چنبره ثبات در بازار املاک
نگار میرکریمی: چند سالی می‌شود که دیگر اجاره‌نشینی خوش‌نشینی نیست. گرچه افزایش قیمت مسکن، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، افزایش دستمزد و از همه مهم‌تر افزایش قیمت زمین همگی از جمله عوامل افزایش قیمت مسکن‌اند اما در سال‌های اخیر عوامل متعدد دیگری همچون کمبود عرضه مسکن نیز از عوامل مهم شمرده می‌شود.
مسکنی که تا حدود 20 سال پیش با چندماه پس‌انداز و چند وام می‌شد صاحبش شد. اما چند سالی است که با جهش‌های قیمتی مسکن هر از گاهی توان مالی مستاجران گرفته شده است و آنها که همیشه به خوش‌نشینی معروف بودند دیگر دل‌شان خوش نیست. از نگاه برخی حدود دو دهه گذشته برخی از مستاجران راحت‌تر از حال زندگی می‌کردند، به قول خودشان با اینکه مستاجر بودند اما همیشه سفرشان به راه بود و هر دو، سه سال یک بار هم خانه‌شان را عوض می‌کردند.
گرچه جابه‌جایی مسکن هزینه زیادی دارد و آنها می‌خواهند همچون مالکان از شر پرداخت اجاره راحت شوند اما اوضاع‌شان بهتر از حال بود. چرا که با هر افزایش قیمتی در بخش مسکن بیشترین پول از جیب مستاجران خارج می‌شود و میزان اجاره و ودیعه مسکن افزایش می‌یابد.
سه جهش قیمتی مسکن در دو دهه اخیر برای مستاجران مشکلاتی را ایجاد کرد، مستاجرانی که سال‌ها پول‌شان را پس‌انداز می‌کردند و هر باری که قصد خرید خانه را داشتند با جهش قیمتی مسکن مواجه می‌شدند و توان خرید خانه را از دست می‌دادند. جهش‌های قیمتی در سال‌های 1368، 1386 و 1391 باعث شد تا برخی از متقاضیان خرید مسکن که خانه خود را به هدف خرید بهتر فروختند، قدرت خرید را از دست بدهند و به جمع مستاجران بپیوندند.
رویای خانه‌دار شدن
حال پس از چند افزایش قیمت مسکن در دهه گذشته مردم چشم‌ترس شده‌اند و به نظر می‌رسد از افزایش قیمت مسکن هراس دارند و سعی می‌کنند هر طور که شده حتی یک واحد مسکونی کوچک بخرند و صاحبخانه شوند.
اما قیمت‌ها بیش از تصورشان رو به افزایش است. انگار قیمت مسکن چند قدم جلوتر از تورم و حساب‌های مالی مستاجران است. بنابراین پس از افزایش 50درصدی نرخ هر متر مسکن در تهران و افزایش نرخ اجاره‌بها و ودیعه مسکن، به نظر می‌رسید مسکن در سال 1392 باز هم افزایش داشته باشد اما پس‌لرزه‌های افزایش قیمتش در سال 1392 آنچنان کم بود که رکود بر قیمت‌ها غالب شد و بازار اندکی به ثبات رسید. این وضع یک سال به طول انجامید و در نهایت بازار مسکن را با ثبات قیمتی همراه کرد؛ به‌گونه‌ای که بازار مسکن 93 میراث‌دار رکود سال قبلش شد. در برخی مناطق و مواقعی از سال قیمت مسکن با کاهش قیمت همراه شد و حتی شکسته شدن حباب ایجاد شده در بازار نوید بهبود شرایط را داد.
اواخر سال گذشته نیز پیش‌بینی ادامه همین روند در سال 1393 به گوش رسید. بیشتر صاحب‌نظران مسکن بر این باور بودند که سال 1393 نیز قیمت مسکن افزایشی ندارد. بر این اساس نیمه اول سال با آرامش و ثبات قیمت گذشت و حتی آن‌گونه که انتظار می‌رفت هم بازار با رونق همراه نشد، اما حال گفته می‌شود که نیمه دوم سال با رونق بیشتری همراه خواهد بود.
رونقی که می‌تواند تحولی برای بازار اجاره‌بهای مسکن باشد. مستاجرانی که در این 1.5 سال با کمبود عرضه مسکن مواجه شدند و در مقابل موجرانی که منتظر رونق بازار و استقبال بیشتر مستاجران هستند.
تب‌وتاب اجاره‌نشینان در شهریور
حال با گذشت چهار ماه از سال 1393 و میزان معاملات منعقد شده و افزایش حدود 10درصدی معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته، به نظر می‌رسد بازار مسکن و به ویژه بازار اجاره‌بها رونق می‌گیرد، اما رونقی که با افزایش قیمت همراه نخواهد بود.
برخی کارشناسان و صاحب نظران مسکن بر این باورند که بازار مسکن در نیمه دوم سال افزایشی نخواهد داشت. به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گرچه بازار اجاره‌بهای مسکن در شهریورماه به اوج خود می‌رسد و شاهد بیشترین تعداد معاملات مسکن خواهیم بود، اما جهش و افزایش قیمتی پیش‌بینی نمی‌شود. به گفته حسام عقبایی مشاهده آمار چهارماهه امسال بیانگر رونق معاملات مسکن نسبت به سال گذشته است.
