کدخبر: ۱۴۹۹۹۵ لینک کوتاه

پنج بازنده تورم مستغلات/رانت مستغلات و رشد ناموزون در بن‌بست

بازار ملک چگونه به موتور مکنده سرمایه‌های مولد تبدیل شد؟

رشد 102 برابری قیمت زمین و 73 برابری قیمت مسکن طی 20 سال منتهی به 92، علاوه‌بر آسیب‌هایی که به درون بازار ملک وارد کرد، پنج بازنده بیرونی داشته است که مهم‌ترین آن، سرمایه‌گذاران صنعتی هستند. تورم نجومی مستغلات در دو دهه اخیر -با سطحی حداقل سه واحد درصد بیش از متوسط تورم سالانه کشور- بازار ملک را به موتور مکنده سرمایه‌ها تبدیل کرد و باعث انحراف منابع مورد نیاز بخش تولید شد. یک اقتصاددان، ریشه این تورم را اشکال در سیاست‌های بخش مسکن که عمدتا به توزیع رانت منجر شد، می‌داند.

این اقتصاددان با استفاده از مثال اراضی کشاورزی ریکاردو و تطبیق آن بر بخش مسکن ایران، کمیابی و افزایش قیمت همزمان را شرط لازم و کافی رانت می‌داند و اعتقاد دارد این پیامدها آثار خود را در افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت اراضی مرغوب نشان داده‌اند. این بررسی سیاست نادرست قطعه‌بندی اراضی و گسترش افقی شهر به همراه افزایش جمعیت را موجب استفاده اجباری از زمین‌های دورتر و فاقد امکانات لازم برای سکونت دانست و معتقد است این پدیده به معنای افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت زمین‌های مرغوب‌تر به شمار می‌رود. بنابراین وقتی رانت در بخش غیرصنعتی افزایش پیدا می‌کند، چشم‌انداز رشد بخش صنعت تیره می‌شود.

رشد ناموزون قیمت مستغلات –املاک، شامل زمین و آپارتمان- طی دو دهه گذشته بازار مسکن را با قرار دادن در صدر بازارهای «پربازده»، به مقصد اول «سوداگری» از طریق «ربایش» سرمایه‌های مولد تبدیل کرد و تبعات آن هم‌اکنون، پنج «خسارت بیرونی» متوجه اقتصاد خانوار، اقتصاد صنعت و اقتصاد شهر کرده است. قیمت زمین و مسکن در تهران در فاصله سال‌های 72 تا 92 سالانه به‌طور متوسط 25 درصد و 23 درصد افزایش یافت به‌طوری که این میزان رشد از یکسو بالاترین رشد نسبی بلندمدت در مقایسه با سایر بازارها محسوب می‌شود و از سوی دیگر به دلیل جا گذاشتن تورم عمومی که طی این سال‌ها در سطح میانگین 6/ 20 درصد قرار داشت، سرمایه‌های ملکی را با بازدهی واقعی حدود 3 درصد در سال روبه‌رو ساخت.

طی 20 سال منتهی به آخرین جهش مسکن، متوسط ارزش اسمی زمین مسکونی 102 برابر شد و از متر مربعی 49 هزار تومان در سال 72 به 5 میلیون در سال 92 رسید. قیمت آپارتمان نیز در همین فاصله،‌ از متری 52 هزار به 3 میلیون و 800 هزار تومان افزایش پیدا کرد و 73 برابر شد.بررسی‌های یک اقتصاددان درباره «ریشه» صعود شدید قیمت املاک نشان می‌دهد: سیاست‌های دست کم 30 ساله بخش مسکن که از اوایل دهه 60 عمدتا به شکل توزیع زمین بین اقشار محدود به اجرا درآمد، در اصل قرار بود به تامین نیاز مسکن جامعه هدف از طریق توزیع عادلانه ثروت منجر شود اما در عمل، رانت پنهان ناشی از محدودیت منابع زمین را رقم زد و باعث افزایش قیمت نسبی دارایی‌های ملکی شد که این موضوع به دلیل جذاب‌تر شدن سرمایه‌‌گذاری ملکی در بلندمدت، اثر تصاعدی در حجیم‌تر شدن این نوع دارایی و در نتیجه، رشد بیشتر قیمت ملک گذاشت. در حال حاضر، «سرمایه‌گذاران صنعتی، اقشار محروم از امتیازهای دولتی در حوزه ملک، سرمایه‌گذاران بازارهای مولد، خانوارهای شهری و همچنین شهروندان کلان‌شهرها» پنج بازنده بزرگ تورم نجومی مستغلات به حساب می‌آیند.

