کدخبر: ۲۳۲۶۲۰ لینک کوتاه

معاون شهرسازی پایتخت از تغییر رویکرد شهرداری تشریح کرد

جزئیات نقشه راه شهرداری تهران برای خروج از بحران شهرفروشی

​اقتصادنیوز : پیروز حناچی معاون جدید شهرسازی و معماری شهرداری تهران درگفت‌وگو با دنیای اقتصاد مجموعه‌ای از امکانات جایگزین «درآمد سمی» حاصل از فروش تراکم و تغییر کاربری را به‌عنوان داروی ترک «تهران‌فروشی» معرفی کرد.

به گزارش اقتصادنیور گزیده این گفت‌وگو در ادامه می‌آید:

* یکی از مهم‌ترین دلایل مخالفت با شهرفروشی، تقابل دو تفکر «شهرسازی» به معنای پیشبرد ساخت وسازهای مسکونی همراه با پیش‌بینی خدمات محله‌ای، منطقه‌ای و شهری و «فروش ضوابط و فروش شهر» است. بنابراین هر فردی که به شکل پایه‌ای با دانش شهرسازی آشنا باشد باید نسبت به شهرفروشی و فروش ضوابط واکنش نشان دهد، از این‌رو از دیدگاه من هر اندازه بدنه حوزه شهرسازی و معماری به سمت تخصصی و حرفه‌ای شدن حرکت کند میزان حساسیت نسبت به شهرفروشی بیشتر می‌شود و احتمال خطا و تخلف در مجموعه کمتر می‌شود. دقیقا به همین دلیل طی دوره گذشته، به استفاده از نیروهای متخصص و حرفه‌ای توصیه می‌شد. در این دوره تلاش می‌کنیم برای کاهش نرخ عبور از ضوابط و قوانین از نیروهای متخصص و حرفه‌ای بیشتر استفاده کنیم. هرچند که انتخاب نیروهای متخصص از میان نیروهای کنونی مجموعه که طی ۱۵ سال گذشته به شهرداری جذب شده‌اند دشوار است.

*تئوری تولید ثروت از حوزه معماری و شهرسازی، ظرفیتی است که تلاش می‌شود از آن استفاده کنیم. آن بخش از این تئوری رد می‌شود که تولید ثروت بدون برنامه شکل پیدا می‌کند.در حالی که اگر تولید ثروت برمبنای برنامه‌ریزی شکل بگیرد می‌توان از ظرفیت‌های شهر در قالب طرح‌های مختلف استفاده کرد. به‌عنوان مثال اگر در بخشی از شهر دسترسی‌های مناسب یا اراضی بزرگ و آزاد وجود دارد می‌توان از این ظرفیت براساس مطالعات پشتیبان و ضوابط شهرسازی برای ایجاد چرخه اقتصادی استفاده کرد. اما اگر بهره‌برداری از این ظرفیت خارج از برنامه شکل بگیرد نتیجه آن به نفع شهر نخواهد بود. به‌عنوان مثال یکی از پیامدهای منفی شهرسازی بدون برنامه طی سال‌های گذشته «افزایش ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران» است. درحالی که در طرح جامع شهر تهران سقف جمعیت‌پذیری منطقه ۲۲ معادل ۲۵۰ هزار نفر تعیین شد و مابقی عرصه این منطقه برای ایجاد ظرفیت‌های تفریحی-گردشگری در نظر گرفته شد اما این ظرفیت در جریان بازبینی طرح جامع به ۳۵۰ هزار نفر و در جریان صدور پروانه‌های ساختمانی بی‌ضابطه طی دوره گذشته به ۵۵۰ هزار نفر افزایش پیدا کرده است. نتیجه افزایش ظرفیت جمعیت‌پذیری و ساخت‌وسازهای بیش از ظرفیت پیش‌بینی شده در اسناد پشتیبان، آلودگی هوا، ترافیک و... خواهد بود. شبیه این اتفاق در سایر مناطق شهر تهران همچون منطقه یک، ۲، ۳، ۵، ۶ و ۷ نیز کم و بیش اتفاق افتاده است. این در حالی است که صدور پروانه ساختمانی بدون توجه به سرانه‌های خدماتی پیش‌بینی شده در یک منطقه می‌تواند تبعات و مشکلات این منطقه را به سایرمناطق شهری نیز منتقل کند.

*اگرچه هدف اصلی و آرمانی ما جلوگیری از شهرفروشی  است اما آنچه ظرف ۴۰ سال شکل گرفته و به اصلی‌ترین منبع درآمدی شهرداری تبدیل شده است امکان ندارد که طی یک دوره زمانی کوتاه یکساله به‌طور کامل تغییر کند. اما می‌توان گفت حرکت عمومی شهرداری به سمتی خواهد بود که میزان وابستگی به درآمدهای ناشی از انواع عوارض ساختمانی به حد متعادل و نرمال برسد. طبیعتا این بخش درآمدی به‌طور کامل قطع نخواهد شد؛ چراکه هر ساله در یک چرخه طبیعی یک تقاضای حداقلی برای صدور پروانه ساختمانی وجود دارد اما میزان وابستگی کم خواهد شد. به‌طوری که اگر بتوانیم سالانه ۱۰ تا ۱۵ درصد از این وابستگی را کاهش دهیم می‌توانیم ادعا کنیم ظرف یک برنامه ۵ ساله میزان وابستگی شهرداری به درآمدهای حاصل از ساخت وساز به کمترین حد خواهد رسید.

