6 راهکار واگذاری «مال»ها به صنوف مستقر در بافت فرسوده

به گزارش اقتصادنیوز ، رصد وضعیت فعلی بازار ساخت واحدها و مجتمع‌های تجاری چند‌منظوره در پنج منطقه شهر تهران به‌خصوص منطقه22 از وجود یک شانس اقتصادی برای حل چالش ساختمان‌های تجاری قدیمی پرخطر در مناطق مرکزی شهر تهران به ویژه منطقه 12 خبر می‌دهد.

هم اکنون حجم گسترده‌ای از مال‌های ساخته شده یا در دست ساخت در چند منطقه شهر تهران به ویژه منطقه 22 پایتخت وجود دارد که به واسطه «سرمایه‌گذاری مازاد و افراطی» در ساخت ‌وسازهای تجاری طی سال‌های اخیر همچنان خالی و فاقد متقاضی خرید هستند. به اعتقاد کارشناسان این مال‌ها هم اکنون مناسب‌ترین گزینه برای اجرای نسخه بهینه نوسازی ساختمان‌های تجاری فرسوده واقع در منطقه 12 محسوب می‌شوند.

کارشناسان معتقدند: مالکان و بهره‌برداران ساختمان‌های تجاری قدیمی در مناطق مرکزی شهر تهران به خصوص منطقه12، سه راه حل عمده پیش رو دارند. اولین راهکار، «چکاپ کامل این ساختمان‌ها به لحاظ ایمنی و تجهیز آنها به سیستم‌های هوشمند اعلام و اطفای حریق، سپس پوشش ضد حریق و سایر تدابیر امنیتی در این ساختمان هاست»

این روش تاکنون، راهکار ترجیحی آنان برای پیشگیری از حوادث غیرمترقبه ناشی از وقوع حریق نبوده است. راهکار دوم، «بیمه اجباری ساختمان‌ها به خصوص ساختمان‌های تجاری پریسک و پرخطر» است که تاکنون در هیچ ساختمانی اجرایی نشده است. این در حالی است که کارشناسان سومین راهکار یعنی انتقال فعالیت‌ها و کسب و کارهای مستقر در ساختمان‌های تجاری پرخطر به مال‌های واقع در منطقه محیطی شهر تهران یعنی منطقه 22 را از دو راهکار قبلی پایدارتر و کم هزینه‌تر عنوان می‌کنند.

از سوی دیگر همزمانی این چالش با مشکلی که سازندگان مال‌ها طی دست کم دو سال اخیر به واسطه فروش نرفتن مجتمع‌های تجاری ساخته شده یا در دست ساخت خود با آن مواجهند و منجر به حبس حجم قابل توجهی از سرمایه‌های آنان در این مال‌ها شده است، کمک می‌کند امکان اجرای یک «طرح دو منظوره» در بازار مال‌ها به نفع مالکان و بهره‌برداران ساختمان‌های تجاری قدیمی پرخطر فراهم شود.

آنچه هم‌اکنون به‌عنوان «طرح نوسازی غیرتخریبی بافت تجاری فرسوده در مناطق کار و فعالیت شهر تهران» به خصوص منطقه 12 مطرح است بیش از آنکه یک طرح اختیاری برای بازاریان و صاحبان کسب و کار در این منطقه محسوب شود نوعی اقدام ضربتی و نیاز فوری برای پایان دادن به تهدیدی است که هم اکنون پهنه وسیعی از پایتخت را با تهدید جدی مواجه کرده است. در کل شهر تهران دست کم 1000ساختمان پرخطر مستعد آتش‌سوزی مشابه پلاسکو وجود دارد که بخش زیادی از آنها در منطقه 12 قرار دارد. به طوری که مقطع زمانی فعلی را می‌توان «نوبت نوسازی بافت تجاری فرسوده شهر تهران» عنوان کرد؛ با این توضیح که به‌طور قطع نحوه نوسازی بافت تجاری فرسوده تهران با آنچه در تمام سال‌های گذشته تاکنون برای نوسازی بافت‌های مسکونی فرسوده انجام ‌شده است تفاوت اساسی دارد.

محتوای پیشنهادی آنچه هم اکنون به‌عنوان «طرح نوسازی غیرتخریبی بافت تجاری فرسوده» مطرح است از وجود دست کم «6 روش عمده» برای واگذاری مال‌های آماده یا در دست ساخت به مالکان و بهره‌برداران ساختمان‌های تجاری قدیمی خبر می‌دهد.

بر مبنای امکان‌سنجی صورت گرفته از نحوه تخصیص بهینه مال‌ها به‌عنوان «گزینه برتر» برای انتقال بهره‌برداران مجتمع‌های تجاری قدیمی به مکان جدید، سازندگان مال‌ها می‌توانند واحدهای خود را با روش‌های مختلف از جمله «فروش نقدی»، «تهاتر مال با مجتمع‌های قدیمی»، «اجاره بلند‌مدت»، «اجاره به شرط تملیک»، «پیش فروش»، «فروش اقساطی» و «واگذاری یکجا با تخفیف ویژه» در اختیار مالکان ‌و بهره‌برداران مجتمع‌های تجاری قدیمی قرار دهند. در این میان واگذاری یکجا (کل واحدهای یک مال) با تخفیف ویژه به مالکان و بهره‌برداران مجتمع‌های تجاری قدیمی از دیدگاه کارشناسی بهترین نسخه واگذاری محسوب می‌شود؛ به عبارت دیگر در این روش، انجام معامله برد-برد برای هر دو طرف به بهترین شکل صورت می‌گیرد؛ به این معنا که از یک طرف سازندگان مال‌ها در قبال انعطاف قیمتی، موفق به فروش یکجا می‌شوند و از سوی دیگر، مالکان و بهره‌برداران مجتمع‌های تجاری فرسوده، با شرایط ویژه می‌توانند در واحدهای نسبتا امن مستقر شوند.

