رؤیای آمریکایی و صاحب خانه شدن | مسکن فقط بازار خانه نیست، میدان توزیع ثروت است | چگونه مسکن از مسئله رفاه به منافع اقتصادی تبدیل شد؟

به گزارش اقتصادنیوز، ایما موسی‌زاده، در شماره 650 هفته نامه تجارت فردا نوشت:

در جامعه‌ای که مالکیت خصوصی از دیرباز با استقلال فردی و امنیت اقتصادی پیوند خورده، زمین و خانه جایگاهی فراتر از یک دارایی مصرفی پیدا کرده‌اند. مالکیت ملک در بخش بزرگی از تاریخ به منزله یکی از مسیرهای اصلی دستیابی به ثروت، منزلت اجتماعی و ثبات خانوادگی تلقی شده و سیاست عمومی نیز در دوره‌های مختلف با ابزارهایی چون واگذاری زمین، تسهیلات اعتباری، وام‌های رهنی و حمایت از ساخت‌وساز مسکونی به گسترش این الگو کمک کرده است. بااین‌حال، همین سازوکار که قرار بود مالکیت را گسترده‌تر کند، همواره با محدودیت‌های ساختاری در دسترسی به زمین، اعتبار و فرصت‌های اقتصادی همراه بوده است. از همین منظر، تاریخ مسکن در آمریکا را می‌توان تاریخ تعامل پیچیده میان مالکیت خصوصی، سیاست دولت، بازار سرمایه و نابرابری اجتماعی دانست.

کتاب «ارزش ملک: فرازوفرود صاحبخانه آمریکایی» اثر جاشوا اسپکت، از چنین چشم‌اندازی به سراغ یکی از مهم‌ترین تحولات تاریخ اقتصادی و اجتماعی آمریکا می‌رود. موضوع اصلی اثر، تاریخ بازار مسکن یا تغییرات قیمت املاک نیست، بررسی تاریخی جایگاه مالکیت زمین و خانه در ساختار اجتماعی آمریکا و تحول معنایی است که در چند قرن با مفهوم «صاحبخانه بودن» همراه بوده است. اسپکت تلاش می‌کند نشان دهد که چگونه زمین، از یک منبع تولید و سکونت، به دارایی‌ برای انباشت سرمایه و سپس به یکی از مهم‌ترین مولفه‌های ثروت خانوار تبدیل شد. در این مسیر، خانه از یک فضای زیست به یک دارایی مالی، یک ابزار انتقال ثروت میان نسل‌ها و در مواردی وسیله‌ای برای حفظ یا ارتقای موقعیت طبقاتی تبدیل شده است. اهمیت کتاب در همین تغییر زاویه دید نهفته است. روایت‌های متعارف درباره مسکن آمریکا اغلب از رشد شهرنشینی، توسعه حومه‌ها، سیاست‌های وام مسکن یا بحران مالی ۲۰۰۸ آغاز می‌کنند و هر یک از این پدیده‌ها را در چهارچوبی نسبتاً مستقل بررسی می‌کنند. اسپکت، در مقابل، این تحولات را در یک روند تاریخی بلندمدت قرار می‌دهد. از نگاه او، بحران‌های معاصر بازار مسکن را نمی‌توان بدون فهم تاریخی طولانی‌تر توضیح داد که در آن دولت، بازار، زمین و فرهنگ مالکیت به‌تدریج رابطه‌ای متقابل پیدا کرده‌اند. آنچه امروز به شکل قیمت بالای مسکن، کاهش استطاعت خرید، افزایش بدهی خانوار یا شکاف ثروت میان مالکان و غیرمالکان ظاهر می‌شود، بخشی از پیامدهای فرآیندی تاریخی است که در آن خانه به‌تدریج جایگاهی مرکزی در اقتصاد سیاسی آمریکا به‌دست آورده است. در این چهارچوب، یکی از مهم‌ترین مفاهیم کتاب، تمایز میان «مالکیت» و «ارزش ملک» است. 

