پرونده‌ای برای محاسن و معایب مسکن قسطی/ نقش صندوق پس‌انداز یکم در خانه‌دار شدن مردم چیست؟
ادامه رکود در بازار مسکن و تاثیراتی که این رکود بر حوزه‌های متعدد و مختلف اقتصاد کشور داشته، چاره‌اندیشی برای ایجاد رونق در بخش ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن را به یکی از دغدغه‌های اصلی دولت و وزارت راه و شهرسازی تبدیل کرده است.
معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌‌وشهرسازی در تشریح این شرایط معتقد است« تداوم رکود بخش مسکن همراه با رکود فعالیت‌های عمرانی، می‌تواند مانعی برای رونق اقتصاد، عامل تشدید دشواری بانک‌ها و همچنین تداوم بحران بانکی باشد. بنابراین و با توجه به شرایط و پیچیدگی‌های موجود، هم‌اکنون در بخش مسکن، نیازمند راه‌اندازی صندوق‌های ضمانت، نهادهای بازار بورس، صندوق‌های پس‌انداز و تسهیلات، نهادهای مالی پروژه محور و بازار محور هستیم، تا بتوان به اهداف تجهیز منابع مالی، افزایش قدرت خرید و افزایش قدرت ساخت به لحاظ کمی و کیفی در بخش مسکن دست یافت».
یکی از راه‌هایی که برای ایجاد رونق در حوزه مسکن از سوی متولیان دنبال می‌شود، پرداخت تسهیلات به متقاضیان ساخت و خرید خانه است. از ابتدای فعالیت دولت یازدهم در همین راستا انواع مختلفی از وام‌های خرید و ساخت پیشنهاد و تعریف شده است.
اعطای تسهیلات خرید مسکن در قالب صندوق پس‌انداز یکم یکی از مهم‌ترین روش‌هایی بود که از سوی وزارت راه و شهرسازی با همکاری بانک مسکن برای کمک به قدرت خرید متقاضیان مسکن تعریف شد. این روش اما در ابتدا با انتقادات فراوانی مواجه شد گرچه زمان زیادی نبرد تا مشخص شود هنوز هم امید بسیاری از مردم برای خانه‌دار شدن به همین تسهیلات است.
معاون وزیر راه وشهرسازی در این‌باره با اشاره به تاثیر راه‌اندزای صندوق پس‌انداز مسکن و حساب مسکن خانه اولی‌ها از بهار امسال بر بازار مسکن می‌گوید: « اعطای تسهیلات خرید مسکن در قالب صندوق پس‌انداز یکم، به نوعی سیاست حمایت از سوی تقاضا و در راستای تقویت توان خرید خانوارهای فاقد مسکن صورت پذیرفته است. اجرای این سیاست با ورود تقاضا اثراتی را بر بازار برجای خواهد گذاشت، اما با توجه به محدود بودن تقاضا و پایین بودن نسبت آن به کل نیاز جامعه، بدون شک این اثرات به گونه‌ای نیست که انتظار جهش قیمت را داشت و اساساً انتصاب جهش‌های قیمتی مسکن به افزایش تسهیلات خرید، تحلیل صحیحی به نظر نمی‌رسد».
علاوه بر این موضوعات، نرخ این قبیل تسهیلات هم همیشه در کانون توجه کارشناسان و فعالان اقتصادی خصوصاً حوزه بانکی و مسکن بوده است. دامنه این اختلاف نظرها تا آنجا بود که گاهی به تاخیر در ابلاغ برخی تسهیلات منجر می‌شد.
به عنوان نمونه تاخیر در ابلاغ و اجرای وام 60 میلیون تومانی مسکن بی‌حکمت نبود و در نتیجه چانه‌زنی‌های بین بانک مسکن و بانک مرکزی در نهایت با افزایش سود وام جدید از حدود 16 به 18.5درصد موافقت شد.
روزهای آخر مهر امسال شورای پول و اعتبار رای داد که مبلغ وام 35 میلیون تومانی خرید مسکن که همراه با وام جعاله به 45 میلیون تومان می‌رسد تا سقف 60 میلیون تومان افزایش یابد. با این مصوبه میزان وام خرید و ساخت بر اساس موقعیت جغرافیایی در سه سقف 60 میلیون تومان در تهران، 50 میلیون تومان در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر و همچنین 40 میلیون تومان در سایر مناطق شهری تعیین شد.
