روزگار خوش خریداران مسکن

اساساً نقطه شروع ورود به بازار مسکن به منظور سرمایه‌گذاری چه زمانی است و آیا سال جاری نقطه شروع است یا خروج؟ برای پاسخ به سوال فوق، بهتر است تقسیم‌بندی مناسبی از خریداران مسکن و رفتارشناسی آنها در ایران و تحولات بازار مسکن در دوره رکود و رونق داشت. بنده خریداران بازار مسکن در ایران و نحوه رفتار آنها را به چهار دسته تقسیم می‌کنم. همچنین تحولات بازار مسکن ایران طی یک دوره رکود و رونق به پنج اپیزود با ویژگی‌های متفاوت قابل تقسیم است: رکود شدید، رکود اندک، رونق اندک، رونق شدید و چرخش بازار. رفتار چهار گروه فوق در پنج اپیزود در جدول نشان داده شده است. نحوه تصمیم‌گیری چهار گروه خریدار با یکدیگر متفاوت است و البته آنها اشتباه‌هایی هم می‌کنند. تمامی افراد کم‌تجربه‌ای که در دوره چرخش بازار نسبت به خرید اقدام می‌کنند، ناراضی هستند. بهترین نقطه ورود، ابتدای رونق اندک است که به نظر بنده، با آن فاصله داریم. در سرمایه‌گذاری علاوه بر قیمت اسمی خرید دارایی مانند ملک باید ارزش سرمایه و خواب پول را نیز در نظر گرفت. به این ترتیب سوال اصلی که سرمایه‌گذاران در بخش مسکن دارند این است که در یک سال آینده آیا امکان رشد حدود 25 درصد قیمت مسکن وجود دارد که خرید ملک را اقتصادی کند؟ در زمان ورود مسکن از دوره رکود به رونق این اتفاق رخ می‌دهد. البته در بخش‌هایی از دوره رکود نیز ملک رشد قیمت دارد، ولی رشد قیمت آن کمتر از خواب سرمایه است که داشتن ملک را غیراقتصادی می‌کند. در کتاب «استراتژی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ایران؛ با تمرکز بر چشم‌انداز 1394-1393» که به همت انتشارات روزنامه دنیای اقتصاد به تازگی منتشر شده است، آمار مختلف سمت عرضه و تقاضا (با تحلیل تحولات خرد و کلان بخش مسکن) مورد بررسی قرار گرفته است. این تحلیل نشان می‌دهد سمت تقاضا در سال 94-93 در رکود نسبی خواهد بود و میزان تقاضا کمتر از عرضه مسکن نوساز در بیشتر شهرهای کشور و مخصوصاً کلانشهرهاست. این امر سبب می‌شود که اگر شوک خاصی در سطح اقتصاد کلان رخ ندهد (مانند جهش دوباره قیمت دلار)، رشد قیمت مسکن در دوره رکود تقاضا (بخش عمده دوره سال 94-93 همانند سال 1392) کمتر از میزان تورم باشد. معنای این امر آن است که خرید مسکن در پایان این دوره اقتصادی خواهد شد و عجله چندانی برای سرمایه‌گذاری در مسکن نباید داشت و بهتر است در سایر بازارها به افزایش سرمایه خود بپردازیم. یافتن فرصت مناسب سرمایه‌گذاری (چه به عنوان سازنده و چه به عنوان سرمایه‌گذار یا مصرف‌کننده) در دوران رکود مسکن به نحوی که سود به دست آمده بیشتر از سود بانکی و تورم باشد، عموماً کار دشواری است. مشکل اصلی نیز استراتژی خروج از بازار و فروش است. معمولاً بهترین گزینه در این دوران عدم حضور در بازار و فروش بنا و حضور در سایر بازارهای سرمایه‌گذاری است. همچنین برای آنکه در دام هیجان و چرخش بازار قرار نگیریم می‌توانیم حباب‌های مسکن ایران را شناسایی کنیم. محاسبات مربوط به شناسایی حباب قیمتی مسکن که در فصل ششم کتاب ارائه شده است نشان می‌دهد که چگونه می‌توان به راحتی زمان چرخش بازار (مانند اوایل سال‌های 1387 و 1392) را تشخیص داد و زمان مناسبی را برای خروج از بخش مسکن انتخاب کرد. بدترین دوران حضور در مسکن دوران رکود شدید است. به عنوان مثال افرادی که در یک سال گذشته مالک مسکن (تابستان 92 تاکنون) بودند (به هر نحو شامل سازنده، سرمایه‌گذار یا مصرفی)، حدود 40 درصد از ارزش واقعی ثروت خود را از دست داده‌اند. دلیل این امر خواب سرمایه حدود 25 درصد در ایران به صورت سالانه (البته حداقل و به میزان سود مؤثر نظام بانکی)، و کاهش حدوداً 15 درصد قیمت از اوج قیمت‌ها در سال گذشته است. در این کتاب، مثال‌های متنوعی از میزان بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در دوره‌های مختلف ارائه شده است. زمان مناسب خرید در بخش مسکن و همین‌طور زمان مناسب برای فروش مسکن، تاثیر قابل توجهی در افزایش ثروت فرد دارد. خروج از بازار مسکن در دوره رکود، می‌تواند در هر دوره به دو برابر شدن ثروت فرد، نسبت به افرادی که اقدام به نگهداری مسکن خود در دوره رکود می‌کنند، منتهی شود.

