2 فاکتور اصلی در موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای مسکن
به گزارش اقتصادنیوز، محمدعلی دهقان‌دهنوی در پاسخ به این سوال که آیا می‌توان راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن را به نوعی احیای مجدد بانک‌های رهنی که در دهه 40 فعالیت می‌کردند، دانست؟ گفت: زمانی که کلمه بانک را عنوان می‌کنیم، این کلمه همراه با ارائه طیف بزرگی از محصولات و خدمات مالی است. اما زمانی که می‌گوییم موسسه پس‌انداز و تسهیلات، یعنی این موسسه تنها بر روی فرآیند سپرده‌گیری و تسهیلات‌دهی تمرکز کرده است.
او افزود: در حالی که بانک در کنار این خدمات اصلی خود، ضمانتنامه نیز صادر می‌کند، اعتبارات اسنادی هم دارد، سیستم پرداخت و حساب جاری در اختیار مشتریان قرار می‌دهد، انواع سپرده‌گذاری‌ها و محصولات جدیدتر مثل بانکداری شرکتی، بانکداری اختصاصی و... نیز در نظر می‌گیرد. طبعاً بانک مسکن به دنبال این نیست که بانک جدیدی در منطقه ایجاد کند که برای مثال سیستم پرداخت نیز در اختیار مشتریان قرار دهد و به آنها دستگاه پایانه فروش و حساب جاری هم بدهد.
او در ادامه گفت‌وگوی خود با هفته‌نامه تجارت فردا بیان کرد: به هیچ عنوان قرار نیست که موسسات چنین کاری کنند، آنها تنها سپرده‌گیری می‌کنند و تسهیلات پرداخت می‌کنند. در واقع موسسه به مثابه بخش کوچکی از یک بانک است که در یک منطقه متمرکز خواهد شد و نباید آن را با بانک رهنی مقایسه کنیم. البته از جهت آنکه این موسسه نیز در قبال پرداخت تسهیلات سند ملک مسکونی را در رهن خود می‌آورد در واقع نوعی عملیات رهنی انجام می‌دهد، اما در واقع بانک رهنی نیست بلکه یک موسسه رهنی است.
او در پاسخ به این سوال که آیا باز هم هدف این است که با راه‌اندازی موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن پروژه‌های عظیمی همچون اکباتان راه‌اندازی کنیم، در این صورت چرا این روند چند دهه متوقف شد؟ گفت: در بحث متوقف شدن برخی از موسسات و بانک‌ها، اصل ماجرا چیز دیگری بود. بعد از انقلاب اسلامی تمامی بانک‌هایی که فعالیت می‌کردند، به دلیل اینکه فعالیت‌شان در چارچوب اسلامی نبود و شبهه ربوی در آنها وجود داشت تا یکی دو سال متوقف بودند.
او افزود: بعد از آن قانون جدید بانکداری طراحی شد و بسیاری از موسسات یا بانک‌های کوچکی که وجود داشتند در هم ادغام شدند و بانک‌های کاملاً دولتی ایجاد شدند. موسسات وام و پس‌انداز، بانک رهنی سابق و چیزی درحدود 30 یا 40 عدد از این بانک‌ها و موسسات در هم ادغام شدند و بانک مسکن ایجاد شد. بانک مسکن نیز بعد از انقلاب فعالیت زیادی داشته و تسهیلات زیادی نیز پرداخت کرده است.
دهقان‌دهنوی گفت: همزمان با توسعه اقتصاد، بزرگ شدن جامعه و متنوع شدن نیازها این احساس در بانک مسکن نیز ایجاد شده است که باید محصولات خود را متنوع کند. البته حتماً بانک مسکن قصد ندارد که دقیقاً الگوی شهرک اکباتان را احیا کند. در واقع عنوان این موسسه تنها یک تشابه اسمی است و از بسیاری از جنبه‌ها با الگویی که 40 یا 50 سال پیش ارائه می‌شد متفاوت است و اکنون چیزی متناسب با نیازهای فعلی کشورمان طراحی می‌شود.
او افزود: علاوه بر این، کاستی‌هایی در گذشته وجود داشته است و حتی تجربه جهانی موسسات وام و پس‌انداز در کشورهایی مانند آمریکا توام با شکست‌هایی بزرگ بوده است، اما بعد از شکست، تجربه‌های زیادی به دست آمده و کمک کرده است تا در بازطراحی درست عمل کنیم و ریسک‌ها را به درستی کنترل کنیم و در واقع موسساتی ایجاد شود که بار دیگر دچار شکست‌های قبلی نشوند.
