جدایی ملاکی از بانکداری
نسخه بومی رفع «تنگنای مالی» و «سرکوب تقاضا» به‌عنوان دو مانع اصلی رونق اقتصادی، با طراحی یک مدل عملیاتی برای جدایی حرفه مَلاکی از بانکداری، تدوین شد. بانک‌های آغشته به حجم انبوه املاک لوکس عمدتا مسکونی و تجاری، برای «تبدیل» این دارایی‌های سمی و منجمد به پول رونق‌ساز، با چهار روش «تصفیه» روبه‌رو هستند که انتخاب هر کدام از آنها ضمن آنکه قدرت تسهیلات‌دهی برای نظام بانکی به‌وجود می‌آورد، وضعیت منفی در ترازنامه بانک‌ها را نیز ساماندهی می‌کند. نتایج بررسی‌ها درباره منشا توقف اقتصاد ایران در مسیر خروج از رکود، نشان می‌دهد انحراف منابع بانکی به بازار ملک در دوره پیشین رونق مسکن و سرمایه‌گذاری افراطی در ساخت‌وسازهای غیرمصرفی، بدون هدف و فاقد مشتری، باعث شده در حال حاضر منابع موردنیاز بخش‌های پیشرو، در این املاک حبس شود. نسخه رهایی از این وضعیت، با الگوبرداری از تجربه جهانی، شامل «فروش املاک به‌صورت مستقیم از جانب بانک‌ها یا شرکت‌های وابسته»، «فروش نقد و اقساط»، «اجاره بلندمدت بخشی از املاک» و همچنین «تغییر کاربری به هتل‌آپارتمان» است. حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان در این باره تاکید کرد: برای سم‌زدایی از نظام بانکی نباید منتظر «معجزه» ماند. حتی باید احتمال «زیان» در فروش این دارایی‌ها را هم در نظر گرفت.
یک اقتصاددان برای پاکسازی بانک‌های آلوده به «دارایی سمی» که هم‌اکنون «پابند» اقتصاد ایران در مسیر خروج از رکود شده است، نسخه بومی ارائه کرد. «دارایی‌های سمی» نظام بانکی خرداد سال93 برای اولین بار به‌صورت جامع توسط وزیر راه و شهرسازی، شناسایی و معرفی شد که نشان می‌داد، مجموعه قابل توجهی ملک و ساختمان در اختیار بانک‌ها، باعث «مسمومیت اعتبارات» به دلیل تضعیف سریالی قدرت وام‌دهی به بخش‌های مولد شده است. طی دو سال اخیر، برخی صاحب‌نظران مالی و اقتصادی برای سم‌زدایی از بانک‌ها، استفاده از تجربه جهانی همچون آمریکا یا ژاپن را پیشنهاد دادند که در قالب آن، دولت در آن کشورها با تاسیس یک سازمان مستقل توانست نسبت به تسویه مطالبات بانک‌ها از طریق خرید دارایی‌های سنگین و در نتیجه تصفیه آنها از انواع دارایی‌های سمی، موفق عمل کند.
اما در حال حاضر حسین عبده‌تبریزی با تاکید بر «امکان‌پذیر نبودن استفاده از الگوی جهانی به همان شکل تجربه شده در کشورها برای تعیین تکلیف دارایی‌های سمی در وضعیت فعلی» نسخه‌ای پیشنهاد کرده است که ریشه در همان راهکار کشورهای مبتلا شده دارد؛ اما ترکیباتش کاملا براساس واقعیت فعلی اقتصاد ایران، بانک‌ها و بخش مسکن، طراحی و تدوین شده است. این اقتصاددان، تعلل بانک‌ها در چاره‌جویی برای انبوه دارایی‌های ساختمانی و تصور «معجزه» برای حل این چالش را باعث عمیق‌تر شدن بحران بانکی و رکود اقتصادی عنوان کرد و در این باره گفت: با لحاظ سه واقعیت همچون «بضاعت بودجه دولت»، «شکاف بین ارزش اسمی دارایی‌های سمی در ترازنامه بانک‌ها و قیمت واقعی این املاک در حال حاضر» و «رکود نسبی مسکن» بعید است دولت برای خرید این دارایی‌ها از طریق تاسیس شرکت وارد میدان شود.
