زنگ خطر در بازار مسکن | ستاریان: سازندگان خرد درحال خروج از از چرخه تولید مسکن هستند | قیمتهای امروز را پیشبینی کرده بودیم اما ...
به گزارش اقتصادنیوز، بازار مسکن ایران در سالهای اخیر تنها با رکود معاملات، افت قدرت خرید و رشد قیمتها مواجه نبوده، بلکه نقشه جغرافیایی سرمایهگذاری ساختمانی نیز دستخوش تغییر شده است. کاهش جذابیت ساختوساز در تهران، افزایش هزینه زمین و ساخت، افت حاشیه سود سازندگان و تضعیف توان خرید خانوارها، بخشی از سرمایهگذاران و فعالان ساختمانی را به سمت شهرهای پیرامونی، مناطق گردشگری و حتی خارج از مرزهای کشور سوق داده است؛ روندی که میتواند جایگاه سنتی تهران بهعنوان موتور محرک بازار مسکن را با چالش مواجه کند.
در همین حال، کاهش مستمر تولید مسکن و انباشت شکاف میان عرضه و تقاضا، نگرانیها درباره آینده این بازار را تشدید کرده است. بسیاری از کارشناسان معتقدند ادامه این روند، علاوه بر تغییر الگوی ساختوساز، میتواند به کوچکتر شدن واحدهای مسکونی، افزایش مهاجرت به حاشیه شهرها، خروج سرمایه از بخش ساختمان و تشدید بحران دسترسی خانوارها به مسکن منجر شود.
در همین راستا، اقتصادنیوز در گفتوگو با بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، به بررسی دلایل تغییر جغرافیای سرمایهگذاری ساختمانی، پیامدهای کاهش ساختوساز در تهران، آینده تولید مسکن، سرنوشت سازندگان خرد و الزامات اصلاح سیاستهای بخش مسکن پرداخته است.
*****
*آقای ستاریان! طی چند سال اخیر شاهد تغییر قابلتوجه در جغرافیای بازار مسکن بودهایم؛ از یکسو به دلیل کاهش قدرت خرید، بخشی از خانوارها از تهران به شهرهای پیرامونی و حاشیهای مهاجرت کردهاند و از سوی دیگر، بسیاری از سازندگان نیز به دلیل افزایش قیمت زمین، کاهش حاشیه سود و دشوارتر شدن ساختوساز در تهران، سرمایهگذاری خود را به شهرهای شمالی، مناطق گردشگری و حتی برخی کشورهای منطقه منتقل کردهاند. به نظر شما این جابهجایی همزمان تقاضا و سرمایه تا چه اندازه در کاهش ساختوساز تهران نقش داشته و آیا میتوان گفت مرکز ثقل بازار مسکن ایران در حال خروج از پایتخت است؟
اقتصاد مسکن و مسائل مرتبط با بخش مسکن، بهشدت با اقتصاد کلان و حتی اقتصاد سیاسی گره خورده است؛ زیرا سرمایهگذاری در این بخش عمدتاً سرمایهگذاریهای کلان است. در نتیجه، هر زمان که در آن حوزهها اختلالی ایجاد شود، این اختلال بهطور طبیعی به بخش مسکن نیز سرایت میکند و این بخش را نیز دچار آسیب میکند. به عبارت دیگر، بیماریهایی که در اقتصاد کلان یا اقتصاد سیاسی وجود دارد، آثار خود را بر بخش مسکن نیز میگذارد و به آن منتقل میشود.
فاجعه های بعدی در بازار مسکن در راه است
وقتی با نیاز بالایی در بخش مسکن مواجه هستیم و در عین حال میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود 230 تا 240 میلیون تومان رسیده است، باید توجه داشت که اگر پنج سال پیش کسی چنین رقمی را مطرح میکرد، احتمالاً او را متهم به اغراق یا حتی دیوانگی میکردند. بنابراین، این یک فاجعه است و متأسفانه فاجعههای بعدی نیز در راه است. امروز در برخی مناطق تهران قیمت هر مترمربع به ۸۰۰ میلیون تومان، یک میلیارد تومان یا حتی ۵۰۰ میلیون تومان رسیده و در مناطق میانی شهر نیز ارقامی بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان مشاهده میشود. طبیعی است که با چنین قیمتهایی، متقاضیان واقعی مسکن دیگر توان ورود به بازار را ندارند.
