نوبت انقضای فرمول اجاره/ شش علت عقب‌ماندگی تورم اجاره از تورم مسکن
کاهش نرخ سود بانکی باعث «زلزله وزنی» در سبد اجاره‌بهای مسکن و تحمیل فشار «اجاره ماهانه» بر مستاجران متقاضی «رهن کامل» شده؛ اما این تهدید در حال اعمال، فرصت سنت‌شکنی از فرمول تعیین اجارهبها را به‌وجود آورده است. حسین عبده تبریزی، با بیان اینکه فرمول «30هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن» با وضع موجود نرخ سود و بازدهی نسبی بازارها دیگر قابل استفاده نیست، پیش‌بینی کرد: نرخ 36 درصد سالانه برای تبدیل رهن به اجاره، به‌زودی توسط بازار تعدیل می‌شود.
موج تخریبی «کاهش نرخ سود سپرده بانکی» در بازار اجاره مسکن، به شکل «زلزله ناگهانی در وزن‌های رهن و اجاره ماهانه» ظاهر شده و تضعیف شدید قدرت پرداخت مستاجران در فصل جاری را به همراه داشته است، اما در صورت اجماع سه‌ضلع اصلی بازار اجاره‌نشینی بر دو نوع اصلاحات اساسی، ضربه کنونی سود بانکی در میان‌مدت می‌تواند به فرصت دو طرفه هم برای موجران و هم برای مستاجران تبدیل شود و از فشار آن بکاهد. تنها مسیر نجات بازار اجاره مسکن از آسیب دنباله‌دار نرخ سود بانکی، بازنگری در فرمول قدیمی تبدیل رهن کامل به اجاره ماهانه و تعدیل نرخ 36 درصد (نرخ مبنای تبدیل) است. این اصلاح با توجه به رابطه اقتصادی قیمت و اجاره مسکن که به‌صورت طبیعی زمینه تنظیم سطح رشد اجارهبها برای رسیدن به میزان رشد سالهای اخیر قیمت را به‌وجود آورده، در شرایط فعلی قابل پیاده‌سازی و تحقق است. سیاست‌گذار پولی درست در ابتدای فصل اصلی جابه‌جایی اجاره‌نشین‌ها، بار دیگر به سرکوب نرخ سود سپرده اقدام کرد و بدون توجه به رقابتی که بانک‌ها در پرداخت سود سپرده در فاصله نرخ 15 تا 18 درصد آغاز کرده بودند، سقف نرخ سود را برای همه بانک‌ها به 15 درصد کاهش داد.
این اقدام بلافاصله اثر منفی محسوس در بازار اجاره مسکن گذاشت و باعث شد موجران که پیش‌تر منافع اقتصادی اجاره‌داری را به شکل دریافت رهن کامل و سپرده‌گذاری آن در بانک، برای خود تامین می‌کردند، از ابتدای تابستان به دریافت اجاره ماهانه بیشتر و پولپیش کمتر روآورده و زیان ناشی از کاهش نرخ سود بانکی را از طریق دستکاری وزن‌ها در سبد رهن‌واجاره، به اجاره‌نشین‌ها تحمیل کنند. شاید اگر کاهش دستوری نرخ سود در فصول دیگر سال اتفاق می‌افتاد، خسارت ناشی از آن در بازار اجاره، با شدت کمتر و به‌صورت تدریجی، نمایان می‌شد اما هم‌اکنون با نایاب شدن فایل رهن کامل، تبعات آنی آن مشهود است. تابستان امسال به‌عنوان فصلی که عمده قراردادهای اجاره سالانه، در آن سررسید می‌شود، یکی از آرام‌ترین دوره‌ها به لحاظ میزان تغییر متوسط اجاره‌بهای مسکن محسوب می‌شود. متوسط اجارهبها، به مراتب کمتر از نرخ تورم افزایش یافته و حتی کمتر از 10درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده است که این یک رکورد کاهشی در رشد هزینه اجاره‌نشینی در پایتخت به‌حساب می‌آید. اما به‌رغم نوسان ملایم و غیرتورمی اجارهبها، تمایل موجران به دریافت اجاره ماهانه، بدترین شکل دریافت اجارهبها را برای مستاجران رقم زده است و در عمل، مزیت رشد ناچیز اجارهبها را تحت‌الشعاع قرار داده است.
