عبده تبریزی پاسخ داد؛ چرا با کاهش نرخ دلار، قیمت مسکن پایین نیامد؟ /معرفی عوامل اصلی کاهش قیمت در بازار مسکن

*در مورد مسکن معمولا عاملی که قیمت را اصلاح می‌کند «تورم» است. اتفاقی که به آن درخصوص کاهش قیمت اسمی در برخی محلات خاص شهر تهران اشاره می‌کنید نکته جالبی است. چراکه طی دوره‌های گذشته، تجربه شده که کاهش قیمت اسمی کمیاب بوده چراکه به‌طور معمول قیمت واقعی درخصوص بازار مسکن کاهش پیدا می‌کند نه قیمت اسمی. به‌طور مثال در سال ۸۸ این اتفاق آن هم نه به‌صورت گسترده رخ داد. این موضوع حتی در حوزه املاک تجاری هم بین ۵ تا ۱۰ سال زمان می‌برد تا قیمت‌ها ثابت و پس از آن با افزایش تورم، قیمت واقعی کاهش پیدا کند. در این خصوص از قیمت املاک تجاری در منطقه یک مثال می‌زنم. در این منطقه به‌عنوان مثال محدوده نیاوران، املاک تجاری در بازه قیمتی چند سال پیش ثابت مانده(در حدود مترمربعی ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان) این در حالی است که ارزش واقعی ملک تجاری کاهش پیدا کرده است.

*ممکن است قیمت طلا و ارز به دلیل آنکه یک متغیر پیش برنده در اقتصاد ایران است بر این روند تاثیر گذار باشد اما به نظر می‌رسد یکی دیگر از عواملی که منجر به توقف رشد قیمت اسمی در بازار مسکن می‌شود و ادامه دار است ایجاد شکاف شدید میان قدرت خرید متقاضی مصرفی و قیمت‌های موجود در بازار است. مطابق با آمار رسمی قیمت مسکن در بسیاری از مناطق شهر تهران نسبت به سال گذشته با افزایش چشم‌گیری مواجه شده بنابراین خریدار مصرفی توان پرداخت قیمت پیشنهادی را برای خرید ندارد و همین موضوع ممکن است منجر به توقف روند رشد قیمت اسمی در بازار مسکن شده باشد. عامل دیگری که به نظر می‌رسد سبب شده تا بخشی از تقاضای سوداگری نیز به حضور مجدد در بازار مسکن تردید داشته باشد، کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن طی ماه‌های گذشته است چراکه تقاضای سفته بازانه به این جمع‌بندی رسیده که از این زمان به بعد قرار نیست قیمت مسکن با شتاب گذشته رشد را تجربه کند به همین دلیل هم شاهد افزایش حضور تقاضاهای جدید در بازار سرمایه برای خرید سهام هستیم.

*زمانی که قیمت دلار در بازار با افزایش مواجه شد این انتظار در میان مالکان آپارتمان‌های مسکونی نیز شکل گرفت که قیمت مسکن نیز به میزان افزایش قیمت دلار با رشد مواجه می‌شود غافل از این که در بازار مسکن، قدرت خرید همپای افزایش قیمت موردانتظار نمی‌تواند حرکت کند. به‌طوری که بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش عمده متقاضیان مصرفی موجود در بازار مسکن تهران از خرید ملک یک میلیارد تومانی ناتوان هستند، این در حالی است که طی یکسال گذشته، تعداد فایل‌های کمتر از قیمت یک میلیارد تومان در بازار محدود بود. این وضعیت در بازار اجاره نیز به نوعی قابل مشاهده است. به این معنا که بخش عمده موجرین تمایل به افزایش نرخ اجاره به میزان رشد قیمت دلار داشته‌اند اما به‌طور مشخص مستاجرین امکان پرداخت ارقام پیش‌بینی شده از سوی مالکان را ندارند. از این‌رو گزینه دوم یعنی جابه جایی از یک منطقه به منطقه دیگر (ارزان‌تر) را انتخاب کردند.