سرانجام هفته گذشته بود که شورای پول و اعتبار تصمیم تازه‌ای برای میزان سود و نرخ سپرده قانونی بانک مسکن گرفت و با کاهش نرخ سپرده قانونی حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز (تسهیلات مسکن اوراق گواهی حق‌تقدم) از 10 به دو درصد موافقت کرد.
با این حال بررسی آمار رسمی در ارتباط با تعداد افرادی که با استفاده از تسهیلات و اوراق تسهیلات در فرابورس موفق به خرید خانه شده‌اند، نشان می‌دهد این ابزار هنوز بیشترین استفاده را در میان متقاضیان مسکن دارد.
بنابر اعلام مدیریت امور ناشران شرکت سپرده‌گذاری مرکزی، تعداد استفاده‌کنندگان از اوراق تسهیلات مسکن به رقم یک میلیون و 16 هزار نفر رسید.
بنا بر اعلام مدیریت امور ناشران شرکت سپرده‌گذاری مرکزی در معاملات آبان ماه امسال فرابورس ایران، 29 هزار و 500 نفر با خرید 740 هزار و 842 اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن، وارد فرایند خرید مسکن شدند تا تعداد استفاده‌کنندگان از این اوراق به رقم یک میلیون و 16 هزار نفر برسد.
در کنار این روش‌ها که همواره دربند منابع بانک‌ها و گرفتار کمبود این منابع بودند و هستند، وزارت راه و شهرسازی به فکر برقراری رابطه مستقیم میان انبوه‌سازان و متقاضیان خرید مسکن افتاده است؛ طرحی که به فروش قسطی مسکن معروف شده است.
عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در توضیح این طرح می‌گوید: «مسکن قسطی در پی هماهنگی میان انبوه‌سازان و بانک مسکن به عنوان یک اقدام اثرگذار در بازار مسکن صورت گرفته است. مدت‌هاست که بحث درباره مازاد عرضه مطرح می‌شود در حالی که تولیدکننده‌ها امکان عرضه ندارند و از سویی نیز بانک‌ها تسهیلاتی در اختیارشان قرار نمی‌دهند. در طرح مسکن قسطی، عرضه‌کننده‌ها با بانک مسکن توافق کرده‌اند تا واحدهایشان را عرضه کنند و بانک مسکن نیز پرداخت اقساط توسط خریداران به فروشنده را تضمین کند؛ این طرح ربطی به دولت یا سیستم‌های تأمین منابع مالی از سوی بانک‌ها ندارد و بیشتر یک هماهنگی است که میان تولیدکنندگان انبوه مسکن و بانک مسکن صورت گرفته است. این اقدام مناسب می‌تواند واحدهای تولیدشده را وارد بازار مسکن کند. بانک مسکن نقش تضمین‌کننده پرداخت اقساط از سوی خریدار به عرضه‌کننده واحد را ایفا می‌کند».
به گفته وزیر راه و شهرسازی «در این طرح تسهیلات پرداخت نمی‌شود بلکه خود عرضه‌کننده یا فروشنده پول را به صورت اقساطی دریافت می‌کند و فقط می‌خواهد یک واسطه، نقش تضمین‌کننده بازپرداخت اقساط را ایفا کند که این کار را بانک مسکن انجام می‌دهد؛ نقش بانک مسکن، نقش تامین‌کننده منابع مالی نیست».
اما این طرح از کجا نشأت گرفته است؟ سال گذشته انبوه‌سازان بسته پیشنهاد را به رییس‌جمهور ارائه کردند که در این بسته پیشنهادی چندین موضوع به عنوان راهکار برون رفت از رکود مطرح شده بود.
براین اساس، در این بسته پیشنهادی، انبوه سازان به موضوع همکاری نظام بانکی با انبوه‌سازان و مالکان واحدهای تکمیل شده برای فروش واحدها به صورت لیزنیگ اشاره کردند که بعدها به دلیل کمبود منابع اعتباری برای اعطای وام، این طرح به نام فروش اقساطی پیگیری شد.
