پیش بینی قیمت مسکن در زمستان 1404 | اثرات عمیق «بحران آب» بر بازار مسکن | نوسان ارز و طلا، تلنگر به بازار بود
به گزارش اقتصادنیوز، در ماه‌های اخیر، بازار مسکن در وضعیتی میان رکود عمیق و تحرک‌های محدود قرار گرفته است؛ بازاری که مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، رفتاری و اطلاعاتی بر آن سایه انداخته‌اند. از یک‌سو، ثبات طولانی‌مدت قیمت‌ها، کاهش شدید قدرت خرید و نبود تغییر در وام‌ها و دستمزدها باعث شده بخش بزرگی از تقاضای مصرفی از چرخه معاملات خارج شود. در کنار این موارد، فقدان آمارهای رسمی و تأخیر در انتشار داده‌های معاملاتی، ارزیابی دقیق شرایط بازار را دشوار کرده و بر قفل‌شدگی موجود افزوده است.
اقتصادنیوز: تهران در حالی با آلودگی پایدار و طولانی‌مدت هوا مواجه است که اثر این بحران اکنون در بازار مسکن نیز خود را نشان می‌دهد. بسیاری از محله‌های آلوده پایتخت به دلیل رکورد روزهای ناسالم، در اولویت خریداران قرار نمی‌گیرند؛ اما افت شدید قدرت خرید باعث شده گروه بزرگی از خانوارها ناچار به خرید در همین مناطق شوند، جایی که کیفیت هوا کمترین امتیاز را دارد.
در نقطه مقابل، در برخی مناطق مصرفی افزایش محدود معاملات دیده شد؛ تحرکی که بیش از آن‌که نشانه تغییر بنیادین باشد، به نظر تحت تأثیر نوسان‌های تورمی و ارزی قرار داشته و با بروز تنش‌های سیاسی و امنیتی دوباره فروکش کرده است. در همین دوره، فشار تورم عمومی، رشد هزینه مصالح و کمبود نیروی کار نیز شرایط را برای سازندگان دشوارتر کرده و سرعت ساخت‌وساز را کاهش داده است.
چرا خریداران قادر به خرید مسکن نیستند؟
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، در رابطه با وضعیت بازار مسکن در دو ماه ابتدایی نیمه دوم سال جاری به اقتصادنیوز گفت: در بازار مسکن با رکود شدید و قفل‌شدگی مواجهیم. فروشندگان حاضر نیستند قیمت‌های پایین‌تر پیشنهاد دهند و به همین دلیل، هم سرمایه‌گذاران و هم خریداران مصرفی در سطح فعلی قیمت‌ها قادر به خرید نیستند. در این مدت نیز در مؤلفه‌های اثرگذار بر بازار مسکن، چه در حوزه وام‌ها، چه قدرت خرید و دستمزدها و چه کاهش قیمت‌ها، تغییر خاصی رخ نداده است.
جذابیت بازارهای موازی در مقابل بازار مسکن
او افزود: به نظر می‌رسد افرادی که در این بازار بر قیمت‌های غیرواقعی اصرار دارند، عملاً هزینه‌های سنگینی را متحمل می‌شوند و به امید بازگشت دوباره تورم شدید در بازار مسکن چنین رفتاری را ادامه می‌دهند؛ در حالی که با توجه به توان خرید مردم، چنین انتظاری قابل تحقق نیست. همچنین مشاهده می‌شود که اقداماتی از سوی دولت انجام می‌گیرد که متأسفانه به نفع دلالان مسکن است؛ از جمله خودداری از افشای قیمت‌های واقعی معاملات و عدم انتشار آمار رسمی. این رویکرد به بازار آسیب وارد می‌کند، زیرا بازار در هر صورت نیازمند اصلاح قیمتی است و در سطح فعلی قیمت‌ها عملاً خریداری وجود نخواهد داشت. در مقابل، بازارهای موازی بسیار جذاب شده‌اند و بازار مسکن ناچار است کاهش قابل‌توجهی را تجربه کند تا مردم توان خرید داشته باشند.
