گرانی 100 برابری مسکن در 2 دهه اخیر

در برنامه شب گذشته پایش مدیر عامل فرابورس و کارشناس بازار مسکن جزئیات تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان را تشریح کردند.همچنین درباره مسائلی همچون افزایش قیمت ملک در 20سال اخیر و پیش بینی بازار مسکن اظهار نظر کردند.

امیر هامونی، مدیر عامل فرابورس اظهار کرد:صندوق‌های زمین و ساختمان نهادهای مالی هستند که به موجب توسعه ابزارها در سال 88 با مصوبه مجلس، ایجاد می‌شوند.

وی افزود: در قانون تجارت شرکت‌های سهامی عام، شرکت‌های سهامی خاص، محصولات محدود و تضامنی را داریم. نهادهای مالی که به موجب قانون توسعه ابزارها ایجاد می‌شوند به عنوان یک شخصیت حقوقی جدید در اداره ثبت شرکت‌ها به ثبت می‌رسند، پس صندوق زمین و ساختمان بعد از ثبت می‌تواند اقدام به جمع آوری و پس انداز وجوه خرد و کلان مردم بکند.

هامونی با اشاره به نظارت بر این صندوق‌ها گفت : نظارت‌های خاصی بر این صندوق می شود از جمله طراحی ارکانی مانند مدیر ساخت، ناظر ساخت، مدیر صندوق، حسابرس و سازمان فرابورس که اهدا کننده مجوز است نظارت‌های خاصی بر ارکان دارد و ارکان نیز خود بر همدیگر نظارت می کنند.

وی ادامه داد : بحث مالکیت مشاع در این صندوق ها مطرح است، منتها همه در سود و زیان صندوق به تناسب پولی که آورده‌اند سهیم می‌شوند. پس برای هر متر مربع مسکن چهار هزار و 500 یونیت (واحد سرمایه گذاری) در نظر گرفته شده است؛ یعنی با یک هزار تومان هم می‌شود ثبت نام کرده و با خرید سهام وارد بازار مسکن شد.

مدیر عامل فرابورس گفت: این صندوق ها سطح دسترسی عموم مردم را به بازار مسکن فراهم می‌کنند و مردم خودشان می‌توانند پوشش ریسک مناسب را نسبت به افزایش و کاهش قیمت و نوسانات در نظر بگیرند.

وی همچنین گفت: با توسعه این صندوق‌ها مردم این امکان و اختیار را نیز دارند که خودشان صندوق را برای سرمایه‌گذاری انتخاب کنند.

*مسکن به این زودی‌ها گران نمی‌شود
در این برنامه هادی کوزه‌چی، مشاور سرمایه‌گذاری و کارشناس بازار مسکن نیز اظهار کرد:عده‌ای از مردم علاقمند هستند که ملک گران شود و عده ای دیگر از سکون و رکود آن خوشحال می‌شوند، ولی حداقل در دو سه سال آینده مسکن گران نمی شود.

وی افزود: بازار مسکن شبیه بازار بورس، ارز و طلا نیست که تلاطم های سریع داشته باشد بلکه این بازار تقریبا سه سال طول می کشد تا از رکود خارج شود.

کوزه چی گفت: حدود سه سال قبل یعنی در سال 90 پیش بینی رشد قیمت ملک ایجاد شده بود و همه هجوم پیدا می کردند که ملک بخرند و افرادی که خرید کردند راضی و خوشحال شدند و افرادی که اوایل سال 91 مسکن خریدند خیلی خوشحال بودند که چقدر آدم باهوشی بودند و توانستند سود کنند؛ ولی افرادی که اواخر سال 91 و اوایل سال 92 ملک خریدند عموما با یک مشکل مواجه شدند به این ترتیب که وارد رکودی شدند که تصور کردند ای کاش نمی خریدند.

