کارگردانان «رشد اجاره‌‌‌‌‌‌بها»/ اجاره بها با قیمت مسکن بالا و پایین می‌شود یا تورم عمومی؟

کارگردانان «رشد اجاره‌‌‌‌‌‌بها»

معادله رشد اجاره‌‌‌‌‌‌بهای مسکن همواره تحت‌تاثیر دو فاکتور اصلی «تورم مسکن» یا همان رشد قیمت آپارتمان‌‌‌‌‌‌ها و همچنین «تورم عمومی»، نرخ رشد سطح عمومی قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوار‌ است. روند تاریخی‌ 33 ساله این سه متغیر نشان می‌دهد؛ از ابتدای دهه‌70 تاکنون، متوسط نرخ رشد اجاره‌‌‌‌‌‌بها در تهران 26‌درصد، متوسط نرخ تورم عمومی 23.5‌درصد و متوسط نرخ رشد قیمت مسکن نیز 28‌درصد بوده‌است. این سه نرخ به‌معنای آن است که مسیر رشد هزینه اجاره‌‌‌‌‌‌بهای مسکن در میانه مسیرهای رشد قیمت آپارتمان و شاخص قیمت مصرف‌کننده است. هر چند موتور رشد هر سه متغیر، «رشد نقدینگی» است.

البته نگاه کامل‌‌‌‌‌‌تر به این معادله، به ما می‌گوید؛ علاوه‌بر تورم عمومی و تورم مسکن، متغیرهای دیگری از جمله نرخ رشد نقدینگی و درآمد خانوار نیز روی تغییرات اجاره‌‌‌‌‌‌بها تاثیر می‌گذارند، با این‌حال به‌دلیل آنکه لحاظ‌کردن متغیرهای بیشتر باعث می‌شود هرکدام‌‌‌‌‌‌شان روی رفتار متغیر دیگری نیز اثر بگذارد، شناخت معادله بزرگ‌تر نیازمند آزمایش‌‌‌‌‌‌ها و محاسبات خاص‌‌‌‌‌‌تر می‌شود. به‌همین خاطر، با استناد به روند حرکت ترکیبی تورم اجاره، تورم عمومی و تورم مسکن، می‌توان آینده اجاره‌‌‌‌‌‌بها را از این معادله مورد بررسی قرارداد.

همبستگی تورم اجاره با کدام متغیر بیشتر است؛ تورم مسکن یا تورم عمومی؟

این پرسش، همان سوالی است که طی ماه‌های سال‌جاری به‌دلیل «غیر هم‌‌‌‌‌‌جهت‌شدن روند رشد قیمت آپارتمان‌‌‌‌‌‌ها در تهران با رشد اجاره‌‌‌‌‌‌بهای آپارتمان‌‌‌‌‌‌ها» مطرح‌شده و اظهارنظرهایی را نیز به‌همراه داشته‌است. در سال‌جاری، به‌رغم آنکه تورم عمومی در مقایسه با سال‌گذشته، خیز برداشته و نرخ سالانه آن از 32.5‌درصد سال‌گذشته به 45‌درصد رسیده، سرعت رشد اجاره‌‌‌‌‌‌بها در تهران نسبت به سال‌گذشته کاهش‌یافته و نرخ تورم اجاره از 45‌درصد 1403 به 30‌درصد افت‌ کرده‌است. در عین‌حال، فاز ‌رشد قیمت مسکن هم در سال‌گذشته و هم امسال، «کم‌‌‌‌‌‌رشدی» بوده‌است؛ به این معنا که تورم مسکن در حالی‌که از سال‌97 تا 1402، متوسط 59‌درصد بوده، سال‌گذشته به 17‌درصد کاهش‌یافت و امسال نیز 20‌درصد برآورد می‌شود.

هم‌‌‌‌‌‌اکنون که تورم عمومی براساس پیش‌بینی‌‌‌‌‌‌ها، مسیر صعود را با احتمال بیشتری طی خواهد کرد و در عین‌حال، شواهد از ریسک‌ها و متغیرهای موثر بر بازار معاملات خرید آپارتمان، مسیر «کم‌‌‌‌‌‌رشدی» قیمت مسکن را با احتمال بالایی نسبت به جهش قیمت نشان می‌دهد، این سوال طرح می‌شود که «تورم اجاره با کدام دو متغیر بیشترین رابطه را خواهدداشت؟»

