چرخش سیاستی در مالیات ستانی از فعالیت احداث مسکن

به موجب ماده 77 اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم، رویه اخذ مالیات از فعالیت احداث ساختمان از رقم منتسب به ارزش اعیانی ملك، براساس مندرجات دفترچه كمیسیون تقویم املاك، به پایه مالیات بر درآمد تغییر یافته است.

براساس ماده 77 قانون جدید –مصوب 31 تیرماه سال 1394- درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود. اولین نقل و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 که به نرخ 5 درصد قیمت منطقه‌ای محاسبه می‌شود، مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ 10 درصد ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود. همچنین شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان‌کار آن نگذشته باشد.

رویكرد اصلاحی فوق مبنی بر اخذ مالیات متناسب با سود فعالیت ساخت و ساز همچون دیگر فعالیت‌های اقتصادی، به لحاظ مبانی و اصول سیاست های مالیات‌ستانی مورد تایید وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسكن است. اما آنچه به محل چالش، اختلاف‌نظر و ابهام درخصوص این ماده منجر شده، ناشی از ماهیت متفاوت تولید در بخش مسكن و ساختمان از حیث زمانبر بودن فرآیند تولید، احتمال رشد قابل توجه نهاده زمین در طول دوره ساخت و... و بدل شدن مالیات بر درآمد به مالیات عایدی سرمایه است.

از این رو تدوین آیین‌نامه مربوط به شیوه تعیین درآمد و سود فعالیت‌های ساختمانی به‌عنوان مبنای محاسبه مالیات موضوع ماده فوق، با دشواری‌های منحصر به خود مواجه بوده است.

اهم نظرات وزارت راه و شهرسازی در راستای تحقق اهداف ناشی از تدوین ماده 77 اصلاحیه قانون و همزمان رعایت عدالت مالیاتی در فضای كسب و كار عبارتند از:

- شمولیت واحدهای ساختمانی برمبنای زمان صدور پروانه از ابتدای سال 1395 (به این ترتیب رفتار مالیاتی درخصوص واحدهای ساختمانی كه در سنوات گذشته مرحله اخذ پروانه ساختمانی را پشت سر گذاشته‌اند، خارج از دایره عملكرد مالیات بردرآمد خواهد بود).

- ارزش افزوده زمین ناشی از تورم قیمتی در طول دوره ساخت، در محاسبات مورد نظر قرار گیرد. به عبارتی هزینه زمین در زمان فروش واحدهای ساختمانی ملاك برآورد هزینه باشد.

- هزینه‌های مالی ناشی از هزینه فرصت سرمایه مصروف در طول دوره ساخت به‌عنوان هزینه قابل قبول مالیاتی تلقی شود.

گفتمان كارشناسی مابین سیاست‌گذاران مرتبط با تدوین این ماده مالیاتی، تاكنون منجر به مقبولیت پیشنهاد اول و نیز پیشنهاد سوم (صرفا در قالب استفاده از ظرفیت ماده 138 مكرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم) شده است.

منبع: دنیای اقتصاد