حذف یارانه ملکی، راهکاری برای توقف تخریب جنگل‌های شمال
به گزارش اقتصادنیوز اگر دو اهرم «مالیات سالانه بر املاک یا همان شارژ شهری در قالب عوارض نوسازی» و «مالیات بر خانه‌های خالی» فعال شود، روند «فروش جنگل برای ویلاسازی» متوقف و منابع ساخت مراکز رفاهی و تفریحی در شهرهای شمالی تامین می‌شود. همچنین زمینه تشکیل بازار «اجاره ویلا» با پوشش سراسری مسافران نیز فراهم می‌آید.
فهرست خسارت استان‌های شمالی از توزیع یارانه ملکی ناشی از معافیت مالیاتی چند خانه‌ای‌ها شناسایی شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، مطابق بررسی‌های انجام شده، بازار املاک استان‌های شمالی کشور به دلیل سهم بالای ویلاها و خانه‌های خالی و خانه‌های دوم از کل بازار در اختیار گروه محدودی از جامعه گردشگر و مسافران قرار دارد. همین موضوع نیز منجر به بروز سه دسته خسارت عمده به استان‌های شمالی کشور شده است. تخریب گسترده جنگل و اراضی سبز با هدف ساخت ویلا و خانه‌های دوم، گسترش اندک مراکز تفریحی و رفاهی در مقایسه با مراکز انبوه تجاری و قیمت نجومی مراکز اقامتی به دلیل عرضه پایین سه دسته خسارتی است که به ساکنان اصلی استان‌های شمالی کشور وارد می‌شود. این در حالی است که تجربه موفق سایر کشورها در این حوزه نشان می‌دهد با استفاده از دو نوع ابزار مالیاتی شامل «شارژ شهری» و «مالیات خانه‌های خالی» سه اتفاق مثبت برای شهرهای واقع در این نقاط جغرافیایی کشور ناشی از حذف یارانه ملکی توزیعی خواهد افتاد.
اطلاعات جمع‌آوری شده و منعکس شده در آخرین سرشماری نفوس و مسکن مرکز آمار ایران نشان می‌دهد: معافیت مالیاتی چندخانه‌ای‌ها در استان‌های شمالی کشور طی سال‌های گذشته سبب شده شتاب افزایش موجودی ملک مسکونی(ویلا و آپارتمان) در این استانها به مراتب بیش از شتاب رشد جمعیت باشد.
نتایج به دست آمده برمبنای آخرین گزارش رسمی مرکز آمار ایران حاکی از آن است که نرخ رشد موجودی مسکن در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵ بر نرخ رشد جمعیت در همین فاصله زمانی پیشی گرفته است. به‌طوری که طی این سال‌ها نرخ رشد جمعیت در استان مازندران معادل ۷ درصد و در استان گیلان معادل ۲ درصد بوده است این در حالی است که نرخ رشد موجودی مسکن در همین فاصله زمانی در دو استان مازندران و گیلان به ترتیب معادل ۲۰ و ۱۱ درصد است. افزایش شتاب نرخ رشد موجودی مسکن(آپارتمان و غیرآپارتمان) بر نرخ رشد جمعیت در این بازه زمانی به این معنی است که بخش زیادی از خانه‌های ساخته شده طی این سال‌ها به ویلاها و خانه‌های دوم مالکان آنها اختصاص پیدا کرده است. نکته مهم آن است که نرخ رشد موجودی مسکن در کل کشور در این بازه زمانی معادل ۵/ ۱۷ درصد بوده است. در واقع در استان مازندران که ظاهرا خواهان بیشتری نسبت بهاستان گیلان برای ساخت ویلا و خانه دوم داشته، نرخ رشد موجودی مسکن از کل کشور نیز سبقت گرفته است.