رشد بازدهی مستغلات طی چند دهه گذشته در درون بخش مسکن نیز بازندگانی داشت که به عنوان خریدار مصرفی به دلیل رشد نجومی قیمت‌ها از ورود به بازار محروم شدند. علی دینی ترکمانی معتقد است: این رشد قیمت در بخش مستغلات و ایجاد رانت متکثر برای دارندگان اراضی و املاک در کلان‌شهرهایی همچون تهران ناشی از افزایش جمعیت، فشار شدید تقاضا برای زمین و گسترش نامتناسب افقی شهرها است. علی دینی ترکمانی در این بررسی با استناد به داده‌های رسمی، «نتایج انحراف سیاست‌گذاری‌های مسکن» را به شکل «نسبت نابرابر سهم بخش مستغلات و بخش تولید در تولید ناخالص داخلی کشور» نشان داده و اثبات کرده است: روند بلندمدت گذشته «سیاست‌ها»، «سرمایه‌گذاری‌ها» و «نوسانات قیمت» در بازار املاک و مستغلات سبب شده این بخش در نقش «موتور مکنده» سرمایه‌های مولد، باعث کاهش منابع نقد برای رونق و توسعه فعالیت‌های صنعتی و کشاورزی شود.

 توزیع ناعادلانه ثروت و درآمد، پیامد دیگر این موضوع است که سبب شده افرادی که در دهه 60 تا 70 از محل توزیع زمین، بهره‌مند شدند امروز به مراتب، از ثروت بیشتری در مقایسه با امتیازگیرنده‌های دهه اخیر برخوردارند. در این میان، افرادی که تاکنون از هیچ یک از تسهیلات دولتی ملکی استفاده نکرده‌اند، بازنده قطعی این سیاست‌ها هستند.سرمایه‌گذاران سایر بازارها نیز به‌خاطر رشد کمتر نرخ بازدهی در مقایسه با صعود قیمت ملک، از توزیع نامتعادل درآمد به نفع دارندگان اراضی، آسیب دیده‌اند. اثر فزاینده تورم مستغلات بر هزینه‌های زندگی تحت تاثیر سهم حداقل 30 درصدی هزینه‌های مسکن در سبد هزینه خانوار، تقاضای مصرفی در این بخش را یکی دیگر از بازندگان معرفی می‌کند.پنجمین تاثیر مخرب موتور مکنده سرمایه‌ها، طی سال‌های اخیر به شکل تخریب ساختمان‌های بادوام به‌خاطر سود حاصل از ساخت و ساز مجدد روی زمین، بروز کرده است که باعث اتلاف حجم قابل توجهی سرمایه اولیه در این بازار شده است.عضو هیات علمی موسسه مطالعات پژوهش‌های بازرگانی با تطبیق یک نظریه کلاسیک اقتصادی با بخش مستغلات ایران نتیجه گرفته است: رشد غیر‌منطقی بخش مستغلات و شاخص قیمت آن پنج عارضه برای اقتصاد ایران به‌دنبال داشته است. علی دینی ترکمانی با استفاده از «نظریه رانت» دیوید ریکاردو اقتصاددان کلاسیک انگلیسی مسیر تغییر نقش مستغلات از یک کالای مصرفی به سرمایه‌ای در دو دهه گذشته اقتصاد ایران و آثار ضد توسعه‌ای آن را بررسی کرده است.

به باور این اقتصاددان، توزیع درآمد به نفع صاحبان مستغلات، افزایش قیمت نسبی آن،کاهش سهم ارزش افزوده تولید در مقابل ارزش افزوده بخش مستغلات، افزایش قیمت سایر کالاها و کاهش نرخ واقعی ارز، اتلاف منابع و گسترش نامناسب فضایی کلان‌شهرها پنج پیامد مخرب رشد ناموزون مستغلات است.دینی با استفاده از مثال اراضی کشاورزی ریکاردو که کمیابی و افزایش قیمت همزمان را شرط لازم و کافی رانت می‌داند، با تطبیق این مثال بر بخش مسکن ایران،اعتقاد دارد:این پیامدها آثار خود را در افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت اراضی مرغوب نشان داده‌اند. این اقتصاددان در تحلیل خود تاکید دارد: رشد نامتوازن در این بخش از یکسو مستغلات را به موتور مکنده جذب نقدینگی در کشور بدل کرده و مانع از ایجاد بازدهی مناسب در بخش‌های مختلف تولید شده و از سوی دیگر شهروندان فاقد اراضی مرغوب را به دلیل محرومیت از چنین رانتی به «بازندگان» اصلی بهره‌برداری از توزیع عادلانه درآمد تبدیل کرده است.

