آیا می توان حکم تخلیه خانه را به تأخیر انداخت؟

به گزارش اقتصادنیوز به نقل از فارس،«قرارداد خانه‌ام برج ۵ تمام می‌شود اما صاحب خانه‌ام که در موردش نمی خواهم قضاوتی کنم و دلیلش را هم نمی دانم من و خانواده ام را از خانه بیرون کرده است، نمی خواهم صاحب خانه ام را مقصر کنم اما واقعاً نشان داده شد که قدرت پول به حدی است که می توان با آن هر کاری را کرد، طلبکار نیستم اما اکنون با خانواده آواره ام چه کنم.

"هوشیار.س" بخشنامه‌ای در دستش است. نشانم می دهد و می‌گوید در اینجا به همه محاکم قضایی دستور داده شده که تا پایان اردیبهشت تحت هیچ شرایطی حکم تخلیه مسکونی صادر و اجرا نشود چه قرارداد سررسید شده باشد چه نه. مگر این بخشنامه نیست؟ دعوای من و حرف من این است که با این بحران فعلی کرونا از کجا خانه گیر بیاورم ، مگر نمی‌گویند کرونا واقعی است پس چرا مستاجر را باید بیرون بریزند، آلوده نمی شوند؟ نمی میرند؟ این آیا سوءقصد نیست؟ اگر نیست پس چیست؟!

وقتی منع قانونی وجود دارد چرا اسباب و اثاثیه ای را غیرقانونی بیرون می ریزند اگر این به قصد کشت نیست پس چه معنی دارد؟! آن هم بابت مالکی که صدها ملک چند طبقه دارد و نه محتاج است و نه معطل و نه مثل من به نان شب محتاج.

در این بحران کرونا چه خبر است؟ مگر پارک‌ها ،مسافرخانه ها و هتل ها را تعطیل نکرده اند،من الان خانواده‌ام را کجا ببرم، زن بیمار و بچه معلولم را کجا ببرم، بچه ام کوچکترین عفونت به بدنش وارد شود می میرد، او را کجا ببرم؟! بابت تخلیه غیرقانونی که کمر زندگی‌ام را شکسته و نابودم کرده، دستم به هیچ کجا بند نیست.

با هر کجا مکاتبه کرده ام یا مراجعه کرده‌ام کسی پاسخگو نیست، دستم به هیچ کجا نمی رسد؛ اگر فردا بچه ام بمیرد باز هم دستم به جایی نخواهد رسید, اکنون فقط دست به دامان رسانه‌ها شدم».

شاید در این روزهای کرونایی این حرف دل بسیاری از مستاجران باشد، خانواده هایی که به دلیل شرایط بد اقتصادی توان پرداخت اجاره بهای منزل خود را ندارند؛ از آن سو برخی مالکان و موجران نیز چاره ای ندارند جز اینکه کرایه های خود را گرفته یا افزایش دهند؛ در این میان چه کسی باید پاسخگو باشد؟!

البته دولت در روزهای اخیر برنامه‌های جدیدی را ارائه کرده حالا باید ببینیم که آیا همه این تمهیدات و تصمیمات فقط روی کاغذ است یا شدنی هم می شوند!

تمدید خودکار ۶ماهه اجاره نامه مسکن

در همین راستا محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان در خصوص تمهیدات وزارت راه و شهرسازی برای مستاجران اعلام کرد به دلیل شیوع ویروس کرونا نگرانی مردم از نقل و انتقال به واحد‌های جدید و همچنین مشکلاتی که در خصوص اجاره‌بها ایجاد شده است، وزارت راه و شهرسازی مصوبه پیشنهادی را برای دولت به منظور تمدید خودکار ۶ ماهه اجاره‌نامه مستاجران، ارایه کرده است.

این مقام مسئول تاکید کرد: مستاجران در حال حاضر امکان جابه جایی ندارند و هم اکنون امکان دید و بازدید از واحد‌های مسکونی فراهم نیست و درعین حال منابع درآمدی اکثریت مردم کاهش چشمگیری داشته است که این مساله به ویژه در کلانشهر‌ها مشکلات عدیده‌ای را برای شهروندان ایجاد کرده است.

در همین راستا تمدید خودکار ۶ ماهه اجاره نامه مستاجران از سوی وزارت راه و شهرسازی برای تصویب در دولت و الزام آور شدن آن در دست بررسی قرار گرفته است.

