رونق بازار مسکن به خانه های «کلنگی» رسید

به گزارش اقتصادنیوز ، دهمین فصل کم‌نوسان قیمت زمین در بازار املاک پایتخت در بهار ۹۶ ثبت شد؛ تغییرات فصلی متوسط قیمت ملک کلنگی (میانگین قیمت زمین در هر فصل نسبت به فصل قبل) در پایتخت از زمستان ۹۳، تا بهار ۹۶ کمتر از ۳ درصد بوده است. از سوی دیگر تغییرات نقطه‌ای متوسط قیمت زمین (میانگین قیمت زمین در هر فصل نسبت به فصل مشابه سال قبل) از زمستان ۹۴ تا بهار ۹۶ حداکثر ۳ درصد بوده است.

تحت تاثیر ثبات نسبی قیمت در بازار زمین، ساخت‌و‌ساز مسکن از ابتدای امسال با پشت سر گذاشتن دوره رکود سه ساله تنها در چهار ماه اول سال شاهد رشد ۸ درصدی در حجم فعالیت‌های جدید ساختمانی بود. این درحالی است که حرکت اولیه سازندگان برای ادامه مسیر خروج از رکود و قرار گرفتن در ریل رونق ساختمانی، با یک استراتژی برای کاهش هزینه‌های ساخت مسکن همراه شده است. مطابق با آمارهای رسمی، با رشد ۸ درصدی تیراژ ساخت واحدهای مسکونی در نیمه اول امسال بعد از سه سال توقف در فاز رکود، ساخت‌وساز در صورت ادامه روند فعلی طی ماه‌های پیش‌رو، با رشد چشمگیر روبه رو می‌شود.

متوسط قیمت زمین(ملک کلنگی) به‌عنوان گران‌ترین نهاده ساخت‌وسازهای مسکونی در فاصله ۸ سال-از سال‌های ۸۸ تا ۹۲-۴ برابر شد و به مرز مترمربعی ۶ میلیون تومان رسید؛ اما هم‌اکنون در حالی در لبه ۴ میلیون و۶۰۰ هزار تومان قرار گرفته که کارشناسان بازار ملک به سازندگان توصیه می‌کنند با کسب فرصت از آرامش قیمتی موجود در بازار زمین، حرکت بازار ساخت‌وساز در مسیر پیش‌رونق را تسریع کنند.

میانگین قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در بهار ۹۶ به ۴ میلیون و۵۹۰ هزار تومان رسید؛ در بهار ۹۵، میانگین قیمت هر مترمربع زمین ۴ میلیون و ۵۵۰ هزار تومان بود؛ رشد کمتر از یک درصدی قیمت زمین در بهار امسال قیمت هر مترمربع زمین مسکونی را تنها ۱۰۰ هزار تومان نسبت به میانگین قیمت زمین در مدت مشابه سال گذشته افزایش داد و این همان آرامش قیمتی است که کارشناسان بازار ساخت‌وساز از آن به‌عنوان فرصت طلایی سازندگان برای بازگشت به فعالیت‌های ساختمانی در آستانه ورود بازار مسکن به فاز رونق تعبیر می‌کنند.

میانگین هر مترمربع زمین مسکونی بهار امسال تنها ۸/ ۰ درصد نسبت به بهار سال قبل افزایش یافت که ریزنوسان فاقد اثر در کل هزینه‌های ساختمانی محسوب می‌شود. این در حالی است که حجم معاملات املاک کلنگی در همین مدت با ۶/ ۶ درصد افزایش مواجه شد که به معنای بازگشت آرام و تدریجی سازندگان به بازار خرید زمین برای ساخت مسکن است. میانگین قیمت زمین یا املاک مسکونی کلنگی در یک سال ۹۵ به مترمربعی ۴ میلیون و۵۰۰ هزار تومان رسید که تنها ۲ درصد نسبت به سال ۹۴ افزایش نشان می‌دهد؛ رشد قیمت زمین در یک سال ۹۵ کمتر از رشد قیمت مسکن در سال ۹۵ بوده است؛ قیمت مسکن در یک سال ۹۵، معادل ۶/ ۵ درصد رشد کرد.

