سرعت تغییر کاربری «شمال» / آیا «مهاجرتهای جنگی» به استانهای شمالی به «تشدید جنگلخواری» منجر میشود؟
به گزارش اقتصادنیوز به نقل از دنیای اقتصاد، سرعت جنگلخواری و تغییر ممنوعه کاربری اراضی کشاورزی و سبز در «شمال» به قدری افزایش پیدا کرده که در برخی شهرها و روستاهای «مقصد عمده سفر و مطلوب ایرانیها برای خرید خانهدوم»، چهره مناطق در فاصله هر فصل از سال دچار «تغییرات عمده» میشود؛ سبزی کمتر، ویلای بیشتر.
گزارش خبرنگار روزنامه «دنیایاقتصاد» از نقاطی در مازندران حاکی است، بتازگی «برجسازی» و همچنین احداث «برجویلا» در کنار جادههای اصلی حدفاصل شهرها و روستاهای «پرسفر» این استان شمالی به شکل «چشمگیر» افزایش پیدا کرده است.
پیشتر، تمایل به ساخت «برج ویلا» در شهرها و حتی روستاهای «شمال» باعث ساخت این مدل اقامتگاه مسکونی شده بود اما اخیراً پای این «ساختمانهای مسکونی بلندمرتبه» به جادههای محلی «شمال» هم باز شده است.
«برج ویلا»ها امکان بهرهبرداری اقتصادی بیشتر از یک قطعه زمین در «شمال» را به مالک یا سرمایهگذار میدهد؛ اما محدودههایی که این نوع ویلاها در حال ساخت هستند براساس اصول اولیه شهرسازی و همچنین حفظ منابع طبیعی، «نقاط ممنوعه» برای ساختوساز محسوب میشوند.
در شرایطی که شورای عالی شهرسازی و معماری کشور طی این دوره، «دستدرازی» به محدودههای سبز و جنگلی «شمال» را به عنون «خط قرمز بدون مذاکره» اعلام کرده است؛ این افزایش سرعت «شمالخواری» توسط ویلاسازها و عاملان تغییر غیرمجاز کاربری اراضی مزروعی، کشاورزی و جنگلی بسیار پررمزوراز به نظر میرسد.
راز «جنگلخواری» چیست؟
بررسیهای «دنیایاقتصاد» از چهرهای که جنگلخوارها و دوستداران «سبززدایی از طبیعت دوستداشتنی شمال» برای مازندران درست کردهاند، نشان میدهد: دستکم دو عامل اصلی در «تحریک زنجیره تغییرکاربری شمال» نقش بازی میکند.
عامل اول که به فعالشدن عامل دوم میانجامد، «تقاضای اقامت دائمی و موقت از سمت مهاجران طبقه متوسط رو به بالای ساکن در برخی استانهای کشور از جمله تهران» است.
«زمین مجاز» برای ساخت ویلا در «شمال» بسیار محدود است؛ منظور از زمین مجاز، پلاکهایی هستند که کاربری آنها طبق سند ثبتی، «مسکونی» باشد و مالک بدون اینکه ذرهای خلاف کند، بتواند نسبت به اخذ پروانه برای ساخت ویلا اقدام کند.
به این ترتیب از یکسو محدودیت عرصه برای ساخت «خانه دوم» در شهرها و روستاهای شمالی که سال به سال نیز تشدید میشود و از سوی دیگر بروز برخی شوکهای مهاجرتزا به «شمال» از جمله «کرونا» در دورهای، «فرونشست و کمآبی» در دوره دیگر و «جنگ» در حال حاضر، سبب میشود «تقاضا در بازار زمین و ویلا» در مناطق شمالی کشور به صورت نوسانی تحریک شود.
در مقابل این تقاضا، برخی قانون و مقررات مرتبط با اراضی شهری و روستایی و همچنین مرتبط با «دستور کار شهرداران و شوراهای شهر و دهیاریها»، دست آنها را برای چراغ سبز نشان دادن به «جنگلخوارها» و همچنین «عاملان تغییر غیرمجاز کاربری زمین در شمال» باز گذاشته شده است.
یکی از قوانین مادر در حوزه «تصمیمگیری برای ساختوساز روی زمین»، قانون شهرداریها است.
طبق ماده 100 قانون شهرداریها، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ کنند و ماموران شهرداری میتوانند از عملیات ساختمانی در پروژههای فاقد پروانه جلوگیری کنند.
با این حال، همین ماده قانونی به شکل غیرقابل قبولی، تبصرهای دارد که «راه خلافسازی و سپس اخذ پول توسط شهرداری از متخلفین ساختمانی» را باز گذاشته شده است. مطابق تبصره یک ماده 100 قانون شهرداریها، پرونده ساختمانی که بدون پروانه شهرداری احداث شده باشد به تقاضای شهرداری در یک کمیسیون، مورد رسیدگی قرار میگیرد و تصمیمی تحت عنوان «تصمیم مقتضی» ظرف یک ماه اتخاذ میشود.
همچنین تبصره 4 همین قانون، یک «آزادراه برای احداث ساختمان روی زمین، بدون پرونه» محسوب میشود. براساس این تبصره، در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون میتواند با صدور رای بر اخذ جریمه به ازاء هر مترمربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان از ذینفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام کند.
به این ترتیب و براساس مدلی که طی دستکم سه چهار سال اخیر در برخی شهرها و روستاهای «شمال» باب شده است، صاحب «زمین با کاربری مزروعی در سند» بدون اینکه به شهرداری محل قرارگیری ملک خود مراجعه کند، خیلی راحت و بدون هیچ سرکشی از سمت عوامل نظارتی اقدام به ویلاسازی میکند و در پایان مراحل ساختمان، به شهرداری برای دریافت پایانکار مراجعه میکند.
گفته میشود اعداد و ارقامی که برای «تخلفات ساختمانی» در فیشهای صادره شهرداری درج میشود در سطحی است که برای ویلاسازها همچنان «صرفه اقتصادی» این روش ساختوساز را محفوظ نگه میدارد.
در یک نمونه، در یکی از شهرهای شمالی، «بهای قطع غیرمجاز درخت» براساس جدولی که در عکس قابل مشاهده است، عملاً «بازدارندگی اقتصادی» نسبت به این نوع «تجاوز به طبیعت» ایجاد نمیکند.
در کنار عامل اول، یعنی تقاضای خرید و اقامت در ویلای شخصی، و عامل دوم، مقررات ضد حفاظت از منابع طبیعی به جای حفظ منابع طبیعی، یک عامل سومی هم وجود دارد که بسیار کهنه اما «پرقدرت» است.
شهرداریها و دهیاریها مدتهاست «هزینه اداره شهر و روستا» را از «عوارض ساختمانی» تامین میکنند.
وابستگی این نهادها به «درآمدهای حاصل از ساختوساز به شکل دریافت انواع عوارض از جمله عوارض ساخت خلاف و غیرمجاز ساختمان» باعث شده آنها در «جنگلخواری» به نوعی و البته غیرمستقیم، «ذینفع» باشند.
این در حالی است که شهرداریها و دهیاریهای نقاط شمالی کشور میتوانند با «شیفت درآمدی» از عوارض ساخت به «عوارض توریستی»، بودجهشان را به «درآمد سالم و پایدار» متصل کنند.