به عقیده وی، شهریور ماه امسال با بیشترین حجم معاملات مسکن روبه‌رو خواهیم بود، اما پس از آن با شروع فصل جدید اندکی بازار آرام و ساکت می‌شود و دوباره در دی‌ماه رونق معاملات را شاهد خواهیم بود. در این باره نیز برخی مسئولان دولتی و وزارت راه و شهرسازی هم معتقدند امسال افزایش قیمتی در نیمه دوم سال نداریم و امسال، سال افزایش قیمت مسکن نیست.
بیشترین اجاره‌نشینان تهرانی‌اند
آمار موجود از میزان قراردادهای منعقد‌شده مسکن سال‌های 1391 و 1392 نشان می‌دهد تعداد اجاره‌نشینان در تهران بیش از دیگر شهرهای کشور است. طبیعی است که کلانشهری همچون تهران با وجود 12 میلیون جمعیت و این تعداد ساخت‌وساز، بیشترین اجاره‌نشین را به خود اختصاص دهد و به تبع آن بیشترین میانگین قیمتی اجاره مسکن را داشته باشد؛ میانگین قیمتی که حداقل 700 هزار تومان در ماه را به خود اختصاص می‌دهد.
حال به نظر می‌رسد برای تعادل نرخ اجاره‌بها بهتر است دولت و بخش‌های مربوطه وارد میدان شوند و وعده‌های فعال‌سازی صنعت اجاره را اجرایی کنند. بر این اساس بیش از 34 درصد از معاملات اجاره‌نشینی 10ماهه سال گذشته در استان تهران صورت گرفته و تهرانی‌ها را صدرنشین کرده است. بر این اساس کل آمار اجاره مسکن در سال 1391 حدود 550 هزار مورد و همین معاملات در سال 1392 به بیش از 580 هزار مورد رسید. بر اساس آمار اعلام‌شده از سوی مرکز آمار ایران نیز 22 درصد شهرنشینان مستاجر هستند و این در حالی است که سال 1391 حدود 68 درصد خانوارهای شهری صاحبخانه بوده‌اند.
همچنین این آمار نشان می‌دهد هر ساله بر تعداد مستاجران افزوده شده است. بر اساس بررسی‌های آماری در چهار ماهه امسال از میان 735 هزار و 191 معامله انجام‌شده در این مدت بیش از 248 هزار مورد مربوط به قراردادهای اجاره خانه بوده است. این آمار نسبت به مدت مشابه سال گذشته سه درصد افزایش داشته و همین نشانه رونق بازار مسکن خواهد بود.
میانگین اجاره‌بها، 700 هزار تومان
به گفته برخی کارشناسان و مشاوران املاک تهران، نگاهی به بازار اجاره مسکن در سال جاری نشان می‌دهد میانگین اجاره‌بهای ماهانه در تهران حدود 500 تا 800 هزار تومان است، در حالی که در چند سال اخیر در تهران ودیعه واحدهای مسکونی نیز رو به افزایش بوده اما پس از افزایش ناگهانی قیمت مسکن در سال 1391 بیشتر مالکان خواستار دریافت اجاره‌بها شدند و کمتر تمایل به دریافت ودیعه‌های زیاد دارند.
با نگاهی به بازار نیمه‌رکود تابستان و پس از رمضان به نظر می‌رسد نرخ اجاره مسکن در سال جاری افزایشی نداشته باشد.
بازار مسکن در انتظار
حال بازار مسکن 93 درحال خودنمایی است و سعی دارد کم‌کم درهای رونق را به سمت متقاضیان باز کند. متقاضیان مسکن که تقریباً دو سالی است دست از معامله کشیده‌اند و منتظر نشانه‌های کاهش و ثبات قیمت هستند. بر این اساس شواهد حاکم بر بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد که به دلیل مشخص نبودن وضعیت قیمت مسکن در سال جاری و همچنین بلاتکلیفی مشتریان در بازار اجاره، موجران فعلاً آرام بر جای خود نشسته‌اند و هنوز بایدها و نبایدهایی را برای قراردادهای اجاره در سال جدید تصویب نکرده‌اند.
وضعیت فعلی بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی گویای این مساله است که همچنان فرصت طلایی برای مستاجرانی که به دنبال واحدهای اجاره‌ای با شرایط دلخواه و نرخ اجاره منصفانه هستند به اتمام نرسیده است. روزهای طلایی که در اوایل سال بهترین زمان خرید و فروش‌ها اعلام شد اما باز هم بازار در آرامش خود فرو رفت. از سوی دیگر مالکان ساختمان‌های نوساز در تهران نیز در انتظار تثبیت قیمت‌ها هستند تا در نهایت واحدهای خالی‌شان به فروش یا اجاره رود. اما آنچه در بازار مسکن بیش از همه خودنمایی می‌کند نبود افزایش قیمت و حرکت به سمت ثبات قیمت‌هاست که بیشتر مسئولان نوید آن را داده‌اند.
چرا که بنگاه‌داران نیز به وجود تعداد زیادی مورد برای رهن و اجاره اشاره کرده‌اند، اما باید شرایط معامله به خوبی فراهم شود. برخی از مشاوران املاک معتقدند در مواقعی متقاضی اجاره واحد مسکونی زیاد است و برخی مستاجران توان پرداخت اجاره‌های میلیونی را ندارند و موجران نیز بر سر اخذ ودیعه پافشاری می‌کنند و حاضر نیستند درصدی ودیعه بیشتری دریافت کنند و در مقابل اجاره کمتری دریافت کنند. برخی صاحب‌نظران بر این باورند که بازار اجاره به ویژه بیشتر تحت تاثیر تورم قرار دارد و به نظر نمی‌رسد تقاضای اجاره کاهش چندانی داشته باشد تا از این بابت شاهد کاهش قیمت اجاره باشیم.