تاریخ مسکن در آمریکا را می‌توان تاریخ تعامل پیچیده میان مالکیت خصوصی، سیاست دولت، بازار سرمایه و نابرابری اجتماعی دانست. کتاب «ارزش ملک: فرازوفرود صاحبخانه آمریکایی» اثر جاشوا اسپکت، از چنین چشم‌اندازی به سراغ یکی از مهم‌ترین تحولات تاریخ اقتصادی و اجتماعی آمریکا می‌رود. موضوع، تاریخ بازار مسکن یا تغییرات قیمت املاک نیست، بررسی تاریخی جایگاه مالکیت زمین و خانه در ساختار اجتماعی آمریکا و تحول معنایی است که در چند قرن با مفهوم «صاحبخانه بودن» همراه بوده است. 

مالکیت خانه در ساده‌ترین تعریف به‌معنای در اختیار داشتن یک واحد مسکونی است، اما هنگامی که خانه به دارایی سرمایه‌ای تبدیل می‌شود ارزش بازار آن نیز اهمیت پیدا می‌کند. صاحبخانه دیگر فقط از یک سرپناه ندارد، بلکه دارایی در اختیار دارد که افزایش ارزش آن می‌تواند به افزایش ثروت خالص او منجر شود. این تحول پیامدهای مهمی برای سیاست عمومی دارد. اگر ارزش خانه بخش قابل توجهی از ثروت خانوار را تشکیل دهد، سیاست‌هایی که بر عرضه زمین، تراکم ساختمانی، مالیات بر املاک، زیرساخت، حمل‌ونقل یا کاربری زمین اثر می‌گذارند، می‌توانند به‌طور مستقیم بر منافع اقتصادی صاحبان ملک تاثیر داشته باشند. از همین‌جا یکی از تناقض‌های بنیادین اقتصاد مسکن آشکار می‌شود. افزایش عرضه مسکن و کاهش موانع ورود به بازار می‌تواند به نفع کسانی باشد که هنوز خانه‌ای ندارند یا برای نخستین‌بار قصد خرید دارند. در مقابل، مالکی که بخش عمده ثروت خود را در ملک سرمایه‌گذاری کرده است، ممکن است منافع متفاوتی داشته باشد. اگر محدودیت عرضه موجب افزایش ارزش املاک شود، مالکان موجود از این افزایش بهره‌مند می‌شوند، درحالی‌که همین افزایش قیمت ورود خانوارهای جدید به بازار را دشوارتر می‌کند. بنابراین، سیاستی که از دیدگاه یک صاحبخانه می‌تواند به حفظ ثروت منجر شود، از دیدگاه یک مستاجر یا خریدار بالقوه ممکن است مانعی در برابر مالکیت محسوب شود. اسپکت با قرار دادن این تضاد در بستری تاریخی، نشان می‌دهد که چگونه مسکن از یک موضوع رفاهی به عرصه‌ای پیچیده از منافع اقتصادی تبدیل شده است. برای فهم این وضعیت باید به نخستین دوره‌های تاریخ آمریکا بازگشت. دوره‌ای که زمین هنوز مهم‌ترین منبع ثروت و تولید محسوب می‌شد. در جامعه‌ای عمدتاً کشاورزی، دسترسی به زمین به‌معنای دسترسی به وسیله تولید، امکان تشکیل خانواده و استقلال اقتصادی بود. از این منظر، مالکیت زمین نه‌تنها ارزش اقتصادی، که معنایی سیاسی نیز داشت. مالک در سنت سیاسی آمریکا اغلب شهروندی تصور می‌شد که وابستگی کمتری به قدرت‌های اقتصادی و سیاسی دارد. بنابراین، گسترش مالکیت زمین بخشی از فرآیند شکل‌گیری ایده‌ای بود که بعدها در قالب «رویای آمریکایی» مطرح شد. اما تاریخ گسترش مالکیت را نمی‌توان جدا از تاریخ تصرف سرزمین‌های بومیان آمریکا، توسعه ارضی و سیاست‌های فدرال مطالعه کرد. گسترش قلمرو ایالات‌متحده امکان دسترسی به زمین را برای برخی گروه‌ها افزایش داد، اما این فرآیند با جابه‌جایی و محرومیت جوامع بومی همراه بود. در نتیجه، روایت گسترش مالکیت از همان ابتدا دارای یک تناقض ساختاری بود: توسعه فرصت مالکیت برای بخشی از جامعه، در مواردی بسیار بر پایه حذف گروه‌های دیگر از دسترسی به همان منابع سرزمینی انجام می‌شد. این مسئله برای تحلیل تاریخی اسپکت اهمیت دارد، زیرا نشان می‌دهد که مالکیت هیچ‌گاه یک نهاد کاملاً خنثی از نظر اجتماعی نبوده است.

