سلامی: بدون ایجاد بانک توسعه ساختمان و آزادسازی زمینهای دولتی، بحران مسکن عمیقتر میشود
به گزارش اقتصادنیوز، غلامرضا سلامی، صاحبنظر ارشد مسکن و ساختمان، در همایش «چشمانداز اقتصاد ایران ۱۴۰۵» با قدردانی از برگزارکنندگان این همایش، اظهار کرد: از دستاندرکاران برگزاری این همایش تشکر میکنم که همچنان برای ایجاد امید در اقتصاد کشور تلاش میکنند. اینکه مردم با وجود همه مشکلات اقتصادی هنوز با استقبال خوب در چنین نشستهایی شرکت میکنند، نشان میدهد که امید در جامعه همچنان زنده است.
وی با اشاره به موضوع تأمین مالی مسکن افزود: پیش از ورود به بحث اصلی، لازم است به جایگاه بخش مسکن در اقتصاد کشور اشاره کنم. از نظر من باید مسکن و ساختمان را بهعنوان یک مجموعه واحد در نظر گرفت، زیرا رونق این بخش میتواند موتور محرک اقتصاد باشد. با این حال، تصمیماتی که این روزها از سوی دولت و مجلس اتخاذ میشود، نهتنها به رونق این بخش کمک نمیکند، بلکه این نگرانی را به وجود آورده که در آینده نزدیک بحران بازار اجاره و مالکیت مسکن تشدید شود.
اقتصادنیوز: در سال ۱۳۹۶ حدود ۲۴ درصد از سرمایهگذاری بخش ساختمان به شهر تهران اختصاص داشت، اما این سهم در سال ۱۴۰۴ تقریباً به نصف کاهش پیدا کرده است.
سلامی ادامه داد: در سالهای اخیر قوانین و مقررات بهگونهای تدوین شده که عملاً انگیزه سرمایهگذاری در بخش مسکن کاهش یافته است. در بسیاری از موارد، حقوق مالکیت تضعیف شده و هر روز مقررات تازهای وضع میشود که با واقعیتهای اقتصادی همخوانی ندارد. وقتی سرمایهگذار احساس امنیت نکند، طبیعی است که عرضه مسکن نیز کاهش پیدا کند.
وی با بیان اینکه متقاضیان مسکن را میتوان به سه گروه تقسیم کرد، گفت: سه دهک بالای درآمدی معمولاً توانایی تأمین مسکن خود را دارند و تغییرات بازار تأثیر کمتری بر آنها میگذارد. گروه دوم، طبقه متوسط هستند که با دریافت تسهیلات مناسب میتوانند صاحب خانه شوند. اما گروه سوم، اقشار کمدرآمد هستند که بدون حمایت مستقیم دولت امکان خانهدار شدن ندارند و باید از طریق اجرای طرحهای مسکن اجتماعی مورد حمایت قرار گیرند.
این صاحبنظر حوزه مسکن تصریح کرد: اگر دولت برای تأمین مسکن این گروه برنامهای نداشته باشد، شکاف اجتماعی روزبهروز بیشتر خواهد شد. به همین دلیل، اجرای واقعی طرحهای مسکن اجتماعی یک ضرورت است.
وی در ادامه با ارائه راهکاری برای اصلاح نظام تأمین مالی مسکن اظهار کرد: پیشنهاد من ایجاد «بانک توسعه ساختمان» است. درست است که امروز بانک مسکن، صندوقهای پسانداز و تسهیلات خرید مسکن وجود دارند، اما این ابزارها پاسخگوی نیاز بخش ساختمان نیستند. ما به بانکی نیاز داریم که با ویژگیهای یک بانک توسعهای، منابع مالی بلندمدت را در اختیار سازندگان و توسعهگران قرار دهد تا پس از تکمیل پروژهها، این تسهیلات به وام خرید برای متقاضیان تبدیل شود.
سلامی افزود: سرمایه اولیه این بانک میتواند از محل زمینهای قابل واگذاری دولت و سایر نهادهای عمومی تأمین شود. دولت، ستاد اجرایی فرمان امام، نیروهای مسلح و بسیاری از دستگاهها زمینهای وسیعی در اختیار دارند که میتواند به سرمایه این بانک تبدیل شود. این اراضی باید در مسیر اجرای اهداف قانون اساسی و تأمین مسکن مردم قرار گیرند، نه اینکه صرفاً به امید افزایش قیمت، بدون استفاده باقی بمانند.
وی با انتقاد از وضعیت بازار زمین گفت: متأسفانه بخشی از زمینهای در اختیار دستگاههای مختلف عملاً از چرخه تولید مسکن خارج شده است و همین مسئله موجب افزایش قیمت زمین و در نهایت رشد قیمت مسکن شده است.
سلامی همچنین با اشاره به ضعف شرکتهای بزرگ ساختمانی در کشور اظهار کرد: در ایران برخلاف بسیاری از کشورهای توسعهیافته، شرکتهای بزرگ توسعهگر ساختمانی شکل نگرفتهاند. باید شرایطی فراهم شود که انبوهسازان موجود با تجمیع توان خود و با استفاده از ظرفیت بازار سرمایه، شرکتهای بزرگ و قدرتمندی تشکیل دهند تا بتوانند پروژههای بزرگ مسکونی را اجرا کنند.
