مصوبه اخیر شورای شهر با بازار زمین چه می‌کند؟/زمین‌های تهران گران می‌شوند یا ارزان؟

به گزارش اقتصادنیوز، روز گذشته شورای شهر تهران طبق مصوبه‌ای، فروش اراضی تحت مالکیت شهرداری تهران به‌صورت «خام و فاقد کاربری» را ممنوع کرد. 

 

 بنابراین چنانچه شهرداری برای تامین منابع مالی مورد نیاز اداره پایتخت، بخواهد این اراضی را به اشخاص حقیقی، حقوقی یا هر نهاد دولتی و نظامی واگذار کند، باید پیش از فروش، ابتدا کلیه امتیاز‌ها شامل «نوع کاربری» و «میزان تراکم» را که امکان اعمال آنها روی زمین به طرق مختلف وجود دارد، تعیین کند و زمین را به‌صورت «قطعه بارگذاریی شده» بفروشد. 

 

در این روش جدید پیش گرفته شده برخی کار‌شناسان زمان پیش‌بینی قیمت زمین را بسیار زود عنوان کردند و بر این باورند که هنوز هیچ اتفاقی نیافتاده است تا بخواهند قیمت زمین را افزایشی یا کاهشی پیش‌بینی کنند. 

 

به گفته برخی صاحبنظران همواره در ابتدای هر طرحی اقدامات هیجانی صورت می‌گیرد، ‌اما پس از آن از تب و تاب آن کاسته می‌‎شود و بازار زمین به روال قبلی خود بر اساس عرضه و تقاضا بر می‌‎گردد. 

 

اما در این مصوبه که شورای شهر برای فروش زمین‌های شهرداری تعیین کرده، آمده است که این مصوبه مانع ازخام‌فروشی و توزیع رانت نهفته در این اراضیی به مشتریان شهرداری می‌شود و ارزش‌افزوده این زمین‌ها را به کل شهر منتقل می‌کند. 

 

شهرداری تهران همچون سایر شهرداری‌ها، مالک حجم قابل توجهی از زمین‌های خام موجود در شهر است. به گونه‌ای که در تهران، شهرداری عمدتا از دو مسیر صاحب اراضی می‌شود. دنیای اقتصاد نیز در گزارش خود آورده است که یکی از مسیر‌ها حاصل توسعه فیزیکی تهران از سال‌های دور تاکنون است که برمبنای قانون زمین شهری و برخی قوانین دیگر، در جریان افزایش محدوده فیزیکی شهر، سهمی از اراضی الحاقی به شهرداری رسیده است. مسیر بعدی نیز که هم‌اکنون ادامه دارد از «مشارکت شهرداری با مالکان در پروژه‌های ساختمانی مختلف» و همچنین «تغییر کاربری زمین‌های سبز» نشأت می‌گیرد که در این قالب نیز مساحتی از این زمین‌‌ها (حدود ۷۰ درصد) نصیب مدیریت شهری می‌شود. 

هر چند آمار رسمی و دقیق درباره تعداد قطعات و مساحت اراضی تحت مالکیت شهرداری در تهران وجود ندارد و احتمالاً بانک اطلاعاتی متمرکز و قابل اتکایی نیز چه در دولت و چه در شهرداری، برای محاسبه این آمار در دسترس نیست، اما گفته می‌شود حدود چهار هزار هکتار زمین (تقریبا معادل یک پانزدهم مساحت پایتخت) در حال حاضر به عناوین مختلف در اختیار مدیریت شهری تهران است که براساس بودجه‌ سالانه شهرداری، هر سال بخشی از آنها برای پوشش مخارج پایتخت فروخته می‌شود. در عین حال، موجودی اراضی شهرداری، ثابت نیست و هر سال به‌دلیل اقدامات مشارکتی افزایش پیدا می‌کند. 

