نظم جدید بازار مسکن / رشد فزاینده اجاره نشین ها

به گزارش انتخاب براساس نتایج آخرین سرشماری نفوس و مسکن در سال 1395 آمار اجاره‌نشینی در مناطق‌ شهری به 8/36 درصد افزایش یافته است؛ این تحولات نشان می‌دهد که «رویکرد سوداگرانه شهرداری» و «ورود مستقیم دولت به ساخت‌و‌ساز» در دوره‌های گذشته با تزریق قابل‌توجهی از منابع مالی و نقدینگی کشور به بخش مسکن نه تنها مشکل تامین مسکن را در کشور کاهش نداده بلکه خانوارها را در تامین مسکن مورد‌نیاز خود با مشکل مواجه کرده است.

بر اساس آمار نفوس و مسکن کشوری نرخ اجاره‌نشینی در کشور از سال 65 تا 85 حدود 20 درصد افزایش داشته است و در صورت ادامه این روند برنامه‌ریزی برای خانه دار کردن افراد با چالش‌های جدی‌تری مواجه خواهد شد. در حال حاضر بخش عمده‌ای از سرمایه‌های انباشته شده در بخش مسکن یا به صورت سوداگرانه در بخش خانه‌های خالی ذخیره شده یا در بخش دولتی و تولید مسکن با کیفیت پایین مورد استفاده قرار گرفته است؛ این پدیده به طور عمده بر «افزایش مالکیت عمومی» ضربه زده و نرخ اجاره‌نشینی را روز‌به‌روز افزایش داده است.

برنامه‌های دولت

دولت برنامه‌هایی را در قالب مسکن‌ اجتماعی برای دهک‌های پایین جامعه و برخی سیاست‌های حمایتی دیگر در نظر گرفته تا سهم اجاره‌بها را از سبد خانوار کاهش دهد؛ با این حال در صورت اجرای این برنامه‌ها نیز مهم‌ترین دلیل گرایش به اجاره‌نشینی که همان «کاهش قدرت خرید مردم» است در جای خود باقی خواهد ماند. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در این باره گفته است که «آمار اجاره‌نشینی در دنیا از آمار ایران بالاتر است و ایران از این نظر در وضعیت نامناسبی قرار ندارد.» این سخنان مظاهریان حاکی از آن است که افزایش اجاره‌نشینی به طور ذاتی مشکل بزرگی نیست و گاهی نیز ممکن است نشانگر توفیق دولت در اجرای برنامه‌های مسکن باشد اما در صورتی که ریشه‌های بروز چنین پدیده‌ای در بازار مسکن کشور رشد سوداگرانه باشد افزایش اجاره‌نشینی نمی تواند پدیده مثبتی باشد. به گفته مظاهریان «اجاره‌نشینی فی‌نفسه به عنوان وضعیت نامطلوب به شمار نمی‌رود؛ جمعیت گسترده‌ای از جوانانی که دارای شغل بوده و قصد تشکیل خانواده دارند طبیعتا ابتدا در مسکن اجاره‌ای ساکن می‌شوند و پس از چند سال و به دنبال افزایش سپرده‌های خود و با دریافت تسهیلات برای خرید واحد ملکی اقدام می‌کنند.»

مظاهریان با بیان اینکه در مورد اجاره، باید ثبات قیمت‌ها و تناسب با درآمدهای خانوارها را مدنظر قرار داد، می‌گوید: «اگر چه سوددهی بازار اجاره برای صاحبان املاک، حدود شش درصد است که پایین‌تر از سوددهی در دیگر بازارهاست، با این حال به نظر می‌رسد در بازار اجاره‌بها، زمینه‌ای برای افزایش شدید اجاره بها وجود ندارد و از این منظر، در شرایط بحرانی قرار نداریم.»

