دو پیش‌بینی از بازار مسکن تا پایان سال + نمودار

به گزارش خبرنگار اقتصادنیوز ، امروز بانک مرکزی گزارشی از تحولات بازار مسکن در نخستین ماه زمستان ارائه کرد .

بر اساس این گزارش در دی ماه امسال تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۳۵۰۰ واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل ۳۷.۶ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل۶۷.۱ درصد کاهش نشان می‌دهد .

میانگین قیمت مسکن به 27 میلیون رسید

در ماه مورد گزارش متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۷ میلیون و ۳۹ هزار تومان بود که  نسبت به ماه قبل ۱.۸ درصد افزایش نشان می‌دهد .

8 منطقه همچنان کاهشی

بررسی تحولات متوسط قیمت مسکن به تفکیک مناطق ۲۲ گانه شهر تهران موید آن است که در دی ماه سال جاری تعداد ۸ منطقه از مجموعه ۲۲ منطقه کاهش قیمت مسکن نسبت به ماه قبل از آن را تجربه کردند، بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در دی ماه سال ۹۹ حاکی از آن است که از مجموعه ۳۵۱۵ واحد مسکونی معامله شده واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۹ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص دادند .

سهم  مذکور در مقایسه با دی ماه سال قبل ۲.۸ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سرم واحدهای با قدمت بالا در تمامی گروه های ۱۱ تا ۱۵، ۱۶ تا ۲۰ و بیش از ۲۰ سال ساخت افزوده شده است .

منطقه 5 همچنان رکورد دار فروش

از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران منطقه پنج با سهم ۱۱.۳ درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه  نامه را به خود اختصاص داده است.

 همچنین منطقه چهار با سهم ۸.۹ و منطقه دو با سهم ۷.۷ درصد در رتبه های بعدی قرار گرفتند.

 در مجموع ۶۸.۲ درصد از کل معاملات انجام شده در شهر تهران در دی ماه سال ۹۹ مربوط به ۱۰ منطقه شهر یعنی مناطق ۵ ،۴،۲،۱۰،۱۴،۷،۱۵،۸،۱و ۱۱ بوده و ۱۲ منطقه باقی مانده۳۱.۸ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند .

در دی ماه سال نود و نه متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۷ میلیون و ۳۹ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۱.۸درصد و مشابه سال قبل ۹۸.۳ درصد افزایش نشان می‌دهد.

گران ترین و ارزان ترین مناطق تهران

 در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده ۶۰ میلیون و ۳۰ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن ۱۲ میلیون و ۱۵۰ هزار تومان مربوط به منطقه ۱۸ است.

تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در ده ماه سال ۹۹ به حدود ۷ هزار و ۴۱واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۲۳.۳ درصد افزایش نشان می دهد.

در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۲۲ میلیون و ۷۷ هزار تومان بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۷۶.۸ درصد افزایش نشان می‌دهد .

 توزیع فراوانی تعداد واحد های مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در دی‌ماه سال ۹۹ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۱۴ تا ۱۶میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم ۷.۷ درصد بیشترین سهم تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه های قیمتی ۱۶ تا ۱۸ با سهم ۷.۲  و ۱۲ تا ۱۴ میلیون  با سهم ۷.۱ در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند.

 در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده که ۶۱.۳ درصد واحدهای مسکونی با قیمت متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران ایران یعنی ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان معامله شده است.

 فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در دی ماه سال 99 نشان می دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۵۰ تا ۶۰ متر مربع با سهم ۱۴.۹ درصد اختصاص داشته است .

متراژ های محبوب خریداران

واحدهای دارای زیربنای ۶۰ تا ۷۰ متر مربع با سهم۱۴.۲ درصدی در رتبه بعدی قرار دارند، در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع ۵۶.۴ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند .

در دی ماه امسال ،توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی واحدهای مسکونی با ارزش ۶۰۰ میلیون تا ۸۵۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۴.۴درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند .

واحدهای دارای ارزش ۸۵۰ تا یک میلیارد و ۱۰۰ با سهم ۱۰.۴ درصد و یک میلیارد و ۱۰۰ تا یک میلیارد و ۳۵۰ میلیون با سهم ۸.۷ درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفتند در مجموع در این ماه حدود۵۵.۵ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۱ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان اختصاص داشته است.

 بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران  رشد ۲۹.۷ درصدی و در کل مناطق شهری رشد ۳۲.۶ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل را نشان می دهد .

ترمز کاهش قیمت مسکن کشیده شد!

به گزارش اقتصادنیوز ،با وجود آن که افزایش 1.8 درصدی قیمت مسکن نسبت به ماه قبل عدد قابل توجهی نیست، اما برخی از فعالان مسکن  وبازیگران این بازار انتظار ادامه روند کاهشی قیمت مسکن را داشتند و بازار مسکن در دی ماه را همچنان کاهشی پیش بینی کرده بودند .

اما افزایش قیمت در دی ماه گسستی در روند کاهش قیمت ها در آبان و آذر بود .

اما چرا بازار مسکن در زمستان تغییر مسیر داد ؟

نخست آن که بازار مسکن در حال حاضر تقاصای سرمایه ای خود را با بازارهای دیگر تنظیم می کند ،اگر در سایر بازارها به خصوص بازار ارز ، روند کاهشی با سرعت مد نظر معامله گران همراه نباشد ،امکان دارد سمت عرضه در برابر کاهش قیمت اسمی تا حدودی مقاومت کند ،بنابراین این احتمال وجود دارد که اتفاق دی ماه یک وقفه در تعیین مسیر قیمت باشد .

به این دلیل که تقاضای سرمایه ای و پناهگاهی فعلا در بازار کم شده و تقاضای مصرفی با توجه به شکاف قیمت و قدرت خرید باقیمت های بازار  امکان نقش آفرینی بالایی ندارد .

در واقع تقاضای سفته بازی به دلیل افزایش قیمت ها کاهش پیدا کرد و این بازار جذابیتی برای آنها نداشته و  تقاضای مصرفی هم توان خرید ندارند .

 تنها تقاضایی که می توان برای بازار کنونی مسکن متصور بود،تقاضای تبدیل به احسن است . کسانی که از این فرصت استفاده کرده و تلاش می کنند با تهاتر ملکی منطقه سکونت خود را عوض کرده یا موقعیت و متراژ مسکن خود را ارتقا دهند .

امکان دارد در کوتاه مدت این جنس تقاضا تعیین کننده باشد اما چون این تقاضا فراوانی بالایی ندارد  نمی تواند ،بازار را دچار نوسان صعودی کند .

بهمن؛ ماه سرنوشت ساز بازار مسکن

 دومین تحلیل این که ،برخی از کارشناسان حوزه مسکن معتقدند در بازار تهران شاخص تقاضای سرمایه ای منطقه یک و بعد از آن منطقه 3 است . اگر در این مناطق افزایش قیمت به همراه افزایش معاملات رخ دهد می توان گفت روند کاهشی قیمت ها متوقف شده است و قیمت مسکن به کف خورده و برگشت داشته است ، اگر معاملات کاهش پیدا کند و قیمت افزایش  نشان دهنده رمود تورمی است ،اما اگر هم قیمت اسمی و معاملات کاهش پیدا کند نشانه ورود رکود بازار در حوزه تقاضای سرمایه ای است .

اتفاقی که در منطقه یک رخ داده یعنی هم قیمت و هم معامله افزایش داشته است می تواند نشانه های افزایش قیمت در بازار باشد .

نگاهی به منطقه پیش رو ودریافت سیگنال های افزایش قیمت می تواند قیمت های به کف رسیده دورخیزی اندکی برای رشد متناسب با واقعیت های اقتصادی برداشته اند .

اما وضعیت بازار مسکن در منطقه 3 نشان می دهد ماه بهمن ماه تعیین کننده است اگر بهمن ماه همین  روند اتفاق بی افتد می توان گفت معامله گران تصور می کنند روند کاهشی قیمت مسکن تکرار نمی شود .

نکته دیگر در آمارهای ارائه شده از سوی بانک مرکزی مربوط به افزایش 37 درصدی معاملات مسکن در دی ماه است، احتمالا برخی این تصور را دارند که قیمت ها به کف رسیده و بهترین فرصت برای خرید است و جنس این تقاضا در منطقه یک سرمایه ای و درمناطق 4 و 5 مصرفی است .