صاحب‌نظران ارشد اقتصاد مسکن در شرایط فعلی و با مشاهده واقعیت بازار اجاره مسکن، تهدید در حال اعمال نرخ سود بانکی را به‌عنوان فرصت برای اصلاح یک رفتار قدیمی در این بازار تلقی می‌کنند. در بازار اجاره مسکن، از گذشته دور تا کنون، نرخ مبنا برای تبدیل رهن به اجاره ماهانه و برعکس، نرخ 36 درصد سالانه بوده است. این نرخ که در حال حاضر هیچ تناسبی با نرخ سود و بازدهی بازارهای مختلف ندارد و حتی با سطح فعلی تورم کاهنده نیز کاملا ناسازگار و ناموزون است، براساس فرمول سنتی «هر یک میلیون تومان پولپیش معادل 30 هزار تومان اجاره ماهانه»، بین موجر، مستاجر و دلال بازار اجاره، رواج پیدا کرده و در همه این سال‌ها، مبنای تنظیم روابط و قراردادهای اجاره مسکن بوده است.
اما هم اکنون با تک رقمی شدن نرخ تورم و سطح نسبی نرخ بازدهی بازارهای مختلف از یکسو و تحمیل فشار اقتصادی ناشی از کاهش نرخ سود بانکی در بازار اجاره از سوی دیگر، پیش‌بینی می‌شود به‌زودی استفاده از «فرمول سنتی تبدیل رهن و اجاره ماهانه» خاتمه یابد و عوامل بازار اجاره بر نرخ جدید به مراتب پایین‌تر از 36 درصد و نزدیک به نرخ سود بانکی، به اشتراک نظر و اجماع برسند. حسین عبده‌تبریزی در این‌باره اعلام کرد: نرخ 3 درصد در ماه برای تبدیل پول پیش آپارتمان اجاره‌ای به اجاره ماهانه، با وضع موجود اقتصاد مسکن و وضعیت نسبی بازارهای مختلف، قابل ادامه نیست و مبنا قرار گرفتن آن در نقل و انتقالات آتی، غیرممکن است.
حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان، تحلیلگر بخش مسکن و مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی با تشریح کامل «بازار مسکن پس از کاهش نرخ سود» و توضیح درباره اثرپذیری خریدار، مستاجر و سازنده مسکن از این اتفاق گفت: در طول همه سالهای گذشته چون که میزان نوسان و رشد مثبت قیمت مسکن، به مراتب بیش‌از نوسانات و نرخ رشد اجارهبها بوده، فعالان بازار اجاره، کمتر به رابطه اقتصادی بین قیمت و اجارهبها توجه داشتند. این در حالی است که اجارهبها، یک جریان نقدی است که تنزیل آن در نهایت به ارزش ملکی آپارتمان اجاره‌ای منتهی می‌شود، بنابراین بین قیمت مسکن و اجارهبها، نسبت و رابطه مشخصی حاکم است. برمبنای همین رابطه است که اگر قیمت مسکن از حد معمول افزایش یابد و نسبت قیمت به اجاره از دامنه طبیعی‌اش خارج شود، وجود «حباب» در قیمت مشخص می‌شود.
حسین عبده‌تبریزی با این مقدمه، تصریح کرد: در سالهای اخیر میزان رشد قیمت مسکن، بیشتر از اجارهبها بود و از آنجا که سطح نوسانی قیمت مسکن دست‌کم در سال 94 ثابت شد، انتظار می‌رود نسبت از دست رفته قیمت مسکن به اجارهبها، از طریق تغییر در تورم اجاره تنظیم شود. ضمن آنکه، در گذشته، جذابیت عایدی سرمایه ملک –رشد سالانه قیمت مسکن- مانع از توجه به عایدی نقدی آپارتمان اجاره‌ای از طرف موجران شده بود، اما در شرایط فعلی، توجه موجران به اجارهبها می‌تواند به اصلاح رابطه قیمت مسکن و اجارهبها منجر شود و همزمان با این اصلاح نوع اول، کاهش نرخ تبدیل رهن و اجاره به‌عنوان دومین اصلاح اساسی مورد نیاز بازار اجاره مسکن نیز محقق شود.