داروی سم‌زدا در نسخه عبده‌تبریزی، بر تبدیل «ساختمان‌های لوکس» تحت مالکیت و اختیار بانک‌ها به «جریان نقد» پایه‌ریزی شده است. این ساختمان‌های لوکس مسکونی و تجاری، «دارایی منجمد» و غیرقابل استفاده (در شرایط فعلی) محسوب می‌شوند که بانک‌های دچار، با عمل به محتوای نسخه می‌توانند از چهار روش شامل «فروش با قیمت زمان خرید یا ساخت»، «فروش نقد و اقساط» و «اجاره» و «تغییر کاربری‌به هتل‌آپارتمان»، خود را سبک کنند و به جریان نقد برای تسهیلات‌دهی مجهز شوند. عمل به نسخه پیشنهادی، مستلزم تغییر اساسی در نگاه بانک‌های مسموم به این بخش از دارایی‌ها است. نظام بانکی در مسیر تصفیه از املاک منجمد، باید فکر «سود» را کنار بگذارد و حتی احتمال «زیان به معنای فروش با قیمتی کمتر از خرید» را در محاسبات ببیند.
معجون زهرآلود چطور ساخته شد؟
حسین عبده تبریزی سرمنشأ رکود اقتصادی دو سه سال اخیر را «حباب اعتبارات» دوره گذشته (دهه منتهی به اوایل 92) و انحراف منابع بانکی از مسیرهای اصلی معرفی کرد که باعث شده ورود بخش‌های پیشرو اقتصاد به جاده رونق، با دو مانع «تضعیف تقاضا» و «تنگنای مالی» برخورد کند. عبده تبریزی، اقتصاددان با نام بردن از ترکیبات چهارگانه «معجون زهرآلود» اقتصاد ایران که سبب شده بخش‌های مختلف اقتصادی در مارپیچ کاهشی رشد قرار بگیرند، اعلام کرد: با غفلت سیاست‌گذار پولی در دولت گذشته از بابت نظارت بر نحوه مصارف منابع سرشار بانکی که توسط بانک مرکزی و بانک‌ها خلق شده بود، عمده اعتبارات به جای آنکه در مسیر تولید و تقویت قدرت تقاضای مصرفی حرکت کند، صرف ساخت و خرید املاک لوکس مسکونی و تجاری شد و نهایتا به حباب قیمتی در بازار ملک به‌ویژه طی سال‌های 91 و 92 دامن زد.
تبعات این انحراف اعتباری، طی دو سال اخیر تحت تاثیر روند تدریجی تخلیه حباب قیمت ملک، ابتدا در بازار مسکن و بلافاصله در بازار پول و سایر بخش‌ها ظاهر شد؛ به‌طوری‌که در بازار مسکن، چرخه معاملات (خرید و فروش‌های مصرفی) تحت تاثیر کاهش قیمت از نقطه اوج بهار 92، به‌صورت نسبی متوقف شد و ساخت‌وساز نیز از صرفه افتاد و در بازار پول، ساختمان‌های لوکس به‌عنوان محصول سرمایه‌گذاری افراطی بانک‌ها، شرکت‌های وابسته و تسهیلات‌گیرنده‌ها، به کوهی از دارایی‌های منجمد و غیرقابل نقدشدن برای بانک‌ها تبدیل شد.
