واکاوی متغیرهای اثرگذار در بازار اجاره
با توجه به هرم جمعیتی كشور، تقاضای بالقوه عظیمی، در حال حاضر و در سال‌های آتی در بازار مسكن حضور خواهد داشت كه بخش اصلی آن جمعیت، در محدوده سنی 20 تا 40 سال هستند. واضح است كه حتی اگر توان كسب درآمد این گروه سنی افزایش یابد، به طور طبیعی، این گروه سنی از انباشت پس‌انداز بالایی برخوردار نیست. به غیر از بخش كمی از این جریان تقاضا كه با پشتوانه ثروت نسل‌های پیشین یا با دریافت تسهیلات بانكی و غیربانكی به خرید مسكن اقدام می‌كنند، بقیه افراد به مسكن اجارهای روی می‌آورند.
در سمت عرضه مسكن اجارهای نیز با توجه به نوسانات شدید قیمت مسکن در کشورمان، بهره‌مندی از فرصت‌های سوداگری و خرید و فروش، جذابیت بيشتری نسبت به حفظ بلندمدت مسکن، به منظور اجاره‌داری دارد. خلأ نهادهای اجاره‌داری، بالا بودن هزینه‌های مبادلاتی، حمایت نکردن از صنعت اجاره‌داری و... نیز مزید بر علت عدم تشکیل اجاره‌داری حرفه‌ای هستند. نگاهي به پيشينه موضوع نيز حاكي از آن است كه در سال 1365، بیش از 77 درصد خانوارهای كل كشور، دارای سکونت ملكی بودهاند، 12 درصد اجارهنشین، و 10.8 درصد نیز سایر انواع تصرف(رایگان، سازمانی و...) را داشتهاند.
این نسبتها در سال 1390 به 62.7 درصد تصرف ملكی و 26.6 درصد تصرف اجارهای و 10.7 درصد سایر انواع تصرف، تغییر یافته است. بنابراین، طی دهه‌های گذشته، سهم تصرف ملكی در کشور، كاهش و سهم تصرف اجارهای، افزایش یافته است. به نظر می‌رسد نوسانات اقتصاد كلان، افزایش نرخ تورم به خصوص قیمت مسكن، افت درآمد واقعی خانوار و توزیع نابرابر درآمدی، موجب شده است تامین مالی مسكن ملكی، از توان بسیاری از خانوارها، به ویژه در شهرها، فراتر رود و نسبت مالكیت مسكن، كاهش یابد. به عبارت دیگر، مستاجران، با برونفکنی از بازار مسکن ملکی مواجه بوده و افزایش سکونت اجارهای در کشور را نمیتوان به تمایل خانوارها نسبت داد. از سوی دیگر، تغییرات در ساختار جمعیتی كشور و گسترش خانوارهای یک و دو نفره، تقاضا برای مسكن اجارهای را افزایش داده است.
نگاهی به نحوه تصرف خانوارها در استانهای مختلف كشور نیز حاكی از اختلافات معنادار در این باره است: در حالی كه حدود 40 درصد از خانوارها در استانهای البرز و تهران، سكونت اجارهای داشتهاند، این نسبت در استانهای اردبیل و چهارمحال و بختیاری، حدود 16 درصد بوده است.
از سوی دیگر، مبانی نظری و تجربی بازار اجاره مسكن حاکی از آن است که اجاره‌بهای مسكن از عوامل مختلف درون و برونبخشی متاثر است؛ با اين حال، رشد قيمت مسكن و همچنين تورم عمومی را می‌توان دو عامل اصلی تاثيرگذار بر نرخ رشد اجاره مسكن دانست.
یكی از شاخص‌های کلیدی در اقتصاد مسكن که بیانگر رابطه قیمت (P) و اجاره مسکن (R) است، نسبت قیمت به اجاره سالانه مسکن (P/R) است که رابطه‌ای ساختاری به شمار می‌رود. قیمت و اجاره مسکن، رابطه‌ای بلندمدت و باثبات داشته و تغییرات تكرار‌شونده آن در بازار مسكن كشور طی دو دهه گذشته، قابل ردیابی است. بنابراین به موازات افزایش در يكی از اجزای كسر (P یا R)، انتظار می‌رود جزء دیگر نیز افزایش یابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد.
