ردیابی مسیر «تقاضا» در بازار مسکن 96

به گزارش اقتصادنیوز ، کانون تقاضای «مصرفی» در بازار معاملات مسکن در سال آینده مشخص شد. تازه‌ترین آمارها از روند افتتاح حساب «خانه‌اولی‌ها»در صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای اخذ تسهیلات خرید آپارتمان نشان می‌دهد سال آینده با ورود حجم جدید تقاضای قطعی خرید آپارتمان از محل صندوق یکم، معاملات خرید مسکن هم در تهران و هم در سایر شهرهای کشور، حدود 10 درصد افزایش می‌یابد.

افزایش حدود 10 درصدی حجم معاملات خرید مسکن در سال بعد عمدتا مربوط به تقاضای قطعی خرید واحدهای «میان‌متراژ» و «کوچک‌متراژ» از سوی «مصرفی‌ترین متقاضیان» یعنی زوج‌های «خانه اولی» است که طی حدود یک سال و نیم گذشته، برای دریافت تسهیلات در صندوق پس‌انداز مسکن یکم سپرده‌گذاری کرده‌اند.

روند 19 ماه اول آغاز به کار صندوق پس‌انداز مسکن یکم حاکی است از نیمه خرداد ماه سال گذشته تا نیمه دی ماه امسال، 144 هزار خانه اولی، به‌عنوان متقاضی واجد شرایط، برای دریافت تسهیلات خرید مسکن در این صندوق ثبت نام کرده‌اند که با توجه به مدت زمان اسمی و واقعی سپرده‌گذاری، موج اصلی تقاضای خرید مسکن از این محل از اوایل سال بعد، با ورود تدریجی به بازار خرید آپارتمان‌های مصرفی، حجم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی میان‌متراژ و کوچک‌متراژ را افزایش می‌دهند.

هر چند پیش‌بینی‌های کارشناسی نشان می‌دهد این ورود قطعی برای خرید مصرفی‌ترین آپارتمان‌های موجود در بازار مسکن، نیمه دوم سال بعد در مقایسه با نیمه اول سال 96 شدت خواهد گرفت. بازار مسکن نیمه اول سال 96، عمدتا از ناحیه خانه اولی‌هایی که برای دریافت تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در سال‌های 94 و 95 سپرده‌گذاری کرده بودند، با حجم قابل توجهی تقاضای قطعی رو‌به‌رو خواهد شد که این حجم قطعی تقاضا منشأ رشد مثبت حجم معاملات خرید مسکن –حداقل 10 درصد- را رقم خواهد زد.

هر چند کوتاه‌ترین دوره زمانی برای دریافت تسهیلات خانه اولی‌ها تا سقف 80 میلیون تومان در تهران، 60 و 40 میلیون تومان در شهرهای بزرگ و کوچک-به ازای هر فرد سپرده‌گذار –یک سال تعیین شده است اما از آنجا که عمده سپرده‌گذاران طی 19 ماه اول آغاز به کار صندوق پس‌انداز مسکن یکم موفق به تامین «کف سپرده» تعیین شده برای دریافت سقف تسهیلات بعد از اتمام دوره یکساله سپرده‌گذاری نشده‌اند، عملا دوره سپرده‌گذاری از حالت اسمی یک سال به حالت واقعی یک سال و نیم افزایش یافته است. به این معنا که کسری سپرده متقاضیان خانه اولی موجب شده به‌طور میانگین دوره سپرده‌گذاری برای دریافت وام از یک سال به یک سال و نیم برسد.

به این ترتیب، اگر چه انتظار می‌رفت نیمه دوم امسال، معاملات خرید مسکن از ناحیه ورود تقاضای قطعی سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم به بازار مسکن افزایش یابد اما عملا از اوایل سال 96، آن دسته از خانه‌اولی‌هایی که طی نیمه دوم سال 94 در این صندوق سپرده‌گذاری کرده‌اند با آماده شدن تسهیلات خود، متقاضی قطعی خرید مسکن خواهند بود. به این ترتیب، سپرده‌گذاران سال 95 صندوق پس‌انداز مسکن یکم پس از گذراندن یک سال و نیم طول دوره سپرده‌گذاری، به مرور در نیمه دوم سال بعد متقاضیان قطعی خرید مسکن هستند.