ردپای اقتصاد کلان

او یکی از عوامل تاثیرگذار بر تعادل در بازار مسکن را اقتصاد کلان عنوان و تاکید کرد: «اجاره‌بها قاعدتا باید بر مبنای نرخ تورم افزایش پیدا کند. اجاره‌بها از سه آیتم شامل قیمت ملک، میزان بهره‌بانکی و تورم تاثیر می‌پذیرد. در چند سال اخیر‌ تورم کنترل شده و به حدود 10 درصد کاهش یافته، قیمت مسکن رشد کمی حدود شش درصد را تجربه کرده و در نتیجه دوران ثبات قیمت مسکن را پشت سر می‌گذاریم.»

به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن یکی از چالش‌های فعلی بازار اجاره‌بها نرخ بالای بهره بانکی است؛ نرخ بهره بانکی در ایران هنوز بالاست و این وضعیت برای مالکان و مستاجران، اختلال ایجاد می‌کند زیرا عموما مالکان با انتظار سودآوری وارد بازار اجاره شده و در این وضعیت، نرخ سود بهره‌بانکی تعیین‌کننده می‌شود.

آمار بالای خانه‌های خالی

آمار بالای خانه‌های‌ خالی که حدود دو میلیون و 600 هزار واحد در سراسر کشور است، نشان می‌دهد بخش زیادی از ساخت و ساز مسکن در اختیار تقاضای عمومی نبوده است. با این حال برخی ناظران بر این باورند که خانه‌های خالی کمک می‌کند تا بازار تقاضا به تعادل برسد. در مورد چنین ادعایی تولیدکنندگان بخش خصوصی نظر مثبتی ندارند چراکه معتقدند خانه‌های خالی عمومی توسط بانک‌ها و با اهداف سوداگرانه تولید شده و قرار نیست وارد بازار مصرفی شوند.

بر اساس سرشماری عمومی نفوس و مسکن تعداد خانه‌های ‌خالی در کل کشور در سال ۱۳۹۵ حدود 85/2 میلیون واحد افزایش یافته که بخش عمده‌ای از این واحدهای مسکونی خالی، در کلانشهرها از جمله شهر تهران واقع شده است. در استان تهران نیز در سال ۱۳۹۵ تعداد خانه‌های ‌خالی، عدد ۴۹۰ هزار واحد (معادل ۱۹ درصد از کل خانه‌های خالی کشور) بوده که رقم قابل‌توجهی است. بر اساس همین آمار حدود ۱۱ درصد از واحدهای مسکونی در سال ۱۳۹۵ خالی بوده‌‌، ۹ درصد از واحدهای مسکونی در سال ۱۳۹۵ خانه دوم و تعداد خانه‌های خالی ۵۷ درصد بین دو سرشماری افزایش یافته است.

بازتنظیم قوانین و مقررات مالیاتی

به گفته کارشناسان برای حل مشکل خانه‌های‌ خالی و دوم و ورود آن به بازار مصرف به بازتنظیم قوانین و مقررات مالیاتی و حقوقی و همچنین نگرشی جدید به سیاست‌های ‌اقتصادی، جمعیتی، مهاجرتی و روابط بین‌الملل نیاز است. دولت نیز در همین راستا قرار است قانون مالیات خانه‌های خالی را از ابتدای سال آینده اجرا کند. با این وجود این قانون منتقدان زیادی دارد. آنها معتقدند این قانون فاقد ضمانت اجرایی لازم است و در صورت اجرا تاثیر چشمگیری بر بازار نخواهد داشت.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه‌و‌شهرسازی در این مورد می‌گوید: «مالیات یکی از مهم‌ترین ابزار برای اجرای سیاست‌های دولت‌هاست و این ابزار در کشور ما نیز به کار گرفته می‌شود. از امسال مالیات بر خانه‌های ‌خالی وصول می‌شود که در حقیقت از ابتدای سال 95، خانه‌هایی که خالی بودند، مشمول مالیات می‌شوند. اخذ مالیات از خانه‌های ‌خالی سبب می‌شود تا املاک بیشتری وارد بازار اجاره شوند که این خود کمک می‌کند نرخ‌ها نیز تعدیل شوند.