 

آن‌طور که اعضای شورای شهر روز گذشته اعلام کردند، روال در شهرداری تهران برای فروش زمین‌های تحت مالکیتش به این صورت بوده که بخشی از این اراضی به‌صورت خام و بدون بارگذاری –بدون مشخص کردن کاربری و حداکثر تراکم قابل اعمال روی زمین- فروخته می‌شد و چون قیمت ملک درست براساس وضعیت موجود آن، تعیین می‌شود، در نتیجه این اراضی به بهای کمتر از ارزش واقعی آن، به خریداران فروخته می‌شد. 

 

در این میان نظر چند سازنده و مسوول در شهرداری تهران و نظام مهندسی تهران آورده شده است: 

محمدمهدی مافی، ‌ بازرس انجمن انبوه سازان استان تهران: بسیار بعید است که این مصوبه بر قیمت زمین تاثیرگذار باشد و قیمت نهایی را به جایگاهی فرا‌تر از قیمت واقعی برساند. چرا که به نظر می‌رسد این تصمیمی درون سازمانی است و بیشتر به دلیل دریافت عایدی بیشتر برای شهرداری تهران است. همچنین باتوجه به بارگذاری که بر این زمین‌ها انجام می‌شود و این زمین‌ها با جواز تعریف شده فروخته می‌‎شوند، با افزایش قیمتی همراه نمی‌شوند. 

 

احمدرضا سرحدی، کار‌شناس مسکن: این مصوبه به صورت مستقیم تاثیری بر قیمت زمین ندارد، چرا که این مصوبه برای پهنه‌های مشخصی اعلام شده است، اما اگر دیگر پهنه‌ها در این مصوبه افزوده شوند، موضع کمی متفائت‌تر می‌شود و باعث اندکی افزایش قیمت آن هم برای برخی زمین‌های باقی مانده می‌شود. البته لازم به ذکر است که تاکنون بسیاری از زمین‌ها توسط شهرداری‌ها اینگونه فروخته شده و این مصوبه بیشتر برای زمین‌های خارج شهر و پهنه‌های بیش از ۱۸۰۰متر است و طبق تاکید مقام معظم رهبری در زمره موضوع تغییر کاربری‌ها مورد توجه قرار گرفته است. به نظر می‌رسد این مصوبه نیز در راستای تاکید مقام معظم رهبری برای سر و سامان دادن تغییر کابری زمین‌های کشاورزی بوده و امیدواریم این تذکر کارساز باشد. اما با توجه به عملکرد گذشته شهرداری آنچنان به ادامه این روند امیدوار نیستم، چرا که بار‌ها این تذکر‌ها داده شده است.اما نکته قابل توجه این است که اگر این استفاده از این پهنه‌ها مدیریت شود به نفع کشور خواهد بود. چرا که در حال حاضر زمین یا مکانی برای مواقع بحران در شهر نداریم در صورت هرگونه حادثه طبیعی زمین برای نجات و پناه دادن به مردم وجود نداردو باید هرچه زود‌تر از فروش این زمین‌ها جلوگیری شود. 

 

محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران: با توجه به اینکه تمامی املاک و اراضی متعلق به شهرداری تهران عملا متعلق به آحاد شهروندان است برای صیانت از ثروت ملی متعلق به شهروندان تهرانی، به موجب این طرح شهرداری تهران موظف شد نسبت به واگذاری املاک و اراضی خود به صورت خام و بدون انجام حداکثر بارگذاری قانونی اقدامی نکند. واگذاری زمین‌های فاقد کاربری در محدوده شهر از سوی شهرداری تهران به ویژه در مورد اراضی و املاکی که ابتدا در مجاورت حریم شهر قرار داشتند و براساس قانون هم‌اکنون در محدوده شهر قرار گرفته‌اند اتفاق می‌افتاد. طبق قانون پس از قرار گرفتن این اراضی و املاک در محدوده شهر ۳۰ درصد مساحت این اراضی با حداکثر بارگذاری به نام مالک و ۷۰ درصد باقی‌مانده آن تحت مالکیت شهرداری در می‌آید که باید برای تامین سرانه‌های هفتگانه در‌‌ همان منطقه مورد استفاده قرار گیرد این در حالی بود که طی سال‌های گذشته این زمین‌ها بدون بارگذاری یا با حداقل بارگذاری، به سازمان‌ها، نهاد‌ها و اشخاص حقیقی و حقوقی با حداقل قیمت ممکن فروخته می‌شد.