متن مقاله تحلیلی علی دینی ترکمانی به شرح زیر است:
سرمایه مستغلاتی به موتور مکنده جذب سرمایه در اقتصاد ایران تبدیل شده است. میل و اشتهای این سرمایه چنان قوی است که هر کجا از جنگل و سواحل دریا گرفته تا دامنه کوه‌ها و باغ‌ها را اگر بتواند به تصاحب خویش در می‌آورد و به جای آنها برج‌های مسکونی خلق می‌کند. دسترسی به مسکن برای آحاد افراد جامعه جزئی از حقوق اجتماعی هر فردی است که قانون اساسی نیز بر آن تاکید دارد. در بسیاری از کشورهای دیگر نیز چنین است. تامین این نیاز، بدون انباشت سرمایه در مسکن و تولید و عرضه آن امکان‌پذیر نیست. سخن بر سر، سرمایه‌ای است که بیش از اندازه در بخش مسکن و مستغلات انباشت می‌شود و حباب قیمت در این بخش را در طول زمان بلند رقم می‌زند. در این مقاله، سعی می‌کنم به ریشه‌های تقویت سرمایه مستغلاتی در متن اقتصاد ایران و آثار و پیامدهای ضد توسعه‌ای آن بپردازم. پیش از ورود به این بحث، لازم و ضروری است ابتدا اشاره‌ای به مفهوم رانت ریکاردویی داشته باشیم.

رانت مستغلات و رشد ناموزون در بن‌بست
رانت از نظر ریكاردو به معنای تفاوت در دریافتی میان دو مقدار یكسانی از عوامل تولید است. مصداق بارز آن، از نظر وی، اجاره بهای افزایش یافته اراضی كشاورزی است كه به مالكان اراضی مرغوب حاصلخیزتر می‌رسد. افزایش جمعیت موجب افزایش نیاز به غذا می‌شود. در نتیجه، با ثابت فرض كردن تحولات فناورانه، زمین‌های بیشتری برای تولید غذا باید به زیر كشت برود كه به معنای استفاده از زمین‌های دورتر و كم حاصلخیزتر با هزینه‌ تولید بالاتر است؛ این افزایش تقاضا برای بهره‌برداری از اراضی موجب افزایش اجاره بهای زمین‌های مرغوب با هزینه تولید كمتر می‌شود. این داستان در اینجا پایان ندارد. رانت زمین با توزیع درآمد و سرمایه‌گذاری و دستمزد كارگران صنعتی و در تحلیل نهایی چشم‌انداز رشد اقتصادی نظام صنعتی نوپای سرمایه‌داری ارتباط پیدا می‌كند. افزایش رانت دو تاثیر مهم دارد. از سویی موجب افزایش سهم درآمدی مالكان اراضی مرغوب از كل درآمد تولید شده در اقتصاد می‌شود. از سوی دیگر، قیمت محصولات كشاورزی بر مبنای هزینه تمام شده محصولات در زمین‌های كم حاصلخیزتر تعیین می‌شود كه به معنای افزیش قیمت است. این افزایش قیمت موجب افزایش دستمزد پرداختی به كارگران شاغل در بخش صنعت می شود؛ چرا كه دستمزد تابعی از میزان غذای مورد نیاز و قیمت غذاست. افزایش دستمزدها، با فرض ثابت بودن امكان‌ناپذیری جبران آن از طریق افزایش قیمت تولیدات صنعتی، به معنای كاهش میزان سود در این بخش است.

اگر زمینداران دارای میل نهایی به سرمایه‌گذاری بالایی باشند و درآمدهای رانتی را سرمایه‌گذاری كنند، چنین مشكلی پیش نمی‌آید. اما، زمینداران به‌عنوان طبقه اجتماعی با مصرف بالا چنین تمایلی ندارند در نتیجه درآمدهای رانتی را صرف تجملات می‌كنند. در بخش صنعت نیز به علت كاهش میزان سود، منابع كمی برای انباشت سرمایه باقی می‌ماند. به این صورت، چرخ انباشت كند و در تحلیل نهایی چشم‌انداز رشد اقتصادی با محدودیت مواجه می شود (برای اطلاع از رابطه میان رانت ریكاردویی و قیمت زمین شهری ر.ك به: دیك، 1985).