او در پاسخ به این سوال که چه تفاوتی میان این موسسات و بانک‌ها در نظام بانکی وجود دارد؟ گفت: در این زمینه، بر اساس تجربه‌ای که در دنیا وجود دارد می‌توان گفت تسهیلات مسکن و تسهیلاتی که از محل سپرده‌گذاری پرداخت می‌شود، دارای دو فاکتور مهم است؛ یکی نرخ سود تسهیلات و دیگری زمان پرداخت تسهیلات.
مشاور مدیرعامل بانک مسکن افزود: اگر بانکی هر دوی اینها را متعهد شود روش مناسبی نیست و متاسفانه این روش در صندوق پس‌انداز مرسوم شده و تغییر دادن آن کار بسیار دشواری است. یعنی موسسه عنوان کند اگر شما یک سال سپرده‌گذاری کنید، این میزان تسهیلات و در این تاریخ با نرخ X درصد به شما پرداخت می‌کنیم. این در حالی است که هیچ بانکی در دنیا این دو موضوع را با یکدیگر متعهد نمی‌شود، یعنی بانک عنوان می‌کند که من یا نرخ سود یا زمان پرداخت را متعهد می‌شوم.
او گفت: در این موسسات در مورد وام و پس‌انداز نیز قضیه به همین شکل است، گاهی این موسسات با یک نرخ سود از پیش تعیین‌شده کار می‌کنند که در آن صورت، زمان پرداخت را متعهد نمی‌شوند و می‌گویند زمان پرداخت در صورتی است که منابع کافی در اختیار داشته باشیم. این موضوع برای جلوگیری از عدم تعادل نقدینگی است، زیرا این موسسات به سپرده‌گذاری مردم وابسته است و اگر جریان سپرده‌گذاری ضعیف شود و این موسسات از قبل تعهد کرده باشند که تسهیلات را در زمان مقرر پرداخت می‌کنند، دچار کمبود نقدینگی می‌شوند.
دهقان‌دهنوی افزود: این کمبود نقدینگی مشکلاتی در سیستم بانکی ایجاد می‌کند. الگوی دیگر این است که زمان پرداخت را متعهد شوند اما نرخ سودی را تعهد نکنند، در این صورت موسسه می‌تواند عنوان کند که در موعد مقرر تسهیلات را پرداخت می‌کنم، اما اگر با کمبود منابع مواجه باشم، از جای دیگر قرض می‌گیرم و متناسب با آن، نرخ سود شما افزایش پیدا خواهد کرد.
او در پاسخ به این سوال که از نظر شما در کشور ما کدام یک از این دو الگو متقاضی بیشتری پیدا خواهد کرد؟ گفت: از نظر من الگوی دوم در ایران جوابگو نخواهد بود و الگوی اول بیشتر مورد استفاده قرار می‌گیرد. به این صورت که ما زمان پرداخت تسهیلات را تعهد نکنیم تا از عدم تعادل‌های نقدینگی که می‌تواند در این موسسات ایجاد شود جلوگیری کنیم.
دهقان ضمن بیان اینکه تقاضایی که در بخش مسکن وجود دارد، تقاضای بخش واقعی است، گفت: یعنی افرادی که دسترسی به مسکن ندارند اما به آن احتیاج دارند، افرادی که جریان درآمدی مستمری دارند اما پول کافی برای خرید مسکن ندارند، افرادی که قصد نوسازی مسکن خود را دارند، افرادی که قصد خریداری مسکن بزرگ‌تری دارند و... اما بخش‌هایی از این تقاضاها به منابع مالی کافی دسترسی ندارند.
او افزود: قاعدتاً هر محصول جدید، هر نهاد جدید و هر بانک موجودی که بخشی از منابع مالی را در اختیار این متقاضیان قرار دهد، سبب می‌شود که بخشی از آنها وارد بازار مسکن شوند و به چیزی که می‌خواهند دسترسی پیدا کنند. این موسسات به طور یقین تقاضا را افزایش خواهند داد، زیرا افرادی که تا قبل از راه‌اندازی این موسسات دسترسی به منابع مالی برای خرید مسکن نداشتند، با استفاده از تسهیلات این موسسات می‌توانند به منابع مالی لازم دسترسی پیدا کنند.