عبده‌تبریزی درباره عوامل موثر بر اجاره و قیمت مسکن گفت: آنچه بر میزان كرایه مسكن یا ارزش آن تاثیر می‌گذارد، عمدتا چهار عامل است: تغییرات جمعیتی (demography)، نرخ بهره، وضعیت عمومی اقتصاد و سیاست‌های دولت. در مورد اوضاع عمومی اقتصاد نیز باید گفت كه سلامت كل اقتصاد، رشد درآمد ناخالص داخلی، موقعیت مناسب اشتغال و تولید، بر بازار املاك و مستغلات تاثیر جدی دارد. اگر اوضاع اقتصادی نامناسب باشد، باز املاك و مستغلات نیز موقعیت بدی خواهد داشت. بعضی از املاك نسبت به وضع اقتصاد حساسیت بیشتری دارند؛ مثلا هتل نسبت به وضع عمومی اقتصاد بسیار حساس است. در مقابل، اجاره واحدهای اداری چون قراردادهای بلندمدت‌تر دارد، نسبت به اوضاع اقتصادی، كمتر حساس است. در شرایط تعادلی قیمت‌ها، هر چه نرخ پایین می‌رود، هزینه خرید كاهش می‌یابد؛ تقاضا بالا می‌رود و قیمت املاك و مستغلات افزایش می‌یابد.
برعكس در شرایط عادی، اگر نرخ سود بانكی افزایش یابد، هزینه خرید بالا می‌رود، تقاضا و به تبع آن قیمت كاهش می‌یابد. البته، در شرایط فعلی، قیمت‌های املاك و مستغلات در ایران تعادلی نیست و حباب قیمتی در برخی املاک (لوکس‌ها)، هنوز كاملا تخلیه نشده است. از این‌رو، ارتباط‌های مورد اشاره، به شكلی كه گفته شد در اقتصاد ایران كار نمی‌كند. این اقتصاددان با دفاع از ضرورت کاهش غیردستوری نرخ سود بانکی گفت: نظریه رشد می‌گوید كه رشد اقتصادی تابع تقاضای سرمایه‌گذاری است و سرمایه‌گذاری مبتنی بر تقاضا است که اشتغال را فراهم می‌آورد. امروز بیكاری به بلای خانمان‌سوز اقتصاد ایران بدل شده است بنابراین كاهش نرخ بهره مهم‌ترین گام در این مسیر است.
عبده تبریزی در عین حال با تاکید بر اینکه تغییر نرخ سود بانکی به‌صورت مستقیم بر اجاره مسکن تاثیر ندارد، درباره آنچه در حال حاضر «فشار سود بانکی بر اجاره‌نشین‌ها» عنوان می‌شود، اعلام کرد: به‌طور تاریخی اجاره معمولا با تورم افزایش می‌یابد و افزایش نرخ بهره به‌طور مستقیم بر اجاره تاثیر ندارد. در حال حاضر هر چند كاهش نرخ سود بانكی می‌تواند باعث رونق نسبی بازار شود، چون اخذ تسهیلات رهنی ساده‌تر می‌شود، قراردادها طولانی‌مدت‌تر می‌شود و توان خرید افزایش می‌یابد اما در مورد مسكن و اجاره، عده‌ای اخیرا طرح موضوع می‌كنند كه چون بخشی از مبلغ اجارهبها به‌صورت ودیعه پرداخت می‌شود، با كاهش نرخ سود بانكی، مالكان تلاش می‌كنند سود كمتری را كه روی ودیعه دریافت می‌كنند، با اجاره بالاتر جبران كنند.