آنچه از تحلیل رانت ریكاردویی می‌توانیم نتیجه بگیریم این است كه رشد و توسعه بخش‌های صنعت و كشاورزی، به‌عنوان بخش‌های تولیدكننده كالاها و محصولات قابل مبادله در بازارهای جهانی و رشد بخش صنعت به‌عنوان موتور محركه تحولات فناورانه، در گرو وجود منابع مالی كافی است. تخصیص این منابع به این بخش‌ها دو پیش شرط دارد: اول، رشد معقول بخش مستغلات و دوم رشد منطقی شاخص قیمت مسكن. رشد بیش از اندازه مستغلات موجب جذب بیش از اندازه نقدینگی در بخش مستغلات می شود.

در نتیجه، این بخش را به موتور مكنده جذب سرمایه تبدیل می‌كند كه نتیجه نهایی آن ناتوانی بخش‌های صنعت و كشاورزی در رقابت با آن برای جذب نقدینگی است. رشد بیش از اندازه شاخص قیمت مسكن نیز به معنای رشد حبابی قیمت مستغلات و در نتیجه تشدید تقاضا برای سرمایه‌گذاری در آن است كه موجب رشد بیشتر قیمت زمین و مسكن می شود. رشد حبابی قیمت زمین و مسكن به معنای كاهش نرخ واقعی ارز است. در این شرایط، حاشیه سود در بخش‌های قابل مبادله صنعت و كشاورزی به علت افزایش هزینه تولید مرتبط با قیمت زمین و مسكن، كاهش پیدا می‌كند و برای جبران آن در بازارهای جهانی باید نرخ اسمی ارز افزایش پیدا كند كه به معنای افتادن در دور باطل افزایش قیمت زمین و مسكن - افزایش هزینه تولید در بخش‌های قابل مبادله صنعت و كشاورزی- كاهش ارزش پول ملی و تشدید تورم است. به‌طور خلاصه، در غیاب این دو شرط مرتبط به هم، بخش‌های صنعت و كشاورزی به اندازه كافی رشد نمی‌كنند و در نتیجه ناموزونی‌های بین بخشی تشدید و رشد بخش‌های قابل مبادله در گذر زمان با محدودیت بیشتری مواجه می شود.

سیاست توسعه مسکن شهری نادرست و تحقق رانت مستغلات در اقتصاد ایران

اگر در تحلیل ریكاردویی انفجار طبیعی جمعیت در اوایل قرن نوزدهم موجب شكل‌گیری رانت مستغلاتی و پیامدهای منفی مذكور آن در بلندمدت می‌شد، در اقتصاد ایران، فرموله‌سازی نادرست سیاست توسعه مسكن شهری به همراه سیاست تشویقی جمعیت در دهه 1360، موجب رشد بیش از اندازه سرمایه مستغلاتی و تبدیل آن به موتور مكنده جذب سرمایه شده است. افزایش شدید جمعیت كشور از 33 میلیون و 708 هزار نفر در سال 1355 به 60 میلیون و 55 هزار نفر در سال 1375 و 75 میلیون و 149 هزار نفر در سال 1390 (جدول 1)، به همراه گسترش افقی كلان‌شهرها، به معنای تشدید فشار تقاضا برای زمین و در نتیجه افزایش شدید قیمت زمین و مستغلات بوده است كه خود را در آمار به خوبی نشان می‌دهد. بر مبنای آمار موجود، متوسط قیمت هر متر مربع زمین كلنگی در تهران از 49 هزار تومان در سال 1372 به پنج میلیون تومان در سال 1392 (رشد متوسط سالانه 24.6 درصد) و متوسط قیمت هر متر واحد مسكونی از 52 هزار تومان به 3 میلیون و 800 هزار تومان (رشد متوسط سالانه 22.7 درصد) افزایش یافته است (جدول 2). تاثیر چنین سیاستی در بهره‌برداری از زمین و تشدید تقاضا برای آن چنان بوده است كه دست كم 6 هزار هكتار از 14 هزار هكتار زمین‌های سبز و باغی تهران از سال 1382 به این سو تبدیل به مسكن (برج باغ) شده است.