کتمان واقعیت و عدم انتشار آمارهای رسمی به بازار آسیب می‌زند
این کارشناس مسکن ادامه داد: افزایش دوباره قیمت‌ها لزوماً موجب رونق نمی‌شود؛ زیرا بخش عمده خریداران مسکن مصرفی هستند. از سوی دیگر، اگر بازار مسکن بخواهد برای سرمایه‌گذارانی که در بازارهای موازی بازدهی‌های بالا دارند جذاب شود، عملاً با فروپاشی مواجه خواهد شد. دولت باید در کنار فعالان صنعت ساختمان قرار گیرد و آمارهای رسمی را منتشر کند. کتمان واقعیت و عدم انتشار آمارهای رسمی به بازار آسیب می‌زند. اینکه چندین ماه است آمارهای رسمی ارائه نشده، موجب تقویت قفل‌شدگی بازار شده است. کاهش قیمت‌ها قطعی است و چاره‌ای جز این وجود ندارد.
او افزود: تعادل فقط زمانی برقرار می‌شود که یا قدرت خرید مردم افزایش یابد ـ که در کوتاه‌مدت ممکن نیست ـ یا قیمت‌ها کاهش پیدا کند. دورنمای افزایش واقعی قدرت خرید در کوتاه‌مدت روشن و امیدوارکننده نیست. قیمت‌ها آن‌قدر افزایش یافته که بخش بزرگی از جامعه قدرت خرید خود را از دست داده و این مسئله تبعات اجتماعی و اقتصادی سنگینی ایجاد کرده است. دولت باید در چنین شرایطی دست به تنظیم‌گری بزند، اما در ماه‌های گذشته از این مسئولیت شانه خالی کرده و یکی از بدترین دوره‌های عملکرد وزارت مسکن رقم خورده است. حتی درصدد حذف قوانینی مانند واگذاری رایگان زمین و سپردن کار به مردم است که به رونق بازار کمک می‌کرد. در این دو ماه، اتفاق خاصی رخ نداده جز اینکه عدم انتشار آمار رسمی از سوی دولت، به قفل‌شدگی بازار و آسیب به فعالان صنعت ساختمان کمک کرده است.
بازارهای موازی برای سرمایه‌گذاران جذاب‌تر شده‌اند
او در پاسخ به اینکه انتظارات برای آذرماه و زمستان چگونه است گفت: همان‌طور که عرض کردم، باید تحولاتی رخ دهد. افزایش وام‌ها عملاً امکان‌پذیر نیست، زیرا نرخ سود این وام‌ها به‌قدری بالا است که از توان افراد فاقد مسکن خارج است و از سوی دیگر، ارزش وام‌ها بسیار پایین و معادل چند متر واحد مسکونی است. با این قیمت‌ها امکان خرید وجود ندارد. با توجه به افزایش تورم، پس‌انداز مردم نیز کاهش یافته و امکان پس‌انداز مؤثر وجود ندارد.
اقتصادنیوز: بررسی بازار مسکن پنج شهرک معروف و محبوب پایتخت نشان می‌دهد قیمت واحدهای دو تا چهار خوابه بسته به سن بنا و امکانات، بین 11 تا 50 میلیارد تومان متغیر است.
او ادامه داد: بازارهای موازی برای سرمایه‌گذاران جذاب‌تر شده‌اند، زیرا مسکن طی سال‌های گذشته جهش‌های شدید داشته و برای رسیدن به نقطه تعادل چند سال زمان لازم است. این فرآیند در کوتاه‌مدت رخ نخواهد داد. حتی اگر تعدیل قیمتی اتفاق بیفتد، به دلیل ناپایداری و بازدهی کمتر از تورم، این بازار برای سرمایه‌گذاران جذاب نخواهد بود. اگر دولت آمار رسمی و واقعی منتشر کند، چه‌بسا مشخص شود کمبود مسکن نداریم و بیش از نیاز کشور ساخت‌وساز انجام شده است؛ همان جذابیت‌هایی که در دهه ۹۰ ایجاد شد. وقتی می‌توانیم ۸ میلیون نفر اتباع بیگانه را در خانه‌های ایرانی اسکان دهیم، نشان می‌دهد که کشور با حجم زیادی از خانه‌های خالی مواجه است. امیدواریم دولت آمارهای واقعی را منتشر کند تا تصمیم‌گیری درست امکان‌پذیر شود. انتشار آمار غیرواقعی درباره کمبود مسکن، موجب رسوب منابع در این بخش می‌شود که پدیده مطلوبی نیست، به‌ویژه در شرایط تحریم و کمبود منابع.