وی افزود: پیش از انقلاب، شرکتهای خارجی در این حوزه فعالیت داشتند و از فناوری و سرمایه بینالمللی استفاده میشد. امروز نیز سازندگان توانمند و باکیفیتی در کشور داریم، اما فرصت رشد و توسعه کافی به آنها داده نشده است. اگر از این ظرفیتها حمایت شود، میتوان پروژههای بزرگ و مؤثری را در حوزه مسکن اجرا کرد.
این صاحبنظر ارشد مسکن کرد: حمایت از مسکن اجتماعی باید بهصورت جدی در دستور کار قرار گیرد و افرادی که از این نوع مسکن استفاده میکنند، نباید در ادامه با محدودیت یا محرومیت مواجه شوند. حل بحران مسکن بدون ایجاد یک نظام تأمین مالی توسعهای، استفاده از ظرفیت زمینهای دولتی و حمایت هدفمند از اقشار کمدرآمد امکانپذیر نخواهد بود.
سلامی با اشاره به تجربه اجرای برخی پروژههای مسکن در کشور گفت: متأسفانه تجربههای ناموفقی در این حوزه داشتهایم. برای مثال، در پروژههایی مانند پرند، ابتدا واحدهای مسکونی ساخته شد، اما هیچگونه زیرساخت و خدمات زیربنایی و روبنایی از جمله شبکه حملونقل، راههای ارتباطی مناسب، آب، برق و گاز بهطور همزمان با ساخت مسکن فراهم نشد.
وی افزود: در نتیجه، ساکنان این مناطق سالها با مشکلات متعدد روبهرو بودند و حتی برای رفتوآمد روزانه باید ساعتها در ترافیک میماندند. بنابراین، توسعه زیرساختها باید همزمان و همگام با اجرای پروژههای مسکن پیش برود، نه اینکه پس از ساخت واحدها به فکر تأمین خدمات باشیم.
این صاحبنظر حوزه مسکن با انتقاد از قوانین پیشفروش ساختمان اظهار کرد: قانون پیشفروش نیز مشکلات جدی ایجاد کرده است. در حال حاضر فشار زیادی بر سازندگان وارد میشود، اما در مقابل، حقوق کافی برای آنها در نظر گرفته نشده است. در شرایطی که قیمت پیشفروش بر مبنای قیمت روز انعقاد قرارداد تعیین میشود، سازنده باید پروژه را دو سال بعد و با هزینههایی ناشی از تورم تکمیل کند، بدون آنکه امکان جبران افزایش هزینهها را داشته باشد. طبیعی است که در چنین شرایطی، جریان نقدینگی سازندگان با مشکل مواجه شود و انگیزه ساخت کاهش یابد.
سلامی در ادامه با اشاره به راهکارهای تأمین مسکن اقشار متوسط و کمدرآمد گفت: برای مسکن حمایتی، بهویژه برای طبقه متوسط، یکی از مؤثرترین راهکارها حذف قیمت زمین از بهای تمامشده واحدهای مسکونی است. این موضوع کاملاً عملیاتی است و امکان اجرا دارد.
وی افزود: برای مثال، اگر در یک شهرک با ظرفیت حدود ۱۵ تا ۱۶ هزار واحد مسکونی، دولت هزینه تأمین زمین، آمادهسازی، خدمات زیربنایی و روبنایی، از جمله مدرسه، بیمارستان، درمانگاه، فضاهای ورزشی و سایر خدمات عمومی را تقبل کند و قیمت زمین از قیمت فروش حذف شود، قیمت نهایی مسکن به میزان قابل توجهی کاهش خواهد یافت.
سلامی تصریح کرد: محاسبات این موضوع انجام شده است، اما فرصت ارائه جزئیات آن در این نشست وجود ندارد. البته این راهکار برای یک برنامه بلندمدت طراحی شده و نباید انتظار داشت آثار آن در کوتاهمدت نمایان شود. حتی ممکن است امروز برخی معتقد باشند که در برخی شهرکهای اطراف تهران، قیمت واحدهای مسکونی از هزینه ساخت نیز پایینتر است، اما واقعیت این است که طی سه تا چهار سال اخیر، قیمت مسکن همگام با نرخ تورم افزایش یافته است.
وی در ادامه با اشاره به محدودیت منابع بانکی گفت: اگر بخواهیم صرفاً از طریق نظام بانکی مسئله مسکن را حل کنیم، موفق نخواهیم شد، زیرا توان شبکه بانکی کشور محدود است. حتی اگر بانک مسکن بتواند ۱۰ تا ۲۰ یا ۲۵ درصد ارزش یک واحد مسکونی را تسهیلات پرداخت کند، باز هم سهم اندکی از قیمت نهایی را پوشش میدهد و اقساط چنین وامهایی نیز برای بسیاری از خانوارهای طبقه متوسط سنگین خواهد بود.
این صاحبنظر ارشد مسکن افزود: از سوی دیگر، بانکها منابع خود را با نرخهای بالای سود تجهیز میکنند و به همین دلیل امکان پرداخت تسهیلات ارزانقیمت و بلندمدت برای بخش مسکن را ندارند. بنابراین، نباید تنها به منابع بانکی اتکا کرد.
سلامی در پایان تأکید کرد: برای حل مسئله مسکن حمایتی و مسکن اجتماعی باید از ابزارهای توسعهای استفاده کنیم. ایجاد بانک توسعه ساختمان، بهرهگیری از بازار سرمایه و استفاده از ظرفیت گسترده زمینهای در اختیار دولت و سایر نهادهای عمومی، مهمترین راهکارهایی است که میتواند قیمت تمامشده مسکن را کاهش دهد و امکان خانهدار شدن اقشار متوسط و کمدرآمد را فراهم
کند.
