رسوب «نیمه‌ساز»ها در بازار مسکن
در حال حاضر تعداد كارگاه‌هاي ساختماني غيرفعال يا كم‌كار در محله‌هاي شهر تهران و به خصوص شهرهاي كوچك، از پروژه‌هاي فعال يا رو به پيشرفت، بيشتر شده است.گزارش دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن از تازه‌ترين اطلاعات بانك‌مركزي نشان مي‌دهد: در 9 ماه اول سال گذشته ميزان سرمايهگذاري فعالان ساختماني در بخش تكميل ساختمان‌هاي در حال احداث، حدود 15درصد كاهش پيدا كرد در حالي كه طي سالهاي 91 و 92، اين شاخص (به قيمت ثابت) به ترتيب 45درصد و 20 درصد افزايش يافته بود.
همچنين به قيمت جاري، شتاب سرمايهگذاري در تكميل ساختمان‌ها از رشد 200درصدي در سال91، به نزديك صفر در پايان نيمه‌اول سال93 رسيده كه مجموع اين ارقام رسمي، از توقف حجم قابل توجهي از عرضه‌هاي جديد آپارتمان در مرحله آخر ساختوساز حكايت دارد.
انبوه‌سازان در توضيح آنچه که طي حداقل يك‌سال گذشته بر بازار ساخت‌وسازهاي مسكوني گذشته است، مي‌گويند: با «ته‌نشين» شدن آپارتمان‌هاي تازه‌ساز در بازار معاملات از اواخر سال 92، به تدريج نقدينگي سازنده‌ها براي ادامه پروژه‌ها نيز آب رفت و هم‌اكنون به رغم آنكه تكميل ساختمان‌ها در مراحل آخر احداث به اندازه كمتر از يك‌سوم هزينه‌هاي شروع و مراحل مياني ساختوساز منابع مالی نیاز دارد، اما امكان مالي براي آن وجود ندارد. رسوب و انباشت شديد ساختمان‌هاي نيمه‌كاره، به عنوان عجيب‌ترين ويژگي بازار مسكن ايران مورد توجه يك گروه از سرمايه‌گذاران آمريكايي كه اخيراً براي بررسي شرايط اقتصادي كشور به تهران سفر كرده بودند نيز قرار گرفته است.
يك فعال بازار املاك و مستغلات آمريكا كه در قالب هيات 24 نفره تجاري اخيرا به تهران سفري داشته، در تشريح وضعيت بازار ملك در ايران، مستقيم به انبوه جرثقيل‌هاي زردرنگ در آسمان تهران اشاره كرده و به روزنامه‌هاي فايننشیال‌تايمز و نيويورك‌تايمز گفته است: «از هر 18 جرثقيل ساختماني در تهران، تنها يكي از آنها مشغول كار است و من تاكنون اين اندازه ساختمان نيمه‌كاره در يك شهر نديده بودم.»
وضع موجود كه به معني توقف ساخت‌وسازهاي حجيم سالهاي 91 و 92 در مراحل آخر تكميل است، مي‌تواند وضعيت عرضه در بازار معاملات مسكن را از سال 95 با «كمبود» روبه‌رو كند. متوسط طول زمان ساختوساز 24 ماه است كه در زمان رونق مسكن و افزايش قيمت، اين دوره به 18 ماه و هنگام ركود و كاهش قيمت، به حداقل 30 ماه مي‌رسد.
