چرا سرعت افزایش اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهرهای کم‌‌‌جمعیت بیشتر از شهرهای پرجمعیت است؟

ضمن آنکه ارزان‌‌‌تر بودن اجاره‌‌‌بها در شهرهای کوچک نسبت به سطوح بالای اجاره‌‌‌بهای شهرهای بزرگ، عملا فشار تقاضای مسکن اجاره‌‌‌ای در این شهرها را نسبت به شهرهای بزرگ بیشتر کرده است.

 در شرایطی که موج گسترده مهاجرت از روستا به شهر به‌خصوص در سه دهه اخیر منجر به رشد شدید جمعیت شهرها شد، اتفاقا این موج بیش از آنکه بازار مسکن شهرهای بزرگ را تحت‌تاثیر قرار دهد بر بازار مسکن شهرهای کوچک اثر گذاشت. بسیاری از شهرهای کوچک، در اطراف خود، روستاهای زیادی دارند که جمعیت قابل‌توجهی از این روستاها در سال‌ها و دهه‌‌‌های اخیر به این شهرها مهاجرت کردند.

از آنجا که سطح اجاره‌‌‌بها در این شهرها از شهرهای بزرگ همواره با فاصله قابل‌توجهی کمتر بوده است بنابراین تعداد بیشتری از جمعیت روستاهای اطراف شهرهای کوچک ترغیب به مهاجرت به این شهرها شده‌‌‌اند. اما در شهرهای بزرگ اگرچه در سال‌ها و دهه‌‌‌های اخیر موج گسترده مهاجرتی شکل گرفته و جمعیت زیادی را از روستاها روانه این شهرها کرده است اما به دلیل گران بودن سطح اجاره‌‌‌بها نسبت کمتری از جمعیت ساکن در حومه این شهرها موفق به تامین مسکن در شهرهای بزرگ شده‌‌‌اند. در حالی که حومه‌‌‌نشینان و روستاییان اطراف شهرهای کوچک این مشکل را نداشته و با هزینه کمتر قادر به اجاره مسکن در شهر بوده‌‌‌اند.

عرضه کم به بازار اجاره

در این میان یک علت دیگر نیز در سبقت تورم اجاره مسکن شهرهای کوچک نسبت به شهرهای بزرگ مشاهده می‌شود.

در شهرهای کوچک، سبک زندگی، الگوی سرمایه‌گذاری و همچنین روش‌های پس‌‌‌انداز خانوارها متفاوت از سبک و سیاق زندگی، سرمایه‌گذاری و پس‌‌‌انداز خانوارهای ساکن در شهرهای بزرگ است. در این شهرها، عطش و هیجان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نسبت به شهرهای بزرگ با فاصله محسوسی کمتر است و‌ درصد کمتری از افراد نسبت به شهرهای بزرگ اقدام به خرید مسکن به قصد اجاره‌‌‌داری و کسب عایدی از بازار اجاره می‌کنند.

یک علت مهم این موضوع، بازدهی بسیار کم بازار اجاره در این شهرها نسبت به بازدهی اجاره‌‌‌داری در شهرهای بزرگ است. در حالی که بازدهی بازار اجاره مسکن به طور کلی نسبت به سایر بازارهای دارایی با فاصله قابل‌توجه کمتر است، این سطح بازدهی در بازار اجاره شهرهای کوچک به مراتب کمتر است. به‌خصوص اینکه اعداد و ارقام مربوط به سطح اجاره‌‌‌بها به لحاظ ارزش ریالی نیز در این شهرها نسبت به شهرهای بزرگ فاصله قابل‌توجهی دارد.

به طور نمونه در یک تحقیق میدانی مشخص شد که متوسط اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی مسکن در تازه‌‌‌ترین فایل‌‌‌های عرضه‌شده به بازار اجاره دو شهر بزرگ (مرکز استان) نسبت به دو شهر کوچک که در همان استان‌‌‌ها واقع‌‌‌ شده‌‌‌اند،  حدود سه برابر بیشتر است.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد ناچیز بودن رقم اجاره مسکن در شهرهای کوچک نسبت به شهرهای بزرگ از یک طرف و همچنین بازدهی بسیار پایین اجاره‌‌‌داری در این شهرها نسبت به بازدهی سایر بازارها که سرمایه‌گذاری در آنها به لحاظ کسب عایدی ارتباطی به جغرافیا و محل سکونت سرمایه‌گذار ندارد (ارز، سکه، طلا و...)، منجر به عرضه ناچیز مسکن استیجاری در شهرهای کوچک نسبت به عرضه این واحدهای مسکونی در شهرهای بزرگ شده است.

عرضه کم ناشی از بازدهی ناچیز بازار اجاره شهرهای کوچک از یکسو و فشار تقاضا برای اجاره مسکن در نتیجه مهاجرت از روستا به شهر، باعث شده است دست‌‌‌کم در طول یک دهه گذشته سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در این شهرها نسبت به تورم اجاره شهرهای بزرگ بیشتر باشد. یک علت جدید دیگر نیز مربوط به مهاجرفرستی اجباری شهرهای بزرگ در دو سال اخیر به حومه این شهرهاست.

 در کنار فشار تقاضا برای اجاره مسکن در شهرهای کوچک ناشی از مهاجرت از روستا به شهر، در یکی دو سال گذشته خارج شدن تامین هزینه اجاره مسکن در کلان‌شهرها از توان مالی بخش زیادی از خانوارهای ساکن در این شهرها و سایر شهرهای بزرگ، آنها را به سمت مناطق حومه‌‌‌ای سوق داده است؛ همین موضوع یعنی کاهش اجباری تقاضا برای اجاره مسکن در شهرهای بزرگ تحت‌تاثیر شکل‌‌‌گیری موج‌‌‌های گسترده مهاجرت اجباری به حومه باعث شده است، این اختلاف فاز تورمی بین بازار اجاره شهرهای کوچک و بزرگ ادامه داشته باشد و حتی در مواقعی بیشتر هم بشود.

کارشناسان نسبت به ادامه این شرایط هشدار می‌دهند. به این معنا که اگر این وضعیت، یعنی مهاجرفرستی اجباری از شهرهای بزرگ به حومه ادامه داشته باشد، به دلیل افزایش فشار تقاضا بر حومه، ممکن است تورم‌‌‌های بالاتر در بازار اجاره حومه و شهرهای کوچک تجربه شود.