این در حالی‌است که در این روش، نگرانی بهره‌برداران از بابت «پراکندگی صنفی» نیز از بین می‌رود چرا که امکان استقرار همه بهره‌بردارانی که پیش از این در یک مجتمع تجاری قدیمی به‌عنوان اعضای یک صنف، بورس فروش کالای بخصوصی را در اختیار داشتند، بار دیگر در کنار یکدیگر فراهم می‌شود. از سوی دیگر، این روش از آنجا که روشی پایدار، با ریسک حداقلی و حاوی منافع اقتصادی گسترده برای مجموعه زیادی از فعالان اقتصادی است، نسبت به سایر روش‌های کاهش ریسک حریق بهتر است؛ این روش از یکسو هم ریسک آتش‌سوزی، تخریب و تلفات مالی و جانی گسترده در مجتمع‌های تجاری فرسوده پایتخت را کاهش می‌‌دهد، هم یک راه نجات برای کسبه ساختمان‌های پرخطر و قدیمی است و هم مال‌سازها را از «خلأ تجارت» در واحدهای ساخته شده و «حبس سرمایه» در این مال‌ها نجات می‌دهد.

علاوه بر آنچه گفته شد، انتقال بهره‌برداران ساختمان‌های تجاری فرسوده و قدیمی منطقه 12 به مال‌های جدید به خصوص مال‌های موجود در منطقه محیطی شهر تهران-منطقه 22- حداقل 6 مزیت عمده را برای مجموعه شهر تهران، مالکان و بهره‌برداران مجتمع‌های تجاری قدیمی و سازندگان مال‌ها در بر‌دارد که منجر به انجام یک معامله اقتصادی برد‌–‌برد خواهد شد.

مسعود فیاض آذر کارشناس بازار مجتمع‌های تجاری چند منظوره در این‌باره گفت: اولین مزیت اجرای «طرح نوسازی غیرتخریبی بافت تجاری فرسوده» به «حل مشکل رکود در بازار فروش مال‌های جدید، ساخته شده یا در دست ساخت برمی‌گردد؛ مزیت دوم به «رفع بحران ناشی از تهدید نهفته در مجتمع‌های تجاری قدیمی و فرسوده به واسطه انتقال کسب و کارهای مستقر در این ساختمان‌ها به مجتمع‌های تازه ساز و نسبتا امن» مربوط می‌شود. سومین مزیت به «برقراری سیستم مدیریت بهره‌برداری برای کسب و کارهای منتقل شده به مال‌های جدید در نتیجه انتقال بهره‌برداران به مجتمع‌های تجاری جدید» اشاره دارد؛ هم‌اکنون در عمده مال‌های جدید دفتری با عنوان «دفتر مدیریت بهره‌برداری» مستقر است که مسوولیت توزیع متناسب و ایمن کسب و کارهای مختلف در طبقات و مکان‌های امن و مناسب را برعهده دارد؛ به این ترتیب با اجرای «طرح نوسازی غیرتخریبی بافت تجاری فرسوده»، نوعی اصلاح خودکار در نحوه استقرار کسب‌و ‌کارها در واحدهای تجاری صورت خواهد گرفت. فاجعه آتش‌سوزی پلاسکو نشان داد هم اکنون غالب واحدهای مستقر در مجتمع‌های تجاری فرسوده در مجاورت کارگاه‌های تولیدی و انبار مواد قابل اشتعال فعالیت می‌کنند این در حالی است که در مال‌های جدید به هیچ وجه مجوز استقرار فعالیت‌های کارگاهی و انبار کالاها در همجواری واحدهای تجاری صادر نخواهد شد.

از طرف دیگر در مال‌ها نحوه چینش صنوف مختلف در طبقات یک مال، براساس «درجه استعداد حریق هر نوع فعالیت تجاری» انجام می‌شود؛ به این معنا که مثلا صنف فروش پوشاک حداکثر تا طبقه سوم یک مال اجازه استقرار دارد. به این علت که هر چه این واحدها در طبقات بالاتر مستقر شوند هزینه ایمن‌سازی ساختمان نیز به همان نسبت بیشتر خواهد بود.

به این ترتیب با اعمال مدیریت بهره‌برداری در مال‌های جدید عمدتا خطرات ناشی از حریق به کمترین سطح ممکن کاهش می‌یابد.

مزیت چهارم انتقال بهره‌برداران ساختمان‌های تجاری فرسوده مستقر در منطقه 12 به منطقه محیطی تهران به «امکان یکجا فروشی مال‌های جدید برای سازندگان و آزادسازی سریع ‌سرمایه‌های حبس شده در مال‌های فروش نرفته به نفع مال‌سازها و بازار ساخت‌‌وساز» برمی‌گردد. مزیت پنجم، «مقاوم‌سازی مجتمع‌های تجاری فرسوده در نتیجه تهاتر این ساختمان‌ها با مال‌های جدید از سوی مال‌سازها و بازگشت آنها به چرخه کار و فعالیت یا تغییر کاربری آنها از سوی مدیریت شهری به نفع تامین خدمات شهر» محسوب می‌شود. از سوی دیگر، «نجات پایتخت از ریسک آتش‌سوزی‌های گسترده ناشی از تکرار حوادث تلخی همچون فاجعه پلاسکو و پیشگیری از تلفات جانی و انسانی جبران ناپذیر» مزیت ششم و به نوعی مهم‌ترین مزیت اجرای «طرح نوسازی غیرتخریبی بافت تجاری فرسوده» محسوب می‌شود.