روند سپرده‌گذاری 19 ماه اول صندوق پس‌انداز مسکن یکم در حالی از ورود دست کم 3500 متقاضی مصرفی خرید قطعی مسکن در کشور در هر یک از ماه‌های نیمه اول سال بعد حکایت می‌کند که فرمولی که این صندوق بر مبنای آن طراحی شده است، رشد حدود 10‌درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان طی 6 ماه اول را به نوعی تضمین می‌کند.

ماهیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم-برای پرداخت وام به خانه‌اولی‌ها-به گونه‌ای است که مثلا در تهران سپرده‌گذاران به ازای سپرده‌گذاری 40 میلیون تومانی برای دریافت سقف 80 میلیونی وام خرید مسکن پس از اتمام یک دوره یکساله، هیچ سودی از بانک دریافت نمی‌کنند. در سایر شهرها نیز سپرده‌گذاری معادل نصف تسهیلات، مشمول سود بانکی دوران سپرده‌گذاری نمی‌شود.

با توجه به این موضوع و همچنین با توجه به این نکته که سپرده‌گذاران باید برای دریافت این تسهیلات مبلغ قابل توجهی –40 میلیون تومان-را برای یک دوره قابل توجه-یک سال- در بانک سپرده‌گذاری کنند، بنابراین توجیهی وجود ندارد که سپرده‌گذاران حتی یک روز پس از اتمام دوره سپرده‌گذاری و قرار گرفتن در لیست مشمولان دریافت تسهیلات، برای استفاده از این وام برای خرید آپارتمان تاخیر کنند.

به این ترتیب، سازو‌کار و فرمولی که صندوق پس‌انداز مسکن یکم براساس آن طراحی شده به گونه‌ای است که تنها متقاضیان مصرفی و واقعی خرید مسکن در این صندوق سپرده‌گذاری می‌کنند. به‌طوری که برآورد کارشناسان آن است که به محض سررسید زمان سپرده‌گذاری و موعد پرداخت تسهیلات، خانه اولی‌های سپرده‌گذار اقدام به خرید آپارتمان با اصل سپرده و مبلغ تسهیلات خرید خواهند کرد.

بنابراین از روی زمان، مبلغ و طول دوره سپرده‌گذاری متقاضیان دریافت تسهیلات خانه اولی‌ها طی یک سال و نیم اخیر می‌توان میزان تقاضای قطعی خرید مسکن در سال آینده را محاسبه کرد. سال آینده خانه‌اولی‌ها به بازار معاملات مسکن جهت می‌دهند طوری که می‌توان پیش‌بینی کرد بیش از 50‌درصد معاملات در تهران به خرید واحدهای زیر 80‌مترمربع و با قیمت کمتر از 400 میلیون تومان اختصاص یابد.

روند سپرده‌گذاری خانه اولی‌ها در صندوق پس‌انداز مسکن یکم طی 19 ماه اول راه‌اندازی این صندوق از بروز یک «اختلاف آشکار» بین «حجم ورود تقاضای قطعی خرید مسکن» ناشی از تزریق وام خانه اولی‌ها به بازار خرید ملک در «نیمه دوم» سال آینده در مقایسه با «نیمه اول» سال 96، حکایت می‌کند.

آمارها نشان می‌دهد، حجم تقاضای قطعی خرید مسکن از محل ورود متقاضیان خانه اولی مشمول دریافت تسهیلات صندوق یکم در تهران، نیمه دوم سال بعد حدود 3 برابر نیمه اول سال 96 خواهد بود؛ این میزان افزایش در همین بازه زمانی در کل کشور نیز، حدود دو برابر خواهد بود. برآوردها از روند سپرده‌گذاری متقاضیان خانه اولی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم نشان می‌دهد، نیمه اول سال بعد، به‌طور متوسط، ماهانه 3 هزار و 500 تقاضای خرید قطعی مسکن از محل دریافت تسهیلات خانه‌اولی‌ها، در کشور ایجاد خواهد شد. این میزان تقاضای قطعی جدید، با توجه به میانگین حجم معاملات خرید مسکن در هر ماه در کشور، طی سال جاری، منجر به رشد حدود 10 درصدی حجم معاملات در سال بعد خواهد شد.