در واقع در سال گذشته در این بسته آمده بود که شخص انبوه‌ساز دارای ساختمان مسکونی، اداری، تجاری تکمیل شده (مالک)، توسط نظام بانکی تا ۸۰ درصد قیمت واحد را (بر اساس توافق بین خریدار و فروشنده) به صورت لیزینگ به خریدار واگذار می‌کند. نرخ لیزینگ حداکثر معادل نرخ تورم رسمی اعلامی توسط بانک مرکزی به علاوه ۴ درصد کارمزد بانک‌ها پیشنهاد می‌شود که در گمانه زنی با بانک مسکن این موضوع تبدیل به فروش اقساطی مسکن بین خریدار و فروشنده شد.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه قرار است از این طریق هم طرف تقاضا و هم طرف عرضه تقویت شود، می گوید:« بعد از مطرح شدن این پیشنهاد، موافقت اصولی بانک مسکن اخذ شده ولی هنوز موافقت قطعی بانک مرکزی که مشتمل بر جزئیات فرآیند و تعیین نرخ کارمزد خواهدد بود، اعلام نشده است».
وی در پاسخ به پرسشی درباره میزان اثرگذاری طرح فروش اقساطی مسکن بر بازار این کالا خاطرنشان می کند:« تامین مسکن یک راه‌حل واحد ندارد که با یک فرمول حل شود؛ بنابراین اجرای این طرح می‌تواند نوعی از تسهیلات مسکن را که تا قبل از این در کشور رایج نبوده به بخش مسکن ورود بدهد وگرنه مسکن بخش پیچیده‌ای است که مشکلات آن با یک فرمول قابل حل نیست و این روش تنها می‌تواند جوابی به بخشی از مشکل مسکن باشد».
مظاهریان می افزاید: «طرح فروش اقساطی مسکن پیشنهاد انبوه‌سازان و مورد موافقت بانک مسکن است که تا نهایی شدن آن تنها اعلام موافقت بانک مرکزی و تعیین نرخ‌های تضمین و کارمزد بانک عامل از سوی بانک مرکزی باقی مانده است».
انبوه‌سازان که در واقع پیشنهاددهندگان این طرح هستند معتقدند این روش می‌تواند کمک زیادی به رونق خرید و فروش و خروج بازار و سرمایه ها از انجماد کند.
رییس انجمن انبوه‌سازان کشور درباره تاثیر طرح مسکن اقساطی روی صنعت ساختمان و مسکن می‌گوید: « بدنه انبوه‌ساز با بانک مسکن در این خصوص صحبت کرده است.»
مجتبی بیگدلی با بیان اینکه بانک‌ها نباید فقط به فکر سودآوری خودشان باشند، متذکر شد « در حال حاضر مردم قدرت خرید مسکن ندارند، ما باید قدرت خرید مردم را تحریک کنیم و اجازه دهیم مردم با تسهیلات خوب بانکی مسکن را بخرند؛ اما متاسفانه این فضا را بانک‌ها به وجود نیاوردند و امیدواریم یک اتفاق جدیدی بیفتد.»
دبیر کانون سراسری انبوه سازان هم با اشاره به اینکه اقساط ماهانه طرح فروش قسطی مسکن بین ۳ تا ۳.۵ میلیون تومان است، می گوید:« این طرح برای تمامی سازندگان مسکن اجرا می‌شود».
فرشید پورحاجت تأکید می‌کند: « یکی از شرایط مهم طرح فروش قسطی، حضور بانک مسکن به عنوان ضمانت کننده است. این بانک تاکنون با ضمانت ۱۰۰ میلیون تومان از مبلغ هر واحد موافقت کرده است در حالی که انبوه‌سازان پیشنهاد رقمی بالاتری را داده بودند تا قدرت خرید متقضیان افزایش یافته و تعداد بیشتری توان ورود به این طرح را داشته باشند».
مبلغ قسط هر واحد در ماه بین ۳ تا ۳.۵ میلیون تومان با بازپرداخت بین ۳ تا ۷ سال خواهد بود و مبلغ سود این اقساط هم ۲ درصد بالاتر از تورم موجود با ۴ درصد کارمزد بانکی است. در واقع مبلغ قسط کمتر از ۳ میلیون تومان نمی‌شود.
اقساط این وام که از سوی انبوه‌سازان در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد، متفاوت از سایر اقساطی است که تاکنون پرداخت کرده‌اند، ادامه داد: بانک مسکن از منابع دولتی برای ارائه وام استفاده می‌کند در حالی که بخش خصوصی چنین منابعی در اختیار ندارد، بنابراین طبیعی است که مبلغ اقساط بالاتر از وام‌های بانک مسکن باشد.
منبع: خبرآنلاین