داده‌های مرکز آمار ایران همچنین نشان می‌دهد تعداد خانه‌های خالی در استان مازندران معادل ۱۰۲ هزار واحد مسکونی و در استان گیلان معادل ۸۸ هزار واحد است. افزایش شتاب نرخ رشد موجودی مسکن در این دو استان شمالی طی سال‌های اخیر در حالی است که به دلیل پایین بودن هزینه نگهداری خانه‌های خالی و دوم در شهرهای شمالی، بخش زیادی از این خانه‌ها به بازار املاک اجاره‌ای عرضه نشده و همین امر منجر به پایین بودن سهم املاک و ویلاهای اجاره‌ای از بازار و بالارفتن قیمت ویلاهای اجاره برای جامعه گردشگر می‌شود. به تعبیر دیگر گیرندگان اصلی یارانه ملکی ناشی از معافیت مالیاتی این گروه از مالکان خانه‌های خالی و ویلایی هستند و گروه دیگر افرادی هستند که از این ویلاها به‌عنوان اقامتگاه دوم استفاده می‌کنند. مطابق با تعریف ارائه شده از سوی مرکز آمار خانه‌های دوم به گروهی از املاک اطلاق می‌شود که حداکثر ۶ ماه استفاده ناپیوسته در طول یک سال از آنها می‌شود.
بررسی‌های کارشناسان و الگوهای تجربه شده در سایر کشورها نشان می‌دهد سه خسارت مهم ناشی از این وضعیت به استان‌های شمالی کشور وارد خواهد شد. افزایش شتاب تخریب جنگل‌ها و اراضی سبز، کم‌توجهی مدیریت شهری به توسعه مراکز تفریحی و رفاهی و افزایش هزینه‌های اجاره اماکن اقامتی برای عموم مسافران سه زیان ناشی از وضعیت موجود است. سه اتفاقی که در صورت راه‌اندازی دو نوع ابزار مالیاتی می‌تواند متوقف شود. شارژ شهری یا همان عوارض نوسازی(مالیات سالانه بر املاک) یک نوع درآمد پایدار و سالم برای مدیریت محلی شهرهای دنیا محسوب می‌شود. این نوع عوارض اگرچه در حال حاضر در بودجه شهرداری تهران به‌عنوان بزرگ‌ترین شهرداری کشور سهمی معادل ۲ درصد دارد اما این نوع درآمد در بودجهکلان‌شهرهای پیشرفته معادل ۳۲ درصد و در کلان‌شهرهای در حال توسعه معادل ۱۷ درصد منابع درآمدی سالانه شهرها را تامین می‌کنند.
به گفته کارشناسان اقتصادی، عوارض نوسازی از اقلامی است که هر ساله می‌تواند منبع درآمدی مناسبی برای شهرداری‌ها باشد چراکه از یک تداوم قابل قبول برخوردار است و دریافت آن نه تنها سلامت محیط زیست را به خطر نمی‌اندازد بلکه به‌صورت مستمر پتانسیل درآمدی شهرداری‌ها به منظور افزایش توان تولیدی و ارائه کالا را بالا می‌برد. در عین حال، مالیات بر خانه‌های خالی نیز دیگر ابزاری است که می‌تواند عطش خرید خانه در استان‌های شمالی و خالی نگهداشتن آن از سوی مالکان را به نوعی کنترل کند. اخذ مالیات از خانه‌های خالی یکی از روش‌های ایجاد تعادل و بهبود عرضه در بازار مسکن برخی شهرهای دنیا شناخته شده است. در این شهرها، دریافت مالیات راهکاری است که برای وادار کردن مالکان به عرضه خانه‌های خالی به بازار و جلوگیری از افزایش تعداد این خانه‌ها در نظر گرفته شده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد با استفاده از این دو نوع ابزار مالیاتی می‌توان سه نوع اتفاق مثبت برای بازار املاک استان‌های شمالی کشور رقم زد. اتفاق نخست کاهش روند جنگل‌فروشی و تخریب اراضی سبز برای تامین هزینه‌های اداره استان‌های شمالی کشور خواهد بود. به این معنا که کسب منابع درآمدی سالم و پایدار از این دو محل سبب می‌شود تا روند فروش جنگل‌ها و قطع درختان برای تامین منابع اداره شهرها به‌صورت تدریجی متوقف شود.