اثر بحران آب بر بازار مسکن
او در رابطه با تأثیر شرایط آب‌وهوایی بر بازار مسکن تهران توضیح داد: موضوع آب‌وهوا سابقه‌دار است و اکنون تازه ایجاد نشده. حدود ۶۵ درصد بازنشستگان بر اساس آمارها با دست‌کم یک بیماری مزمن مواجه‌اند و بهترین شرایط برای آنان دوری از مناطق با آب‌وهوای سخت و اقلیم نامناسب است. کمبود آب نیز می‌تواند به یک بحران جدی تبدیل شود و تاکنون نیز اثرات عمیقی بر بازار مسکن داشته است، چون خریداران تمایل ندارند واحدی بخرند که احتمال بی‌آبی و بحران در آن زیاد باشد.
همچنین در رابطه با واکنش بازار مسکن به افزایش قیمت نهاده‌ها و مصالح ساختمانی گفت: بخش ساخت‌وساز به‌شدت کاهش یافته است. بازار مسکن رها شده و فروشندگان مصالح ساختمانی که بازار صادرات دارند تلاش می‌کنند سهم بیشتری از این «خوان نعمت رهاشده» داشته باشند. به همین دلیل می‌کوشند تولید ریالی خود را دلاری بفروشند. دولت نیز محدودیت کافی برای صادرات بیش از اندازه اعمال نمی‌کند. به این ترتیب، نوعی رانت و عدم تعادل بین بازار داخلی و خارجی شکل گرفته است. قدرت خرید مردم متناسب با قیمت‌های جهانی رشد نکرده، اما برخی تولیدکنندگان می‌کوشند محصولات خود را با قیمت جهانی عرضه کنند، در حالی که تولید را با دستمزدهای بسیار پایین داخلی و حتی با استفاده از مواد اولیه یارانه‌ای انجام می‌دهند. این به نظر من نوعی کلاهبرداری است: تولید با هزینه یارانه‌ای انجام شود، اما محصول با قیمت جهانی به مردم عرضه شود. دولت نیز اقدامی در این زمینه انجام نمی‌دهد.
او ادامه داد: افزایش قیمت مصالح باید مدیریت شود؛ یا اینکه تولیدکنندگان مطابق قیمت‌های جهانی که پیشنهاد می‌کنند، مالیات و عوارض پرداخت کنند. نمی‌شود محصولی که با کارگر ۱۵۰ دلاری تولید شده، به قیمت محصولی که با کارگر ۲۰۰۰ دلاری تولید شده فروخته شود. این رانت سنگین در حوزه قیمت‌گذاری به صنعت ساختمان و معیشت مردم آسیب می‌زند.
هیچ نوع تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن وجود ندارد
امیر پیلتن، فعال حوزه مسکن نیز در گفتگو با اقتصادنیوز می‌گوید بازار مسکن در دو ماه گذشته، به‌ویژه از ابتدای مهر، با افزایش تعداد معاملات در مناطقی که تقاضای مصرفی در آن‌ها بالاست روبه‌رو شده است.
او معتقد است این رشد معاملات، با توجه به افزایش نرخ ارز و قیمت طلا، روندی طبیعی بوده است.
او توضیح داد: «تورم عمومی افسارگسیخته» و همچنین افزایش هزینه مصالح و دستمزدها، از جمله به دلیل کمبود کارگر و نیروی کار اتباع، شرایط را برای سازندگان دشوار کرده است؛ اثر این تورم در بازه‌ای بین 2 تا 7 درصد در برخی مناطق بازار مسکن قابل مشاهده بوده است.
او تأکید کرد: بازار مسکن در نیمه نخست سال «در رکود مطلق و بسیار خواب» بود و افزایش اخیر معاملات می‌توانست برای برخی از فعالان ساختمانی امیدآفرین باشد. شرایط سیاسی و امنیتی باعث شد این روند پایدار نماند، از اوایل آبان که خبرهای منفی از لحاظ فضای مجازی و امنیتی وارد بازار شد، تقاضا کمی فروکش کرد و این روند در روزهای گذشته هم ادامه داشته است و از لحاظ تقاضا خالی شده است.
این فعال بازار مسکن با اشاره به نبود تقاضای سرمایه‌ای در بازار تصریح می‌کند: «بازار فقط تقاضای مصرفی دارد و هیچ نوع تقاضای سرمایه‌ای وجود ندارد. فعلاً هم نباید انتظار خاصی داشته باشیم تا پیک زمانی آینده.»
او احتمال می‌دهد نوسان‌های جدید در نرخ ارز و طلا بتواند «تلنگری کوچک» به بازار مسکن وارد کند.
او همچنین تأکید کرد که با توجه به شرایط فعلی، «لوکیشن می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در وضعیت بازار مسکن داشته باشد».
ارسال نظر