التهاب جدید در بازار مسکن | محرمی نمین: راه چانهزنی و مذاکره بر سر اجارهبها برای مردم مسدود شده | نرخ آگهیها غیرمنطقی است
به گزارش اقتصادنیوز، بازار اجاره مسکن در حالی وارد دورهای پرچالش شده است که از یک سو سیاستهای کنترلی دولت برای مهار رشد اجارهبها و جلوگیری از جابهجایی مستأجران در دستور کار قرار گرفته و از سوی دیگر، فعالان بازار از فاصله میان تصمیمات سیاستگذار و واقعیتهای جاری این بازار سخن میگویند.
تعیین سقف افزایش اجارهبها، تمدید خودکار قراردادها، کمبود عرضه و نقش پررنگ قیمتهای پیشنهادی در فضای مجازی، از جمله موضوعاتی است که در ماههای اخیر به محور بحثهای بازار مسکن تبدیل شده است.
اقتصادنیوز:بررسی فایلهای عرضهشده در بازار رهن و اجاره تهران نشان میدهد همزمان با کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش تقاضای مجردها و زوجهای جوان، بازار آپارتمانهای ریزمتراژ بیش از گذشته مورد توجه قرار گرفته است؛ بازاری که اگرچه همچنان ارزانترین گزینه برای سکونت محسوب میشود، اما دیگر نمیتوان آن را بازاری کمهزینه دانست.
سمانه محرمی نمین، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، در گفتوگو با اقتصادنیوز با انتقاد از برخی سیاستهای مداخلهای در بازار اجاره، معتقد است که تعیین نرخ ثابت برای کل مناطق، بدون توجه به تفاوتهای محلی و شرایط اقتصادی موجر و مستأجر، میتواند زمینهساز افزایش اختلافات و پروندههای قضایی شود. او همچنین با اشاره به نقش پلتفرمهای آنلاین در شکلدهی انتظارات قیمتی، تأکید میکند که فاصله میان قیمتهای پیشنهادی و قیمتهای واقعی معاملات، یکی از عوامل ایجاد التهاب در بازار مسکن است.
در ادامه، مشروح این گفتوگو درباره وضعیت بازار اجاره، چالشهای سیاستگذاری، نقش مشاوران املاک و اثرگذاری پلتفرمهای آنلاین بر قیمتگذاری مسکن را میخوانید.
****
* با وجود اینکه تورم رسمی اجارهبها حدود ۳۰ درصد اعلام میشود و قانون سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره نیز همچنان مطرح است، در عمل موجران برای تعیین نرخ اجاره از چه شاخصها و معیارهایی استفاده میکنند؟ آیا این قیمتگذاری بر مبنای نرخ تورم است یا عواملی مانند قیمت ملک، نرخ ارز، انتظارات تورمی و میزان عرضه و تقاضا؟
اکنون اعلام رسمی کردهاند که اجارهبها ۳۰ درصد افزایش یافته است و سپس مقرر داشتهاند که هیچکس از محل سکونت خود جابجا نشود، همگان در همانجا باقی بمانند و قراردادها نیز برای یک سال با افزایش ۲۵ درصدی تمدید شود. نکتهای که باید تبیین نمایم این است که واقعیت امر نشان میدهد امروزه دیگر اجارهبها صرفاً با عدد تورم رسمی جابجا نمیشود. قطعا عوامل تأثیرگذار دیگری وجود دارند که نرخ اجارهبها را تعیین میکنند؛ این عوامل از قیمت ملک و انتظارات تورمی گرفته تا نرخ ارز و میزان عرضه و تقاضا در هر محله را شامل میشود. عاملی که کمتر به آن پرداخته شده، مبحث قیمتسازی در پلتفرمهای آنلاین است.
قیمتهای پیشنهادی در حال جایگزینی با قیمتهای واقعی هستند
وقتی هر فردی بدون هیچ مبنای کارشناسی قادر است یک قیمت پیشنهادی را منتشر کند و در هیچ نهادی نیز پاسخگو نباشد که این قیمتگذاری بر چه اساسی انجام شده است، همان قیمت به تدریج به ذهن بازار تزریق میشود؛ در حالی که ممکن است هیچگاه هیچ معاملهای با آن قیمت انجام نشده باشد. متأسفانه امروزه در بسیاری از موارد مشاهده میکنیم که قیمتهای پیشنهادی در حال جایگزینی با قیمتهای واقعی هستند؛ به بیانی دیگر، ما شاهد هستیم که قیمتهای اسمی در پلتفرمها، جای قیمتهای معاملاتی را میگیرند.