این در حالی است که روند سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم طی ماه‌های اخیر نشان می‌دهد نیمه دوم سال بعد به احتمال زیاد حجم تقاضای خرید قطعی مسکن، به‌طور متوسط به 5 هزار نفر افزایش خواهد یافت که این موضوع نیز به معنای افزایش حدود 10‌درصدی حجم معاملات خرید مسکن طی 6 ماه دوم سال 96 در کشور نسبت به مدت مشابه سال 95 است.

هر چند برآورد می‌شود این میزان در نیمه دوم سال بعد از حدود 14 هزار تقاضای قطعی خرید مسکن با استفاده از تسهیلات خانه اولی‌ها نیز عبور کرده و حتی در برخی ماه‌ها به 20 هزار تقاضا نیز برسد. این آمار از روی تعداد سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم در یک سال و نیم اخیر محاسبه استخراج شده است. امسال روند ماهانه سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم نشان داد تعداد ثبت‌نام‌کننده‌ها در نیمه دوم سال تحت تاثیر کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن یکم رشد دست کم 100 درصدی پیدا کرد؛ این اتفاق اثر خود را در سال آینده و در اوج‌گیری حجم معاملات مسکن نشان خواهد داد.

تازه‌ترین آمارهای مربوط به حجم سپرده‌گذاری‌های صورت گرفته در صندوق پس‌انداز مسکن یکم نشان می‌دهد در شهر تهران هم، نیمه اول سال آینده، حجم معاملات مسکن از ناحیه ورود تقاضای قطعی خانه اولی‌ها برای خرید آپارتمان، حدود 10 درصد افزایش خواهد یافت.

این آمارها نشان می‌دهد، نیمه اول سال بعد، در شهر تهران، ماهانه به‌طور میانگین 1200 متقاضی قطعی خرید آپارتمان با اتمام دوره سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم و دریافت وام 80 میلیون تومانی، وارد بازار مسکن می‌شوند. با توجه به اینکه نیمه اول سال 95 به‌طور متوسط در هر ماه حدود 12 هزار معامله خرید مسکن انجام شد، با ورود 1200 مورد تقاضای قطعی جدید به بازار مسکن، حجم معاملات خرید آپارتمان طی 6 ماه اول سال 96 رقمی معادل 10 درصد رشد خواهد کرد.

همزمان با افزایش حجم سپرده‌گذاری برای دریافت تسهیلات مختص خانه اولی‌ها از این صندوق طی یک سال 95، نیمه دوم سال بعد در شهر تهران نیز شاهد افزایش حدود دو برابری تقاضای خرید قطعی مسکن از محل تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم نسبت به نیمه اول 96 خواهیم بود.

برآورد می‌شود نیمه دوم سال بعد، در پایتخت، ماهانه به‌طور متوسط حدود 3800 تقاضای قطعی جدید برای خرید مسکن از ناحیه متقاضیان خانه اولی و مشمول دریافت تسهیلات 80 میلیون تومانی، به میانگین حجم معاملات مسکن در هر ماه اضافه شود.

نیمه دوم امسال به‌طور میانگین در هر ماه حدود 14 هزار معامله خرید مسکن انجام شد که با اضافه شدن حدود 3800 تقاضای قطعی ناشی از ورود سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم به بازار ملک، حجم معاملات خرید مسکن نیمه دوم سال بعد نیز با رشد تقریبی 10‌درصدی همراه خواهد شد.

به این ترتیب، نیمه دوم سال بعد به احتمال زیاد شاهد افزایش قابل توجه حجم تقاضای قطعی خرید مسکن ناشی از تزریق وام خانه‌اولی‌ها به بازار ملک، در مقایسه با همین حجم از تقاضا در نیمه اول سال 96 خواهیم بود که ناشی از رشد قابل توجه حجم سپرده‌گذاری خانه اولی‌ها در صندوق پس‌انداز مسکن یکم در طول ماه‌های سپری شده از سال 95 است.

آمارهای سپرده‌گذاری صندوق پس‌انداز مسکن یکم نشان می‌دهد طی 10 ماه اول امسال حجم سپرده‌گذاری برای دریافت تسهیلات مسکن خانه اولی‌ها در شهر تهران، 202 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل-10‌ماه اول سال 94- افزایش یافته است که این افزایش، خود را به شکل افزایش حجم تقاضای قطعی برای خرید آپارتمان‌های مصرفی کوچک‌متراژ و میان متراژ در نیمه دوم سال بعد نشان می‌دهد. این افزایش در همین بازه زمانی در کل کشور، 174 درصد بوده است.