دومین اتفاق مثبت توسعه مراکز و خدمات رفاهی و تفریحی در استان‌های شمالی کشور است. این استانها اگرچه به دلیل وجود دو استعداد مهم یعنی جنگل و سواحل جذابیت زیادی برای سفر ایجاد کرده‌اند اما کمبود سرانه‌های خدماتی و تفریحی نسبت به سایر سرانه‌های تجاری سبب شده تا بخش زیادی از گردشگران در این استانها ناگزیر به جای استفاده از خدمات تفریحی و رفاهی، به انبوه مراکز تجاری خرید مراجعه کنند. در حالی که بررسی‌ها نشان می‌دهد شهرداری‌ها و مسوولان حوزه روستایی در این مناطق می‌توانند با استفاده از منابع کسب شده از محل این دو نوع مالیات، به گسترش و توسعه مراکز توزیع خدمات تفریحی و رفاهی جدید اقدام کنند. به‌طوری که مسافران مراجعه‌کننده به این استانها به جای مشاهده انبوهی از مراکز خرید تجاری، خدمات تفریحی مناسب و گسترده‌ای را استفاده کنند.
سومین رخداد مثبت ناشی از حذف یارانه ملکی توزیع شده برای استان‌های شمالی کشور به ساماندهی بازار اجاره مراکز اقامتی باز می‌گردد.
در حال حاضر بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد: معافیت مالیاتی مالکان خانه‌های دوم و ویلاها در استان‌های شمالی کشور، هزینه اجاره در این استانها را برای عموم مسافران غیرقابل تحمل کرده است. از آنجاکه حجم عرضه ویلاها و خانه‌های خالی به بازار اجاره اندک است هزینه اقامت در این استانها بالا است. از این رو اگر مالیات بر املاک خالی از مالکان آنها اخذ شود؛ به دلیل آنکه هزینه نگهداری ویلا و خانه‌های دوم واقعی می‌شود، بخشی از مالکان تصمیم به فروش یا عرضه آن به بازار اجاره برای پوشش هزینه‌های مالیاتی آنها خواهند گرفت. در نتیجه هزینه اجاره مراکز اقامتی در این استانها کاهش پیدا می‌کند.
در حال حاضر نسبت خانه خالی به موجودی مسکن در حال استفاده در دو استان شمالی کشور معادل ۱۰ درصد است، در حالی که این سهم در سایر محدوده‌های کشور کمتر از این عدد است. در این راستا استفاده از این ابزار مالیاتی می‌تواند به ایجاد تعادل در بازار اجاره‌داری استان‌های شمالی کشور کمک کند. در این زمینه فرزانه صادق‌مالواجرد دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور نیز با تایید این موضوع که یکی از دلایل وضعیت نامناسب عرضه ویلا و تخریب اراضی سبز در استان‌های شمالی کشور، هزینه پایین نگهداری ویلاها و خانه‌های دوم برای مالکان آنها است، گفت:وزارت راه و شهرسازی معتقد است که در سیستم مالیاتی باید اصلاحاتی رخ دهد. از این رو به دنبال پیگیری و تصویب طرحی در مجلس درخصوص مالیات بر خانه‌های دوم است.
وی با بیان اینکه استفاده از این دو نوع ابزار مالیاتی می‌تواند نتایج مثبتی در تنظیم بازار املاک استان‌های شمالی کشور داشته باشد، اظهار کرد: شارژ شهری از جمله عوارضی است که مطابق با تجربه سایر شهرهای دنیا، می‌تواند منابع درآمد سالم در اختیار مدیریت شهری قرار دهد و اقدام مثبتی در راستای تنظیم بازار املاک محسوب شود. در همین زمینه نیز حبیب الله طاهرخانی معاون وزیر راه و شهرسازی معتقد است عوارض نوسازی یک ابزار درست و منطقی برای کنترل و تنظیم اقتصادی بازار مسکن است.