علیرضا دبیر، رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران: با تصویب این طرح دو هدف پیگیری می‌شود اول آنکه داشته‌های شهر ارزان فروخته نشود و دوم آنکه اراضی متعلق به شهر براساس چارچوب طرح جامع و تفصیلی واگذار شوند.براساس این مصوبه، ‌ زمین‌های خام ارزان‌قیمت، بعد از اخذ مجوز ساخت و همچنین مجوزهایی از کمیسیون ماده ۵، چندین برابر ارزش پیدا می‌کنند و به قیمت واقعی می‌رسند. همچنین ‎در ماه‌های اخیر، گزارش‌هایی از طرف برخی اعضای شورای شهر مبنی‌بر فروش زمین با کاربری اولیه فضای سبز به برخی تعاونی‌های مسکن منتشر شد که نشان می‌داد این زمین‌ها بعد از فروش، تغییرکاربری پیدا کرد و بارگذاری روی آنها انجام شده است.

 

اعضای شورای شهر تهران با این دیدگاه که اموال و املاک شهرداری در زمره اموال عمومی و متعلق به شهروندان تهرانی است و فروش املاک شهرداری تهران بدون بارگذاری و به صورت خام، شهرداری را با زیان و خسارت مواجه می‌کند و موجب سودجویی غیرمنصفانه افراد خریدار می‌شود طرحی را با عنوان «الزام شهرداری تهران به بارگذاری و تعیین کاربری، تراکم و سایر اقدامات لازم در خصوص املاک شهرداری براساس طرح تفصیلی قبل از واگذاری و فروش به غیر و تها‌تر» پیشنهاد کردند که به موجب آن شهرداری باید «در صورتی که قصد واگذاری، تها‌تر و فروش املاک و اراضی متعلق به خود را دارد قبل از هرگونه اقدامی در این خصوص از تمامی مزایا و امتیازات قانونی براساس طرح تفصیلی برای اراضی و املاک خود از قبیل تغییر کاربری و در صورت لزوم حداکثر تراکم ممکن از طریق کمیسیون ماده پنج اقدام و سپس واگذاری اراضی یا املاک خود را انجام دهد.» این طرح که پس از یک هفته تعلیق بنا به درخواست کمیسیون برنامه و بودجه، دیروز در صحن علنی با رای اکثریت اعضای شورا به تصویب رسید دارای سه تبصره است. 

 

تبصره نخست این طرح مربوط به اراضی متعلق به پادگان‌ها، سازمان‌ها و نهادهای نظامی و دولتی و تعاونی مسکن کارکنان شهرداری تهران است که در ابتدا به درخواست کمیسیون برنامه و بودجه بنا بود زمین متعلق به این ارگان‌ها از شمول این مصوبه خارج شوند و شهرداری بتواند در ازای دریافت اراضی متعلق به این نهادهای نظامی، زمین معوض بدون بارگذاری به آن‌ها واگذار کند. اما در ‌‌نهایت با مخالفت سایر اعضا مصوب شد شهرداری باید در خصوص اراضی معوض پادگان‌های نظامی و نهادهای عمومی که در طرح‌های توسعه شهری قرار می‌گیرند براساس سیاست‌های طرح جامع و تفصیلی تصمیم‌گیری کند. 

براساس تبصره سه این طرح نیز بارگذاری و تعیین کاربری زمین‌هایی که در ابتدا در مجاورت حریم شهر بوده‌اند و هم‌اکنون در محدوده شهر قرار گرفته‌اند (۷۰ درصد عرصه این زمین‌ها طبق قانون تحت مالکیت شهرداری قرار دارد) را در راستای تامین سرانه‌های خدماتی شهری انجام دهد.