جاشوا اسپکت، مورخ و دکتری تاریخ از دانشگاه هاروارد

در قرن نوزدهم، زمین همچنان محور اصلی توسعه اقتصادی آمریکا بود. سیاست‌هایی مانند قانون اسکان کشاورزان در سال ۱۸۶۲ نمونه‌ای مهم از تلاش دولت برای پیوند دادن توسعه سرزمینی با مالکیت خصوصی به‌شمار می‌روند. واگذاری زمین به مهاجران و کشاورزان نه‌تنها اهداف اقتصادی داشت، بلکه بخشی از پروژه توسعه غرب، تثبیت جمعیت و گسترش نظم اجتماعی آمریکا بود. بااین‌حال، این سیاست نیز باید در بستر وسیع‌تر توسعه ارضی و مناقشات بر سر مالکیت سرزمین درک شود. از منظر اسپکت، چنین نمونه‌هایی نشان می‌دهند که دولت آمریکا از همان مراحل اولیه نقشی فعال در ساختن بازار مالکیت داشته است؛ برخلاف تصوری که بازار زمین و مسکن را پدیده‌هایی کاملاً خودجوش و مستقل از دولت می‌داند. تحول بزرگ بعدی با صنعتی شدن و شهرنشینی رخ داد. اهمیت زمین از بین نرفت، اما ماهیت آن تغییر کرد. در شهرهای صنعتی، زمین دیگر عمدتاً به‌عنوان وسیله تولید کشاورزی مطرح نبود، بلکه به فضای سکونت، فعالیت اقتصادی و توسعه زیرساختی تبدیل شد. افزایش جمعیت شهری، گسترش اجاره‌نشینی و تراکم سکونت، مسئله مسکن را از حوزه مالکیت روستایی به حوزه سیاست شهری منتقل کرد. در این دوره، پرسش‌هایی درباره شرایط سکونت، قیمت زمین، اجاره‌بها و نقش دولت در تامین مسکن بیش از پیش اهمیت یافت. در قرن بیستم، این روند با مداخله گسترده‌تر دولت و توسعه نظام مالی مسکن وارد مرحله تازه‌ای شد. بحران بزرگ اقتصادی دهه ۱۹۳۰ نشان داد که بازار مسکن، بانکداری و اعتبار تا چه اندازه به یکدیگر وابسته هستند. واکنش دولت فدرال به بحران، ساختار تامین مالی مسکن را تغییر و نظام وام‌های رهنی بلندمدت را گسترش داد. در این مرحله، خرید خانه بیش از گذشته به دسترسی خانوار به اعتبار وابسته شد. به بیان دیگر، مالکیت مسکن از حوزه پس‌انداز و خرید مستقیم زمین به حوزه مالی و اعتباری منتقل شد.

این تحول اهمیت زیادی دارد، زیرا خانه را وارد منطق جدیدی از انباشت سرمایه کرد. خانوار می‌توانست خانه‌ای را با استفاده از بدهی بلندمدت خریداری کند و در طول زمان، همزمان با بازپرداخت وام و افزایش احتمالی ارزش ملک، ثروت خالص خود را افزایش دهد. در نتیجه، بازار مسکن به یکی از مهم‌ترین کانال‌های انباشت ثروت خانوار در آمریکا تبدیل شد. این سازوکار در نیمه دوم قرن بیستم با توسعه گسترده حومه‌های شهری و رشد مالکیت خانه‌های تک‌خانواری بیش از پیش تثبیت شد. حومه‌نشینی پس از جنگ جهانی دوم را باید یکی از نقاط عطف این تاریخ دانست. خانه حومه‌ای در فرهنگ آمریکایی نه‌ یک واحد مسکونی، بخشی از یک الگوی کامل زندگی بود که با خانواده هسته‌ای، خودرو شخصی، مدرسه محلی، فضای سبز و مالکیت خصوصی زمین پیوند داشت. دولت، بانک‌ها، شرکت‌های ساختمانی و بازار اعتباری در ایجاد و گسترش این الگو نقش داشتند. نتیجه، تبدیل مالکیت خانه به یکی از مهم‌ترین شاخص‌های ثبات اقتصادی و منزلت اجتماعی بود.