*گرانی 100 برابری مسکن در 2 دهه
این کارشناس افزود: طبق آمار در 20 سال گذشته قیمت ملک در تهران تقریبا 100 برابر شده و در سالی که گذشت یک تورم بالایی داشتیم و این تورم بالا همه را تشویق می‌کرد که کالاهای مختلف را از ملک گرفته تا بازارهای دیگر خریداری کنند اما خوشبختانه بعد از انتخابات تورم پایین آمده و سرعت رشد قیمت‌ها کاهش پیدا کرده است.

وی افزود: البته هنوز هم آپارتمانی با قیمت متری چهار میلیون تومان در شهر تهران خیلی گران است و اکثر مردم قدرت خرید آن را ندارند و این گرانی در کنار رشد قیمت آهسته باعث شده که خرید کمتر شود. اکنون یک پدیده به شکلی که ریال در مقابل ارزها قدرتش بالا می رود را داریم که کمتر آن را تجربه کرده بودیم. در حقیقت اکنون مذاکرات هسته ای خوب پیش می رود که این مسئله باعث می شود رکود در بازار مسکن کاملا تشدید پیدا کند.

*مردم خانه نوساز و قدیمی را نمی‌خرند
وی افزود: طبق آمار مردم خانه نوساز و قدیمی را نمی‌خرند و رکود در بخش مسکن تشدید شده است و این رکود فرصتی را برای خریدارانی که برای خرید عجله ندارند ایجاد می‌کند، در صورتی که در دوره‌های قبل مردم عجله داشتند ملک را زودتر خریده تا از تورم جا نمانند.

کوزه‌چی تأکید کرد: اگر وضعیت تقاضای ملک را بررسی کنیم متوجه می شویم درحال حاضر کسانی که می خواهند برای مصرف خود ملک بخرند یا آنهایی که قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را دارند هیچ عجله‌ای ندارند. در حقیقت سوداگران از بازار مسکن خارج شده و اکنون یک سال است که این بازار در آرامش قابل توجه ای قرار دارد که یک مقدار عجیب است و تا به حال کمتر این حالت را شاهد بودیم.

این مشاور سرمایه گذاری گفت: دلیل رشد بالای سال 90 و 91 تورم خیلی بالایی بود که در این دو سال در ایران داشتیم و در بعضی از ماه‌های سال این تورم را حتی تا هشت درصد نیز تجربه کردیم. مردم در شرایط تورم بالا نمی‌دانستند که چه کاری باید انجام دهند و بنابراین به سمت بازار مسکن هجوم آورده و سعی می کردند با پول خود چیزی بخرند تا قدرت خریدشان را حفظ کنند.

وی افزود: خوشبختانه بعد از انتخابات تورم‌های ما نزدیک یک درصد آمده و اگر بخواهیم مقایسه کنیم با سپرده بانکی که تقریبا ماهیانه دو درصد به مردم سود می‌دهد کاملا روشن است که آنها تصمیم می گیرند تا در این دوره بیشتر پول خود را در بانک ها گذاشته و یا اینکه در بورس سرمایه گذاری کنند.

این کارشناس بازار مسکن گفت: به صورت کلی در ایران دو دوره داریم اول اینکه قبل از انتخابات مردم به خاطر تورم بالا که معادل سالانه 50 درصد بود همه به خرید ملک و کالا هجوم آورده بودند ولی اکنون پول خود را در بانک گذاشته‌اند. در زمان تورم بالا مردم همه دوست داشتند وام بگیرند ولی اکنون همه دوست دارند وام ها را باز پس دهند.

این کارشناس اقتصادی گفت: اکنون مالکان بیشترین افرادی هستند که ضرر می‌کنند، چون قدرت فروششان را در این وضعیت اقتصاد از دست داده‌اند و کسانی که مسکن خریداری نمی‌کنند بسیار از اینکه پول خود را در بانک گذاشته و بین 20 تا 25 درصد سالانه سود دریافت می‌کنند خوشحال هستند.

