واکاوی رابطه بین بازار مسکن و تورم

بررسی کمی تورم در سال‌های اخیر نشان می‌دهد که ایران طی این سال‌ها همواره جزو کشورهای دارای بالا‌ترین نرخ تورم در جهان بوده است. نکته‌ای که در این میان اهمیت زیادی دارد تأثیرپذیری کالاهای اساسی مورد نیاز افراد جامعه از تورم و نااطمینانی ناشی از آن است. مسکن به عنوان کالایی که تأمین کننده یکی از نیازهای اساسی و اولیه بشر است، اهمیت زیادی دارد. در شرایط تورمی، ویژگی ذخیره ارزش و کالای سرمایه‌ای بودن مسکن اهمیت دوچندان پیدا می‌کند. بنابراین در این نوشته سعی بر این است رابطه بین تورم و بازار مسکن بررسی و تحلیل شود.

بازار مسکن در شرایط فقدان بازار مالی توسعه‌یافته در کشور، دارای رابطه تنگاتنگی با تورم است. رابطه بین تورم و بازار مسکن از ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن و قابلیت حفظ ارزش آن ناشی می‌شود؛ افزایش تورم در واقع کاهش ارزش پول و قدرت خرید افراد را به دنبال دارد و ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن مسکن، علت افزایش تقاضا برای مسکن در شرایط تورمی است. با توجه به آنچه بیان شد، در شرایط تورمی ابتدا تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد، در این شرایط در بازار مسکن رونق ایجاد می‌شود؛ در مرحله بعد به دلیل اینکه این افزایش تقاضا، تقاضا سرمایه‌ای بوده نه مصرفی رکود در بازار مسکن ایجاد می‌شود؛ چرا که افراد ترجیح می‌دهند در شرایط تورمی و نااطمینانی اقتصادی کالاهای سرمایه‌ای خود را حفظ کنند.

همانطور که اشاره شد مسکن به عنوان یک کالا دارای ویژگی‌هایی است که آن را از کالاهای دیگر متمایز ساخته و تحلیل عرضه و تقاضا و بازار آن را پیچیده می‌کند. برخی از این ویژگی‌ها عبارتند از اینکه خدمات مسکن یک کالای اساسی است و در سلسله نیازهای مازلو، پس از غذا و پوشاک در زمره مهم‌ترین نیاز خانوار به شمار می‌رود. همچنین به دلیل دوام، یک کالای سرمایه‌ای نیز هست. به طور کلی عوامل مؤثر بر بازار مسکن مانند سایر بازار‌ها به دو بخش، عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسیم می‌شوند، وجه تمایز بازار مسکن نسبت به سایر بازار‌ها به دلیل عوامل مؤثر بر این بازار در سمت تقاضا است.

در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا خود به دو دسته تقسیم می‌شوند:
الف) تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار)
ب) تقاضای سرمایه‌ای (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی)

آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل‌گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود، تقاضای سرمایه‌ای مسکن است. بر این اساس لازم است این تقاضا بیشتر تجزیه و تحلیل شود. اغلب خانوار‌ها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آینده نگهداری می‌کنند. این اقلام عبارتند از: زمین و مسکن، طلا، ارز، اوراق بهادار، سپرده‌های غیردیداری (سپرده‌های مدت دار) و سایر دارایی‌ها. افزایش نقدینگی در جامعه به طور مستقیم بر ترکیب این دارایی‌ها اثر می‌‌گذارد.

بررسی چگونگی این اثر رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد.

مرور ادوار گذشته دوره‌های رکود و رونق مسکن نشان می‌دهد در فاصله سال‌های ۱۳۷۲ تا ۱۳۹۴ بازار مسکن با چهار دوره رونق و رکود روبه‌رو بوده است. همانطور که در اواخر سال ۸۸ پیش‌بینی شده بود، رکودی که تقریباً از سال ۸۷ در بازار مسکن حاکم شد، در اوایل سال ۸۹ به اوج خود رسید؛ به طوری‌که با نزدیک شدن به نیمه دوم سال ۸۹، شرایط بازار مسکن پس از دو سال تجربه رکودی، برای ورود به یک دوره رونق آماده شد.