البته به گفته کارشناسان مسکن، این پیشنهاد در کنار مزایای بسیاری که برای مستاجران به همراه دارد ممکن است مشکلاتی را نیز به همراه داشته باشد که باید قبل از تصویب مورد توجه قرار گیرد و همه جوانب بررسی شود.مشکلاتی  مانند اینکه اگر این موضوع توافقی بین مالک و مستاجر باشد می‌تواند موثر واقع شود و بهتر است دولت مداخله نکند و تنها به مالکان توصیه کند که در صورت امکان اجاره نامه را با توافق تمدید کنند در این صورت اگر مالکی شرایط برایش مهیا بود به توصیه‌ها عمل می‌کند و با مستاجر توافق خواهد کرد. دولت نیز باید تمام خسارت مالکان را جبران کند در غیر این صورت اگر این پیشنهاد به صورت دستوری و بدون جبران خسارت اجرا شود مشکلاتی را به همراه خواهد داشت.

یکی از دلایلی که موجب شده تا مستاجران در شرایط کرونایی تا این حد آسیب ببینند به گفته برخی از کارشناسان، عدم رعایت حقوق تورمی است؛ تورم بر اثر بی تدبیری دولت ها در سال های گذشته رخ داده و روند صعودی داشته است و مشکلات اقتصادی ناشی از آن به نوعی بر حقوق نیز تحمیل شده است.

درحال حاضر بسیاری از مستاجران توان پرداخت اجاره مسکن خود را ندارند چراکه توان پرداختی و درآمدی آنها به شدت پایین امده است؛ با این وجود درباره اینکه بخواهیم حقوق مستاجران را در اولویت قرار دهیم یا حقوق موجران را و یا اینکه یک نگاه تعادلی به هر دو داشته باشیم ابتدا باید اصول مبنایی آن را ببینیم و ارزیابی کنیم که آیا مصلحت، حق و عدالت در این مورد چیست.

این واژه ها هزاران سال پیش در فلسفه غرب، حقوق اسلام و نظام های حقوق معاصر بحث شده اما مه آلود بوده اند.

اگر بخواهیم هر یک را در اولویت قرار دهیم راهکار آن نیز به تناسب تغییر می کند؛ اگر نگاه حق را در نظام اسلامی ببینیم و بر روی حق در نظام اسلامی تاکید کنیم، حق را اراده الهی فقط مشخص می‌کند اما تشخیص اینکه در رابطه با قراردادهای موجر و مستاجر حق چیست مشکل داریم.

محمدی عضو هیات مدیره انجمن آیین دادرسی مدنی کشور در گفت وگو با خبرنگار حقوقی و قضایی فارس دراین باره گفت: حدود ۱۱۰ سال است که کشور ما یک کشور قانونگذار است و بر آن، قانون حکومت می‌کند؛ اگر ببینیم قانون در این خصوص چه چیزی پیش بینی کرده است باید گفت در قانون اساسی و مقدمه آرمانی آن آمده که دولت وظیفه تامین نیازها را دارد تا انسان به کمال برسد که در این میان مباحث حقوقی و اقتصادی آن مهم می شود.

وی افزود: در شرایط کنونی که سلامت انسان‌ها در خطر است، یک بحث مهم تورم است که حقوق تورمی نیز در نظامات حقوقی به آن گفته می‌شود؛ واقعیت تلخی داریم و آن این است که ارزش پول ملی ما همیشه در حال سقوط بوده و پایین آمده و موجب شده که یک فرد در شرایطی که متوسط درآمد را داشته برای امرار معاش همیشه بلنگد و مهمترین هزینه‌اش در سبد معیشتی  تامین مسکن باشد.

محمدی گفت: این که بر اساس تصمیمات اشتباه دولت ها ارزش پول پایین می‌آید را دولت ها باید جبران کنند و موجر و مستاجر تقصیری ندارند این که سالی ۲۰ تا ۵۰ درصد و حتی گاهاً ۱۰۰ درصد ارزش پول ملی سقوط کرده و این افراد دچار خسارت می شوند را باید دولت جبران کند چرا که خودشان دخل و تصرفی در آن ندارند.

عضو هیات مدیره انجمن آیین دادرسی مدنی کشور گفت: البته به مسئولیت دولتها در جبران خسارت در هیچ جای قانون اشاره نشده و مخفی مانده و بحث مفصلی را می طلبد که در جای خود باید به آن پرداخت شود.