بااین‌حال، گسترش مالکیت در این دوره به شکل برابر میان همه گروه‌های اجتماعی توزیع نشد. سیاست‌های اعتباری و مسکن در تاریخ آمریکا با تبعیض‌های نژادی و جغرافیایی همراه بوده‌اند و برخی گروه‌ها در دسترسی به وام، خرید ملک و دسترسی به محله‌های دارای فرصت اقتصادی با محدودیت‌های بیشتری مواجه بوده‌اند. این مسئله از منظر تاریخ انباشت ثروت اهمیتی ویژه‌ دارد، زیرا ارزش یک خانه ‌فقط به محل سکونت وابسته نیست، افزایش ارزش ملک می‌تواند امکان تامین مالی تحصیل، راه‌اندازی کسب‌وکار، بازنشستگی یا انتقال دارایی به نسل بعد را نیز فراهم کند. بنابراین، تفاوت در دسترسی به مالکیت می‌تواند در طول چند نسل به تفاوت در سطح ثروت بینجامد. در اینجا یکی از مهم‌ترین استدلال‌های کتاب ارائه می‌شود: بازار مسکن را نمی‌توان صرفاً بازاری برای مبادله واحدهای مسکونی دانست. مسکن همزمان بازاری برای توزیع ثروت است. این دوگانگی در دهه‌های پایانی قرن بیستم اهمیت بیشتری پیدا کرد؛ زمانی که مالی شدن اقتصاد مسکن شدت گرفت. توسعه ابزارهای مالی، گسترش بازار وام‌های رهنی و پیوند خوردن بازار مسکن با بازارهای سرمایه، خانه را بیش از گذشته به یک دارایی مالی تبدیل کرد. در این شرایط، ارزش‌گذاری ملک دیگر فقط تابع نیاز به سکونت نبود، بلکه به انتظارات سرمایه‌گذاران، شرایط اعتباری و تحولات بازار مالی نیز وابسته شد. از سوی دیگر، تاریخ مالکیت خانه را نمی‌توان از جغرافیای اقتصادی جدا کرد. ارزش ملک تا حد زیادی به موقعیت آن وابسته است و موقعیت نیز با دسترسی به اشتغال، آموزش، حمل‌ونقل و خدمات عمومی ارتباط دارد. در نتیجه، خرید خانه در یک منطقه خاص می‌تواند به‌معنای خرید دسترسی به مجموعه‌ای از فرصت‌ها باشد.

افزایش ارزش چنین ملکی نه‌فقط حاصل ویژگی‌های خود ساختمان، که نتیجه سرمایه‌گذاری عمومی و خصوصی در محیط پیرامون آن است. این واقعیت پرسشی بنیادین درباره رابطه میان ثروت خصوصی و سرمایه‌گذاری عمومی ایجاد می‌کند: چه مقدار از ارزش یک ملک حاصل تصمیم و سرمایه‌گذاری مالک است و چه اندازه از آن ناشی از تحولات و سرمایه‌گذاری‌های جمعی؟ اسپکت با رویکرد تاریخی خود امکان طرح چنین پرسش‌هایی را فراهم می‌کند، بدون آنکه تاریخ مسکن را به مجموعه‌ای از شاخص‌های اقتصادی تقلیل دهد. یکی از ویژگی‌های مهم اثر آن است که مفاهیم اقتصادی را در تجربه اجتماعی و سیاسی شهروندان قرار می‌دهد. مالکیت برای خانواده‌ای که خانه‌ای در اختیار دارد، تجربه‌ای متفاوت از مالکیت برای یک سرمایه‌گذار نهادی یا شرکت مالی است؛ بااین‌حال، این دو در بازاری مشترک با یکدیگر ارتباط پیدا می‌کنند. ازاین‌رو، «خانه» در نظام اقتصادی مدرن می‌تواند همزمان کالای مصرفی، دارایی سرمایه‌ای، وثیقه بدهی و عنصر هویت اجتماعی باشد. این چندگانگی همچنین توضیح می‌دهد که چرا مسکن در ساختار ثروت خانوار آمریکایی اهمیت ویژه‌ای پیدا کرده است. برای بسیاری از خانوارها، خانه بزرگ‌ترین دارایی قابل تملک است. در نتیجه، نوسان ارزش آن می‌تواند بر احساس امنیت اقتصادی، امکان بازنشستگی، ظرفیت استقراض و انتقال ثروت به فرزندان اثر بگذارد. این وابستگی به دارایی ملکی درعین‌حال به‌معنای آن است که شکاف میان مالکان و غیرمالکان فقط شکافی در وضعیت سکونت نیست، می‌تواند به شکافی پایدار در ظرفیت انباشت ثروت تبدیل شود.