امسال به دليل شتابي كه در سال92، شاخص سرمايهگذاري در تكميل ساختمان‌هاي مسكوني به خود گرفت، وضعيت عرضه آپارتمان آماده فروش در بازار مصرفي در سطح نسبتا مطلوبي قرار دارد. بخش زيادي از آپارتمان‌هاي تازه‌ساز عرضه شده در سالهاي 92 و 93 كه از محل رونق ساخت‌وسازهاي سالهاي 90 و 91 –در اين دو سال، ساخت مسكن در تهران بيش از 30 درصد افزايش يافت و براي اولين‌بار از مرز 200 هزار واحد در سال تجاوز كرد- وارد بازار شده، به دليل ركود سنگين در معاملات طي يك‌سال اخير، فروش نرفته است و پيش‌بيني مي‌شود در ماه‌هاي آتي با كاهش درجه ركود مسكن، خريد و فروش اين آپارتمان‌ها آغاز شود. به اين ترتيب، موجودي آپارتمان در بازار تا پايان امسال، مناسب خواهد بود اما افت شديد ساختوساز در سال93 و همچنين رشد ساختمان‌هاي نيمه‌كاره در سال گذشته، از سال95 به شكل كاهش تدريجي عرضه نوسازها، بروز خواهد كرد.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، انبوه‌سازان پيش‌بيني مي‌كنند با كاهش غلظت ركود معاملات مسكن از نيمه امسال، فعاليت‌هاي ساختماني در بخشي كه به كمترين هزينه و سرمايهگذاري نياز دارد، تقويت شود؛ اين بخش، حوزه تكميل نيمه‌كاره‌ها خواهد بود كه با زمان و سرمايه كم، امكان فروش سريع ساختمان را براي سازنده‌ها برقرار مي‌كند.انبوه‌سازان در عين حال تاكيد مي‌كنند بازار عرضه در حال حاضر اشباع نشده، بلكه چون توان خريد وجود ندارد، آپارتمان‌هاي تازه‌ساز موجود فروش نمي‌رود.
رونق به نشانه‌هاي بيشتري نياز دارد
بررسی آمار سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی که بانک مرکزی به صورت فصلی منتشر می‌کند، نشان می‌دهد سازنده‌ها بر اساس یک رفتار سنتی معمولا در ابتدای دوره رونق یعنی زمانی که قیمت مسکن شروع به افزایش تدریجی می‌کند، وارد بازار ساختوساز می‌شوند و پروژه‌های جدید تعریف می‌کنند و زمانی که قیمت به اوج می‌رسد؛ یعنی درست در ماه‌های جهش قیمت، ساختوساز را رها کرده و به تکمیل سریع ساختمان‌های نیمه‌کاره می‌پردازند. با این هدف که سریع‌تر آپارتمان‌های خود را روانه بازار فروش کرده و از بالاترین سطح قیمت سود ببرند اما این شیوه سنتی در عمل به زیان بسازبفروش‌ها تمام می‌شود، چون در این زمان هرچقدر آپارتمان‌های نوساز وارد بنگاه‌ها شود، به دلیل خروج تقاضا از بازار و غیرقابل تحمل شدن قیمت، امکان فروش وجود ندارد ضمن اينكه این ناتوانی خرید در واحدهای نوساز چند برابر املاک قدیمی است و در دوره پس از جهش، شدت ركود معاملاتي در نوسازها چندين برابر ساير آپارتمان‌هاي مسكوني مي‌شود بنابراين این سنت سازنده‌ها به سنگین‌تر شدن رکود معاملات و انباشت فایل‌های فروش در بنگاه‌ها منجر می‌شود.
به نظر می‌آید در حال حاضر بازار مسکن از عمق رکود در سال 93 فاصله گرفته و پیش‌بینی می‌شود پارامترهای حیاتی بازار بیش از این سقوط نکند و در نتيجه، بازار تكميل ساختمان‌های نیمه‌کاره دوباره رونق بگیرد. هر چند محمدمهدی مافی، دبیر انجمن انبوه‌سازان چندان به رونق بازار ساختمان‌های نیمه‌کاره امید ندارد و معتقد است باید منتظر نشانه‌های بیشتری برای رونق بازار مسکن بود.وی با بیان اینکه اگر بازار از رکود خارج شود و علائم مثبت بیشتری مبنی بر خروج از رکود دیده شود، مطمئنا سرمایه‌های بیشتری در پروژه‌های ساختمانی به گردش درمی‌آید، گفت: به خصوص پروژه‌های نیمه‌تمام که بخش زیادی از هزینه‌هایش پیش از این پرداخت شده، ولی برای تکمیل نیاز به هزینه کمی دارد، در اين دوره برای ارائه به بازار زودتر تکمیل می‌شود. اما این مشروط به آن است که انبوه‌سازان علائم بیشتری را از بازار مشاهده کنند. مافی پیش‌بینی کرد: نیمه دوم سال، فصل رونق ساختوساز باشد زیرا بر اساس پیش‌بینی‌ها، خرید و فروش در نیمه دوم بیشتر اتفاق می‌افتد. بنابراین احتمال دارد سازندگان سرعت کار را بالا ببرند و پروژه‌هایی که پیش از این به آرامی پیش می‌رفتند یا متوقف شده‌اند، تکمیل شوند.
