رابطه مسکن و بورس در سه دهه اخیر زیر ذره‌بین+جدول
به گزارش اقتصادنیوز دسته‌ای از فروشنده‌ها طی هفته‌های اخیر بازدهی کوتاه‌مدت بورس را ملاک عمل تعیین «قیمت پیشنهادی» قرار داده‌اند که البته اگر چه این رفتار مورد پذیرش بخشی از خریداران سرمایه‌ای قرار گرفت، اما مانع رشد معاملات مسکن شد. فاکتور «بازدهی بورس» در محاسبات فروشند‌ه‌های آپارتمان بدون توجه به روند بلندمدت در شرایطی است که رابطه ۲۸ ساله بورس و مسکن، متوسط نرخ‌های رشد را مشخص می‌کند.
با این حال ماه گذشته در شرایطی که بخش زیادی از تقاضای مصرفی- خانه‌اولی‌ها و متقاضیان تبدیل بهتر واحد مسکونی- در مقایسه با سال قبل، از بازار خارج شده بودند و حتی اشتهای سفته‌بازی ملکی به مراتب فروکش کرده بود، رکورد تاریخی بیشترین جهش ماهانه قیمت مسکن به ثبت می‌رسد.
رابطه ۲۸ ساله مسکن و بورس (تغییرات بلندمدت) با معیار «میزان افزایش قیمت و بازدهی» اثبات می‌کند: در هیچ یک از دوره‌های گذشته که این دو بازار با رونق معاملات، جهش قیمت یا صعود بازدهی همراه شدند، میزان رشد قیمت مسکن در تهران با رشد شاخص بورس در آن مقطع برابر نبوده و همواره نرخ بازدهی بازار سرمایه با فاصله قابل توجهی، بیشتر از تورم مسکن بوده است. این فاصله، به خصوص در مقاطع رشد قیمت و صعود شاخص، بیشتر از دوره‌های زمانی بعد از آن، خودنمایی می‌کند.
نتایج این بررسی حاکی است: میانگین بازدهی سالانه بورس تهران طی سال‌های ۷۲ تا ۹۸ رقمی معادل ۵/ ۳۸ درصد بوده است. این نرخ میانگین با احتساب بازدهی به ثبت رسیده در بهار ۹۹ به عدد ۴۲ درصد می‌رسد.
اما میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در تهران در همین فاصله زمانی (۷۲ تا ۹۸) برابر با ۷/ ۲۵ درصد بوده است. به این ترتیب با مقایسه میانگین بازدهی سالانه بورس و تورم میانگین سالانه مسکن مشخص می‌شود شیب رشد قیمت مسکن حتما به اندازه رشد شاخص در بورس نیست.
شناسایی این رابطه به شکل جزئی‌تر با مقایسه نرخ رشد‌ها در سه دهه اخیر امکان‌پذیر است. در دهه ۷۰ میانگین بازدهی بورس ۷/ ۳۳ درصد، در دهه ۸۰ رقمی معادل ۴/ ۳۰ درصد و در دهه فعلی رقمی برابر با ۵۲ درصد بوده است. در مقابل تورم میانگین سالانه مسکن در این سه دهه به ترتیب ۱/ ۲۴ درصد، ۱/ ۲۵ درصد و ۸/ ۲۷ درصد محاسبه شده است. در این مقایسه بیشتر شدن فاصله نرخ‌ها در طول سال‌های اخیر قابل ردیابی است.