پایان فصل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن؟
به طور کلی در صورتی که سطح تورم در کشور کاهش یابد (که این امر جزو سیاست‌های جدی دولت ذکر می‌شود)، تمایل مردم به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن برای ضربه‌گیری تورم و حفظ دارایی کاهش خواهد یافت. همچنین باید توجه داشت که ساختار جمعیتی کشور در حال تغییر است و تقاضای واقعی مسکن در حال کاهش. با در نظر گرفتن میزان واحدهای در حال ساخت و خالی، بزرگ‌ترین مشکل دارندگان مسکن و سازندگان، فروش خواهد بود. با توجه به کاهش قدرت خرید مردم به دلیل شکل‌گیری حباب قیمتی مسکن در ایران، در صورت عدم تأمین مالی گسترده خرید مسکن توسط نظام بانکی، در دهه آینده نباید انتظار رشد قیمت مسکن به اندازه دهه گذشته را داشت. با در نظر گرفتن نکات فوق، جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن در ایران به طور کلی در حال کاهش است. نکته دیگر اینکه آمارهای ابتدایی در اردیبهشت‌ماه از رشد معاملات در بازار مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل خبر می‌دهد در حالی که پیش‌بینی‌های قبلی از تداوم رکود حکایت داشت. این افزایش معاملات چه نشانه‌ای می‌تواند باشد؟ پاسخ را باید اینگونه داد؛ به محض افزایش تورم یا انتظارات تورمی، تعدادی از افراد نسبت به خرید مسکن اقدام می‌کنند. از سوی دیگر، برخی از فروشندگان نیز، فروش واحدهای خود را تا مشخص شدن تکلیف متوقف می‌کنند و بازار در یک مقطع کوتاه، دچار شوک و از حالت رکود خارج می‌شود. این عوامل برای شوک اردیبهشت عبارت بودند از:

- اجرای هدفمندی انرژی و انتظار تورمی بالای مردم از آن
- افزایش حدود 10 درصد قیمت دلار در ابتدای اردیبهشت
- افزایش هزینه‌های اخذ جواز.

به این ترتیب سه عامل، برخی از خریداران را تشویق به خرید می‌کند، ولی از آنجا که شاخص‌های کلی بازار مسکن به لحاظ عرضه و تقاضا در رکود است، این شوک موقت است.

جذاب‌ترین بخش بازار
به نظر می‌رسد که بیشترین میزان ساخت‌وساز در بخش مسکونی و تجاری در شهرهای بزرگ در حال انجام است که سبب می‌شود این بخش‌ها با مازاد شدید عرضه مواجه شوند و امکان فروش در آنها محدودتر و رشد قیمت‌ها نیز محدود شود. پس بهتر است با ملاحظه بیشتر در این بخش‌ها وارد شویم، چرا که ریسک آنها بیشتر است.

اثر توافق یا عدم توافق هسته‌ای بر بازار مسکن
توافق هسته‌ای می‌تواند به آرامش جامعه و مردم، کاهش تورم، کنترل قیمت ارز و مواردی چون آن منتهی شود که معنی آن عدم تمایل برای خرید مسکن توسط مردم به عنوان ضربه‌گیر تورم است. این امر می‌تواند رشد قیمت مسکن را محدود کند. تنها در صورت عدم توافق و جهش شدید قیمت ارز، باید منتظر تحولات جدی و رشد قیمت مسکن بود.

*تحلیلگر بازار مسکن