 

*البته لازمه تحقق این پیش‌بینی آن است که لایحه درآمدهای پایدار نیز به‌طور نهایی تصویب و اجرایی شود. چراکه این لایحه پشتوانه نظری و عملی این مسیر خواهد بود. به‌طوری که شاهد بودیم طی سال‌هایی که با همراهی مجلس مالیات ارزش افزوده سهم شهر تهران افزایش پیدا کرد به‌طور متوسط درآمد شهرداری از این محل معادل ۴ هزار میلیارد تومان بود که به راحتی می‌توانست جوابگوی هزینه ماهانه شهرداری تهران باشد. به این ترتیب اگر شهرداری در کنار تامین منابع درآمدی پایدار، به منابع جدید مالی نیز از طریق سرمایه‌گذاری، فاینانس و... مجهز شود لزومی ندارد که از مسیر‌های گذشته درآمدزایی صورت گیرد و به نظر من این موضوع یک تفاوت جدی این دوره مدیریت شهری نسبت به دوره‌های گذشته است.

*همان‌طور که اشاره کردم منطقه ۲۲ شهر تهران برخلاف اسناد پشتیبان توسعه پیدا کرده است. اتفاقا پروژه بزرگی که در این منطقه در حال ساخت است برای بیش از یک میلیون مترمربع اضافه بنا رای کمیسیون ماده ۵ را دارد. حالا اینکه آیا اساسا کمیسیون ماده ۵ می‌توانسته چنین دخل و تصرفی داشته باشد یا خیر، بحث دیگری است. بنابراین مبنای محاسبه شهرداری برای شناسایی تخلف یا عدم تخلف رای کمیسیون ماده ۵ است. البته مطابق گزارش‌های رسیده هم‌اکنون این پروژه در مقایسه با مصوبه کمیسیون ماده ۵ نیز ۲۰ درصد(حدود ۲۱۶ هزار مترمربع) اضافه بنا دارد که این بخش از پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد بررسی قرار خواهد گرفت.  اما اگر در مورد تاثیر اجرای چنین پروژه‌ای از من سوال شود اعتقاد دارم چنین پروژه‌ای تاثیرات فراشهری دارد. با توجه به اینکه این پروژه همکاری را با معاونت حمل و نقل و ترافیک برای توسعه خط ۹ مترو آغاز کرده است با استفاده از آن می‌توان کاری کرد که تمامی بار مراجعات شهروندان به این محل از طریق شریان‌های اصلی شهر اتفاق نیفتد. یعنی نه‌تنها از سطح شهر تهران بلکه همه‌ کسانی که به شهر تهران مسافرت می‌کنند حتما به آنجا سر خواهند زد و اگر ما این تمهیدات را نیندیشیده باشیم، معنی‌اش این است که به‌طور دائمی در بزرگراه‌های همت و حکیم قفل ترافیکی ایجاد می‌شود. عدم هماهنگی میان پروژه‌های شهری با اسناد فرادست و پشتیبان و همین‌طور نبود رابطه منطقی میان شهرسازی و طرح‌های اینچنینی سبب می‌شود این سوال به وجود آید که آیا اساسا کار درستی بوده که صرفا به دلیل تقاضای سرمایه‌گذار، محل اجرای پروژه در این منطقه پیش‌بینی شود. البته پاسخ به این سوال هر چه باشد در مقطع زمانی کنونی امکان بازگشت به عقب و پاک کردن مساله وجود ندارد. بنابراین نیاز است تا برای به حداقل رساندن مشکلات پروژه تلاش شود.

 

*طرح تفصیلی تهران براساس نگاه ساختاری-راهبردی طراحی شده است. در این نگاه ساختاری-راهبردی vision، چشم‌انداز و اهداف راهبردی وجود دارد و برای رسیدن به آن چشم‌انداز برنامه‌های عملیاتی پیش‌بینی می‌شود. طرح جامع و طرح تفصیلی تهران بیش از ۱۶ محور عملیاتی برای آن پیش‌بینی شده است و در قالب پهنه و پارسل روی نقشه GIS قرار می‌گیرد. بخش عمده‌ای از این اطلاعات ثابت است و دیگر تغییر نمی‌کند؛ مثلا محدوده‌های مسکونی دیگر تغییر نمی‌کند؛ ولی از آنجاکه شهر دینامیک و پویا است برای رسیدن به چشم‌انداز پیش‌بینی شده در طرح نیاز است اقداماتی انجام شود. در فاصله طراحی تا اجرای طرح به دلیل تغییراتی که در شهر رخ می‌دهد پس از دوره‌ای نیاز به بازبینی وجود دارد.از این رو بازبینی ضوابط و مقررات در دستور کار قرار گرفته است. طبیعتا بازبینی ضوابط و مقررات تاثیر خودش را روی طرح تفصیلی هم می‌گذارد. وقتی از یک میزانی بالاتر باشد نیازمند مصوبه‌ شورای عالی شهرسازی هم خواهیم بود که آن مسیر را هم طی خواهیم کرد. هم‌اکنون استارت تدوین ضوابط مجدد یعنی ضوابط و مقررات اجرای طرح تفصیلی که همان اقدام عاجل و کوتاه‌مدت است، زده شده است و مراحل بعدی پس از تکمیل تیم شهرسازی آغاز خواهد شد.

 

*قاعدتا تا آخر امسال باید بحث بازبینی تدوین مقررات به نتیجه برسد؛ ضمن اینکه خیلی از مصوبات شورای عالی شهرسازی که قبلا به شهرداری ابلاغ شده بود هم به زیردست ابلاغ نشده است و باید مورد بازبینی قرار گیرد.

*چالش‌های امروز شهرداری؛ اول بحث منابع مالی پایدار است و دوم بدنه‌ سنگین نیروی انسانی‌ است. در حال حاضر شهرداری تهران ۶۸ هزار و ۴۰۰ نفر نیرو دارد که حتی در مقایسه با شهرهای هم‌تراز خودش همچون بمبئی، استانبول، جاکارتا و... وضعیت خوبی ندارد.