باید توجه داشت که مشاوران املاکِ دارای مجوز، قیمتساز نیستند، بلکه منعکسکننده قیمتهای معاملات واقعی هستند. دلیل این امر آن است که وقتی فردی به دفتر املاک مراجعه نموده و قیمتی را پیشنهاد میدهد، مشاور املاک با استناد به معاملات روز گذشته و موارد مشابه، به او یادآور میشود که قیمت پیشنهادی با واقعیت همخوانی ندارد. مشاوران املاک بر اساس قیمتهای معاملاتی سخن میگویند، نه بر اساس قیمتهای اسمی. شاید یک قیمت آتی وجود داشته باشد و کسی که قیمت ملک خود را تعیین کرده، تصور کند که در ۶ ماه یا یک سال آینده به آن قیمت برسد، اما درج چنین قیمتی منجر به قیمتسازی در منطقه میشود.
البته این اتفاق با یک یا دو خانه رخ نمیدهد؛ اما زمانی که مثلاً در منطقه ۲۲ تهران، در یک برج ۳۰۰ واحدی یا ۷۰۰ واحدی، همه با هم یک قیمت خاص را اعلام میکنند، این تغییر قیمت به صورت دهانبهدهان موج ایجاد کرده و بر کل منطقه اثر میگذارد. مشاوران املاک هر روز با بازار واقعی در هر محله و ارقامی که معاملات با آنها انجام میشود سر و کار دارند؛ پس به مردم توصیه میکنیم که قیمت نهایی را از دفاتر مشاوران املاکِ دارای مجوز و مورد تأیید درخواست کنند و صرفاً بر اساس آگهیهای اینترنتی اقدام به قیمتگذاری ننمایند.
* اجرای سیاست تعیین سقف افزایش اجارهبها چه تغییری در رفتار موجران و مستأجران ایجاد کرده است؟ آیا این سیاست توانسته بازار را کنترل کند یا باعث شده قراردادهای خارج از چارچوب، افزایش مبلغ رهن یا توافقهای غیررسمی بیشتر شود؟
در مورد دستکاری بازار، میگویند هیچکس از جای خود بلند نشود و قراردادها تمدید گردد. این قانون یک نقص بسیار بزرگ دارد و آن این است که راه چانهزنی و مذاکره را برای مردم مسدود کردهایم. در گذشته، موجر و مستأجر با یکدیگر مذاکره میکردند؛ مثلاً موجر میگفت برای تأمین هزینه ازدواج فرزندش به ودیعه بیشتری نیاز دارد و مستأجر نیز بر اساس توان خود، بین افزایش ودیعه یا اجارهبها با او توافق میکرد. بزرگترین نقص این دستکاری حاکمیتی، بستن راه این مذاکرات میان مردم است.
در برخی مناطق تهران کیفیت خانهها به قدری پایین است که حتی ۱۰ درصد افزایش هم برای آنها زیاد است
نکته دیگری که همواره گفتهام این است که مشاوران املاک در بدو ورود موجر، نخستین جملهای که میگویند این است که ملک شما با این قیمت اجاره نمیرود. آخرین جمله و صحبت مشاور املاک نیز این است که «آیا طرفین راضی هستند؟»؛ چرا که برخی قصد دارند در آن خانه نماز بخوانند و رضایت طرفین شرط است. ما باید در نظر داشته باشیم که علاوه بر قانون، مفاهیمی به نام عرف و شرع نیز وجود دارند. قانون بسیار مهم است، اما وضع قانونی که موجب نارضایتی مالک و موجر شود، چندان صحیح نیست.
من بارها ذکر کردهام که در برخی مناطق تهران کیفیت خانهها به قدری پایین است که حتی ۱۰ درصد افزایش هم برای آنها زیاد است و باید رقمی بین ۸ تا ۱۰ درصد باشد. در مقابل، در مناطق شمالی تهران مانند شمیرانات، قیمتها به قدری نجومی است که حتی همان ۲۵ درصد مصوب نیز عدد بسیار بزرگی میشود که امکان اضافه کردن آن وجود ندارد. اکنون ما با تعیین یک نرخ ثابت ۲۵ درصدی برای کل، راه چانهزنی را میبندیم و به مردم میگوییم در خانهها بنشینید و اگر کسی مخالف است، باید در دادگاه احراز کند که قصد سکونت شخصی دارد. این اقدام باعث ایجاد پروندههای قضایی متعددی میشود، در حالی که تمامی این پروندهها در سالهای گذشته در دفاتر مشاوران املاک حل و فصل میشد.
هر دفتر مشاور املاک در هر منطقه، به مثابه یک شعبه از قوه قضائیه محسوب میشود؛ ما بین موجر و مستأجر وساطت میکنیم تا کمترین اختلاف و مراجعت را داشته باشند. با شرایط فعلی تمدید خودکار قراردادها که در ابتدا بسیار سودمند به نظر میرسد، پیشبینی میکنم شاهد تشکیل پروندههای قضایی شدیدی باشیم و تعدد این پروندهها زیاد شود؛ چرا که هر فردی تلاش میکند تا با تمسک به استثناهای قانونی، اعم از فروش ملک یا سکونت شخصی، اقدام به تخلیه نماید.