این اقتصاددان با بیان اینکه طی سال‌های گذشته ارزش واقعی دارایی‌های ملکی بانک‌ها و تسهیلات‌گیرنده‌ها کاهش پیدا کرده، اما در مقابل، طبعا مانده اعتبارات بانکی صرف‌شده برای خرید این املاک افزایش یافته، گفت: نتیجه این معادله، به‌عنوان عوارض ثانویه ناشی از «حباب مسکن در پی حباب اعتبارات»، هم اکنون باعث وخامت اوضاع بازپرداخت تسهیلات و در نتیجه بروز معوقات سنگین بانکی شده است. در حال حاضر، املاک لوکس تحت مالکیت بانک‌ها و همچنین ساختمان‌هایی که به‌عنوان وثیقه، نقش تضمین بازپرداخت منابع پرداخت‌شده برای ساخت املاک گران‌قیمت عمدتا تجاری را بازی می‌کند، ترکیبات اصلی معجون زهرآلود اقتصاد ایران را شکل داده است. این املاک همان دارایی سمی نظام بانکی به حساب می‌آید که قدرت وام‌دهی را از بانك‌ها گرفته و باعث سرکوب تقاضا و تنگنای مالی در کل اقتصاد شده است.
حسین عبده‌تبریزی در تشریح دیدگاه خود درباره سرمنشا رکود اقتصادی دوره کنونی، گفت: در حال حاضر در شرایط ركودی املاك و مستغلات هستیم كه حاصل دوره رونق سفته‌بازانه مسكن در دوره قبل، تشكیل حبابهای قیمتی و مازاد سرمایه‌گذاری در این بخش است (هرچند اخیرا حجم معاملات خرید مصرفی نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده اما فعالیت‌های ساختمانی و مجموعه بازار مسکن هنوز کاملا از فضای رکود خارج نشده است). حباب املاك و مستغلات معمولا از گذر حباب اعتبارات چهره نشان می‌دهد و نهایتا به بحران اقتصادی منجر می‌شود. اقتصاد ایران همین مسیر را تجربه كرده است و حباب املاك و مستغلات آن مدتی است به بحران اعتباری و تضعیف موقعیت بانك‌ها هم انجامیده است. وی افزود: نظام بانكی كشور بخشی از ارزش دارایی‌های خود را از دست داده و با تضعیف آن دارایی‌ها، از اعطای تسهیلات جدید متناسب با نیاز بنگاه‌ها عاجز شده؛ «تنگنای اعتباری» حاصل این وضعیت است. این پدیده‌ای است كه همراه با «كاهش تقاضای كل» مانع از آن شده است كه كشور بتواند از ركود اقتصادی جاری خارج شود.
پول آسان در طول چند سال در دو دولت قبل، به حباب قیمت دارایی‌ها (به‌ویژه املاك و مستغلات) انجامید و آن‌قدر ادامه یافت تا به تركیدن حباب قیمت‌ها منتهی شد. نرخ رشد نقدینگی نزدیك به 30 درصد در سال‌های 91 و 92 و نرخ رشد بالای پول و شبه‌پول بیانگر این وضعیت است. پول بی‌حسابی كه توسط بانك مركزی و بانك‌ها خلق شد، به تولید كالاها و خدمات جدید نینجامید، بلكه گیر آدم‌هایی آمد كه آن وجوه را روی قیمت املاك و مستغلات انعكاس دادند و به‌این‌ترتیب حباب قیمتی را ایجاد كردند. یعنی در دولت قبل با آن همه ظرفیت اضافی در صنایع، پول به سمت كارخانه و تجهیزات نرفت، بلكه به سمت ایجاد حباب جدید رفت. در آن دولت رشد بیشتر در دو حوزه پدیدار شد: صنعت به اصطلاح بانكداری و ساخت مجموعه‌های تجاری و مسكونی لوكس. بانك مركزی آن دولت نه‌تنها هیچ‌یك از حبابهای قیمتی را تشخیص نداد، بلكه نمی‌خواست از آنها حرفی بزند و عملا معتقد شد كاری در مورد آنها نمی‌تواند بكند.
