پیش بینی دولت از آینده بازار اجاره مسکن

به گزارش «اقتصادنیوز» طبق نسخه دوم پیش‌نویس طرح جامع مسکن، اجاره‌نشینی درکشور به ویژه در کلانشهر تهران آنچنان افزایش یافته است که دولت در این برنامه بارها به آن اشاره کرده‌است.

کاهش نرخ مالکیت و افزایش نرخ اجاره‌نشینی در مناطق شهری از 26 درصد در سال 1384 به 35 درصد در سال 1391 قابل توجه بوده که در این دوره نرخ مالکیت در دهک اول از 63 به 58 درصد و در دهک پنجم از 74 به 64 درصد کاهش داشته است.

افت مالکیت در طبقات میانی حتی بیشتر از کم‌درآمد بوده است. دلیل این امر را روی‌آوری کم‌درآمدها به مالکیت مسکن در اسکان غیررسمی برای گریز از اجاره‌بها سنگین می‌توان دانست. پس از دهک پنجم، از میزان مالکیت با افزایش درآمد کاسته می‌شود تا در دهک دهم افزایش آن از 71 به 76 درصد مشاهده می‌شود.

این گزارش با اشاره به افت قیمت مسکن در نیمه دوم سال 1392 می‌افزاید: اجاره‌بها همچنان سیر صعودی دارد. در پاییز نسبت به دوره مشابه سال قبل این افزایش در مناطق شهری 21.3 درصد بوده که در تمام شهرهای بزرگ، متوسط و کوچک کمابیش همین مقدار افزایش گزارش شده است. این امر نشانه همراهی اجاره‌بها با نرخ تورم است.

نظر محققان طرح جامع در مورد قیمت زمین در مناطق شهری

این گزارش با تاکید بر افزایش سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن به همراه کاهش «توان‌پذیری» (affordability) خانوارها، نشان می‌دهد که سیاست ازدیاد تراکم ساختمانی از طریق «تراکم فروشی»، خلاف استدلال‌های پشتیبان آن، باعث ناکارآمدی بازار مسکن و تخصیص نابهینه منابع می‌شود. فزایندگی رانت زمین از طریق تراکم‌فروشی در بازار مسکن، هر دم سهم بیشتری از سرمایه‌های مولد ملی را می‌بلعد و بدین ترتیب بخش مسکن به طور روزافزون نقشی «متعارض» (antagonistic) با رشد اقتصاد ملی می‌یابد برای برقراری رابطه تعاملی بخش مسکن با اقتصاد ملی، باید از طریق توقف تراکم فروشی به صورت کنونی، بهای زمین مهار و نسبت آن در هزینه ساخت کاهش یابد.

از سوی دیگر فزایندگی نسبت هزینه زمین به هزینه ساخت دلیل عمده بی‌اثر شدن افزایش سقف وام بانکی بوده است. به علاوه اکثریت جامعه دارای درآمد رانتی برای جبران رانت زمین نیستند و این افزایش باعث کاهش تقاضای موثر خانوار می‌شود. در نتیجه برای کارآیی نظام بانکی در بخش مسکن (افزایش LTV) و نیز افزایش تقاضای موثر، باید از طریق توقف تراکم‌فروشی به صورت کنونی، بهای زمین مهار و نسبت آن در هزینه ساخت کاهش یابد. یک راه دیگر افزایش کارآیی نظام بانکی (افزایش LTV) کاهش تدریجی متوسط سطح زیربنای واحد مسکونی است که در ایران بسیار بالا است. این کاهش به بهینه‌سازی نسبت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نسبت به کل تشکیل سرمایه، و سوق دادن سرمایه‌ها به بخش‌های مولد نیز یاری می‌رساند و باعث پویایی اقتصادی همراه با رفاه اجتماعی می‌شود. از آنجا که دولت در دهه گذشته 38 درصد تقاضای زمین مسکونی را تامین کرده و موفق به تنظیم بازار آن نشده است، اصلاحات اساسی در سیاست زمین باید انجام پذیرد. حاصل این اصلاحات باید یک بسته سیاستی منسجم و کارآمد از مالیات و عوارض، برنامه‌ریزی فضایی و مقررات شهری، برنامه‌های بازسازی و نوسازی و بهسازی، توانمندسازی و... باید باشد.