وی ادامه داد: اما این را هم باید بگویم اگر ارزش پول ملی ثابت بود موجر و مستاجر دغدغه ای در شرایط کرونایی نداشتند و اعمال قانون هم نیاز نبود.

قانون وظیفه دولت را مشخص کرده است

وی در مورد اینکه نهادهای قانونی چه می‌توانند بکنند گفت: دولت به معنای خاص (قوه مجریه) طبق اصل ۱۳۷ قانون اساسی و وزیران آن، که وظیفه هر یک از وزیران مشخص شده و هر یک مسئول وظایف خود هستند در قضیه مسکن وزارتخانه‌ای که مستقیم در آن ارتباط دارد وزارت راه و شهرسازی است،در قانون آمده که توسعه و تامین مسکن را باید فراهم کند، مسکن اجاره‌ای و تأمین آن برای افراد کم درآمد ،ایجاد تعادل در بازار مسکن و غیره از جمله وظایف این وزارتخانه است و وزیر مسکن با همه مجموعه اش در راستای تنظیم بازار و تامین وظیفه قانونی خود باید حرکت کند.

وی تصریح کرد: اصل ۱۳۸ قانون نیز می‌گوید دولت می‌تواند و هر وزیری اختیار دارد که مصوبه و آیین نامه هایی را وضع کند، بنابراین در شرایط فعلی همانگونه که شورای امنیت ملی بخشی از اختیارات خود را به ستاد ملی مبارزه با کرونا داده است و تمام تصمیمات این ستاد در حکم تصمیمات شورای امنیت ملی است اگر بخواهند می توانند به این موضوع ورود کنند.

مجلس وارد عمل شود

محمدی گفت: همچنین  ماده ۱۳۸ قانون اساسی در مورد ابلاغ آیین نامه و مصوبات وزرا می گوید که می توانند تصمیماتی را با توجه به شرایط اتخاذ کنند که در اینجا وزیر مسکن در خصوص تمدید قراردادهای مستاجران و سایر موارد آنها می تواند ابلاغیه‌هایی داشته باشد اما اینکه تا چه حدودی لازم‌الاجراست باید بگوییم قوه مجریه، وظیفه ایجاد حق و تکلیف را در کشور ندارد و ایجاد حق بر عهده مجلس است.

وی ادامه داد: مجلس نهادی است که می تواند قانون لازم‌الاجرا در این خصوص را تصویب کند، درواقع مجلس می‌تواند با یک ماده واحده، تمام اجاره بها را به طور مثال در یک زمان مشخصی تعیین و یا به تعویق بیاندازد؛ در این میان نقش مجلس بیش از سایر نهادها مانند دیوان عدالت اداری یا شورای نگهبان است.

راهکارهای مجلس برای مستاجران

این درحالی است که چندی پیش مرکز پژوهش‌های مجلس نیز برای کاهش تبعات کرونا بر بازار اجاره مسکن، راهکار‌هایی از جمله پرداخت وام استیجاری به مستاجران، معافیت یک‌ماهه اجاره بها املاک دولتی و نهاد‌های عمومی، تمدید ۳ ماهه مدت قرارداد‌های جاری املاک دولتی و نهاد‌های عمومی بدون افزایش اجاره‌بها را پیشنهاد داده است.

البته این پیشنهاد‌ها نیز هنوز عملی نشده است که  باتوجه به آغاز فصل جابه جایی‌ها برای رفاه حال مستاجران باید هرچه سریع تر تمهیداتی اندیشید تا در این روزها فشار بیشتری بر خانوار ها وارد نشود.

بررسی آمار‌ها نشان می‌دهد که میانگین افزایش نرخ اجاره بها از اواخر سال ۹۶ تا پایان سال ۹۸ حدودا نصف میزان رشد قیمت مسکن و بالغ بر ۷۶.۱ درصد بوده است و نرخ رشد قیمت مسکن ۱۴۵ درصد بوده و با این وجود اجاره نشین‌ها توانی برای رشد قیمت‌ها در سال جدید ندارند.