این اقتصاددان تصریح کرد: با عادت‌دادن مردم به معاملات املاك و مستغلات، اتومبیل، ارز، سکه و طلا، مردم را به سفته‌بازان بدهكار روی دارایی‌های غیرمولد بدل كردند. وام دهی بی‌حساب‌وكتاب بخش مالی به حباب قیمتی املاك و مستغلات لوکس انجامید كه نهایتا این حباب تركید. تركیدن حباب و تنگنای اعتباری نتایج غیرقابل‌اجتناب این وضعیت بود. وقتی مصرف‌كننده‌ها خرج نمی‌كنند، ورشكستگی‌ها غیرقابل اجتناب می‌شود اما با فرورفتن اقتصاد به ركود در سال 1391، شرایط بخش املاك و مستغلات بد و بدتر شد، البته به دلیل نقدینگی كمتر املاك و مستغلات نسبت به سهام، حباب قیمتی املاك و مستغلات در مقایسه با سهام، دوره طولانی‌تری دارد. وقتی حباب می‌تركد، ارزش املاك و مستغلات فرومی‌ریزد، اما ارزش اعتبارات دریافتی كاهش نمی‌یابد و این شرایط را برای وام‌گیرنده سخت و دشوار می‌كند. همین وضعیت را كه امروز در ایران تجربه می‌كنیم، ژاپن در 1990 و اقتصاد چین (شانگهای) در 2005 تجربه كرده‌اند. بازار املاك نقدشوندگی كمتری دارد، پس قیمت‌ها آرام‌تر حركت می‌كند و در مقایسه با بازار سهام، خالی‌شدن حباب این بخش طول می‌كشد.
عبده‌تبریزی با بیان اینکه به نظر می‌رسد حباب قیمتی در بخش‌های عمده‌ای از املاك و مستغلات (شاید هنوز به استثنای واحدهای تجاری) دیگر تخلیه شده باشد، گفت: می‌توانم توضیح دهم چرا اقتصاد به ركود افتاده است و چه سیاست‌ها یا احتمالا نهادهایی وجود دارد كه آن را از ركود خارج كند. البته جای بحث آن اینجا نیست كه در مورد موضوع خاص دیگری صحبت می‌كنیم. همین‌قدر بگویم كه باید بتوانیم مارپیچ كاهشی اقتصاد را كنترل كنیم. قیمت‌های حبابی زمین و ساختمان در دهه گذشته، نرخ بالای سود بانكی، معوقه‌های سنگین بانکی و نبود نقدینگی معجون زهرآلودی برای اقتصاد ایران ساخته است. البته اینکه ركود داریم و بیماری شناخته شده است كافی نیست، باید راه علاج را به‌درستی پیدا كنیم. ركود دلایل متعددی دارد و از آن جمله است كه حاصل فراتر رفتن پس‌انداز از سرمایه‌گذاری است. اما تشخیص غالب آن است که ركود امروز اقتصاد ایران عمدتا حاصل تضعیف جدی «تقاضای كل» و وقوع «تنگنای مالی» دركشور است.
این اقتصاددان در پاسخ به اینکه بانک‌ها تا چه در شکل‌گیری حباب و نوسانات شدید در بازار مسکن سهم داشته‌اند، گفت: در مورد حباب مسكن لوكس و واحدهای تجاری خیلی‌ها هشدار داده بودند. آنان به خاطر داشتند كه مثلا در اسپانیا دوره رونق و مازاد عرضه مشابهی وجود داشته است. فروریختن قیمت‌ها در املاك و مستغلات تجاری و لوكس مسكونی عیان كرد كه تا چه حد گسترده‌ای بانك‌ها در این حوزه سرمایه‌گذاری كرده بودند یا تسهیلات داده بودند. آنها به جای اعطای تسهیلات به خریداران مسكن ارزان و میان‌قیمت، منابع خود را در اختیار ساخت واحدهای گران‌قیمت و تجاری قرار داده بودند كه حالا با تركیدن حبابهای قیمتی، سرمایه‌گذاران در آنها امكان بازپرداخت به بانك‌ها را ندارند. نظام بانكی به جای طراحی انواع تسهیلات خرید مسكن (تسهیلات رهنی) كه به‌طور مداوم نرخ مالكیت خانه را بالا ببرد و نرخ سود آنها قابل‌تحمل باشد و به علاوه حمایتی هم از مردم در مقابل ریسك ارزش خانه آنها بشود، فقط به دنبال اعطای تسهیلات ساخت به واحدهای مسكونی و تجاری لوكس بوده است. ظاهرا آن روند بازداشتنی نبود، و بازداشته هم نشد. بانك مركزی تا مدت‌ها قبول نمی‌كرد كه منابع بانك‌ها صرف خانه‌های لوكسی شده كه فعلا خریدار ندارد.