وی در خصوص موانعی که بر سر راه سازندگان وجود دارد و باعث می‌شود ساختمانی را نیمه‌کاره رها کنند، گفت: اکثر سازندگان حرفه‌ای منابع‌شان درگیر کار ساختمانی است. معمولا با یک آورده اولیه پروژه را آغاز می‌کنند و بعد در ادامه منتظر نقد شدن سایر دارايي‌هاي خود هستند. این منابع از محل فروش ساختمان‌های آماده در سایر پروژه‌های آنها است یا از محل پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت. وقتی بازار مسکن در حال رکود است، این منابع تهیه نمی‌شود. بنابراین سازنده اعتباری برای پیش بردن پروژه‌اش ندارد. مانند چرخ ارابه‌ای می‌ماند که یک چرخ باید بچرخد که کل ارابه به حرکت دربیاید. همین مثال در خصوص آغاز پروژه‌های جدید هم صدق می‌کند؛ یعنی اگر بازار مسکن بازار خوبی باشد، سرمایه‌گذاران به جز تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره، پروژه‌های جدیدی نیز تعریف می‌کنند.
او در خصوص اینکه آیا از سرگیری پروسه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره اثر کاهنده‌ای بر قیمت مسکن دارد، گفت: قیمت مسکن بیش از این کاهش پیدا نمی‌کند. بازار عرضه‌ای که ما داریم به این تعداد واحد آماده شده نیاز دارد. این پروژه‌های نیمه‌کاره از یکی دو سال پیش آغاز شده و در حال حاضر مراحل انتهایی خود را طی می‌کند. ورود این واحدهای نوساز، بازار را به تعادل می‌رساند؛ اما آن را اشباع نمی‌کند. آمارهای رسمی نیز نشان از نیاز مسکن در میان مردم دارد؛ بنابراین آپارتمان‌های تولید شده، محصول مازاد به حساب نمی‌آید بلکه نیاز بالقوه در شهر وجود دارد؛ اما به دلیل قیمت‌های بالا و رکود بازار، خریدی انجام نمی‌شود. مافی تاکید کرد: در سال پیش رو پروژه جدید نیز اجرا می‌شود و نمی‌توان گفت که به طور مطلق هیچ پروژه‌ای آغاز نشده، اما امسال سال پایان ساختمان‌های نیمه‌کاره است.
او با بیان اینکه در همه جای دنیا در زمان رونق، منابع مالی تولیدکننده، تامین و سازندگان از همین محل پروژه‌های جدید را آغاز می‌کنند، گفت: وقتی واحدهای نوساز به فروش نمی‌رود، چگونه می‌شود انتظار آغاز پروژه‌های جدید را داشت؟ محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی شورا نیز همین اعتقاد را دارد. او با بیان اینکه در زمان رکود، متقاضيان مصرفي و زودتر از آنها تقاضاي سرمايه‌اي دست از خرید و فروش می‌کشند و منتظر کاهش بیشتر قیمت‌ها هستند، گفت: نه تنها در بازار مسکن بلکه در سایر بازارها مانند بازار خودرو و سکه چنین رفتاری در طول دهه‌های گذشته از سوی خریداران وجود داشته که هر وقت قیمت کاهش پیدا می‌کند و بازار در رکود است، خرید و فروش متوقف می‌شود اما به محض اینکه قیمت‌ها رو به افزایش می‌رود، هجوم برای خرید نیز زیاد می‌شود و مردم برای خرید از هم سبقت می‌گیرند. حتی سرمایه‌ها از محل‌های دیگر به بازار مسکن می‌آید و به همین دلیل باعث افزایش قیمت می‌شود. سالاری معتقد است: باید با این رفتار غلط اقتصادی مبارزه شود تا سبب ورشکسته شدن بازارهای اقتصادی نشود.