چنین بحثی فرض می‌كند در میان‌مدت و بلندمدت مالكان می‌توانند اجاره‌ها را بالا نگه دارند. البته، چنین نیست. وقتی نرخ سود بانكی كاهش می‌یابد، تمام نرخ‌های بازده و از جمله اجاره در میان‌مدت و بلندمدت كاهش می‌یابد. بدون شک با كاهش نرخ سود بانكی، اجاره در ایران نیز كاهش خواهد یافت. صاحبخانه‌ها به عوض دریافت «ودیعه» بیشتر ترجیح می‌دهند «اجاره» بگیرند. این تغییر قابل‌فهم است و از چسبندگی قیمت‌ها ناشی می‌شود. اما بی‌شك در بلندمدت با كاهش نرخ سود، اجاره‌ها باید كاهش یابد. به علاوه، كاهش نرخ سود بانكی افزایش حجم معاملات را به همراه خواهد داشت. با كاهش نرخ سود، قراردادهای اجاره نیز بلندمدت‌تر خواهد شد. البته، از آنجا كه با كاهش نرخ سود (كه نسبت به تورم، سود واقعی قابل‌ملاحظه‌ای تلقی می‌شد) امكانات مستاجران محدود می‌شود، آنان برای پرداخت اجاره (تا زمان كاهش اجاره‌ها) مشكل بیشتری احساس می‌كنند.
مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه تاریخ انقضای فرمول سنتی تبدیل رهن به اجاره ماهانه رسیده است و واقعیت بازار مسکن نشان‌دهنده سررسید شدن تاریخ مصرف نرخ تبدیل 36 درصد در بازار اجاره است، گفت: در شرایط كنونی با كاهش نرخ سود بانكی بی‌شك موجران ترجیح می‌دهند به جای ودیعه بیشتر، اجاره بیشتر دریافت كنند. اما این به معنی افزایش نرخ اجاره مسكن نیست، بلكه به معنای تبدیل مبلغ ودیعه مسكن به اجارهبها است. یعنی موجران تمام مبلغ ودیعه را با نرخ بالای بهره (كه از گذشته به یاد دارند و تا 3 درصد در ماه بود) به اجاره تبدیل و آن را از مستاجر طلب می‌كنند. در حالی كه در محاسبه باید تجدیدنظر كنند و تبدیل ودیعه با نرخ 3 درصد در ماه به اجاره، ناممكن است.
شش علت عقب‌ماندگی تورم اجاره از تورم مسکن
حسین عبده‌تبریزی در ادامه گفت‌وگو، از نوعی «بیش‌ارزش» در قیمت مسکن در مقایسه با ارزش اجاره‌ای آپارتمان‌ها در تهران خبر داد و گفت: تورم قیمتی مسكن به مراتب دارای نوسان (تلاطم) بیشتری از نرخ‌های اجاره است. این را با بررسی آمار ایران نیز می‌شود تایید كرد و در مطالعات بسیاری نشان داده شده است. پس تكرار كنم كه در سالهای اخیر، متوسط تورم اجاره سالانه كمتر از 20 درصد بود، در حالی كه قیمت مسكن در اوج افزایش در سال 86 به 60 درصد، در سال 82 به 200 درصد و در كاهش حتی به 10- درصد و به‌طور متوسط به 35 درصد رسیده است. در فاصله سالهای 1994 تا بحران 2007 هم در آمریكا چنین وضعی را شاهد بوده‌ایم. قیمت مسكن 70 درصد افزایش یافت، در حالی كه اجاره‌ها به‌طور متوسط حدود 35 درصد افزایش یافت. نتیجه منطقی كه از این وضع گرفته شد آن بود كه ارزش واحدهای مسكن بیش‌ارزشیابی شده و حباب دارد. اگر به‌طور تاریخی قیمت مسكن با شدت بیشتری از نرخ اجاره افزایش یافته باشد، در آن صورت باید انتظار داشت كه برای مدتی (كه اكنون حداقل چهار سال آن سپری شده است) با سكون قیمت‌ها، اجاره به افزایش خود ادامه دهد. نسبت اجاره به قیمت كه در گذشته به دلیل افزایش عایدی سرمایه‌ای (بالارفتن قیمت ملك) بسیار نازل بوده، حالا كه عایدی سرمایه‌ای (نرخ بالا رفتن ارزش ملك) كاهش یافته، این نسبت افزایش خواهد یافت.