وی افزود: بنای آن رشدهای بخش ساختمانی در دولت قبلی برپایه سست بدهی‌های بانكی استوار شده بود. به علاوه، در نیمه دوم دهه 80 بانك‌ها و بسازوبفروش‌ها كماكان روی این فرض حركت می‌كردند كه قیمت‌های زمین و ساختمان كماكان بالا خواهد رفت. بحران واحدهای مسكونی و تجاری آنگاه آغاز شد كه تقاضای سفته‌بازانه برای آن متوقف شد. مردم دریافتند كه صرف سوداگری در این حوزه دیگر با سود همراه نیست. وقتی تقاضای سوداگرانه فروكش كرد، همه از ركود در بازار املاك و مستغلات سخن به میان آوردند؛ با فروكش‌‌كردن تقاضای سفته‌بازانه و بروز ركود، انبوه‌سازان از بازپرداخت بدهی‌های خود به بانك‌ها عاجز شدند. این ناتوانی خود یكی از دلایل افزایش معوقه‌های بانكی و «تنگنای اعتباری» سال 1394 و ماه‌های جاری است.
عبده تبریزی تصریح کرد: وضع مورد اشاره به ناچار باید با كنترل تورم در دولت یازدهم و محدودشدن اعتبارات فرو می‌ریخت. با ریزش رونق ظاهری (بخوانید حباب) و قیمت‌های املاك و مستغلات تجاری و مسكونی و شكستن حباب قیمت‌ها در بازار سهام (فروریختن شاخص) بانك‌ها كه اعتبارات مازاد به بازار با قیمت‌های حبابی داده بودند، صدمه دیدند. ساخت‌وسازهای لوکس مازادی كه در تهران و شهرهای دیگر شكل گرفت، حاصلش رشد كوهی از بدهی به نظام بانكی بود. اما طبعا حباب دارایی‌های توثیق‌شده در بانك‌ها باید خالی می‌شد، همان‌طور كه قیمت سهام بانك‌ها در بازار سرمایه خالی شده بود. به این ترتیب بحران به كل نظام بانکی گسترش یافت.
در این دوره، نظام بانكی بر اعطای تسهیلات به شركت‌های كوچك و متوسط متمركز نشد كه مبنای خلق اشتغال در اقتصاد است، بلكه روی سرمایه‌گذاری در شركت‌های خود بانک‌ها و پرداخت به پروژه‌های بزرگ ساختمانی غیراقتصادی متمركز شد. در همه این موارد، آنچه رخ داده، فروریختن ارزش طرف دارایی‌ها در ترازنامه بانك‌ها است. این اقتصاددان درباره وضع نامناسب بانک‌ها گفت: حباب از اعطای تسهیلات بانكی بد شروع شد كه به‌عنوان وثیقه، دارایی‌هایی (ساختمان‌هایی) را پذیرفته بودند كه قیمت آنها به دلیل حباب بالا رفته بود. شرایط به بانك‌ها اجازه داد بیشتر وام‌دهی بد خود را مخفی كنند، در ترازنامه‌هایشان معوقه‌ها را نشان ندهند، از اهرم بالا استفاده كنند، و با این كار حباب را بیشتر و نتایج را وخیم‌تر كنند. نهایتا بانك‌ها مستقیم وارد قماربازی شدند. واسطه مبادله دارایی‌های ریسكی شدند و نهایتا آن دارایی‌ها كه عمدتا ساختمان بود به خودشان رسید. آنها امیدوار بودند ریسك این دارایی‌ها را به دیگران منتقل كنند، اما وقتی نرخ تورم آرام گرفت و حباب زمین و ساختمان لوكس ترك برداشت، این دارایی‌های سمی برای بانك‌ها به یادگار ماندند.