اگر ما کسبوکارها را تقویت کنیم، اصلاً نیازی به این قبیل حمایتهای اجارهبها نخواهد بود
تجربه نشان داده است که هیچ بازاری با دستور و تعیین سقف قیمت به تعادل نمیرسد، مگر آنکه ریشههای اقتصادی آن اصلاح شود. وقتی فاصله میان قانون و واقعیت بازار زیاد باشد، بخشی از توافقها به سمت روشهای غیررسمی سوق مییابد؛ از تغییر نسبت رهن و اجاره گرفته تا توافقهای خارج از چارچوب. این یعنی معاملات از حالت رسمی و شفاف خارج شده و به سمت معاملات کالا به کالا یا مبادلات غیرقابل ردیابی و نظارت میرود. این سخنان به معنای مخالفت با حمایت از مستأجران نیست، اما این حمایت باید واقعبینانه باشد، نه صرفاً در قالب یک مصاحبه. دغدغه همه ما معیشت مردم است، اما حمایت واقعی زمانی رخ میدهد که عرضه مسکن افزایش یابد و اقتصاد ثبات داشته باشد.
باید توجه داشت که اجارهبها را افرادی پرداخت میکنند که عمدتاً از بدنه اصناف و کسبه هستند؛ بنابراین آنها باید درآمدی داشته باشند تا بتوانند از پس این هزینهها برآیند. کسبه ما در ماههای اسفند، فروردین و اردیبهشت، یعنی به مدت سه ماه، فعالیت و درآمدی نداشتهاند. صنف مشاوران املاک را مثال میزنم؛ اگر ما کسبوکارها را تقویت کنیم، اصلاً نیازی به این قبیل حمایتهای اجارهبها نخواهد بود. حاکمیت به جای آنکه بگوید اجاره ندهید یا با مالک درگیر شوید، میتوانست بگوید به دلیل سه ماه تعطیلی، مالیات بر ارزش افزوده این فصل را میبخشد. این موضوع فقط شامل صنف ما نیست، بلکه اغلب صنوف سه ماه کار نکردند و امکان فعالیت نداشتند.
اگر مشوقهای کسبوکاری وجود داشته باشد، سرپرست خانوار میتواند اجاره خود را تأمین کند و نیازی نیست برای جبران مالیات، قیمت کالاهای خود را افزایش دهد؛ این یک چرخه است که باید از سطوح بالا اصلاح شود. بخششهای مالیاتی برای اصناف، بسیار کارآمدتر از این است که بگوییم موجر اجاره کمتر بگیرد یا قراردادها خودکار تمدید شود. در حال حاضر موجر باید برای تخلیه ملک، درگیریهای قضایی را تحمل کند و احراز نماید که ملک را فروخته یا جواز ساخت دارد. مشاور املاک دارای مجوز در این میان نقش تنظیمکننده بازار را دارد؛ هرچه معاملات در مسیر رسمی انجام شود، حقوق طرفین بهتر حفظ میشود. تضعیف این حلقه کمکی به آرامش بازار نمیکند، بلکه آغازگر افزایش پروندههای قضایی خواهد بود.
تعداد متقاضیان از فایلهای موجود بیشتر شده و فشار بر قیمتها اجتنابناپذیر است
* با توجه به شرایط فعلی بازار اجاره در تهران، ارزیابی شما از وضعیت عرضه و تقاضا چیست؟ مهمترین چالشهای مستأجران و موجران در تابستان امسال چیست و اگر قرار باشد یک سیاست برای ساماندهی بازار اجرا شود، اولویت شما چه خواهد بود؟
در مورد وضعیت فعلی بازار اجاره در تهران، باید بگویم که بازار امروز بیش از هر زمان دیگری با کمبود عرضه مواجه است؛ زیرا وقتی به همه میگوییم در جای خود بمانید و جابجا نشوید، عملاً خانهای برای عرضه باقی نمیماند. از سوی دیگر، متقاضیان جدید و خانهاولیها وجود دارند، لذا تعداد متقاضیان از فایلهای موجود بیشتر شده و فشار بر قیمتها اجتنابناپذیر است. این یک واقعیت اقتصادی است که نمیتوان نادیده گرفت. اکنون مستأجران با افزایش هزینههای زندگی و ودیعه مواجهاند و مالکان نیز نگران کاهش ارزش سرمایه و افزایش هزینههای نگهداری ملک هستند. برای مثال، هزینه سرویس یک کولر که مالک باید سالم به مستأجر تحویل دهد، امسال با توجه به فرسودگی قطعاتی مانند پمپ و تسمه، شاید قریب به ۵ میلیون تومان هزینه در بر دارد.