بر اساس اطلاعات ثبت‌شده از نرخ‌های بازار مسکن طی سالیان گذشته، نسبت P/R از سال 1370 تا‌کنون، در دامنه نسبتاً معینی نوسان داشته است؛ به گونهای که این نسبت، در زمان رونق بازار مسكن، افزايشي و در دوره رکود، كاهشي بوده است (حداقل و حداکثر این شاخص طی چند دهه گذشته در بازار تهران، 13 و 22 است).
همانگونه که در نمودار نیز مشخص است، این نسبت، به علت شرایط ركودی سال‌های 1392 تا 1394، نزولی بوده است. 
شایان ذكر است كه با وجود تفاوت در میزان نوسان سیکلهای گذشته بازار مسكن، روند حرکتی P/R در همه آنها تقریباً مشابه است (نقطه قوت تحلیل بر مبنای P/R). براین مبنا، طول ادوار بازار مسکن - بر مبنای نقاط حداكثری شاخص P/R- کمابیش همسان هستند. در شرایط کنونی، نسبت قیمت مسکن به اجاره سالانه، در شرایط حداقلی خود استقرار یافته است. بنابراین با توجه به آرامش نسبی در قیمت مسکن، اجاره مسکن نیز قابلیت تحرک نخواهد یافت. از سوی دیگر، همان‌طور که بیان شد یکی از مهمترین عوامل تاثیرگذار بر اجاره مسکن، نرخ تورم عمومی است؛ رشد شاخص قیمت مصرف‌كننده، به معنای کاهش ارزش واقعی ریال است؛ از اینرو به طور طبیعی در شرایط تورم عمومی مزمن، ثبات اجاره مسكن، فاقد توجیه اقتصادی است.
روند حركت ماهانه قیمت و اجاره یك متر‌مربع واحد مسكونی نیز تحلیل شهودی سریعی، به دست می‌دهد. همانگونه كه در نمودار زیر مشخص است، قیمت مسكن طی سال‌های 1394-1392 با ثبات قیمت اسمی مواجه بوده است.
بازار اجاره هم از ابتدای هر سال روند افزایشی به خود می‌گیرد و این روند را تا پایان نیمه اول سال ادامه می‌دهد. از ابتدای نیمه دوم سال تا پایان سال نیز، كاهش اندك اجاره‌بها يا ثبات در آن، بر بازار حاكم می‌شود.
درمجموع می‌توان گفت، اولين عامل موثر بر اجاره‌بهای مسکن (رشد قيمت مسکن)، در اردیبهشت سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل از رشد چهار‌درصدی برخوردار بوده است. هرچند، با ثبات نسبی قیمت اسمی مسكن طی سه سال گذشته (1394-1392) و بالطبع، كاهش پیوسته قیمت واقعی مسکن، هر چه از نظر زمانی، به سمت سال‌های 1397–1396 حركت شود، ثبات قیمت اسمی مسکن، از منطق اقتصادی کمتری برخوردار می‌شود.
عامل دوم موثر بر نرخ اجاره‌بها (تورم عمومی) نیز در يک سال اخير روند نزولی داشته است. به طوری كه بر اساس اطلاعات موجود، نرخ تورم نقطه به نقطه از آذرماه سال گذشته تک‌رقمی شده و در ارديبهشت سال جاري به حدود هفت درصد رسيده است. شایان توجه است که همه‌ساله با شروع زمان جابه‌جایی مستاجران از خردادماه، افزايش تدريجی اجاره‌بها در اين بازار، قابل انتظار است.
اين روند افزايشی، قابليت تداوم تا اواخر تابستان را دارد. بنابراين با لحاظ جمیع جهات و با توجه به دو عامل اصلی تاثیرگذار بر بازار اجاره (قیمت مسکن و تورم عمومی) می‌توان سال 95 را سال آرامش در بازار اجاره مسکن دانست به طوری که در سال جاری به هيچ‌وجه انتظار رشد دو‌رقمی برای نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن نمی‌رود.
*اقتصاددان