نتایج بررسی‌‌‌‌‌‌های «دنیای‌‌‌‌‌‌اقتصاد» برای پاسخ به این پرسش، با محاسبه «همبستگی تاریخی» و «همبستگی در برهه‌‌‌‌‌‌های مختلف بازار مسکن و اقتصاد ایران» صورت ‌گرفته‌است. بازار مسکن همان‌طور که طی سال‌های گذشته‌ مکررا درباره آن‌ در «دنیای‌‌‌‌‌‌اقتصاد» نوشته شد، از نیمه دهه‌90 یا دقیق‌تر گفته شود، از سال‌97 تاکنون، به شکل تاریخی تحت‌تاثیر «ریسک‌های اقتصادی و سیاسی» قرارگرفت و در نتیجه‌ فازهای بازار در حوزه خرید و تغییر قیمت، اجاره و تغییر اجاره‌‌‌‌‌‌بها و همچنین ساخت‌‌‌‌‌‌وساز به شکل تاریخی دستخوش تغییر‌ یا نوسان‌ شد.

به‌همین خاطر، لازم است برای بررسی رابطه پنهانی بین تورم اجاره با تورم مسکن و تورم عمومی، علاوه‌بر سنجش رابطه بلندمدت گذشته، وضعیت آن در دهه‌اخیر به‌صورت جداگانه مورد بررسی و مقایسه با دو دهه‌قبل قرار بگیرد. همبستگی تورم اجاره با تورم مسکن در دوره 33ساله، بیشتر از میزان همبستگی تورم اجاره با تورم عمومی بوده‌است. ضریب همبستگی در رابطه اول 0.65 و در حالت دوم 0.54 است که نشان می‌دهد، به‌رغم آنکه رابطه مثبت بین رشد قیمت و رشد اجاره‌‌‌‌‌‌بها و همچنین نرخ تورم عمومی و رشد اجاره‌‌‌‌‌‌بها همواره وجود دارد، اما این رابطه در حالت اول، بیشتر است.

تحلیل «همبستگی بیشتر تورم اجاره با تورم مسکن» را می‌توان از زاویه «نسبت قیمت و اجاره» توضیح داد. از آنجا که میزان اجاره‌‌‌‌‌‌بهای یک واحد مسکونی براساس ارزش خرید یا فروش آن واحد تعیین می‌شود، در نتیجه رابطه معناداری بین این دو، P و R وجود دارد، اما با این حال، همین دو فاکتور بازار مسکن تحت‌تاثیر رشد سطح عمومی قیمت‌ها قرار دارند و در عین‌حال، روی آن نیز تاثیر‌گذار هستند. اما صرف‌نظر از رابطه‌‌‌‌‌‌های بلندمدت «اجاره و قیمت» و «اجاره و تورم»، بررسی این رابطه‌‌‌‌‌‌ها در برش‌های زمانی مختلف، نتایج معناداری را نشان می‌دهد.

در حالی‌که رابطه تورم اجاره و تورم مسکن در دهه‌های 70 و 80، قوی‌‌‌‌‌‌تر از رابطه تورم اجاره و تورم عمومی بوده، از ابتدای دهه‌90 تاکنون، برعکس شده و رابطه تورم اجاره با تورم عمومی بیشتر شده‌است. در دهه‌70، ضریب همبستگی تورم اجاره و تورم مسکن، 0.9 بوده‌است که شدت بالای هم‌‌‌‌‌‌حرکتی رشد اجاره‌‌‌‌‌‌بها و رشد قیمت مسکن را نشان می‌دهد. ضریب همبستگی تورم اجاره و تورم عمومی در آن دهه، بسیار پایین و 0.28 بوده‌است.

در دهه‌80 نیز ضریب همبستگی بین تورم اجاره و تورم مسکن، 0.55 و این ضریب بین تورم اجاره و تورم عمومی تقریبا صفر بوده که باز مشخص می‌کند «رابطه تغییرات اجاره و قیمت مسکن» بیشتر از «رابطه اجاره و تورم» بوده‌است. در دهه‌70 به‌دلیل آنکه در برخی سال‌ها با واردات بالا، تورم عمومی کنترل شد، تغییرات اجاره‌‌‌‌‌‌بها عمدتا متاثر از تغییرات قیمت مسکن بود.

در دهه‌80 نیز با بروز بیماری هلندی ناشی از درآمدهای نفتی، نقدینگی به سمت بازار ملک حرکت کرد و جهش قیمت‌‌‌‌‌‌ آپارتمان در تهران از یک‌سو و سطح پایین تورم عمومی از سوی دیگر، روی رابطه اجاره‌‌‌‌‌‌بها با این دو فاکتور تاثیر گذاشت. اما از سال‌90 تاکنون، نوع این روابط کاملا با دو دهه‌قبل متفاوت شده‌است. از ابتدای دهه‌90 به بعد، همبستگی تورم اجاره با تورم عمومی، بیشتر از تورم مسکن بوده‌است. ضریب همبستگی در رابطه اول، 0.87 و در رابطه دومی 0.63 است.