او دلیل رکود پروژه‌های ساختمانی و نیمه‌کاره شدن ساختمان‌ها را افزایش قیمت مسکن دانست و گفت: با تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره، هیچ گونه کاهش قیمتی پیش‌بینی نمی‌شود، زیرا قیمت تمام شده ساختوساز بسیار بالاست و آن هم به دلیل افزایش کاذب قیمت زمین است. بخش قابل توجهی از قیمت یک مسکن را هزینه زمین شامل می‌شود و در کنار این هزینه، عوارض صدور پروانه، مصالح و دستمزدها هم وجود دارد. وقتی تمام این موارد افزایش پیدا کرده‌اند، بنابراین امیدی به کاهش بیشتر قیمت مسکن نیست. سالاری با اشاره به اینکه نگاه به مسکن در کشور ما بیشتر نگاه سرمایه‌‌ای است تا نگاه مصرفی، گفت: وقتی قیمت تمام شده ساخت مسکن افزایش پیدا می‌کند و سود چندانی برای سازنده وجود ندارد، متولیان ساختوساز تمایل کمتری برای حضور در این بازار دارند. رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران موضوع مسکن در کشور را معادله‌ای چند مجهولی می‌داند که تمامی حوزه‌ها در آن دخیل هستند؛ مانند قیمت ارز، طلا، مسائل سیاسی و بین‌المللی و نمی‌توان این بازار را بدون توجه به بازارهای دیگر، پیش‌بینی کرد.
وی با بیان اینکه در کلان‌شهرهایی مانند تهران، جمعیت‌پذیری به اوج خود رسیده است، گفت: کاهش کیفیت زندگی در کلان‌شهرها از معضلات اساسی است و به نظر می‌رسد در چند سال آینده سرمایه‌گذاری در بازار مسکن از تهران به سمت شهرهای دیگر سوق پیدا کند. اما فعالان حوزه ساختوساز چندان به بازار مسکن در سال 94 امیدوار نیستند. با وجود افزایش فایل‌های پیش‌فروش در بنگاه‌ها و آگهی‌های روزنامه، همچنان خریداران علاقه‌ای به حضور در این بازار ندارند. به اعتقاد برخی از سازندگان، این رکود باعث شده آنها در بازپرداخت وام‌هایشان دچار مشکل شده و حتی تعدادی از فعالان این بازار به دلیل بدهی‌ها، روانه زندان شوند.
به گفته آنها اعتباری که سازندگان از بانک‌ها می‌گیرند، حداقل سود 33 درصد دارد و جریمه دیرکرد آن نیز 30 درصد است و توقف هر پروژه ساختمانی برای آنها ضرر هنگفتی به شمار می‌رود؛ بنابراین هیچ سازنده‌ای تمایل به رها کردن پروژه‌های ساختمانی خود ندارد. این سازندگان معتقدند: هنوز تمام خریداران نتوانسته‌اند توان مالی خود را با سطح كنوني قيمت مسكن تطبیق دهند؛ اما برخی از سازندگان در همین بازار نیز در حال فعالیت هستند. به اعتقاد آنها با وجود آنکه هیچ نشانه‌ای برای رونق بازار مسکن وجود ندارد، اما سازندگان اصلی همچنان به آرامی در این بازار در حال فعالیت هستند. این گروه معتقدند: به دلیل آنکه عوامل تولید مسکن کاهش قیمتی نداشته، بنابراین قیمت مسکن نیز بیش از این ارزان نمی‌شود. با اين حال نمی‌توان درباره بازار ساختوساز تا پايان بهار امسال، پیش‌بینی قاطعانه‌اي ارائه کرد.
منبع:دنیای اقتصاد