وی ادامه داد: بحث عوارض نوسازی و دریافت عوارض شهری از مالکان، در کنترل قیمت زمین و مسکن نیز تاثیرگذار است. سوای بحث درآمدی برای شهرداری‌ها، اخذ چنین عوارضی با نرخ واقعی سبب می‌شود؛ بورس‌بازی در بازار مسکن خاتمه پیدا کند. وی با تاکید بر آنکه متعاملین زمین و مسکن باید همچون سایر فعالیت‌های اقتصادی مالیات پرداخت کنند، تصریح کرد: در استان‌های شمالی کشور یکی از دلایلی که سبب شد خرید زمین و ساختمان به جای آنکه با هدف مصرف باشد با انگیزه سرمایه‌گذاری انجام شود، معافیت خریداران از پرداخت مالیات و عوارض مربوطه است. طاهرخانی به ویژگی بازدارندگی این عوارض اشاره کرد و گفت: در استان‌های شمالی کشور اگر فردی یک ساختمان یا ویلا را بعد از آنکه احداث کرد، سال‌ها خالی نگه دارد، به غیر از عوارض سالانه که رقم اندکی را شامل می‌شود، مالیات یا عوارض بازدارنده دیگری برای مالک صادر نمی‌شود اما اگر نرخ عوارض واقعی شود، مالک ناگزیر از عرضه واحدها می‌شود و به نوعی بازار مسکن در این استانها در مسیر منطقی و سالم قرار خواهد گرفت.
مطابق فرمول جهانی «شارژ شهری»، نرخ این عوارض متناسب با سطح توسعه‌یافتگی مناطق، باید تنظیم شود و رابطه مستقیم با ارزش روز املاک در مناطق مختلف داشته باشد. همچنین نسبت عوارض نوسازی به قیمت مسکن در کل شهر، برای تبعیت از فرمول متعارف سایر کشورها، نیازمند بازتعریف اساسی است. در برخی از شهرهای آمریکا، نرخ این عوارض معادل یک تا ۳ درصد ارزش روز ملک است. بررسی‌ها درباره سه مزیت طلایی فرمول جهانی شارژ شهری، نشان می‌دهد: شهرداری‌های موفق دنیا با ابزار «مالیات شهری» و دریافت آن از مالکان، از یکسو «خرج شهر را با درآمد پایدار و مقاوم در برابر نوسانات اقتصادی تامین می‌کنند» و از سوی دیگر، «ریسک سوداگری در بازار ملک به شکل خالی گذاشتن خانه‌ها را افزایش می‌دهند».
در برخی کشورها از جمله آمریکا، دولت‌های محلی، با تنظیم شناور نرخ شارژ شهری، در مقابل «تخریب زودرس خانه‌ها» بازدارندگی اقتصادی ایجاد می‌کنند به‌طوری که مبلغ این نوع مالیات شهری، متناسب با افزایش سن بنای خانه‌ها، کاهش پیدا می‌کند، اما به محض تخریب و نوسازی، بالاترین نرخ عوارض، بر آن ملک اعمال می‌شود که معادل دو برابر کمترین سطح عوارض شهری است.
در کشورهای مختلف، پرداخت شارژ شهری معادل یک درصد ارزش روز ملک، چون هزینه «بهره‌برداری صفر» از خانه‌ها را برای مالک افزایش می‌دهد، خانوارهای چندخانه‌ای، در صورت عدم استفاده از خانه دوم یا بیشتر، آن را در بازار اجاره عرضه می‌کنند، اما در تهران، بی‌اثر بودن مبلغ عوارض نوسازی بر املاک از یکسو و تاخیرهای طولانی مالکان در پرداخت آن تحت تاثیر جرایم ناچیز، باعث شده هزینه شهری احتکار ملک - خالی گذاشتن واحدهای مسکونی- برای مالکان، تقریبا نزدیک به صفر باشد.
