سمت و سوی بازار مسکن در سال 94
به گزارش اقتصادنیوز، هفته نامه تجارت فردا در تحلیل بازار مسکن را با چند علامت سوال عنوان کرده و گفته است که باید در پیش‌بینی روند بازار مسکن باید عوامل درون بخشی و برون‌بخشی را مورد بررسی قرار داد تا بر مبنای آن بگوییم بازار در سال جدید چه رفتاری را انتخاب خواهد کرد. آیا دوره رونق فرا خواهد رسید یا اینکه رکود بازار تداوم می‌یابد.
بازار خرید و اجاره ملک در سال جدید به کدام سمت می‌رود؟
در پیش‌بینی روند بازار مسکن باید عوامل درون بخشی و برون‌بخشی را مورد بررسی قرار داد تا بر مبنای آن بگوییم بازار در سال جدید چه رفتاری را انتخاب خواهد کرد. آیا دوره رونق فرا خواهد رسید یا اینکه رکود بازار تداوم می‌یابد. پیرامون عوامل برون‌بخشی باید گفت، مسکن از کل اقتصاد نمی‌تواند جداگانه حرکت کند. در اقتصادی که تولید ناخالص داخلی و درآمد سرانه پایین باشد به‌طور طبیعی بازار مسکن در رکود فرو می‌رود بنابراین رکود مسکن در سالی که گذشت غیرقابل پیش‌بینی نبود. عواملی چون نقدینگی از طریق متغیرهای درآمد و تغییر تقاضای سرمایه‌ای و تحولات نرخ عمومی تورم، خالص حساب جاری (منابع خارجی)، انتظارات و مسیر حرکت چشم‌انداز اقتصاد کلان کشور و عوامل سیاسی (مذاکرات هسته‌ای) بر بازار مسکن اثرگذار است. دوره رونق و رکود بخش مسکن با رشد اقتصادی ارتباط مستقیم دارد.
عوامل فرابخشی تاثیرگذار بر مسکن کدامند؟
با توجه به اینکه در سال 1393 با رشد اقتصادی مواجه شده‌ایم اگر برای سال جدید این رشد حفظ شود می‌توان امیدوار بود که در این بخش تحولاتی رخ دهد. از طرف دیگر به سرانجام رسیدن مذاکرات هسته‌ای و آزاد شدن منابع ارزی بلوکه‌شده و بازگشت آن به اقتصاد کشور می‌تواند بازار مسکن را با تحرک مواجه کند و نشانه‌های رونق پدیدار خواهد شد. در جمع‌بندی مجموعه عوامل فرابخشی اثرگذار در بازار می‌توان به این نتیجه رسید که در سال 1394 بخش مسکن به سمت رونق خفیف و بسیار ملایم حرکت خواهد کرد. البته این پیش‌بینی‌ها مشروط به اگر است و نمی‌توان با توجه به وضعیت ابهام‌آمیز اقتصاد ایران با وجود تحریم‌ها به‌طور مطلق پیش‌بینی کرد که در سال جدید بخش مسکن رونق می‌یابد یا خیر.
از مسائل دیگر فرابخشی تاثیرگذار بر بازار مسکن می‌توان به سیاستگذاری‌های دولت اشاره کرد. بر فرض اگر توافق در مذاکرات هسته‌ای انجام شد و منابع ارزی افزایش یافت به تناسب آن باید منتظر ماند سیاست‌های دولت بر چه اساسی تدوین می‌شود.
اگر دولت یازدهم بخواهد منابع آزاد شده را به اقتصاد تزریق کند و سیاست‌های پوپولیستی در پیش بگیرد بدون تردید نقدینگی به سمت بازار مسکن می‌آید و در نتیجه ممکن است با جهش قیمت‌ها نیز مواجه شویم. البته به نظر نمی‌رسد دولت یازدهم چنین رویه‌ای را داشته باشد چرا که این دولت نشان داده نسبت به دولت قبلی در اقتصاد، عقلانی عمل می‌کند.
