کدام وام مسکن «۱۵ ساله» شد؟

​در آغاز هفته جاری خبری به نقل از هوشنگ عشایری، معاون وزیر راه و شهرسازی و رئیس سازمان بازآفرینی شهری ایران منتشر شد که حکایت از افزایش طول دوره بازپرداخت وام خرید مسکن از محل صندوق یکم در بافت‌های فرسوده از ۱۲ به ۱۵ سال با مصوبه شورای پول و اعتبار داشت. هرچند انتشار این خبر از سوی مسوولان وزارت راه و شهرسازی در شرایطی که بانک مرکزی هیچ خبری در این‌باره منتشر نکرده بود، قابل‌تامل بود، اما از آنجا که معاون وزیر راه و شهرسازی این خبر را نقل کرد، فرضیه صحت آن تقویت شد، چراکه وزیر راه و شهرسازی نیز عضو شورای پول و اعتبار بوده و مصوبه مذکور نیز به حوزه ماموریتی همین وزارتخانه مرتبط است. با این حال در همین روزهای اخیر تردیدهایی هم درباره صحت خبر مذکور وجود داشت، چراکه همیشه مصوبات شورای پول و اعتبار در همان روز تصویب ابتدا در سایت رسمی بانک مرکزی منتشر می‌شود.

اما صبح روز گذشته پایگاه خبری بانک مسکن با انتشار مطلبی اعلام کرد که مدت بازپرداخت وام خرید مسکن از محل اوراق در بافت‌های فرسوده از ۱۲ سال به ۱۵ سال افزایش یافته است؛ ضمن اینکه خبر بانک مسکن کامل‌تر بوده و در آن شماره مصوبه نیز قید شده است. بر اساس این خبر، شورای پول و اعتبار در یکهزار و دویست و چهل و هفتمین جلسه خود و در ادامه تصمیم‌های این شورا برای تحرک بخشی به بازار مسکن و حمایت از خانه‌اولی‌ها و نیز نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده روستایی، دو مصوبه گذراند.

در این جلسه در راستای اجرای تصویب‌‌نامه شماره ۱۶۹۲۷۶. ت۵۳۱۱۵هـ مورخ ۲۸ اسفند ماه ۱۳۹۶ هیات وزیران، شورای پول و اعتبار با افزایش سقف فردی تسهیلات یارانه‌ای نوسازی و بهسازی مسکن روستایی، با نرخ ۵ درصد، تا مبلغ ۲۵۰ میلیون ریال (۲۵ میلیون تومان) و با اخذ وثیقه سفته زنجیره‌ای موافقت کرد. بر این اساس تسهیلات مورد اشاره، با معرفی متقاضیان توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به بانک‌های عامل در سال‌جاری قابل‌اعطاست. همچنین این شورا در دیگر مصوبه خود، با کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن‌ یکم بانک مسکن، در چارچوب برنامه ملی بازآفرینی شهری برای استفاده سپرده‌گذاران خانه اولی‌ در بافت‌های فرسوده و نامناسب شهری از ۸ به ۶ درصد و برای سایر مناطق شهری از ۵/ ۹ به ۸ درصد موافقت کرد.

مطابق با این تصمیم محاسبه اثرگذاری کاهش نرخ سود بر میزان اقساط تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم نشان می‌دهد: اقساط با نرخ‌های جدید حداقل هفت و حداکثر ۱۰ درصد کاهش می‌یابد. در شهر تهران حداقل قسط معادل ۷۸۰ هزار تومان و حداکثر قسط یک میلیون و ۷۳۲ هزار تومان محاسبه شده است. در مراکز استان‌ها هم دامنه اقساط به ۵۸۶ هزار تومان تا یک میلیون و ۲۹۹ هزار تومان محدود شد. کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن این تصمیم را به مثابه امدادی برای خانوارهای با درآمد متوسط عنوان و ابراز امیدواری کردند با این تصمیم معاملات مصرفی در بازار مسکن جان بیشتری بگیرد. اما برخی دیگر از کارشناسان دل‌نگران کسری صندوق یکم هستند. از دیدگاه آنها در صورتی که صندوق پس‌انداز مسکن با افزایش بیشتر ورودی مواجه شود، نیاز است برای حفظ تعادل صندوق، کسری منابع به طریقی جبران شود. مسوولان وزارت راه و شهرسازی عنوان می‌کنند مطابق با تصمیم اخذ شده به احتمال زیاد این کسری از طریق منبع صندوق توسعه ملی جبران می‌شود.

در عین حال برخی دیگر از کارشناسان به‌ویژه کارشناسان حوزه نوسازی بافت فرسوده ارزیابی دوگانه‌ای از میزان اثرگذاری این تصمیم در تحریک سمت تقاضای بازار مسکن دارند؛ به باور آنان تصمیم جدید در تحریک سمت تقاضا قطعا تاثیر دارد اما نکته اصلی برای ساکنان بافت‌های فرسوده تهران فراهم‌شدن امکان تامین سپرده ۴۰ میلیون تومانی اولیه برای ورود و ثبت‌نام در صندوق مسکن یکم است. از دیدگاه این کارشناسان برای ساکنان بافت فرسوده با متوسط درآمد ۸۰۰ هزار تومان در ماه، با وجود کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق یکم، هنوز هم امکان تامین سپرده ۴۰ میلیونی اولیه وجود ندارد.

به هر روی با کاهش نرخ سود تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در بافت‌های فرسوده، میزان اقساط این تسهیلات بیش از پیش در استطاعت وام‌گیرندگان است اما از آنجا که هنوز اقبال به وام از محل اوراق در میان خریداران مسکن بیشتر است و با توجه به اینکه رقم اقساط این وام سنگین‌تر است، افزایش طول دوره بازپرداخت این تسهیلات از ۱۲ به ۱۵ سال نیز به کاهش اقساط وام اوراق منجر می‌شود و این وام را که در مقایسه با وام یکم، بدون معطلی در دسترس است نیز برای خریداران مسکن در بافت‌های فرسوده جذاب‌تر می‌کند. از طرفی وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسکن پیش‌تر برای جبران کسری احتمالی منابع صندوق پس‌انداز مسکن یکم و همچنین کاهش طول دوره سپرده‌گذاری در این صندوق، پیشنهاد برداشت دست‌کم یک هزار میلیارد تومان از صندوق توسعه ملی برای سپرده‌گذاری به شکل وجوه اداره‌شده در صندوق پس‌انداز مسکن یکم را به دولت ارائه کرده بود که ظاهرا در دولت در دست بررسی است.

اما نکته مهم‌تر از نظر برخی کارشناسان شرایط طرف عرضه بازار مسکن است که در حال‌حاضر با بحران نقدینگی مواجه است. برخی پیشنهاد می‌دهند همزمان با این سیاست باید اقدام به اعطای تسهیلات ساخت ارزان‌قیمت، حذف یا تخفیف هزینه‌های جانبی ساخت نظیر انشعابات، عوارض شهرداری‌ها، بیمه اجباری کارگران ساختمانی و... کرد تا در کنار تقاضا از سمت عرضه هم حمایت شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار درخصوص کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق یکم نیز به تازگی به بانک مسکن ابلاغ شده و به‌زودی به شعب این بانک ابلاغ و برای وام‌گیرندگان جدید اعمال می‌شود.