پیامدهای افزایش قیمت مستغلات

این افزایش قیمت شدید چند پیامد مهم داشته است. اول اینكه، توزیع درآمد را به نفع صاحبان مستغلات تغییر داده است. در نتیجه، سیاستی كه به دنبال تامین عدالت بوده، موجب افزایش نابرابری در ثروت و درآمد چه در درون نسل كنونی و چه بین نسل كنونی و نسل آینده شده است. خانوارهایی كه هم‌اكنون دارای خانه‌ای از محل توزیع زمین در دهه‌های 1360 و 1370 هستند، دارایی بسیار ارزشمندی دارند كه ارزش آن بسته به موقعیت كلان‌شهرها به ویژه موقعیت كلان‌شهر تهران متفاوت است. خانوارهایی كه در سال‌های بعد دارای آپارتمانی شده‌اند نیز دارایی دارند كه البته ارزش آن، با ثابت گرفتن منطقه، در مقایسه با دارایی گروه اول كمتر است. خانوارهایی كه نه زمینی دریافت كرده‌اند و نه آپارتمانی، و در عین حال، از ابتدا نیز دارایی ارضی در اختیار نداشته‌اند، اكنون جزو بازندگان هستند. شاغلان بخش غیررسمی، ساكنان مناطق روستایی و شاغلان بخش رسمی كه از این امكانات بهره‌ای نبرده‌اند بازندگان را تشكیل می‌دهند كه بخش قابل توجهی از آنان به‌صورت حاشیه‌نشینان شهری جدید ظاهر شده‌اند.

دوم اینكه، افزایش قیمت نسبی مستغلات، به‌طور كلی، به معنای افزایش نسبی ارزش دارایی دارندگان مستغلات و در نتیجه بازدهی نسبی آن است. یعنی، این افزایش قیمت، به‌طور كلی، موجب تغییر توزیع درآمد به نفع دارندگان دارایی ارضی شده است. سوم اینكه، بخش مستغلات را به موتور مكنده جذب نقدینگی در كلان‌شهرها تبدیل كرده است. به بیانی دیگر، رشد بیش از اندازه قیمت مستغلات موجب بازدهی بالاتر آن در كلان‌شهرها در مقایسه با سایر فعالیت‌های اقتصادی شده است. در نتیجه، بخشی از نقدینگی كه می‌توانست در بخش‌های صنعت و كشاورزی و حمل و نقل جذب بشود و به افزایش ظرفیت‌های تولیدی و اشتعال‌زایی و رشد صادرات در این بخش‌ها بینجامد، سر از مستغلات درآورده است.

هما‌ن‌طور كه داده‌های ارزش افزوده بخشی به قیمت ثابت سال 1376 نشان می‌دهد، سهم ارزش افزوده بخش مستغلات طی سال‌های 1370 به بعد از كل ارزش افزوده همیشه بیشتر از سهم ارزش افزوده بخش صنعت و معدن بوده است. میانگین سهم این دو، به ترتیب، در دوره 1377-1370 برابر 29 و 10 درصد و در دوره 1385-1377 برابر 25 و 18 درصد بوده است. طی سال‌های 1385 تا 1391 و به بعد سهم ارزش افزوده بخش صنعت كاهش یافته و به متوسط سالانه 10 درصد و سهم ارزش افزوده بخش مستغلات افزایش و به متوسط سالانه 34 درصد رسیده است. داده‌های مربوط به جداول حساب‌های منطقه‌ای مركز آمار ایران (نمودار 1) نیز نشان می‌دهد كه نسبت بهره‌وری مستغلات در شهر تهران نسبت به شهر‌های دیگر طی سال‌های 1370 تا 1390 با روندی صعودی از 1.5 به حدود 2.7 برابر افزایش یافته است. این نسبت برای فعالیت‌های دیگر از جمله صنعت كمتر از یك است (نمودار 2). یعنی، به علت بالا بودن ارزش زمین در كلان‌شهر تهران، سرمایه‌گذاری مستغلاتی، سرمایه‌گذاری با بازدهی بالاتر در مقایسه با شهرهای دیگر است. همین نسبت باید میان كلان‌شهرهای دیگر و مناطق پیرامونی آنها صادق باشد. به این اعتبار، می‌توان گفت، بخش مستغلات موتور مكنده جذب نقدینگی و سرمایه‌گذاری در كلان‌شهرهاست. در نتیجه، نه تنها ناموزونی میان بخش‌های صنعت و كشاورزی از سویی و مستغلات از سوی دیگر تشدید شده و بر رشد بخش مولدتر تولیدكننده كالاهای قابل مبادله صنعتی و كشاورزی سایه انداخته، بلكه ناموزونی میان كلان‌شهرها و مناطق پیرامونی را نیز تشدید كرده است.