اقدام دادگاهها و شورای حل اختلاف برای کاهش تبعات کرونا بر مستاجران

عضو هیات مدیره انجمن آیین دادرسی مدنی کشور ادامه داد: دولت همچنین می تواند با شرح وظایف خود یعنی محرومیت زدایی به موضوع ورود کند و از امکانات مردم که در دستشان به صورت وکالتی امانت است بهره گرفته و در این شرایط خاص کرونایی از اختیارات خود استفاده کرده و صندوقی را تدارک ببینند البته نباید فراموش کرد که امسال با تورم بالای ۵۰ درصد، کارشناسان اقتصادی معتقدند نباید پول نقد به موجر و مستاجر داده شود و بهتر است به شکل ایجاد اعتبار، تمهیداتی در نظر گرفته شود.

عضو هیات مدیره انجمن آیین دادرسی مدنی کشور گفت: در مورد اینکه دادگاه و قوه قضاییه چه می‌تواند بکند نیز طبق قانون موجر و مستاجر که در سال ۷۶ تصویب شده و در ماده ۲ و ۳ آن، آمده که موجری اگر به شورای حل اختلاف مراجعه و دستور تخلیه را بدهد، شورای حل اختلاف با یک قانون آمره مواجه است و باید آن را اجرا کند،دراینجا شورا نمی تواند امتناع کند چون اختیاری ندارد و اگر قانون را اجرا کند با عدالت، حق و مصلحت جور در نمی آید بنابراین بهتر است بازهم مجلس ماده واحده ای را تصویب کند تا همه چیز درست شود.

آیا می توان حکم تخلیه خانه را به تاخیر انداخت؟

وی برای به تاخیر افتادن حکم تخلیه ادامه داد: در سال ۳۷ ماده ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی تصویب شد که در آن آمده متعهد وقتی تخلف می کند زمانی به پرداخت خسارت محکوم می‌شود که نتواند ثابت کند خارج از اراده او بوده است، بنابراین در این شرایط که ستاد ملی مبارزه با کرونا اجازه تردد و بازدید به اشخاص را نمی‌دهد و برخی از مستاجران اجازه بازدید از منازل را ندارند در واقع در اینجا مستاجران با مانعی مواجهند که خارج از اراده شان است درنتیجه می‌توان وحدت ملاک در نظر گرفته شود و با این ماده قانونی دستور تخلیه منزل صادر نشود.

وی گفت: در ماده ۲۲۷ قانون مدنی و همچنین قانون محکومیت مالی نیز مواد قانونی وجود دارد که اگر شخصی نتواند بدهی خود را بپردازد قانون می‌تواند حکم به تعادل بدهد و یا آن را اقساطی کند،درواقع زمانی که شخصی امکان پرداخت بدهی را ندارد طبق قانون به امان خدا باید رها شود چرا که کرامت انسانی بیش از اینهاست و اقتضا می‌کند که به دلیل بدهی شخصی بیش از حد تحت فشار قرار داده نشود.

وی با اشاره به اینکه در این زمینه تشخیص با قاضی است، گفت: طبق ماده ۲۷۷ قانون مدنی مقرر شده که قاضی میتواند نظر به وضعیت موجود، مهلت عادله تعیین کند و قرار پرداخت اقساطی صادر نماید.

محمدی گفت:البته نباید این موضوع دستاویز مستاجرانی شود که تمکن مالی دارند و باید بدهی خود را بپردازند.

قاعده لاضرر،لاحرج و عسر چه می گویند؟

عضو هیات مدیره انجمن آیین دادرسی مدنی کشور تصریح کرد: در مبانی شرع نیز تاکید شده به اینکه به قراردادها عمل کنیم و پایبند به ان باشیم، مومنان به عهدهای خود وفا کنند اما در کنارش قاعده لاضرر، لاحرج و قاعده عسر نیز داریم.

وی افزود: در اسلام هیچ حکمی مبنی بر اینکه ضرری به کسی برسد نداریم، از طرفی اخلاق حکم می کند حال همدیگر را در این شرایط بیشتر درک کنیم مستاجری که در این شرایط می داند امکان پرداخت اجاره بها را دارد بدهد یا موجری که میتواند تعدیل کند یا اجاره را برای مدتی نگیرد در این شرایط می‌تواند وارد عمل شود، البته اصلی به‌عنوان تعدیل قرارداد نیز وجود دارد که رعایت آن شدنی است و موجر می تواند بر اساس آن تخفیف به مستاجر بدهد.

با همه این اوصاف و در این شرایط خاص، بهتر است حال یکدیگر را درک کنیم چرا که وظیفه انسانی و اخلاقی این را ایجاب می کند.