روند ناهمگن ترمیم در بازار مسکن جهان
تسنیم نوشت:
صندوق بین المللی پول در گزارشی از وضعیت بازار مسکن در جهان نوشت: تحولات در بازارهای املاک منجر به نگرانی‌های ضد و نقیضی هم در مورد رشد بیش از حد و هم ترمیم کند شده است. این دوگانگی نشان دهنده این واقعیت است که بازارهای مسکن در نقاط مختلف جهان از ۲ الگو پیروی می‌کند: در یک گروه از کشور‌ها، بازارهای مسکن به سرعت پس از کاهش جزئی در طی رکود بزرگ، شاهد ترمیم بوده است، در حالی که در گروه دیگر از کشور‌ها، مرحله ترمیم از کاهش‌های بسیار شدید هنوز به اتمام نرسیده است.
متاثر از این دو رویکرد متضاد، شاخص قیمت جهانی مسکن که با لحاظ قرار دادن قیمت متوسط مسکن در ۵۰ کشور تعیین می‌شود، پس از کاهش شدید در طی بحران مالی، تغییر عمده‌ای را در طی ۲ سال گذشته شاهد نبوده است.
ترمیم قیمت مسکن به خصوص نسبت به سایر دارایی‌ها ضعیف بوده است. برای مثال، با وجود اینکه شاخص‌های جهانی بازارهای سهام بسیار پرنوسان‌تر از قیمت‌های مسکن بوده، اما این شاخص‌ها اکنون به سطح قبل از بحران رسیده است.
اما شاخص کلی قیمت مسکن این واقعیت را پنهان می‌سازد که اقتصادهای جهان به دو دسته تقسیم شده‌اند. دسته اول شامل ۳۳ اقتصاد است که در آن‌ها بازار مسکن همچنان در حال ترمیم است: قیمت‌های مسکن به طور کلی در آغاز بحران به شدت کاهش یافته و ترمیم متعاقب آن روندی کند داشته است.
دومین دسته شامل ۱۷ اقتصاد است که در آن‌ها بازار مسکن روند ترمیم را پشت سر گذاشته است: کاهش قیمت مسکن در سال‌های ۰۸-۲۰۰۷ در آن‌ها کمتر بوده و بعد از بحران نیز قیمت‌ها به سرعت ترمیم شده‌اند. در گروه اول، قیمت‌های واقعی مسکن به طور متوسط ۲۰ درصد کمتر از سال ۲۰۰۸ است، اما در گروه دوم، قیمت مسکن حدود ۲۵ درصد بالا‌تر است. اعتبارات نیز در گروه اول بسیار کند‌تر از گروه دوم رشد داشته‌اند.
در اقتصادهایی که قیمت مسکن در آن‌ها ترمیم شده، هم ارزش افزوده ناخالص ساخت و ساز و هم سرمایه گذاری مسکونی واقعی نسبت به سال ۲۰۰۸، ۱۵ درصد بیشتر شده است. در اقتصادهایی که ترمیم بازار مسکن در آن‌ها هنوز به اتمام نرسیده، این دو شاخص تنها در سال گذشته روند رو به افزایش جزئی‌ای را از خود نشان داده‌اند.
جاگذاری کشور‌ها در این دو گروه با توجه به چند عامل انجام شده است. گروه دوم به طور متوسط پیش از بحران شاهد رشد قیمت کمتری نسبت به گروه دوم بوده‌اند و زمانی که بحران شروع شد، چشم انداز بهتری در مورد بازگشت رشد به بازار مسکن دارا بودند. اقتصادهایی که روند ترمیم در آن‌ها به اتمام رسیده، همچنین از زمان بحران به این سو، رشد بالاتری را شاهد بوده‌اند: در بازه زمانی ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۳، متوسط رشد سالانه در این اقتصاد‌ها ۲. ۷ درصد بوده است، در حالی که در کشورهای دسته اول این رقم نیم درصد بوده است.
در کشورهایی که بازار مسکن آن‌ها همچنان در حال ترمیم است، چالش سیاستگذاری دستیابی به یک ترمیم قوی‌تر و در عین حال مقابله با علت وجودی رشدهای ناپایداری است که منجر به وقوع بحران شده است. برای مثال، در آمریکا، با مشخص شدن این واقعیت که وام‌های کم بهره یکی از عوامل بروز بحران بوده، از سرگیری اعطای وام‌های کم بهره کند شده است.
بسیاری از کشور‌ها به خصوص آنهایی که دوره ترمیم را پشت سر گذاشته‌اند، به صورت فعالانه‌ای از ابزارهای کلان احتیاطی برای مدیریت رشد قمیت مسکن بهره برده‌اند. ابزارهای اصلی کلان احتیاطی برای رسیدن به این هدف، اعمال محدودیت‌هایی بر نسبت وام به ارزش و نسبت بدهی خدمات به درآمد و سرمایه مورد نیاز بخشی است. چنین محدودیت‌هایی مدت‌های طولانی در برخی اقتصاد‌ها به خصوص در آسیا مورد استفاده قرار گرفته‌اند. اخیرا بسیاری دیگر از اقتصادهای توسعه یافته و بازارهای در حال ظهور نیز از این الگو پیروی می‌کنند.
البته اعمال این ابزار‌ها در کنار مزایایی که دارند، دارای معایبی نیز هستند. بنابراین هر ابزاری برای به کار گیری باید به دقت طراحی شود تا بخش‌های دارای ریسک وام‌های رهنی را هدف قرار دهند و تاثیرات جانبی ناشی از به کار گیری ابزار مذکور را به حداقل برسانند.