راز تفاوت دهه‌‌‌‌‌‌ای در میزان همبستگی

اکنون با توجه به اینکه میزان همبستگی نرخ‌های تورم اجاره با تورم عمومی و تورم مسکن، در بلندمدت متفاوت از برش‌های زمانی طی این 33سال ‌بوده‌است، برای بررسی روند آتی لازم است اولا به علت این تفاوت پاسخ دهیم و سپس از فاکتور دیگری برای تحلیل استفاده کنیم. تغییر شدت رابطه بین «تورم اجاره با تورم عمومی» و «تورم اجاره با تورم مسکن» در دهه‌اخیر را می‌توان ناشی از «جهش تاریخی قیمت مسکن» و همچنین «صعود چشمگیر تورم عمومی» در سال‌های اخیر دانست.

7‌سال ‌جهش مکرر قیمت مسکن در این دوره رخ داد؛ در مقابل، به علت آنکه بازار اجاره‌‌‌‌‌‌نشین‌‌‌‌‌‌ها یک بازار کاملا مصرفی، برخلاف خرید ملک‌ است، در نتیجه اجاره‌‌‌‌‌‌بها در مسیر رشد الزاما پا‌به‌پای قیمت مسکن حرکت نمی‌کند. از طرفی، افزایش شدید هزینه سایر کالاها و خدمات مصرفی خانوار از جمله مواد خوراکی، شرایط اقتصادی مستاجرها برای پذیرش رشدهای شدید و مکرر اجاره‌‌‌‌‌‌بها را فراهم نکرد. با این‌حال، در مقطع فعلی برای برآورد مسیر آینده تورم اجاره، آن‌هم با توجه به اینکه تورم مسکن احتمالا در سطح پایین و تورم عمومی در سطح بالاتر ممکن است نوسان کنند، لازم است به فاکتور P به R نگاه کنیم تا با لحاظ وضعیت فعلی این نسبت، به این پرسش پاسخ ‌داده‌شود که سال‌آینده تورم اجاره بیشترین رابطه را با تورم عمومی می‌تواند داشته‌باشد یا تورم مسکن؟

نسبت قیمت به اجاره یا همان P به R، در سال‌99 به اوج تاریخی خود رسید؛ نزدیک به 32‌درصد. علت آن بود که قیمت مسکن ابتدا در سال‌97 جهش کرد و همچنین به علت جنس قراردادهای اجاره‌‌‌‌‌‌بها که نسبتا طولانی است و نیز کشش پایین تقاضا در بازار اجاره، همواره نبض اجاره با تاخیر یکی دو‌ساله از نبض قیمت مسکن اثر می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌پذیرد، در نتیجه از سال‌1400 به بعد، رشد سال‌های قبل قیمت مسکن در بازار اجاره منعکس شد؛ به‌طوری‌که P به R شروع به کاهش از قله کرد و اکنون به 17.9 رسیده که زیر «میانگین تاریخی» خود یعنی پایین‌تر از 19 قرار دارد. مفهوم وضعیت فعلی P به R آن است که بازدهی اجاره از میانگین تاریخی خود که 5.2‌درصد بوده، حدود 0.3 واحد‌درصد بیشتر شده‌است.

این فاکتور می‌گوید؛ سرعت رشد اجاره‌‌‌‌‌‌بها در ماه‌های آینده پتانسیل لازم برای افزایش نسبت به وضعیت کنونی را ندارد. در عین‌حال، اگر از زاویه «رابطه تورم اجاره و تورم عمومی در دهه‌90 و سال‌های گذشته از دهه‌1400» به این ماجرا نگاه کنیم، به‌معنای آن است که رابطه حرکتی رشد اجاره‌‌‌‌‌‌بها با تورم عمومی، قوی‌‌‌‌‌‌تر از رابطه حرکتی این نرخ رشد با تورم مسکن است و در نتیجه این احتمال به‌وجود می‌آید که سال‌آینده میزان اثرگذاری تورم عمومی بالا روی تورم اجاره، بیشتر از اثرگذاری تورم مسکن پایین باشد. این سناریو می‌تواند با علم به اینکه نسبت P به R، در حال‌حاضر هنوز به کف تاریخی خود یعنی‌14 نرسیده‌است، توضیح داده‌شود. برای آنکه این نسبت به 14 برسد، لازم است سرعت رشد اجاره‌‌‌‌‌‌بها در آینده بیشتر از رشد قیمت شود.