چهارم اینكه، از طریق سازوكار شاخص‌بندی، موجب افزایش سایر قیمت‌ها شده است. با توجه به متوسط وزن 35 درصدی قیمت مسكن در كل شاخص هزینه زندگی، این افزایش به معنای افزایش هزینه زندگی است كه موجب افزایش دستمزدها، هزینه تولید و در تحلیل نهایی افزایش قیمت سایر كالاها شده است. در عین حال، رشد سریع‌تر قیمت مسكن در مقایسه با قیمت سایر كالاها (نمودار 3) به معنای كاهش نرخ واقعی ارز و در نتیجه كاهش مزیت رقابتی در عرصه صادرات كالاهای قابل مبادله صنعتی و كشاورزی و در تحلیل نهایی محدودسازی ظرفیت‌های تولیدی این بخش‌ها است.(یكی از شاخص‌های نرخ واقعی ارز، نسبت قیمت كالاهای قابل مبادله به كالای غیر قابل مبادله (مستغلات) است. هر چه میزان رشد شاخص قیمت مستغلات نسبت به قیمت سایر كالاها بیشتر باشد به معنای كاهش نرخ واقعی ارز است.)

پنجم، اتلاف منابع و گسترش نامناسب فضایی كلان شهرها
اتلاف منابع یكی از پیامدهای مهم دیگر فرموله‌سازی نادرست سیاست مسكن شهری است. هما‌ن‌طور كه این سیاست موجب كاهش قابل توجه بهره‌وری زمین شده است، كاهش قابل توجه بهره‌وری تمامی عوامل تولید را نیز در پی داشته است. این را می‌توان در طول عمر 30 ساله مسكن واحدهای ساخته شده در چارچوب این سیاست و مقایسه آن با طول عمر دست كم 150 ساله واحدهای مسكونی شهركی چون اكباتان دید. این كاهش عمر مسكن به معنای اتلاف منابع صرف شده در تولید مسكن است كه در ادامه سعی می كنیم بر مبنای داده‌های موجود و چند پیش فرض، برآوردی مقدماتی از آن ارائه كنیم.

در سال 1355 حدود 5 میلیون و 305 هزار و در سال 1390 حدود 19 میلیون و 955 هزار واحد مسكونی در كل كشور وجود داشته است (جدول 3). با لحاظ متوسط سالانه واحد مسكونی اضافه شده طی سال‌های 1365-1355، یعنی حدود 300 هزار واحد، برای سال‌های 1356 و 1357 و اضافه كردن آن به سال 1355، تعداد واحد مسكونی در سال 1357 به‌دست می آید كه برابر 5 میلیون و 905 هزار می‌شود. با كسر این رقم از واحدهای مسكونی سال 1390، به‌طور تقریبی واحدهای مسكونی ساخته شده در چارچوب سیاست توسعه‌ مسكن شهری بعد از انقلاب تا سال 1390 به‌دست می‌آید كه برابر 14 میلیون و 50 هزار واحد می‌شود. اگر 20 درصد این واحدها، عمدتا در كلان شهر تهران، شامل حال طول عمر حداكثر 30 سال شود، در این صورت حدود 2 میلیون و 900 هزار واحد وجود دارد كه بخشی از آنها طی سال‌های گذشته نوسازی شده است و مابقی نیز طی سال‌های آینده نوسازی خواهد شد.

