اثر کاهش نرخ سود بانکی بر قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها/آیا در فصل نقل‌وانتقالات شاهد افزایش قیمت خواهیم بود؟ / پاسخ 3 کارشناس در این مورد را بخوانید
بازار مسکن بیش از دو سال در رکود به سر می‌برد. رکودی که سایه سنگینی بر اقتصاد ایران انداخته است و بخشی از مشکلات اقتصادی به انجماد دارایی‌ها در این بازار برمی‌گردد. با این حال دولتمردان اقتصادی تاکنون تلاش بسیاری در جهت رونق بازار مسکن در سال جاری انجام داده‌اند. یکی از اقداماتی که دولت در کنار افزایش سقف تسهیلات مسکن و اوراق مسکن بر آن تاکید دارد تعدیل نرخ سود بانکی متناسب با دامنه تورم است.
به گزارش اقتصادنیوز، بالا بودن نرخ سود سپرده‌های بانکی در این سال‌ها یکی از عواملی بوده که به رکود بازار مسکن دامن زده است. چرا که این موضوع باعث شد جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار پول افزایش یابد. در نتیجه میزان سرمایه‌گذاری در سایر بازارهای موازی از جمله مسکن کاهش یابد. از این رو پس از آنکه نرخ سود بانکی از 22 درصد به 20 درصد و سپس به 18 درصد کاهش یافت، خبرها حاکی از آن است که بار دیگر این نرخ سود به 15 درصد کاهش پیدا می‌کند که این کاهش سه درصدی در پی ورود اخیر برخی بانک‌ها به کاهش نرخ سود تا ۱۶ درصد بود. اطلاعات دریافتی از مقامات بانکی حاکی از آن است که این توافق از ابتدای تیرماه در شبکه بانکی اجرایی خواهد شد.
اما با توجه به اینکه این کاهش نرخ سود در زمانی اتفاق می‌افتد که شروع فصل تابستان و فصل نقل و انتقالات مسکن است می‌خواهیم بدانیم که در کوتاه‌مدت و بلندمدت چه تاثیری بر بازار مسکن به ویژه بازار اجاره‌بها دارد؟
به گزارش اقتصادنیوز، تیمور رحمانی، یک اقتصاددان معتقد است: «با کاهش نرخ سود در کوتاه‌مدت نرخ اجاره تغییر نخواهد کرد و حتی ممکن است اثر کاهشی هم داشته باشد اما در بلندمدت باید انتظار افزایش قیمت‌ها را داشته باشیم. وقتی نرخ اجاره تابعی از قیمت مسکن است، طبیعی است پس از افزایش قیمت مسکن شاهد افزایش نرخ اجاره هم باشیم.»
البته رحمانی تاکید دارد که گرانی اجاره امری خطرناک نیست، چرا که با کاهش نرخ سود سپرده بانکی شاهد رونق بازار مسکن خواهیم بود که این امر به نفع اقتصاد کشور و خروج از رکود اقتصادی است.
حال با توجه به اینکه با کاهش نرخ سود به 15 درصد سرمایه‌گذاران در شبکه‌های بانکی سود کمتری را کسب می‌کنند در نتیجه بسیاری از کارشناسان معتقدند که جذابیت پول پیش برای رهن خانه‌ها از بین می‌رود و مالکان تمایل بیشتری به دریافت اجاره ماهانه پیدا می‌کنند و بدین ترتیب ودیعه و اجاره مسکن جایشان را با هم عوض می‌کنند.
بیت‌الله ستاریان یکی از کارشناسان بازار مسکن در این رابطه به اقتصادنیوز گفت: «مالکان اکنون گرایش بیشتری به دریافت اجاره دارند، به دلیل اینکه بازار رکودزده فعلی جایی برای گردش پول ندارد، بنابراین پول مالکان بازدهی خوبی در این بازار ندارد به همین خاطر ترجیح می‌دهند که به جای ودیعه، اجاره بگیرند. از طرفی دیگر سپرده‌های بانکی هم پاسخگو نیست، چرا که نرخ سپرده‌ها در حال کاهش پیدا کردن است و این موضوع نیز باعث می‌شود که صاحبخانه‌ها گرفتن اجاره را به پول پیش ترجیح دهند.»