دولت اگر منابع را به سمت بخش‌های تولید و صنعت و حتی بازار سرمایه هدایت کند قطعاً با رونق این بخش‌ها شاهد تداوم رشد اقتصادی و افزایش قدرت خرید مردم خواهیم بود. تیم اقتصادی دولت یازدهم به خوبی آگاه است تزریق منابع در جامعه باعث رشد نقدینگی و افزایش تورم و جهش قیمت‌ها در بازارهای ارز و مسکن می‌شود پس بهترین راه‌حل این است که منابع مالی جدید به سمت بخش تولید و بازار سرمایه سوق پیدا کند تا از نتایج مثبت آن بخش مسکن هم بهره بگیرد و شاهد رشد تولید در ساخت و ساز باشیم.
آیا مسکن دیگر پتانسیل سرمایه‌گذاری ندارد؟
البته به این نکته هم توجه کنیم مسکن همچنان کالای سرمایه‌گذاری است و نمی‌توان گفت افزایش شدید قیمت‌ها در سال‌های گذشته و کاهش قدرت خرید مردم باعث شده است تا مسکن ویژگی‌های سرمایه‌گذاری خود را از دست بدهد. اتفاقاً زمینه و پتانسیل‌های آن وجود دارد اما در حال حاضر به علت شرایط اقتصادی کشور در سال‌های اخیر انگیزه سرمایه‌گذاری بر مسکن ضعیف شده ولی از بین نرفته است. این خطر اتفاقاً بخش مسکن را تهدید می‌کند که باز هم انگیزه‌های سرمایه‌گذاری در این بازار بالا رود. البته همان‌طور که تاکید کردم این مساله به مدیریت اقتصاد کلان کشور برمی‌گردد.
عوامل درون‌بخشی تاثیر گذار بر بازار مسکن چیست؟
در کنار عوامل فرابخشی نمی‌توان از تاثیر عوامل درون‌بخشی بر بازار مسکن غفلت کرد. اگر بخواهیم موجودی مسکن را با تعادل تقاضا که از متغیرهای داخلی این بخش است بسنجیم از یک طرف تغییرات پروانه‌های صادر شده در بخش مسکن و رکود دوساله اخیر اقتصاد و همچنین افزایش حجم بالقوه تقاضا که ناشی از نرخ تشکیل خانوار است، نشان می‌دهد موجودی مسکن در بخش متوسط و کم‌درآمد در حال خالی شدن است. بنابراین چون قیمت‌ها به کف رسیده و آمار معاملات مسکن نیز در ماه‌های اخیر به نسبت قبل رشد نشان داده است لذا از لحاظ متغیرهای درون‌بخشی هم می‌توان گفت امکان رونق در بخش تولید مسکن نه الزاماً رونق قیمت وجود دارد. البته شش تا هفت ماه طول می‌کشد تا این رونق بسیار خفیف در سال آینده پدیدار شود.
عامل دیگری که در این تقاضای سرمایه‌ای مسکن تاثیرگذار است سامان‌بخشی به نظام مدیریت شهری است. بخش عمده‌ای تقاضای سرمایه‌ای از بورس‌بازی در بازار مسکن به زمین برمی‌گردد. معتقدم افزایش قابل توجه قیمت زمین بیشتر به نظام مدیریت شهری برمی‌گردد. لازم است در این زمینه کنترل‌های بسیاری انجام شود چراکه بازی بر قیمت زمین امکان جهش قیمت مسکن را فراهم می‌کند. در مجموع در بخش ملکی اگر بخواهم جمع‌بندی داشته باشیم به نظر می‌رسد بخش مسکن به‌تدریج از رکود خارج خواهد شد و افزایش خفیف رونق و قیمت‌ها نیز رخ می‌دهد. البته همان‌طور که تاکید کردم افزایش معنادار و جهش قیمت‌ها را نداریم. در این راستا نیز بخش تولید مسکن هم با اندک رونق مواجه می‌شود.
از طرف دیگر اگر دولت سیاست‌های پولی چون افزایش قیمت وام مسکن را تقویت کند حرکت بازار به سمت رونق سریع‌تر می‌شود. البته ممکن است بانک مرکزی با این سیاست وزارت راه و شهرسازی موافقت نکند که همان‌طور که گفتم ایجاد رونق در بخش مسکن با رشد بسیار کم‌عمقی همراه است.