اثر اسپکت برای مطالعه مفهوم «دولت سازنده بازار» نیز اهمیت دارد. بازار مسکن در آمریکا محصول کنش متقابل نهادهای عمومی و خصوصی است. دولت با تعیین حقوق مالکیت، سیاست‌های مالیاتی، مقررات زمین، ساخت زیرساخت، نظام اعتبار و برنامه‌های حمایتی، شرایطی به وجود آورده که در آن بازار خصوصی فعالیت می‌کند. بانک‌ها، شرکت‌های ساختمانی، سرمایه‌گذاران و خانوارها نیز در قالب همین قواعد تصمیم‌گیری می‌کنند. بنابراین، مرز میان بازار و دولت در حوزه مسکن بسیار پیچیده‌تر از آن چیزی است که روایت‌های ساده از اقتصاد بازار نشان می‌دهند.

یکی از مهم‌ترین دستاوردهای کتاب این است که مفهوم مالکیت را به موضوعی تاریخی تبدیل می‌کند. مالکیت خانه در آمریکا نه یک وضعیت بدیهی، که نتیجه مجموعه‌ای از سیاست‌ها، نهادها و تحولات فرهنگی است. معنای آن نیز در طول زمان تغییر کرده است. از زمین کشاورزی و خانه خانوادگی گرفته تا وام رهنی و دارایی سرمایه‌ای، هر مرحله نشان‌دهنده رابطه‌ای متفاوت میان فرد، دولت و بازار است. برای خواننده متخصص، اهمیت کتاب در این است که مسئله مسکن را در مرکز تاریخ اقتصادی آمریکا قرار می‌دهد و از خلال آن، پرسش‌های گسترده‌تری درباره تولید و توزیع ثروت مطرح می‌کند. کتاب نشان می‌دهد که چگونه مالکیت با مفهوم طبقه، خانواده و منزلت اجتماعی پیوند خورده است. از منظر اقتصاد سیاسی نیز، کتاب نمونه‌ای از تعامل مداوم دولت و بازار در شکل‌دهی به حقوق مالکیت و ساختار اعتبار است. درنهایت، اهمیت «ارزش ملک: فرازوفرود صاحبخانه آمریکایی» در این است که تاریخ مسکن را از حاشیه مطالعات تاریخی به متن تحلیل جامعه آمریکا می‌آورد. اسپکت نشان می‌دهد که اگر بخواهیم درباره نابرابری ثروت، تغییرات طبقاتی، توسعه شهری، سیاست عمومی یا حتی معنای رویای آمریکایی سخن بگوییم، نمی‌توانیم نقش زمین و خانه را نادیده بگیریم. خانه در این روایت نه یک شیء منفعل، یکی از نهادهای اصلی سازمان دهنده زندگی اقتصادی و اجتماعی است.

درنهایت، پرسش مهمی که اثر پیش روی خواننده می‌گذارد، پرسشی درباره آینده نیز هست: هنگامی که خانه همزمان محل سکونت، ذخیره ثروت، وثیقه بدهی و ابزار انتقال دارایی میان نسل‌ها باشد، چگونه می‌توان میان منافع صاحبان فعلی، نیاز نسل‌های جدید و هدف عمومیِ دسترسی به مسکن تعادل برقرار کرد؟ اهمیت این پرسش در آن است که پاسخ آن فقط به بازار مسکن یا ایالات‌متحده محدود نمی‌شود، بلکه با مسئله گسترده‌تر توزیع ثروت و فرصت در جامعه ارتباط دارد. کتاب جاشوا اسپکت با بازسازی تاریخ چندصدساله مالکیت، نشان می‌دهد که بحران‌های معاصر را باید در متن همین تاریخ طولانی فهمید، تاریخی که در آن خانه از نماد استقلال فردی به یکی از مهم‌ترین ابزارهای انباشت ثروت تبدیل شده و در همین فرآیند، هم فرصت‌های اقتصادی ایجاد کرده و هم مرزهای تازه‌ای میان گروه‌های اجتماعی ترسیم کرده است.