البته ستاریان می‌گوید: «نرخ اجاره از چارچوب کلی خود که تنها باید بین 15 تا 20 درصد از قیمت کل ملک باشد خارج نمی‌شود و به هیچ‌وجه بیشتر از این حد نخواهد شد و این موضوع بستگی به این دارد که چه پیش‌بینی برای اقتصاد کشورمان داریم، مثلاً اکنون پیش‌بینی می‌شود که بازار مسکن از سال آینده رشد می‌کند، بنابراین می‌توانیم نتایج آن را حدس بزنیم، نتیجه آن به این صورت است که در پی رونق بازار مسکن، قطعاً افزایش قیمت خواهیم داشت و اجاره‌ها باز هم بین 15 تا 20 درصد از قیمت ملک است.»
با توجه به اینکه نرخ اجاره‌بهای مسکن بین 15 تا 20 درصد از قیمت کل ملک است، بنابراین می‌توان گفت که قیمت مسکن مهمترین عامل برای تعیین نرخ اجاره‌بهای مسکن است. در این رابطه نیز برخی از کارشناسان نظرات خود را بیان کرده‌اند. علی قائدی، کارشناس اقتصاد مسکن به اقتصادنیوز می‌گوید: «بازار اجاره در ایران عموماً متاثر از دو متغیر قیمت مسکن و شاخص تورم عمومی است. با افزایش قیمت مسکن، مالکان واحدهای مسکونی اجاره‌ای به منظور حفظ بازدهی دارایی خود اقدام به افزایش اجاره‌بها می‌کنند، همچنین با افزایش شاخص تورم عمومی نیز مالکان به منظور حفظ قدرت خرید، اجاره‌بهای واحدهای مسکونی تحت مالکیت خود را افزایش می‌دهند. به طوری که طی دو سال گذشته با توجه به کنترل تورم عمومی و ثبات در قیمت مسکن، صرف‌نظر از برخی تغییرات فصلی شاهد ثبات نسبی در بازار اجاره نیز بوده‌ایم و اجاره‌بها در حدود نرخ تورم عمومی و کمتر افزایش یافته است.»
همچنین بیت‌الله ستاریان در این رابطه معتقد است: «با توجه به اینکه تنها قیمت مسکن است که سبب تعیین نرخ اجاره‌بهای مسکن می‌شود، می‌توانیم بگوییم هر عاملی که سبب افزایش قیمت مسکن شود، می‌تواند در بازار اجاره مسکن نیز اثرگذار باشد که کاهش نرخ سود بانکی یکی از این عوامل است. اما در شرایطی که تمامی عوامل اثرگذار در قیمت مسکن متوقف شده‌اند و شما به دلیل اینکه بازار مسکن وارد رکود شده و تقاضای موثر کاهش یافته است، افزایش قیمتی را در آن مشاهده نمی‌کنید، بنابراین می‌توانیم بگوییم که هیچ عاملی نمی‌تواند در نرخ اجاره‌بهای مسکن اثر بگذارد و این نرخ تنها بین 15 تا 20 درصد از ارزش کلی ملک است.»
به گزارش اقتصادنیوز، اما به طور کلی کاهش نرخ سود بانکی چه تاثیری بر بازار مسکن می‌گذارد؟ آیا اصلی‌ترین رقیب بخش مسکن بازار پول است؟ بهروز ملکی، یک اقتصاددان در پاسخ به این سوال‌ها گفت: « مهمترین بازار رقیب مسکن، بازار پول است؛ به طوری که جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بانک بسیار قوی‌تر از جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بورس یا مسکن-طلا و ارز است. بر این مبنا بازارهای پول و مسکن، تاثیرات انکارناپذیری بر یکدیگر برجای می‌گذارند.» همچنین او معتقد است: « هرچه نرخ سود بانکی کاهش یابد، تقاضای موجرین برای ودیعه (رهن) مسکن، کاهش و تقاضا برای دریافت اجاره نقدی، افزایش می‌یابد.»
