کوچ سرمایهگذاران به سمت خرید «خانه دوم»؟ | سلامی: اگر جنگ گسترده رخ دهد، بازار مسکن برای دو سال وارد رکود می شود
به گزارش اقتصادنیوز، در شرایطی که جنگ، ریسک سرمایهگذاری در بازارهای مالی را افزایش داده و چشمانداز اقتصاد همچنان با ابهام همراه است، این پرسش مطرح میشود که آیا الگوی تقاضا در بازار ملک نیز دستخوش تغییر شده و سرمایهگذاران بیش از گذشته به خرید «خانه دوم» در مناطق کمریسکتر مانند حومه تهران یا شهرهای شمالی روی آوردهاند؟
اقتصادنیوز: رئیس انجمن صنعت ساختمان، در حاشیه همایش «چشمانداز اقتصاد ایران ۱۴۰۵» با اشاره به تأثیر فضای نااطمینانی بر بازارهای اقتصادی، تأکید کرد که تا زمانی که ریشههای این شرایط برطرف نشود، امید به سرمایهگذاری در اقتصاد و بازار مسکن بازنخواهد گشت.
غلامرضا سلامی، صاحبنظر ارشد مسکن و ساختمان، در گفتوگو با اقتصادنیوز معتقد است آنچه امروز در بازار مسکن مشاهده میشود، صرفاً محصول تحولات سیاسی یا جنگ نیست، بلکه نتیجه انباشت چند سال عقبماندگی قیمت مسکن از تورم، افزایش هزینههای ساخت و افت محسوس عرضه واحدهای جدید است؛ عواملی که به اعتقاد او زمینه جهش قیمتها را از ماههای پایانی سال گذشته فراهم کرد. به گفته سلامی، در چنین شرایطی بسیاری از سرمایهگذاران برای حفظ ارزش داراییهای خود، بخشی از منابع مالی را به بازار مسکن منتقل کردهاند.
مشروح گفتگوی «اقتصادنیوز» با غلامرضا سلامی را بخوانید؛
****
*آقای سلامی! با بررسی روند بازار مسکن در سال گذشته، الگوی تقاضای سرمایهگذاری با چه تغییراتی مواجه شده است؟ آیا وقوع جنگ و تشدید فضای نااطمینانی، ترکیب تقاضا در این بازار را دگرگون ساخته و منجر به تمایل بیشتر سرمایهگذاران برای خرید «خانه دوم» در مناطقی نظیر حومه تهران یا شمال کشور شده است؟ این تغییر رفتار را تا چه میزان جدی و پایدار ارزیابی میکنید؟
برای تبیین دلایل این تغییرات، ابتدا باید به این نکته اشاره کرد که برای مدت سه الی چهار سال، میزان رشد قیمت مسکن از نرخ تورم عقب مانده بود. به عبارت دیگر، اگر بخواهیم به قیمت واقعی مسکن بنگریم، این شاخص نسبت به تورم سالانه، هر سال حدود ۲۰ درصد رشد منفی را تجربه کرده بود. بر این اساس، انتظار وقوع یک جهش قیمتی در بازار مسکن وجود داشت؛ چرا که شواهد تاریخی نشان میدهد در بلندمدت، میزان افزایش قیمت مسکن همواره بیش از متوسط نرخ تورم بوده است، اما در دو سال اخیر شاهد وقوع اتفاقی برعکس بودیم.
بسیاری معتقد بودند سایه جنگ مانع از رشد قیمتها خواهد شد
نکته دیگر این است که ما همواره در دورههای مختلف با رکودهای حداکثر یک تا دو ساله مواجه بودهایم، اما در این دوره، بازه زمانی رکود بسیار طولانیتر از دفعات پیشین به طول انجامید.
عامل دوم، بالا بودن تورم در هزینههای ساخت و نهادههای ساختمانی نسبت به متوسط تورم کل بود؛ به طوری که این هزینهها تنها از تورم بخش خوراکیها کمتر و از سایر بخشها بالاتر بودند.
عامل سوم نیز کاهش عرضه مسکن در سالهای اخیر است؛ نگاهی به آمار پروانههای ساختمانی صادره در دو سه سال اخیر نشاندهنده افت قابل توجه تولید نسبت به گذشته است.
