انحراف «عرضه» از انتظار «تقاضا» در بازار مسکن

وضعیت بازار مسکن در نخستین سطح را باید با توجه به واحدهای لوکس مازاد ارزیابی کرد. بررسی‌های میدانی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نشان می‌دهد با وجود تعداد زیادی واحد لوکس مازاد در بازار، بخش زیادی از تقاضای مصرفی در گروه سنی آپارتمان‌های نوساز بی‌پاسخ مانده است چراکه دامنه انتخاب متقاضیان واحدهای نوساز در سال 95 نسبت به سال‌های رکود محدودتر شده است.

از این رو سازنده‌ها باید برنامه ورود خود به بازار مسکن را در سال آینده با لحاظ این محدودیت تقاضا تنظیم کرده و فرصت کنونی را مغتنم بدانند. در تمام ماه‌های امسال بیش از نیمی از حجم معاملات به آپارتمان‌های نوساز اختصاص داشته است که نشان از انگیزه طرف تقاضا برای مالکیت این گروه سنی از واحدهای مسکونی دارد.

از سوی دیگر اکنون 3/ 71 درصد از تقاضای مسکن در بازار مربوط به آپارتمان‌های زیر 100 مترمربع است و این در حالی است که متوسط مساحت ساخت‌وساز مسکونی در تهران بیش از 120 مترمربع است. از این رو توصیه دفتر اقتصاد مسکن این است که استراتژی سازنده‌ها در سال آینده تغییر کند به نحوی که از متراژ سه رقمی صرف‌نظر کنند و به ساخت واحدهای زیر 100 مترمربع روی بیاورند.

البته این نباید استراتژی نهایی باشد، چراکه بیش از نیمی از تقاضای آپارتمان به متراژهای زیر 80 مترمربع اختصاص دارد و سازنده‌ها باید در گام بعد به سمت ساخت واحدهایی با این مساحت روی بیاورند. سطح دوم تشریح‌کننده بازار مسکن ناظر بر تقاضای خرید مسکن در سال پیش‌رو خواهد بود. برآوردهای آماری حاکی از توانمندتر شدن طرف تقاضا نسبت به سال‌های قبل است و نشانگری که این گزاره را تایید می‌کند نیز، شاخص طول دوره انتظار برای خرید مسکن است که با کاهش قابل توجهی روبه‌رو شده است.

این شاخص که از آن با عنوان شاخص دسترسی مسکن یاد می‌شود، بر اساس نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار محاسبه می‌شود و بر اساس آن مدت‌زمان انتظار تملک یک آپارتمان 75‌مترمربعی با احتساب اختصاص 100‌درصد درآمد خانوار به تامین مسکن، اعلام می‌شود. این شاخص امسال بهبود پیدا کرده و طول دوره انتظار تملک مسکن به کمترین حد سه سال اخیر رسیده است. شاخص مذکور در سال‌هایی که در بازار مسکن جهش قیمت و رونق حبابی وجود داشت و سطح تسهیلات خرید بسیار کمتر بود، به نزدیک هشت سال رسیده بود اما با بهبود اخیر در مرز 6 سال قرار گرفته است.

به‌طور کلی سه عامل نوسانات قیمت، میزان تسهیلات خرید مسکن و در نهایت درآمد خانوار،‌ طول دوره انتظار برای مسکن را کم و زیاد می‌کند. از آنجا که سطح درآمد خانوارها نسبت به چند سال قبل چندان تغییری نکرده است، بهبود این شاخص را باید به دو عامل دیگر یعنی افزایش تسهیلات خرید مسکن که طی سه سال اخیر به‌طور مداوم و در چند مرحله صورت گرفته است و نیز ثبات نسبی قیمت مسکن و تخلیه حبابی که در سال 92 در جریان جهش قیمت شکل گرفته بود، نسبت داد.

سطح سوم بازار مسکن در حال حاضر نیز در بخش تقاضا قابل تحلیل است. علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال 96 که از سوی «دنیای اقتصاد» برگزار شد، با اشاره به اینکه طی سال جاری 150 هزار نفر در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت‌نام کرده‌اند، اظهار کرد: به این ترتیب و با توجه به دوره انتظار حداکثر 18‌ماهه سپرده‌گذاری در این صندوق برای برخورداری از تسهیلات، در سال آینده حدود 100 هزار تقاضا از این تعداد در سال 96 به تدریج وارد بازار خواهد شد. به این ترتیب 100 هزار تقاضای بالقوه در سال آینده در بازار مشهود است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بررسی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن حاکی است روند رکود صدور پروانه در تهران متوقف شده و بازار آماده خیز ساخت‌وساز است. در کل کشور اگرچه وضعیت ساخت‌وساز یک پله عقب‌تر بوده و همچنان رشد منفی تعداد پروانه‌های صادره وجود دارد، اما شیب این رشد منفی به کمترین حد خود رسیده است. مقایسه آماری تعداد پروانه‌های صادر شده در نیمه اول سال 95 با مدت مشابه سال‌های قبل حاکی است، رشد منفی طی سال 93 معادل 53 درصد بوده و در سال 94 نیز میزان صدور پروانه 24 درصد تنزل یافته است، اما در نیمه نخست 95 این آمار بدون تغییر بوده و رشد پروانه‌های صادره صفر شده است.

در کل کشور نیز رشد منفی 39 درصدی در نیمه اول سال 93، به منفی 17 درصد در سال 94 رسید و در نیمه نخست سال 95 به منفی 5/ 2 درصد رسیده است. در واقع حجم ساخت‌وساز در کشور نیز امسال بهبود پیدا کرده اما روند رشد منفی آن هنوز متوقف نشده و صرفا از شیب تند آن کاسته شده است. در سطح پنجم وضعیت کنونی بازار با تکیه بر حجم معاملات مسکن شهر تهران قابل تحلیل است. در این بخش نیز بهبود نسبی حاکی از حاکم شدن فاز پیش‌رونق در بازار است. حجم معاملات مسکن در تهران از رشد منفی 10 در سال 94 نسبت به سال قبل از آن، به رشد مثبت 5/ 6 درصدی در 11‌ماه امسال رسیده که موید تغییر فاز بازار از رکود به پیش‌رونق است.

در سطح ششم نیز دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با یادآوری اینکه سطح پوششی تسهیلات خرید مسکن در سال 95 به بالاترین حد 10 سال اخیر رسیده است، به خریدار، فروشنده و سازنده یادآوری می‌کند که وضعیت از هر جهت آماده حضور هر سه ضلع بازار مسکن است. تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای زوجین خانه اولی در تهران 160‌میلیون تومان است که 48 درصد از قیمت مسکن 75 مترمربعی بر اساس متوسط قیمت کنونی تهران(5/ 4 میلیون تومان در هر مترمربع) را پوشش می‌دهد و اگر بنا باشد از تسهیلات بدون سپرده استفاده شود نیز با افزایش سقف آن به 110 میلیون تومان برای زوجین خانه اولی، 30 درصد از هزینه تامین مسکن از این محل قابل تامین است.