وقتی به حقوق و درآمد خانوارها نگاه میکنیم و از سوی دیگر رکود گستردهای را در اقتصاد میبینیم، چگونه میتوان انتظار داشت که این بخش به سمت توسعه و رونق حرکت کند؟ علاوه بر این، طی حدود دو الی سه سال گذشته رکود عمیقی در بخش مسکن حاکم بوده است. در نتیجه، با وجود آنکه نیاز سالانه کشور حدود یک میلیون واحد مسکونی است، تولید به حدود ۳۰۰ هزار واحد محدود شده و حتی در دو الی سه سال اخیر نیز سقف تولید از ۳۰۰ هزار واحد فراتر نرفته است. این یعنی کسری مسکن سالبهسال در حال انباشت است.
با «کوچ معکوس منفی» در بازار مسکن روبرو هستیم
در چنین شرایطی با نوعی «کوچ معکوس منفی» مواجه هستیم. به این معنا که افرادی که پیشتر در مناطق بالای شهر زندگی میکردند، به مناطق میانی نقل مکان میکنند؛ ساکنان مناطق میانی به پایین شهر یا حاشیه شهر میروند و بخشی نیز ناچار به مهاجرت به شهرهای کوچکتر میشوند. حتی اگر در گذشته افراد برای «تبدیل به احسن» کردن خانه خود اقدام میکردند و به دنبال خرید واحدی بهتر بودند، امروز شرایط کاملاً برعکس شده است؛ افراد خانه بهتر یا بزرگتر خود را میفروشند و واحدی کوچکتر یا در منطقهای پایینتر خریداری میکنند تا بخشی از سرمایه برایشان باقی بماند و بتوانند معامله را انجام دهند. اکنون بخش قابل توجهی از معاملات بازار نیز با همین منطق صورت میگیرد.
*اگر این روند ادامه پیدا کند، چه تغییراتی در نقشه بازار مسکن کشور رخ میدهد؟
اگر این روند ادامه پیدا کند، قطعاً واحدهای مسکونی کوچکتر خواهند شد. همچنین بخشی از ساختوسازها به سمت شهرهای شمالی یا مناطق توریستی، زیارتی و سیاحتی سوق پیدا میکند؛ زیرا این شهرها هنوز از ظرفیت جذب جمعیت و تقاضا برخوردارند. البته این مناطق نیز در ادامه ممکن است با رکود مواجه شوند. بنابراین، افزایش قیمت مسکن پدیدهای نیست که آثار آن تنها به تهران محدود باشد.
بله، تهران نخستین نقطهای است که این روند در آن نمود پیدا میکند؛ بهویژه برای سازندگان خرد و کوچک. یکی از مشکلات اساسی ما این است که بخش عمده سازندگان مسکن در ایران، سازندگان خرد هستند و شرکتهای بزرگ و انبوهساز به معنای واقعی کلمه در کشور شکل نگرفتهاند. اغلب سازندگان بهصورت فردی فعالیت میکنند و پروژههایی در مقیاس ۱۰، ۲۰ یا ۵۰ واحدی میسازند. حتی ساخت پروژههای ۲۰۰ واحدی نیز چندان رایج نبوده است. ما هیچگاه شرکتهای بزرگ و توانمندی ایجاد نکردیم که بتوانند پروژههای 10 هزار یا حتی ۵۰ هزار واحدی را اجرا و مدیریت کنند. بنابراین، سازندگان خرد، بهویژه در شهرهایی مانند تهران، بهتدریج توان ادامه فعالیت و ساختوساز را از دست خواهند داد.
سازندگان خرد بهتدریج از چرخه تولید مسکن خارج میشوند
در نتیجه، ساختوساز به سمت مناطقی هدایت میشود که هزینه تمامشده آن کمتر باشد؛ هرچند تفاوت هزینه ساخت در شهرهای مختلف چندان زیاد نیست. امروز اگر در شمال کشور، تهران یا یک شهرستان کوچک ساختمان بسازید، مصالح ساختمانی تقریباً یکسان است و تفاوت اصلی بیشتر به سطح لوکسسازی پروژهها مربوط میشود. در مناطق گرانقیمت تهران که پروژههای لوکس اجرا میشود، تنها تعداد محدودی از سازندگان توان فعالیت خواهند داشت و سایر سازندگان دیگر امکان ادامه کار نخواهند داشت.
به همین دلیل، سازندگان خرد بهتدریج از چرخه تولید مسکن خارج میشوند. اگر حدود ۹۵ درصد تولید مسکن کشور در اختیار بخش خصوصی باشد، از این میزان نزدیک به ۸۰ تا ۸۵ درصد را همین سازندگان خرد تشکیل میدهند؛ یعنی افرادی که پروژههای ۱۰ یا ۲۰ واحدی اجرا میکنند. خروج این گروه از گردونه تولید، به این معناست که ظرفیت تولید مسکن کشور بهشدت کاهش مییابد، در حالی که نیاز به مسکن هر سال بیشتر انباشته میشود و این شکاف سالبهسال عمیقتر خواهد شد.