ترکیب داروی سم‌زدا
حسین عبده تبریزی درباره نحوه پاکسازی نظام بانکی از سم ساختمان‌های لوکس گفت: برای حل مشكل دارایی‌های سمی یا حداقل كاهش مشكلاتی كه برای بانك‌ها ایجاد كرده است، در شرایط فعلی نباید به دنبال معجزه‌گری گشت. مثلا اینکه دولت یا سرمایه‌گذاری بیاید، این دارایی‌های سمی را از بانك‌ها خریداری كند؛ دولت در حال حاضر چنین امكاناتی ندارد و اگر هم داشت به لحاظ ایجاد كژمنشی یا مخاطرات اخلاقی، نباید این كار را می‌كرد. كار فوری‌ای كه بانك‌ها باید بكنند، راه‌اندازی نوعی جریان نقدی روی این دارایی‌ها است. اولا نباید سود جدید روی این دارایی‌ها محاسبه كنند، چرا كه قیمت این دارایی‌ها در دفاتر بانك‌ها مدت‌ها است از قیمت واقعی بالاتر رفته است. ثانیا، در واگذاری این دارایی‌ها نگران سود و زیان آنها نباشند و سعی كنند روی این دارایی‌ها جریان نقدی ایجاد كنند؛ یعنی حتی اگر به زیان (کمتر از قیمت تمام‌شده) هم خریدار نقدی وجود دارد، آنها را واگذار كنند. ثالثا جریان اعتباری روی آنها ایجاد كنند تا خریداران جدید بتوانند آنها را نقد و نسیه بخرند. و بالاخره، با اجاره‌داری این دارایی‌ها، جریان نقدی به‌راه بیندازند، فارغ از كوچك یا بزرگ‌بودن این جریان نقدی. بانك‌ها به نقدینگی بیشتر نیازمندند و نگاه داشتن این دارایی‌ها در ترازنامه بدون چشم‌انداز روشنی از نقدشوندگی آنها، به مراتب كاری اشتباه‌تر از اجاره‌داری حتی با نرخ‌های پایین است.
تغییر كاربری در پاره‌ای از موارد می‌تواند جریان نقدی ایجاد كند، البته اگر خود این تغییر به معنای پرداخت نقدی به شهرداری‌ها نباشد. مثلا تبدیل مجموعه‌های مسكونی به هتل یا هتل - آپارتمان در شهرهای بزرگ جریان نقدی ریالی و ارزی ایجاد می‌كند. بانك‌ها در این مسیر هم قطعا می‌توانند حركت كنند. البته آنچه در بالا گفته شد در عمل آسان نیست. راه‌حل، تشكیل شركت‌هایی برای خرید دارایی‌های سمی توسط دولت‌ها (و بانك‌های مركزی) در پاره‌ای كشورها دنبال شده است. هدف اصلی آن اقدامات ایجاد جریان نقدی برای بانك‌ها به قیمت‌های جاری بوده است. طبعا بانك‌ها ناچارند زیان دارایی‌ها را تقبل كنند و در مواردی هم دولت‌ها از بودجه عمومی به بانك‌ها كمك كرده‌اند. اما با توجه به مشكلات بودجه‌ای دولت و شكاف قیمتی عمده‌ی این دارایی‌ها از قیمت‌های جاری بازار (كه منجر به زیان‌های عمده در ترازنامه بانك‌ها می‌شود) و نیز ركود نسبی بازار ساختمان، به نظر می‌رسد كه دولت یا بانك مركزی در این مرحله پا به میدان نخواهند گذاشت تا با تشكیل یا حمایت از تشكیل چنین شركت‌هایی، نقدشوندگی دارایی‌های سمی بانك‌ها را تسهیل كنند. بنابراین، بانك‌ها منتظر معجزه نشوند و خود برای افزایش نقدشوندگی این دارایی‌ها اقدام كنند و زیان‌های حاصله را نیز به تدریج شفاف كنند.
منبع: دنیای اقتصاد