در نیمه سال ۸۹ از یک سو رشد مثبت ساخت و سازهای مسکونی و از سوی دیگر تغییر مسیر منحنی نرخ رشد قیمت مسکن از شیب منفی به شیب مثبت، این پیام را به فعالان بازار مسکن داد که دوره سوم رونق- رکود در این بازار تکمیل و حالا در دوره چهارم (دوره رکود) به سر می‌بریم. از ویژگی‌های این دوره می‌توان به کاهش تقاضا و قیمت مسکن در این دوره اشاره کرد.

علاوه بر این تورم بالا معضل اقتصادی مهمی در کشورهای در حال توسعه چون ایران است. اثر منفی نرخ‌های تورم بالا به خوبی بر کاهش قدرت خرید و رفاه اقتصادی افراد جامعه محسوس است، بنابراین مهار قیمت‌ها و ثبات درآمد واقعی نیاز جامعه و اهداف اصلی سیاستگذاران می‌باشد. در ایران در دوره بعد از انقلاب، در اغلب سال‌ها تورم دورقمی را تجربه کرده‌ایم.

با توجه به آنچه بیان شد، در ایران به ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بی‌رویه نقدینگی، وی‍ژگی سرمایه‌ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است. در مجموع در شرایطی که در سطح اقتصاد کلان کشور، سیاست افزایش حجم نقدینگی اجرا می‌شود و بازار سرمایه کاملی نیز برای جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگی‌های خود تا حد قابل ملاحظه‌ای از این حجم نقدینگی را جذب کند. به عبارت دیگر بخش مسکن در کنار نوسانات و تغییرات در متغیرهای درون‌بخشی، همواره با یک معضل فرابخشی مواجه بوده و آن آثار ناشی از افزایش حجم نقدینگی است که بخش عمده آن به صورت تقاضای سرمایه‌ای وارد بازار مسکن می‌شود و آثار تورمی ایجاد می‌کند.

به طور کلی تورم از طریق دو کانال، قیمت مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد:
- کانال عرضه (فشار هزینه): عامل فشار هزینه به عنوان عامل اولیه افزایش قیمت مسکن است، افزایش ناگهانی و شدید قیمت نهاده‌های تولید مسکن، به ویژه فولاد، سیمان، دستمزد و مجوزهای قانونی به مثابه عامل اولیه و شوک دهنده عمل کرده است. به عبارت دیگر تورم از طریق افزایش قیمت نهاده‌های تولید مربوط به بخش مسکن از جمله مصالح ساختمانی و نیروی کار و سایر هزینه‌های مربوطه، موجب افزایش قیمت مسکن می‌گردد.
- کانال تقاضا (تقاضای سرمایه‌ای): کانال تقاضا به عنوان عامل ثانویه در افزایش قیمت مسکن عمل می‌کند. در شرایط تورمی که ارزش پول به شدت کاهش می‌یابد، افراد برای حفظ قدرت خرید خود سعی می‌کنند پول خود را سرمایه‌گذاری کنند. در شرایط کنونی کشور ما، که بازار مالی توسعه یافته وجود ندارد افراد پول خود را در بانک‌ها یا سایر بازار‌ها سرمایه گذاری می‌کنند. در سالهای اخیر با افزایش سرسام آور تورم و عدم افزایش سودهای بانکی به‌‌ همان نسبت، سود واقعی پرداختی بانک‌ها به سپرده-گذاران منفی بوده است. بنابراین افراد ترجیح می‌دهند پول‌های خود را در سایر بازار‌ها از جمله زمین و مسکن سرمایه‌گذاری کنند. بنابراین با افزایش تورم تقاضای سرمایه‌ای مسکن افزایش می‌یابد. بنابراین حجم زیادی از نقدینگی کشور وارد این بازار می‌شود. افزایش تقاضا، تورم را به بازار مسکن منتقل می‌کند و موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود.