*جهش ملک در هر دوره شهر تهران تقریبا 3 برابر شده است
کوزه‌چی با پیش‌بینی دوران رکود شدید برای دو سال آینده بازار مسکن گفت: جهش ملک در هر دوره شهر تهران تقریبا سه برابر شده است. بعد از جهش قیمت سال 91 املاک در بخش کلنگی، آپارتمان و زمین یا وارد رکود می شوند و یا اینکه افت قیمت پیدا می کنند. بازار مسکن شبیه بازار بورس، ارز و طلا نیست که تلاطم های سریع داشته باشد بلکه این بازار تقریبا سه سال طول می کشد تا از رکود خارج شود.

وی تصریح کرد: اکنون در شهر تهران ساخت و ساز در مقابل سه برابر تقاضا صورت می‌گیرد و مدت ها طول می‌کشد تا املاک ساخته شده به فروش برسد بنابراین یک فرصت برای خریداران ایجاد شده ولی سازنده‌ها ضرر کرده و با خواب پول و مشکل فروش مواجه می‌شوند.

کوزه‌چی گفت : بعضی از سال‌ها ملک 100 درصد در یک سال رشد داشته در صورتی که درآمدها هیچ وقت بیشتر از 20 درصد در سال افزایش ندارند.سال 91 رشد املاک کلنگی در تهران 160 درصد و در حقیقت 2.5 برابر و رکودها نیز سنگین بوده است.

این کارشناس اقتصادی ادامه داد: بعد از دوران جنگ چهار سیکل مسکن داشتیم و اکنون تا دو سال دیگر در بازار مسکن رکود داشته و رشد قیمت مسکن نسبت به تورم، کالا و خیلی از مسائل دیگر کمتر است. از سال 88 و 89 تعداد ازدواج ها در حال کاهش است و این کاهش به بازار مسکن فشار وارد می کند به گونه ای که تعداد تقاضا کننده های اصلی مسکن در حال کاهش است و قیمت املاک نوساز نیز کاهش بیشتری پیدا می کند.

کوزه‌چی خاطر نشان کرد: سازنده‌ها به طور مستمر ملک ساخته ولی باید بدانند چون قیمت ملک گران شده مردم نیز قدرت خرید آن را ندارند. نیاز سالانه ما 800 هزار واحد است که در شهرها بیشتر از این نیاز ساخت و ساز می شود و از سال 88 تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها بیشتر شده و کشور با پدیده واحدهای خالی مواجه است.

وی ادامه داد: اکنون مردم متقاضی خرید مسکن قدرت مذاکره بیشتری در مقابل سازنده‌ها دارند و در کشور سونامی ساخت‌و‌ساز را مشاهده می کنیم. در تهران به طور متوسط 10 میلیون متر مربع ساخت و ساز داشتیم که طی چند سال اخیر به 40 میلیون متر مربع رسیده است و سازنده ها با مشکل خواب پول مواجه شده و مجبورند با خریداران کنار بیایند.

*سازنده‌ها 3 برابر تقاضای موجود ساخت‌و‌ساز می‌کنند
وی ادامه داد: در حالی که تقاضاها کاهش پیدا کرده ولی سازنده ها هنوز هم سه برابر تقاضای موجود ساخت‌وساز می‌کنند.در گذشته شهرداری تهران سالانه 100 هزار مجوز ساخت و ساز ارائه می‌کرد ولی اکنون این تعداد به رقم 250 هزار واحد در سه سال تبدیل شده و بزرگترین مشکل سازنده ها فروش است.

کوزه‌چی گفت: به طور متوسط در کل کشور حجم ساخت و ساز دو برابر شده و از 60 میلیون متر مربع به 120 میلیون متر مربع رسیده است. در سال 72 هر متر ملک در شهر تهران 50 هزار تومان و وام مسکن دو و نیم میلیون تومان بود ولی در طی 20 سال گذشته وام مسکن 35 میلیون تومان شده و قدرت خرید وام خیلی کمتر شده است. بنابراین مردم واقعا قدرت خرید ندارند و بازار از عدم وجود قدرت خرید و رشد خیلی خیلی زیاد ساخت و ساز تعادل خود را از دست داده است.