بنابراین نباید یک طرف را مشکل اصلی نبود تعادل دانست. اگر اختیار تصمیمگیری با بنده بود، اولین اقدامم افزایش عرضه مسکن و شفافسازی اطلاعات واقعی معاملات بود. سابقاً این اطلاعات در سامانه املاک و مستغلات در اختیار مشاوران املاک بود، اما بعداً آن را به سامانه «خودنویس» منتقل کردند و اطلاعرسانی رسمی معاملات متوقف شد. این شفافیت از سوی مشاوران املاک که صدای مردم بود، از سال ۱۴۰۲ قطع شد و اکنون در سامانههایی مانند «خودنویس» و «کاتب»، ما اطلاعات شفافی نداریم. پیش از این، دسترسی خبرنگاران به اتحادیه برای دریافت آمار دقیق از میزان رونق، رکود و تغییرات قیمت بسیار آسان بود، اما اکنون این اتفاق نمیافتد.
پیشنهاد بنده شفافسازی اطلاعات و افزایش عرضه است. تا زمانی که قیمتهای پیشنهادی در فضای مجازی مبنای تصمیمگیری باشد، التهاب ادامه خواهد یافت. بازار همواره به دادههای واقعی نیاز دارد و قیمتهای اعلامی بدون پشتوانه کمکی به بازار نمیکند. تأکید میکنم مردم حتماً قبل از امضای قرارداد، قیمت و مفاد آن را در دفاتر املاک دارای مجوز بررسی کنند تا متضرر نشوند؛ این امر امنیت حقوقی ایجاد کرده و از اختلافات جلوگیری میکند. دفاتر مشاوران املاک به عنوان واسطه و میانجیگر عمل میکنند. در قانون برای داور حقوق ریالی تعریف شده، اما میانجیگر بدون دریافت هزینه داوری میکند و مشاوران املاک همواره بین موجر و مستأجر چنین رفتاری داشتهاند.
*پلتفرمهای آنلاین به قیمتگذاری بهتر و رقابتی شدن بازار اجاره کمکی کردهاند؟ یا به افزایش نرخها منجر شدهاند؟
پلتفرمهای آنلاین در بخش معرفی فایل و دسترسی مردم به اطلاعات، عملکرد قابل قبولی داشتهاند، اما در حوزه قیمتگذاری نیازمند نظارت جدی هستند. صریح بگویم؛ مشکل اینجاست که قیمت پیشنهادی با قیمت معامله شده متفاوت است. انتشار هزاران قیمت پیشنهادی بدون راستیآزمایی، انتظارات تورمی را افزایش داده و فضای روانی بازار را ملتهب میکند که ما از آن به عنوان «قیمتسازی» یاد میکنیم.
بازار مسکن باید بر اساس معاملات واقعی اداره شود و مرجع تشخیص آن نیز قراردادهای منعقد شده در دفاتر مشاور املاک دارای مجوز است. پلتفرمهای آنلاین به اطلاعات معاملات واقعی دسترسی ندارند.
چرا قیمت آگهی در منطقه ۱ با منطقه ۱۸ تفاوت دارد؟
علاوه بر این، نرخ آگهیها نیز بسیار غیرمنطقی است. چرا قیمت آگهی در منطقه ۱ با منطقه ۱۸ تفاوت دارد، در حالی که خدمات ارائه شده توسط پلتفرم کاملاً یکسان است؟ پلتفرم آگهی آنلاین نه آب استخر منطقه ۱ را تأمین میکند و نه سالن ورزشی آن را تمیز مینماید؛ خدمات یکسان باید نرخ یکسان داشته باشد. بنده از دستگاههای نظارتی تقاضا دارم حتماً به این موضوع ورود کنند.
این مسئله در حوزه خودرو نیز صادق است؛ آگهی پراید و پرادو تفاوتی در نوع خدمات پلتفرم ندارد. پلتفرمهای آگهی آنلاین شریک مال مردم یا واسطهگر نیستند، بلکه صرفاً خدمات معرفی ارائه میدهند. وقتی شما فقط معرفی میکنید، چه فرقی میان خودروهای مختلف یا مناطق مختلف وجود دارد؟چرا باید در مال مردم شراکت کنید؟ بیشترین درآمد آگهیهای آنلاین از معاملات املاک و مشاوران املاک است. اگر نرخ خدمات آنها مشخص و برای همه مناطق و کالاها یکسان شود، این قیمتسازیها انجام نخواهد شد.
در پایان تأکید میکنم که بازار اجاره امروز بیش از آنکه از قراردادهای واقعی اثر بپذیرد، تحت تأثیر قیمتهای پیشنهادی در فضای مجازی است؛ در حالی که مرجع واقعی قیمت، معاملات ثبت شده تحت نظر مشاور املاک دارای مجوز است.