وی درباره ریشه رابطه قیمت مسکن و اجارهبها گفت: اجاره خود عامل تعیین‌كننده‌ای در ارزش ملك است؛ مبلغ اجاره آن جریان نقدی است كه تنزیل می‌كنیم و به ارزش ملك می‌رسیم، بنابراین نرخ اجاره نباید خیلی با ارزش ملك بی‌ارتباط باشد. بنده با همین استدلال، در سالهای اخیر، عن‌قریب بودن ریزش قیمت املاک تجاری را پیش‌بینی می‌کردم. چرا در 10 سال اخیر گفته‌ام كه ارزش واقعی (یعنی با لحاظ تورم) املاك تجاری كاهش خواهد یافت. چون می‌دیدم كه كاسبی مستاجران واحدهای تجاری اجازه نمی‌دهد آن اجاره‌های بالا را پرداخت كنند.
وقتی اجاره‌ها (یعنی جریان نقدی‌ای كه از روی آن ارزش را حساب می‌كنیم) پایین بیاید آنگاه ارزش ملك تجاری هم پایین می‌آید. نسبت اجاره به قیمت در بازار ملك شبیه نسبت سود سهام به قیمت سهام در بازار سهام است. روی این موضوع مطالعات زیادی شده است. ما در ایران چون عایدی سرمایه‌ای (یعنی افزایش قیمت ملك) بالا بوده (و علت آن هم تورم بوده و ارزش ملك دائما بالا می‌رفته)، به اجاره در محاسبات توجه نداشته‌ایم. اما حالا كه تورم آرام گرفته، میزان اجاره در محاسبه ارزش ملك مهم می‌شود. اما وقتی تورم 40 درصد بود، شما به نسبت «اجاره به ارزش» ملك توجه نداشتید.وقتی قیمت ملك به اجاره خیلی بالاست، دیگر قیمت چندان با سرعت نمی‌تواند بالا رود، به‌ویژه كه تورم هم آرام گرفته باشد. من می‌توانم به ضرس قاطع بگویم كه اجاره‌ها و قیمت املاك به سمت هم حركت كرده و روابط بین خود را تصحیح می‌كنند. یعنی، اگر قیمت نسبت به اجاره بالاست، خوب این رابطه باید اصلاح شود و بنابراین می‌توانیم پیش‌بینی كنیم كه در آینده نرخ رشد «ارزش» كندتر از نرخ رشد «اجاره» خواهد بود. در واقع به دنبال دوره‌هایی كه قیمت مسكن نسبت به اجاره بالاست، دوره‌هایی می‌آید كه رشد واقعی اجاره از وضعیتی معمول شدیدتر تغییر می‌كند و رشد واقعی قیمت مسكن آرام‌تر از رشد معمول خواهد بود. عبده تبریزی تصریح کرد: در سالهای اخیر، تورم مسکن به 6 دلیل، از تورم اجاره سبقت گرفت. اول، عایدات سرمایه‌ای (افزایش قیمت ملك) بالا بوده است و جبران اجاره كم را می‌كرده است.دوم به‌خاطر این بوده که قرارداد مستاجران بلندمدت است و نسبت به قیمت مسکن، از نوسانات تورم، اثرپذیری کمتری می‌گیرد. سوم، وقتی نرخ سود افزایش می‌یابد، نرخ اجاره در قرارداد بلافاصله افزایش نمی‌یابد. قراردادهای ایران به شاخص اجاره وصل نیست. برعكس، وقتی نرخ سود كاهش می‌یابد، موجر این كاهش را به اجاره تسری نمی‌دهد.