این مشاور بازار مسکن گفت : در حال حاضر عرضه در بازار مسکن زیاد و تقاضا در حال کاهش، تورم پایین آمده و وام خرید کم است، قدرت خرید کاهش پیدا کرده، رشد نقدینگی کمتر شده و مصرف کننده باعث می شود که ثبات در بازار مسکن نگه داشته شود. مردم بیشتر انتظار ثبات بازار مسکن را دارند و خوشبختانه تا یک سال آینده قیمت ها ثبات خوبی دارند.

وی همچنین گفت: پیشنهاد ما به مردم این است که عجله ای برای خرید مسکن نداشته باشند و شهرداری ها نیز با کاهش منابع درآمدی مواجه می شوند. احتمال کاهش قیمت نوسازها به دلیل اینکه مالکین آنها نیاز به سرمایه دارند بیشتر است. وقتی رشد ملک وجود داشته باشد باید برنامه های حمایتی تدوین شود.

کوزه‌چی در پاسخ به این سوال که با توجه به رکود مسکن چرا قیمت کاهش پیدا نمی‌کند؟ گفت: چون فروشنده‌ها در تعیین قیمت ملک هنوز هم مقاومت می‌کنند.

وی در واکنش به سوالی درباره دریافت مالیات از خانه‌های خالی گفت: به این نوع اقتصادی نیازی نداریم و باید تعداد ازدواج‌ها بیشتر شود.متاسفانه در چند سال گذشته وزارت‌خانه‌ها ساخت‌وسازها را کنترل نکردند و ساخت‌وساز ها بیشتر در مناطق لوکس و شمال شهرهای بزرگ اتفاق افتاده است.

وی ادامه داد: قرار است تا بافت فرسوده نوسازی شده و در بخش مرکز شهر نیز ساخت‌وسازها افزایش پیدا کند. ساخت‌وساز اضافه در شمال شهر باعث افت قیمت بیشتر برای آنها نیز می شود.امسال اجاره ها آرام است چون بسیاری از سازنده ها پول نیاز دارند و مجبورند منازل خود را اجاره دهند.

*مسکن نخرید بهتر است
وی در پاسخ به این سوال که اگر پول داشته باشیم برای سرمایه‌گذاری نسبت به خرید مسکن اقدام کنیم؟ گفت: این کار را انجام ندهیم بهتر است.

کوزه چی در پاسخ به این سوال که آیا ممکن است دوباره قیمت مسکن چند برابر شود؟ گفت: تا سه سال دیگر این اتفاق نمی‌افتد.

وی در پاسخ به این سوال که اگر بانک ها مجبور شوند املاک خود را بفروشند قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند؟ گفت: حتما این گونه می‌شود.

این کارشناس در پاسخ به این سوال که چرا قیمت وام مسکن دو تا سه برابر شده است؟ گفت: چون تعداد اوراق نسبت به تقاضا کم بود.

کوزه‌چی در ارتباط با سوالات در زمینه قیمت مغازه ها گفت: در تهران مراکز خرید و پاساژ ها بیشتر شده ولی قیمت مغازه کنار خیابان ها بیشتر است و مالکان قدرت بیشتری برای چانه زنی با خریدار دارند.

وی افزود: دولت مسکن را به سه بخش تقسیم کرده است که اول، لوکس که چندان کاری به این بخش ندارد و عرضه در آن فراوان است دوم، مسکن طبقه متوسط را با صندوق ها تامین می کند‌و سوم، مسکن طبقه پایین را با مدل‌های اجاره‌ای تامین می‌کنند نه به شکل مسکن مهر که مالک باشند.

به گزارش"اقتصاد نیوز" این کارشناس افزود:دولت از طبقه پایین و متوسط به شکل متفاوت‌تری حمایت کند. صندوق‌ها برای افرادی که مبالغ پایین‌تری دارند و می‌خواهند در بازار سرمایه حضور داشته باشند می‌توانند مفید باشد.