چراغ سبز پولی به خرید مسکن/ رابطه نرخ سود واقعی و قیمت مسکن چیست؟

فرید قدیری: بانک‌ها با تصمیم جمعی و به‌ دور از سیاست‌های تکلیفی بالادست، سطح نرخ سود سپرده‌ها را متناسب با سطح کاهنده نرخ تورم، تعدیل و تنظیم کردند. حدود یک هفته مانده به شروع فصل تابستان یک بانک خصوصی نرخ سود سپرده را به 16 درصد کاهش داد. سایر بانک‌ها نیز از ابتدای تیر ماه نرخ سود سپرده‌های خود را از سقف 18 درصد به 15 درصد کاهش دادند. در حال حاضر نرخ تورم عمومی تک‌رقمی شده و به کمتر از 10 درصد رسیده است.

به گزارش اقتصادنیوز، در خردادماه نرخ تورم معادل 10.4  درصد بود و اختلاف هشت واحد‌درصدی بین سطح عمومی رشد قیمت‌ها و بازدهی 18درصدی بازار پول، آن هم در شرایطی که در سایر بازارهای اقتصادی چشم‌انداز روشنی از بابت ارائه این میزان سود طی یک سال وجود ندارد، سبب شده بود عمده دارایی‌های مولد مردم و سرمایه‌گذاران ریز و درشت به جای آنکه در بخش‌های تولیدی یا بازارهایی همچون بورس و مسکن، به کار گرفته شود، یکراست به بازار پول بیاید و در قالب سپرده‌های بانکی جذب شود.

هر چند رشد بالای 20‌درصدی سپرده‌های بانکی طی یک سال گذشته، منابع اعتباردهی بانک‌ها را تا حدودی تقویت کرده است اما از آنجا که رکود حاکم بر اقتصاد از یک سو و نرخ بالای تسهیلات از سوی دیگر، امکان تولید و رونق بخش‌های مولد را سلب کرده است، در نتیجه مسیر تسهیلات‌دهی و استفاده از منابع سپرده، با موانع روبه‌رو شده بود. نزدیک به هزار میلیارد تومان در بانک‌ها، سپرده وجود دارد که اگر بخش کوچکی از آن تحت تاثیر کاهش نرخ سود سپرده، آزاد شود می‌تواند بازارهای مولد و پیشران را تحریک کند. بازار مسکن به طور قطع از این اتفاق اثر خواهد پذیرفت.

تجربه 20 سال گذشته در بازارهای اقتصادی ایران نشان داده است، هر زمان نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی (مابه‌التفاوت نرخ سود اسمی و نرخ تورم)، منفی شده است، به دلیل آنکه بازدهی بازار پول تضعیف شده و به زیان سپرده‌گذاران ختم شده، در نتیجه، پول‌ها به سمت امن‌ترین بازار یعنی بازار ملک، حرکت کرده است.

اما آیا در مقطع کنونی، کاهش نرخ سود سپرده از 18 درصد به 15 درصد، می‌تواند به هجوم نقدینگی و پول‌های داغ به بازار ملک ختم شود؟

تحقیقات دانشگاهی در این باره نشان می‌دهد: در زمانی که نرخ سود واقعی بانکی منفی می‌شود، 70 درصد دارایی افراد به ملک تبدیل می‌شود و سهم دارایی‌های بانکی در سبد دارایی افراد، به صفر می‌رسد.

حتی افراد ریسک‌پذیر نیز که در حالت معمولی، بین 25 تا 30 درصد از دارایی‌های خود را در بازار سهام سرمایه‌گذاری می‌کنند، با منفی شدن نرخ سود واقعی بانک‌ها، تصمیم به تبدیل دارایی خود گرفته و اقدام به خرید ملک می‌کنند. بازار مسکن ایران سابقه این حرکت سفته‌بازها را دارد. در سال 74 نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی به منفی 35 درصد رسید و باعث شد با رونق شدید معاملات ملک و خریدهای سرمایه‌ای آپارتمان در تهران، قیمت مسکن با رشد واقعی 12‌درصدی روبه‌رو شود که البته نرخ رشد اسمی قیمت مسکن بیش از 50 درصد شد.

در سال 86 نیز سطح منفی 1.3‌درصدی نرخ سود واقعی بانک‌ها باعث جهش 62‌درصدی قیمت واقعی ملک در تهران شد و در سال 91 زیان 13.5درصدی سپرده‌گذاران بانکی به رشد 15‌درصدی قیمت واقعی مسکن ختم شد. اما در سال 94، بیشترین بازدهی مثبت نصیب سپرده‌گذاران بانکی شد.

در این سال نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی به 19 درصد رسید که در تاریخ بازار پول، چنین نرخ سودی کم‌سابقه بوده است. این موضوع باعث شد از یک سو، رکود معاملات مسکن و رکود ساخت و ساز یک سال دیگر تمدید شود و در رونق این بخش تاخیر به وجود بیاید و از سوی دیگر قیمت واقعی مسکن در این سال 14 درصد کاهش پیدا کند.