*در واقع میتوانیم بگوییم که شهرهای اطراف و استانهای دیگر در مقابل تهران، نقش پیشران بازار مسکن را به عهده میگیرند؟
با ادامه این روند شاید اینگونه باشد؛ ولی همه تولیدکنندگان خرد ما میروند به آن سمت و آنجاها تولید میکنند، یا در مثلاً حاشیه تهران شروع میکنند به تولید کردن یا واحدهای کوچکتر تولید میکنند، چون اصلاً بازار برای واحدهای بزرگ هم کم میشود.
۲۰ سال پیش قیمتهای امروز را پیشبینی کرده بودیم
* این جابهجایی چه پیامدهایی برای قیمت مسکن، توسعه شهری، زیرساختها و الگوی سکونت خانوارها خواهد داشت؟
پیامد این روند، از یک سو خروج سرمایه از بخش مسکن خواهد بود و از سوی دیگر، کاهش تولید و در نهایت افزایش شدید قیمت مسکن در سالهای آینده را به دنبال خواهد داشت. یعنی این فاجعهای که امروز با میانگین قیمت بیش از 230 میلیون تومان برای هر مترمربع مسکن در تهران مشاهده میکنیم، اتفاقی بود که شاید ۱۵ تا ۲۰ سال پیش آن را پیشبینی کرده بودیم؛ اما کسی به آن توجه نمیکرد و حتی طرح چنین موضوعی نیز برای بسیاری غیرقابل تصور بود.
به خاطر دارم که در سال ۱۳۸۰ پیشبینی کرده بودیم میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران تا سال ۱۴۰۰ به حدود ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان خواهد رسید. در آن زمان، این پیشبینی برای بسیاری غیرقابل باور و حتی هراسآور بود. کسی نمیتوانست بپذیرد که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن، که آن زمان حدود یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بود، روزی به ۳۵ میلیون تومان برسد.
با این حال، بسیاری از مسئولان اقتصادی این برآورد را نمیپذیرفتند، اما در نهایت همان اتفاق رخ داد. امروز هم اگر درباره وضعیت پنج سال آینده صحبت کنیم، با فرض اینکه همین مسیر و همین دستفرمان ادامه پیدا کند، باز هم بسیاری آن را باور نخواهند کرد.
*با توجه به اینکه بخشی از سرمایه ساختمانی حتی از حاشیه تهران نیز فراتر رفته و به شهرهای شمالی یا کشورهای منطقه منتقل شده است، این موضوع را تا چه اندازه باید زنگ خطری برای اقتصاد مسکن ایران دانست؟
شمال کشور شرایط ویژهای دارد. نخست اینکه در ۱۰ سال گذشته، تقاضا برای خرید ملک در این منطقه به دلیل رونق گردشگری بهطور قابل توجهی افزایش یافته و بسیاری از افراد علاقهمند بودهاند در آنجا ملکی خریداری کنند و محلی برای اقامت داشته باشند.
دلیل دیگر، توسعه زیرساختهای حملونقل، از جمله احداث آزادراهها و مسیرهای جدید است. بسیاری از سرمایهگذاران میدانستند که با تکمیل این مسیرها، ارزش املاک در آن مناطق افزایش خواهد یافت؛ به همین دلیل به سمت ساختوساز در شمال کشور رفتند.
با این حال، هزینه ساخت در آن مناطق تفاوت چندانی با تهران ندارد؛ زیرا همان مصالح ساختمانی که در تهران استفاده میشود، در شمال کشور نیز به کار میرود. در واقع، تفاوت اصلی بیشتر به قیمت زمین مربوط میشود و نه هزینه ساخت.
مسکن پاشنه آشیل جامعه است
*با این وجود، چه اصلاحاتی در سیاستهای زمین، مالیات، تأمین مالی یا مقررات ساختوساز میتواند مانع خروج سرمایه از تهران بشود؟
اصلاً رویکردهای پلیسی در بخش مسکن پاسخگو نیست. بیش از ۲۰ سال است که در سخنرانیها و گفتوگوهایم تأکید میکنم مسئله مسکن، موضوعی با شرایط بسیار ویژه است. مسکن پاشنه آشیل جامعه محسوب میشود؛ زیرا آثار آن بر زندگی انسان بسیار گسترده است و نداشتن سرپناه میتواند پیامدهای مخربی به همراه داشته باشد.