چهارم، عرضه در بازار اجاره كشش بیشتری دارد. واحدهای اجاره‌ای كشش بیشتری از مسكن ملكی دارند. اگر تقاضای بیشتری برای اجاره باشد و نرخ اجاره بالا رود، ممكن است بیشتر مالكان ترغیب شوند، مستاجر را عوض كنند یا به جای كل واحد، اتاق به اتاق اجاره دهند. پنجم، تقاضا كشش قیمتی بیشتری برای اجاره دارد. اگر در تهران اجاره افزایش یابد، ممكن است طبقه ضعیف‌تر به خارج شهر بروند تا بتوانند اجاره را تحمل كنند. اجاره‌نشین‌ها انعطاف بیشتری دارند و نسبت به قیمت حساس‌ترند. اگر شما بخواهید در منطقه خاصی از تهران خانه بخرید، تقاضای شما احتمالا نسبت به قیمت كم‌كشش‌تر است. اگر قیمت خانه بالا برود، ممكن است قیمت بالاتر را بپردازید و به قیمت بالا بلافاصله توجه نكنید. به‌ویژه در كشورهایی كه وام‌های رهنی 30 ساله می‌دهند، این افزایش ظرف 30 سال توزیع می‌شود و كمتر احساس می‌شود. علت ششم نیز تمرکز تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری در بازار خرید نسبت به بازار اجاره است.
خرید مسكن به‌عنوان سرمایه‌گذاری وجود دارد. اكنون كه نرخ‌های سود پایین می‌رود، احتمال اینكه افراد پول خود را از سپرده به مسكن تبدیل كنند، وجود دارد. اگرچه این باعث بالا رفتن قیمت در كوتاه‌مدت می‌شود، اما نهایتا عرضه خانه‌های اجاره‌ای را زیاد می‌كند. بنابراین، ممكن است با شرایطی مواجه باشیم كه افزایش شدید فعالیت خرید مسكن و اجاره آن، قیمت‌های مسكن را بالا برد، اما قیمت‌های اجاره را كاهش دهد. وقتی قیمت‌های مسكن نسبت به اجاره بالا باشد (یعنی وقتی نسبت اجاره به ارزش ملك پایین است)، تغییرات در اجاره‌های واقعی (و نه اسمی، یعنی بعد از لحاظ تورم) بزرگ‌تر از معمول خواهد بود.
مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی، در پایان، اثر میان‌مدت و بلندمدت کاهش نرخ سود بانکی در بازار مسکن را در 7 بخش طبقه‌بندی کرد و گفت: مشكل اصلی بازار مسكن محدودبودن بازار رهن (بازار تسهیلات بلندمدت خرید مسكن) است. كاهش نرخ سود بانكی به معنای توسعه بازار رهن و رونق بخش مسكن است. حالا با كاهش نرخ سود، دیگر قراردادهای بلندمدت معنی دارد و همه بانك‌ها كم‌كم حاضر خواهند شد به بخش مسكن وام‌های طولانی‌مدت بدهند. این آن اتفاق مهمی است كه در میان و بلندمدت می‌افتد. وقتی نرخ سود پایین است، مردم توان بیشتری می‌یابند كه تسهیلات خرید مسكن دریافت كنند. یعنی با نرخ‌های پایین تسهیلات، خرید مسكن بیشتر در استطاعت مردم قرار می‌گیرد. تعداد معاملات بیشتر می‌شود و امكان رونق بازار فراهم می‌شود. با افزایش تقاضا، ساخت‌وساز نیز ممكن است به سطح سالهای عادی برگردد. شركت‌های سازنده نیز خواهند توانست با اخذ تسهیلات ارزان‌قیمت كار خود را توسعه دهند. درست برعكس وضعیت اخیر كه با نرخ 22 یا 25 درصد، برای هیچ سازنده و آبادگری صرف نمی‌كند كه از بانك‌ها تسهیلات بگیرد و مسكن بسازد.
منبع: دنیای اقتصاد