مجموعه این عوامل پیشبینی یک تحول قیمتی را میسر میکرد که این روند از آذرماه یا اواخر آبانماه سال گذشته آغاز شد و در یک بازه هفت تا هشت ماهه، قیمتها در برخی موارد تا دو برابر افزایش یافت که امری قابل پیشبینی بود. البته تنها عاملی که میتوانست این پیشبینی را با تردید مواجه کند، مسئله جنگ بود؛ بسیاری معتقد بودند سایه جنگ مانع از رشد قیمتها خواهد شد، اما سرمایهگذاران ترجیح دادند بخشی از سبد دارایی خود را به مسکن اختصاص دهند.
چرا که بازار طلا و ارز نیز ریسکهای خاص خود را داشت و افراد بر این باور بودند که باید بخشی از دارایی خود را در بخشی ایمنتر نظیر مسکن متمرکز کنند؛ لذا این تقاضا منجر به حرکت قیمتها شد و عمده خریداران نیز سرمایهگذاران بخش مسکن بودند.
در سطح کلان کشور، ما با پدیده سفتهبازی به معنای رایج آن مواجه نیستیم
* آیا روند ورود سرمایهها به بازار مسکن و اشتیاق برای خرید خانه دوم تداوم خواهد یافت؟ جابهجایی منابع مالی به این سمت چه پیامدهایی برای اقتصاد کلان دارد؟ آیا این پدیده منجر به کاهش سرمایهگذاری در بخشهای مولد، تشدید سوداگری در بازار مسکن و انحراف در تخصیص بهینه سرمایه نخواهد شد؟
تداوم این روند به میزان زیادی به جهتگیریهای سیاسی کشور بستگی دارد. اگر شرایط به سمت آرامش حرکت کند، قطعاً قیمت ملک از سطوح فعلی نیز فراتر خواهد رفت؛ اما اگر با تداوم تنشها و مخاطرات روبرو باشیم، اگرچه نمیتوان گفت قیمتها کاهش مییابد، اما رشد چشمگیری نیز رخ نخواهد داد.
در خصوص اصطلاح «سفتهبازی» یا سوداگری در مسکن، بنده به طور کلی با اطلاق این واژه به کل بازار موافق نیستم. سفتهبازی ممکن است در مناطق خاص، واحدهای تجاری یا املاک بسیار ویژه رخ دهد، اما در سطح کلان کشور، ما با چنین پدیدهای به معنای رایج آن مواجه نیستیم. اقدام مردم برای خرید ملک در حقیقت واکنشی طبیعی جهت حفظ قدرت خرید پول است.
اقدام برای خرید خانه دوم معمولاً با دو انگیزه صورت میگیرد
درباره «خانه دوم» نیز باید گفت که این اقدام معمولاً با دو انگیزه اصلی صورت میگیرد: نخست، حفظ ارزش سرمایه و جلوگیری از فرسایش آن در برابر تورم؛ و دوم، کسب درآمد از طریق اجارهداری. همچنین انگیزه تأمین آتیه فرزندان نیز در این میان نقش مهمی ایفا میکند. این پدیده در تمام شهرهای بزرگ دنیا نیز مرسوم است.
باید تأکید کنم که وجود مقداری سرمایهگذاری در بخش مسکن برای تداوم تولید ضروری است. یک سازنده به دلیل حجم بالای سرمایهگذاری، همواره دغدغه بازگشت سرمایه خود را دارد و مخاطب اصلی او همین سرمایهگذاران هستند. سرمایهگذارانی که اقدام به پیشخرید میکنند، در واقع باعث افزایش توان تولید میشوند. اگر سازنده بخواهد صرفاً به امید خریدار نهایی (مصرفکننده) فعالیت کند، ممکن است سرمایهاش سالها راکد بماند و همین امر او را از ادامه فعالیت تولیدی منصرف کند؛ بنابراین وجود سرمایهگذاران در بخش مسکن برای بقای این صنعت الزامی است.
بازار مسکن میان سه سناریو
* پیشبینی شما از آینده بازار مسکن تحت سه سناریوی «نه جنگ و نه صلح»، «توافق و تفاهم سیاسی» و «تداوم یا تشدید درگیریها» چیست؟
در سناریوی حصول توافق و تفاهم، قطعاً شاهد افزایش قیمتها خواهیم بود تا جایی که شکاف تورمی سالهای اخیر جبران شود؛ حتی در برخی نقاط این رشد میتواند فراتر از انتظارات باشد.
در سناریوی «نه جنگ و نه صلح»، به نظر بنده بازار با یک رشد مداوم اما ملایم روبرو خواهد شد و جهشهای تندی رخ نخواهد داد.
اما در سناریوی سوم، یعنی تداوم یا وقوع جنگ گسترده، پیشبینی میشود که بازار مسکن برای یک یا دو سال دیگر مجدداً به دوران رکود بازگردد.