شناسایی گروه‌های هدف
در سند راهبردی و چشم‌انداز کلان بخش مسکن در افق 1405 در خصوص مسکن کم درآمدها آمده است:
محاسبات انجام گرفته درباره خط فقر در مناطق شهری در سال 1391 نشان می‌دهد خانوارهایی که ماهانه کمتر از 10 میلیون ریال درآمد داشته باشند، زیر خط فقر قرار دارند که 35 درصد خانوارهای شهری را تشکیل می‌داد. در سال 1384 این نسبت 26 درصد بوده است. از سوی دیگر محاسبه خط فقر مسکن در سال 1391، یا حداقل هزینه‌ای که ماهانه یک خانوار باید صرف مسکن کند تا از مسکن مناسب بهره‌مند شود، چهار میلیون و 800 هزار تومان بوده است. در نتیجه 33 درصد خانوارها زیر خط فقر مسکن قرار داشته‌اند. در سال 1384 این نسبت 28 درصد بوده است. در هر دو شیوه محاسبه تعداد خانواری که باید تحت پوشش یکی از شکل‌های مسکن اجتماعی و حمایتی قرار گیرند، اضافه شده است.

این گزارش می‌افزاید: نرخ مالکیت مسکن در خانوارهای کم درآمد با شتابی بیش از کل جامعه کاهش یافته در حالی که امنیت حاصل از مالکیت مسکن برای آنها مهم‌تر است. این امر ناشی از کاهش توان‌پذیری یا استطاعت خانوار برای تملک مسکن است. به‌طوری که بهای یک مسکن متعارف به درآمد سالانه آنها که نباید از حدود 5 درصد تجاور کند، به 32 برابر رسیده است.

این گزارش درخصوص نحوه شناسایی گروه‌های هدف- خانوار‌های کم‌درآمد می‌افزاید: از حدود 2.5 میلیون خانوار کم‌درآمد نیازمند پشتیبانی در برنامه‌های مسکن، حدود یک میلیون خانوار دارای پوشش تامین اجتماعی هستند، 500 هزار خانوار تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی قرار دارند، 240 هزارخانوار تحت پوشش صندوق بازنشستگی هستند و حدود 810 هزار خانوار تحت هیچ گونه پوشش بیمه‌ای و حمایتی قرار ندارند که این واقعیت ضرورت برپایی نظام فراگیر رفاه اجتماعی را که یکی از ارکان آن مسکن باشد، گوشزد می‌کند.

همچنین در تعریف مسکن اجتماعی آمده است: مسکن اجتماعی به مجموعه برنامه‌ها و سیاست‌هایی گفته می‌شود که شامل ترکیبی از چند مورد زیر با وزن‌های متفاوت در کشورهای مختلف است تا با مقابله با شکست بازار (Market failure) در بخش مسکن، متضمن تحقق حقوق شهروندی در زمینه تامین مسکن برای همه آحاد ملت، به خصوص کم‌درآمدها شود. به تاکید باید گفت که نظام مسکن اجتماعی در هیچ کشوری منحصر به یک روش نیست، اما وزن و نوع ترکیب آنها متفاوت است.