* یک نظام مالیاتی به‌صورت مناسب می‌تواند رفتار دو طرف عرضه و تقاضا را ساماندهی کند، یعنی در صورتی که اصلاح نظام مالیاتی در بخش مسکن رخ دهد می‌توان اینطور انتظار داشت که جریان سفته‌بازی همچون زمان کنونی منجر به تغییر جهت بازار مسکن نشود. چه بسا در گذشته که بحث جدی پرداخت مالیات مطرح نبود چندان به تاثیرگذاری این عامل توجه نمی‌شد اما در حال‌حاضر که سازمان مالیاتی در حال رسیدگی به پرونده‌های مالیاتی از سال ۹۲ به بعد است، احتمال طرح پرسش درخصوص میزان عایدی سرمایه نیز از محل خرید املاک نیز وجود دارد.

*اگرچه نبود یک نظام مالیاتی مناسب منجر به ایجاد وضعیت کنونی بازار مسکن طی چند دهه گذشته شده اما مهم‌ترین دلیل در نبود اراده و عزم جدی برای ایجاد این نظام مالیاتی فاکتور تورم است. به این معناکه اگر فردی ۳۰ سال پیش، خانه‌ای را به قیمت ۲۰ هزار تومان خریداری کرده و در حال‌حاضر قصد فروش آن خانه به قیمت ۲ میلیارد تومان را دارد؛ بخش عمده رشد منجر به ارزش کنونی ملک مربوط به تورم است از این‌رو برای محاسبه نرخ مالیات باید عناصر موثر بر رشد قیمت از جمله تورم لحاظ شود و اثر آنها حذف شود. درخصوص مالیات بر خانه‌های خالی نیز دسترسی به یک بانک اطلاعاتی که بتواند تشخیص دقیق تعداد خانه‌های خالی را داشته باشد، دشوار است. نکته مهم آن است که راه‌اندازی یک نظام مالیاتی یک جریان تدریجی است که با اصلاح سایر عناصر تاثیرگذار بر آن باید اتفاق بیفتد.

*شعار پس‌انداز، کوچک‌سازی و انبوه‌سازی که از دهه 70 تاکنون به‌عنوان یک الگوی تجربه شده در سایر کشورها در ایران نیز مطرح و پیگیری شد، به این معنا نیست که لزوما مردم برای خرید خانه از سال‌ها قبل پس‌انداز داشته باشند. وقتی مردم ملکی را قسطی می‌خرند، مجبور هستند برای پرداخت اقساط آن پس‌انداز کنند. بنابراین شعار پس‌انداز از آنجا آمده، نه اینکه ما قبلا برویم یک پولی بگذاریم و بعدا بگیریم. یکی از دلایلی که در الگوی طراحی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، موضوع افتتاح حساب و دوره پس‌انداز حداقل شش ماه مطرح شد کمبود منابع است. از آنجاکه منابع بانک مسکن برای تسهیلات‌دهی محدود بود ناگزیر شدیم تا برای نوبت‌بندی متقاضیان، الگوی پس‌انداز چندماه تا یک سال را پایه‌ریزی کنیم. به‌طور طبیعی این الگو در سال‌های 94 تا 95 که میزان تورم بخش مسکن همچون سال گذشته بالا نبود توانست پاسخگوی نیاز بخش زیادی از متقاضیان باشد. اما طی یک سال اخیر با توجه به تحولات جدید بازار و سرعت‌گیری روند رشد قیمت  مسکن، قدرت خرید متقاضیانی که در این صندوق ثبت نام و سپرده گذاری کرده‌اند کاهش پیدا کرده است. از این لحاظ نکته‌ای که اشاره کردید صحیح است اما موضوع آن است که اگر این اقدام انجام نشده بود همین تعداد از متقاضیان نیز صاحب‌خانه نشده بودند. مطابق با آمار، حدود 100 هزارنفر از خریداران مسکن از طریق ثبت‌نام در این صندوق توانسته‌اند صاحب‌خانه شوند. درحالی‌که اگر این پس‌اندازها نمی‌شد و این سرمایه‌گذاری‌ها صورت نمی‌گرفت قطعا آن خریدها هم انجام نمی‌شد. بنابراین ضمن اینکه این اشکال هست، اما هنوز به‌نظر می‌رسد که تنها چاره‌ خانه‌دار شدن همین مسیر است.