در شرایطی‌که سازندگان، با افزایش حضور در بازار ساخت‌وساز طی نیمه اول امسال، عملیات خروج از رکود ساختمانی را استارت زده و به مراحل مقدماتی رونق ورود کرده‌اند، هم‌اکنون ترجیح می‌دهند با ورود به بازار مشارکت و با هدف به صفر رساندن هزینه نقدی تامین زمین، عمده توان مالی خود را صرف ساخت واحدهای مسکونی کنند.

تمایل دو جانبه برای مشارکت در ساخت

بررسی‌ رفتار فعلی سازندگان در بازار مسکن پایتخت حاکی است هم‌اکنون میل به مشارکت در ساخت واحدهای مسکونی از سوی سازندگان به مراتب بیش از مالکان املاک کلنگی است؛ هر چند هم‌اکنون مالکان نیز بی‌میل به مشارکت نیستند و همزمان با افزایش تقاضای سازندگان برای ساخت‌و‌ساز روی زمین‌های مالکان، عرضه مناسبی از زمین خام یا ملک کلنگی‌ در مناطق مختلف شهر تهران دردسترس است.

به این معنا که همزمان با افزایش تمایل سازندگان برای ساخت‌و‌سازهای مشارکتی، مالکان زمین یا املاک مسکونی کلنگی نیز تمایل خود را برای همکاری با سازندگان نشان داده‌اند؛ هم‌اکنون حجم فایل‌های نیاز به سازنده ونیاز به زمین در بازار عرضه ملک به‌طور تقریبی یکسان است. این در حالی است که محتوای فایل‌ها و شروط تعیین شده در آنها نشان می‌دهد هم‌اکنون به‌دلیل آنکه سازندگان بیشترین میل را به مشارکت با مالکان دارند، شرایط در عمده موارد، بیشتر به نفع مالکان تعیین می‌شود.

افزایش تمایل سازندگان به ساخت‌وسازهای مشارکتی و سنگین‌تر شدن کفه منافع مالکان در فرآیند مشارکت در ساخت با سازندگان، ادامه همان روندی است که سال گذشته، با افزایش ۱۰ واحد درصدی سهم مالکان زمین در فرمول مشارکت نسبت به سال قبل از آن-۹۴-آغاز شد. سال ۹۴، در حالی فرمول عرف مشارکت در ساخت برای عمده ساخت‌و‌سازهای معمولی و مصرفی پایتخت بر مبنای سهم ۵۰ -۵۰ تعیین می‌شد که همزمان با توقف افت تیراژ ساختمانی در سال ۹۵، بازگشت گروهی از سازندگان به بازار ساخت و ساز و افزایش تقاضا برای زمین و املاک مسکونی کلنگی از سوی سازنده‌ها، این سهم، ۱۰ واحد درصد نسبت به سال گذشته به نفع مالکان تقویت شد؛ به این معنا که فرمول عرف مشارکت در ساخت به‌صورت سهم ۶۰ درصدی از بنای جدید برای مالک و سهم ۴۰ درصدی برای سازنده، تغییر کرد.

کارشناسان، سال گذشته این تغییر سهم در بازار مشارکت در ساخت مسکن را با عنوان آوانس سازندگان برای مالکان زمین‌های مسکونی تعبیر کردند که در واقع با منشأ ورود سازندگان کم‌پول به بازار ساخت‌وساز(سازندگانی که طی سه سال قبل از آن موفق به فروش واحدهای آماده خود در بازار مسکن نشدند) و رشد تقاضا از سوی سازنده‌ها برای مشارکت روی زمین مالکان ایجاد شد.