 اگر قیمت هر واحد به ارزش جاری فعلی برابر 100 میلیون تومان در نظر گرفته شود، در این صورت می‌توان گفت حدود285 هزار میلیارد تومان كار و مصالح ساختمانی صرف شده در تولید این واحدها تلف شده است ( البته، برای محاسبه دقیق این هزینه‌ها باید اطلاعات دقیق داشت و در این حال، باید هزینه‌های دیگری چون استفاده از آب و فشار بر منابع آبی و زیست محیطی در تولید مصالح ساختمانی نیز اضافه شود) كه به معنای افزایش نسبت سرمایه به تولید و هزینه تولید در بخش مسكن است. یعنی، اگر مجموع تمام سرمایه‌گذاری‌های صرف شده در بخش مسكن تقسیم بر مابه التفاوت تعداد واحدهای مسكونی ساخته شده و واحدهای مسكونی نوسازی شده شود، نسبت سرمایه به تو‌لید واقعی به دست می‌آید كه باید بیشتر از زمانی شود كه كل سرمایه‌گذاری‌ها تقسیم بر واحدهای مسكونی ساخته شده می‌شود. به بیانی دیگر، وقتی واحد مسكونی با طبقات كم ویران و تبدیل به واحد مسكونی با طبقات بیشتر می‌شود، تمام هزینه صرف شده در آن حكم سرمایه‌گذاری خالص افزایش دهنده عرضه را ندارد. بخشی از آن حكم جبران استهلاك سرمایه را پیدا می‌كند.

 برای مثال، وقتی واحد مسكونی با سه طبقه تك واحدی به پنج طبقه تك واحدی تبدیل می شود، در اصل دو واحد آن حكم سرمایه‌گذاری خالص را دارد. سه واحد دیگر، حكم جبران استهلاك سرمایه را دارد. بنابراین، كاهش طول عمر، موجب افزایش هزینه استهلاك سرمایه در بخش مسكن و در تحلیل نهایی متوسط هزینه تولید مسكن شده است.مخدوش شدن مرز میان منطقه مسكونی و منطقه تجاری، وجود تعداد زیادی واحدهای تجاری و خرده فروشی، نبود فضاهای سرانه مشترك در محلات تازه تاسیس كه تقویت كننده تعاملات و ارتباطات اجتماعی باشد، نبود ظرافت‌های معماری و شهر‌سازی چه در واحدهای مسكونی ساخته شده و چه در محله‌های تازه تاسیس، ناتوانی در ایجاد خطوط متقاطع و شبكه‌ای قوی مترو در كلان شهر‌های وسعت یافته و در نتیجه ناتوانی در امكان‌پذیر كردن انتقال بار حمل مسافر از روی زمین به زیرزمین و سبك سازی ترافیك از جمله دیگر پیامدهای توسعه گسترش افقی كلان شهرها به ویژه شهر تهران و از بین رفتن زمین‌های باغی‌است كه نیاز به مطالعات جداگانه‌ای دارد.

خلاصه
مسکن مهر، صرف نظر از نقدهای بسیار جدی وارد بر نحوه ساماندهی و تامین اعتبار آن، از منظر اجتماعی کردن مالکیت زمین تا جایی که ممکن است، سیاست صحیحی است. اما، حکم نوشداروی پس از مرگ سهراب را دارد. چنین سیاستی باید از همان ابتدای سال‌های پس از پیروزی انقلاب دنبال می‌شد. در این صورت، کلان شهرها از جمله تهران اینچنین در سطح گسترش پیدا نمی‌کردند و منابع را نمی‌بلعیدند. شهر به لحاظ فضایی نظم و نسق بسیار بهتری پیدا می‌کرد. قیمت زمین تثبیت می‌شد و به این صورت، مسکن و مستغلات به موتور مکنده جذب سرمایه تبدیل نمی‌شد. طول عمر مسکن افزایش می‌یافت و اتلاف منابع در بخش مسکن ومستغلات کاهش می‌یافت.

سیاست نادرست قطعه بندی اراضی و گسترش افقی شهر به همراه افزایش جمعیت، موجب استفاده ناچاری از زمین‌های دورتری شده است که فاقد امکانات لازم برای سکونت هستند. این به معنای، افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت زمین‌های مرغوب تر. در تحلیل نهایی، همان گونه که ریکاردو به درستی در اوایل قرن نوزدهم تحلیل کرد، وقتی رانت در بخش غیر صنعتی افزایش پیدا می‌کند، چشم‌انداز رشد بخش صنعت تیره می‌شود. متاسفانه همین اتفاق برای ما در اواخر قرن بیستم و اوایل قرن بیست و یکم رخ داده است. با سیاست‌های نادرست چنان رانت مستغلاتی را تشدید کرده‌ایم که جایی برای توسعه صنعت و کشاورزی باقی نمانده است.

منبع: دنیای اقتصاد