3 مانع ناکارآمدی وام مسکن در شهرستان ها

تحقیقات میدانی از دلالان املاک برخی کلان‌شهرهای کشور از جمله اصفهان، شیراز و کرج مشخص می‌کند: نه تنها «تقاضای موثر و آماده خرید» در بازار نایاب است بلکه «تقاضای جست‌وجوگر» نیز در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد.این در حالی است که انتظار می‌رفت وام‌های بدون سپرده 90 میلیونی و همچنین تسهیلات 120 میلیون تومانی مختص خانه‌اولی‌ها در شهرهای بزرگ، بازار معاملات مسکن این شهرها را از حالت ایستایی دو سال قبل، خارج کند. اما این اتفاق رخ نداد.

اما در حال حاضر، سه مانع در اتصال سمت تقاضا به وام خرید مسکن شهرهای در رکود مانده،‌ باعث شده این تسهیلات به عامل «بیگانه» در بازار ملک تبدیل شود. «ناآگاهی عمومی درباره سبد تسهیلات خرید مسکن»، «جنس نچسب و ناهماهنگ وام‌ها» و همچنین «قدرت پایین تسهیلات در پوشش هزینه خرید آپارتمان» سه عامل سکون بازار مسکن در شهرهای بزرگ محسوب می‌شوند که برای رفع آنها، باید سه نوع جراحی فوری به نفع رونق، از جانب متولی مالی بخش مسکن صورت گیرد. این تسهیلات در برخی از شهرها «وام در استطاعت» محسوب نمی‌شود به این معنی که مبلغ قسط فراتر از توان بازپرداخت است. در شهرهای بزرگ، عمده متقاضیان خرید مسکن که در ماه‌های گذشته به بنگاه‌ها مراجعه کرده‌اند، بی‌خبر از شرایط وام خرید، درخواست «معاوضه با آپارتمان فعلی خود» را داشته‌اند. این اتفاق از «ناتوانی بانک‌ها در مشتری‌یابی و معرفی انواع تسهیلات خرید مسکن» نشأت می‌گیرد که برای حل آن باید «اپراتورهای بانکی نسبت به مشاوره‌های دقیق به متقاضیان خرید مسکن از طریق برقراری ارتباط با واسطه‌های بازار ملک» اقدام کنند. در حال حاضر در برخی شعب بانک‌ها، حتی متصدیان پرداخت تسهیلات نیز اطلاع کافی درباره چگونگی پرداخت انواع وام‌های خرید ندارند. دومین جراحی مورد نیاز در بازار وام مسکن برای رفع عیب از کلید رونق‌ساز معاملات مصرفی ملک، «کاهش اقساط ماهانه تسهیلات» در شهرهای بزرگ می‌تواند باشد. در این شهرها، متوسط بهای اجاره مسکن متر مربعی کمتر از 8 هزار تومان است که در این حالت،‌ هزینه اجاره یک آپارتمان 80 متر مربعی به مراتب کمتر از یک میلیون تومان برآورد می‌شود، اما قسط ماهانه وام 90 میلیونی، حدود یک میلیون و 300 هزار تومان است و این دو گانگی بین هزینه اجاره و هزینه دریافت وام، اثر سوء بر متقاضیان گذاشته و تمایل به خرید مسکن را تحت تاثیر قرار داده است.

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: مبالغ اقساط وام خرید مسکن در برخی شهرها با استفاده از ظرفیت منعطف نظام تامین مالی مسکن، باید کاهش پیدا کند که برای این منظور، نرخ سود 5/ 17 درصد تسهیلات یا مدت زمان 12 ساله بازپرداخت می‌تواند به نفع کاهش مبلغ قسط، تغییر کند. در برخی کلان‌شهرها با توجه به میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی –حول2 میلیون تومان- قدرت تسهیلات کمتر از 50 درصد هزینه خرید مسکن را پوشش می‌دهد که این میزان سهم، نمی‌تواند متقاضیان خرید را جذب بازار کند.برای حذف این مانع نیز پیشنهاد شده است، سقف تسهیلات خرید مسکن در شهرهایی که بالای 70 درصد قیمت خرید یک آپارتمان میان متراژ -80 مترمربعی- را در حال حاضر پوشش می‌دهد، کاهش پیدا کند و در ازای آن، وام مسکن شهرهای در رکود مانده، تقویت شود.