بنابراین رابطه بین تورم و قیمت مسکن یک رابطه دو طرفه است.

در این رابطه، مسکن از دو جنبه مورد بررسی قرار می‌گیرد: ۱) کالای مصرفی و ۲) کالای سرمایه‌ای؛ تأثیر عمده تورم بر بازار مسکن به لحاظ ویژگی سرمایه‌ای آن صورت می‌گیرد، به این صورت که افزایش تورم موجب کاهش ارزش پول و به تبع آن کاهش قدرت خرید می‌شود، افراد برای جبران این کاهش ارزش پول و حفظ قدرت خرید خود سعی می‌کنند نقدینگی خود را سرمایه‌گذاری کنند. این سرمایه‌گذاری می‌تواند در بازارهای مالی و پولی مانند بورس و یا بانک‌ها و یا در بازار کالاهای سرمایه‌ای مانند مسکن انجام شود. این مورد در کشور ما به دلیل عدم توسعه‌یافتگی بازارهای مالی، بیشتر با سپرده‌گذاری در بانک‌ها صورت می‌گیرد؛ در سال‌های اخیر به دلیل افزایش سرسام‌آور تورم، بانک‌ها سود واقعی منفی به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کنند. در این شرایط بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاری، کالاهای سرمایه‌ای مانند مسکن است. افزایش تقاضا برای مسکن (به عنوان کالای سرمایه‌ای)، موجب افزایش نوسانات و قیمت آن می‌گردد.

همچنین تورم از طریق افزایش قیمت نهاده‌های تولید، می‌تواند بر بازار مسکن تأثیر داشته باشد؛ با افزایش تورم، قیمت نهاده‌های تولید مسکن نیز افزایش می‌یابد، افزایش نهاده‌های تولید موجب افزایش بهای تمام شده مسکن می‌شود.

از طرف دیگر بازار مسکن و نوسانات آن بر تورم و سطح قیمت‌ها در سایر بازار‌ها تأثیرگذار است. تأثیر نوسانات بازار مسکن بر تورم از جنبه کالای مصرفی بودن آن می‌تواند مورد بررسی قرار گیرد، به این صورت که با افزایش نوسانات و قیمت مسکن، مصرف کننده با تورم در بخش مسکن مواجه می‌شود و این افزایش قیمت در بخش مسکن به بخش‌های دیگر اقتصاد نیز تأثیر گذاشته و موجب افزایش قیمت در این بخش‌ها می‌شود.

جمع‌بندی
با توجه به مطالب ارائه شده، می‌توان اینگونه جمع بندی کرد: در شرایط تورمی تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد، افزایش تقاضا برای مسکن از یک طرف و افزایش قیمت مواد اولیه ساخت و ساز مسکن در اثر تورم از طرف دیگر، نشان‌دهنده تأثیرپذیری بیش از پیش بازار مسکن از تورم است. بخش عمده افزایش تقاضای مسکن در شرایط تورمی، تقاضای سرمایه‌ای است؛ افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن در ابتدا موجب رونق در بخش مسکن می‌شود اما در مرحله بعد که این افزایش تقاضا به اوج خود رسید، رکود در بخش مسکن را به دنبال دارد.

با توجه به آنچه بیان شد با کاهش نقدینگی یا توسعه بازارهای مالی در کشور که نقدینگی سرگردان بتواند به آن سمت سوق پیدا کرده و موجب رونق اقتصادی شود، می‌توان از نوسانات در سایر بازار‌ها (از جمله بازار مسکن) به هنگام تزریق نقدینگی در بازار جلوگیری کرد.

*کارشناس اقتصادی