اگر دقت کنید، تأثیر مسکن در کاهش آسیبهای اجتماعی، حتی از برخی اقدامات دستگاههای قضایی نیز بیشتر است. فردی که مسکن مناسب دارد، از آرامش و بهداشت روانی بیشتری نسبت به فردی برخوردار است که از داشتن سرپناه محروم است. بسیاری از آسیبها و جرائم در شرایطی شکل میگیرد که افراد سرپناه مناسبی ندارند یا حتی توان پرداخت منظم اجارهبها را از دست میدهند. بنابراین، تأثیر مسکن صرفاً به تأمین یک واحد مسکونی محدود نمیشود.
مسکن هم به ارتقای بهداشت روانی جامعه کمک میکند، هم از میزان جرمخیزی میکاهد و در عین حال یک کالای سرمایهای نیز محسوب میشود. به همین دلیل، همواره معتقد بودهام که در چنین شرایطی باید اعلام شود هر فردی که به هر شکل و در هر مرحلهای از خرید، فروش، ساخت یا معامله مسکن فعالیت میکند، از همه مالیاتها معاف باشد تا انگیزه تولید افزایش یابد.
تصور کردیم که با رویکردهای پلیسی و تهدید میتوان تولید را افزایش داد
اما در عمل مسیر دیگری را انتخاب کردیم. برای اجارهداری مالیات وضع کردیم، برای خانههای خالی مالیات تعیین کردیم و تصور کردیم که با رویکردهای پلیسی و تهدید میتوان تولید را افزایش داد؛ در حالی که مشکل اصلی ما، کمبود تولید مسکن است و این سیاستها خود به مانعی برای تولید تبدیل شدهاند.
نکته دیگر این است که بسیاری از کشورهایی که چنین سیاستهایی را اجرا میکنند، اساساً با بحران مسکن مواجه نیستند و بخش عمده جامعه آنها از سرپناه مناسب برخوردار است. در برخی از این کشورها، یک کارگر با حدود یک ساعت و نیم کار روزانه میتواند هزینه اجاره مسکن خود را تأمین کند و باقی ساعات کاری او صرف سایر هزینههای زندگی، تفریح و پسانداز میشود.
اما در شرایطی که ما به تولید بیشتر نیاز داریم، به جای سیاستهای تشویقی، از ابزار مالیاتی استفاده میکنیم. در حالی که باید تولید را تشویق کرد، نه اینکه با رویکردهای پلیسی با آن برخورد کرد. این شیوه نهتنها در بخش مسکن نتیجهبخش نیست، بلکه تولید را کاهش میدهد و موجب افزایش خروج سرمایه از این بخش میشود.
بارها گفتهام تنها راهکار این است که بخش خصوصی، که امروز حدود ۹۵ تا ۹۷ درصد تولید مسکن کشور را بر عهده دارد، به ابزارهای مالی کارآمد دسترسی پیدا کند. مسئله اصلی، تولید بخش خصوصی است، نه تولید دولتی. باید شرایطی فراهم شود که سازندگان بتوانند از انواع ابزارهای مالی متداول، همانند آنچه در بسیاری از کشورهای دنیا وجود دارد، استفاده کنند و ظرفیت تولید خود را افزایش دهند؛ بهگونهای که به جای ساخت ۱۰ واحد، امکان ساخت ۱۰۰ واحد را داشته باشند.
این پرسش مطرح است که چرا بخش خصوصی در کشورهای منطقه میتواند نیاز جامعه خود را تأمین کند، اما بخش خصوصی ایران از انجام این کار ناتوان است؟ پاسخ روشن است؛ اگر سازندهای در آن کشورها توان ساخت ۱۰ واحد را داشته باشد، با استفاده از ابزارهای مالی موجود میتواند ۱۰۰ واحد تولید کند. اما در ایران، همان سازندهای که توان ساخت ۱۰ واحد را دارد، در نهایت شاید فقط هشت واحد بسازد و بخشی از سرمایه خود را نیز برای روز مبادا نگه دارد؛ زیرا هیچ ابزار مالی مؤثری در اختیار ندارد و ناچار است تنها به سرمایه شخصی خود متکی باشد.
با صرف اختصاص سرمایه محدود به یک مجموعه نمیتوان ادعا کرد که از تولید حمایت شده است. حمایت واقعی زمانی محقق میشود که ابزارهای مالی لازم در اختیار سازندگان قانونی قرار گیرد تا بتوانند سرمایههای مردمی را بهصورت شفاف جذب کنند، تولید را افزایش دهند و مسکن بیشتری در اختیار جامعه قرار دهند. متأسفانه چنین ابزارهایی در اقتصاد ما وجود ندارد.