عرضه مستقیم مسکن اجاره توسط بخش دولتی یا عمومی

وزارت راه و شهرسازی در پیش‌نویس طرح جامع مسکن با اشاره به دو جهت‌گیری برای اجزای برنامه‌های خرید در بخش مسکن می‌افزاید: گروه‌های کم‌درآمد به‌طور عام نیازمند دسترسی به وام ارزان و بلندمدت مسکن هستند که برای «توان‌پذیر» (affordable) شدن بهای مسکن ملکی (و به‌طور غیرمستقیم اجاره‌بهای مسکن) ضرورت دارد. همچنین درصورت دریافت چنین وام‌هایی است که آنها می‌توانند به بهسازی و با دوام‌سازی و بهینه‌سازی مصرف انرژی در واحدهای مسکونی خود اقدام کنند و این موضوع به‌خصوص در بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی ضرورت تام می‌یابد. به‌عبارت دیگر بدون یارانه، گروه‌های کم‌درآمد توان استفاده از وام‌های بانکی متعارف را ندارند. از این رو در تمام جهان و به‌خصوص در کشورهای توسعه‌یافته‌تر انواع پشتیبانی و یارانه برای «بانک‌پذیر» شدن (Bankable) گروه‌های کم‌درآمد وجود دارد.

موضوع مهم دیگر این است که در سکونتگاه‌های غیررسمی و نیز گاه در بافت‌های فرسوده مشکل نبود سند رسمی مانع دیگری برای بانک‌پذیر گشتن ساکنان آنها محسوب می‌شود؛ به‌طوری‌که در سکونتگاه‌های غیررسمی ایران کمتر از 10 درصد از خانوارها به‌نوعی از وام بانکی بهره‌مند شده‌اند.

نظام و سازوکار کارآمد مسکن اجتماعی در ایران باید از چارچوب زیر پیروی کند:

طراحان طرح جامع مسکن همچنین درخصوص اهداف تهیه این طرح، عنوان کرده‌اند که فراهم آوردن امکان دستیابی همه افراد و خانوارهای ایرانی به مسکن متناسب با نیاز آنها با اولویت دادن به نیازمندترین‌ها، به خصوص مسکن روستاییان و کارگران، ازدیاد کمّی و ارتقای کیفی تولید و عرضه مسکن و سرپناه به‌طور فراگیر برای گروه‌های مختلف اقتصادی و اجتماعی و در پهنه‌های مختلف سرزمین ایران، رقابتی و اجتماعی شدن بازار مسکن و زمین برای تضمین رشد و رونق پایدار بخش مسکن و اقتصاد کشور، به همراه پوشش گروه‌های مختلف درآمدی، فراگیر بودن برنامه‌ها و بازار مسکن برای تضمین عرضه مسکن «توان‌پذیر» برای تمام خانوارها با نحوه‌های مختلف تصرف و کیفیات گوناگون، ارتقای صنعت ساختمان برای تامین مسکن پرکیفیت و ارزان و دارای هویت رقابتی، تضمین رقابت موفق با رقبای خارجی در ایران و حضور موفق در بازارهای خارجی و صدور خدمات فنی- مهندسی، رفع کاستی‌ها و برپایی نظامات و سامانه‌های جامع نهادی و سازمانی در بخش‌های واقعی و مالی، به‌خصوص برای تامین مسکن روستایی، کارگران، کم‌درآمدها و بهسازی مسکن در بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی، تراکم‌زدایی و تمرکززدایی و شفاف‌سازی فعالیت‌های بخش دولتی در جهت کارآمدسازی فعالیت دولت و کارآیی بازار مسکن، هم‌افزایی و تعامل بین برنامه‌های تحقق بخشنده به رفاه اجتماعی و برنامه‌های بخش مسکن با بهینه‌سازی نظام یارانه مسکن در چارچوب نظام فراگیر رفاه اجتماعی، هماهنگی و هم‌افزایی برنامه‌های بخش مسکن با برنامه‌ریزی فضایی برای تضمین تنوع اقتصادی و اجتماعی، سلامت اجتماعی و حفظ محیط‌زیست در فرآیند تامین مسکن، از جمله مهم‌ترین اهداف این طرح هستند.