خطر انحراف در تامین اهداف مسکن اجتماعی

به گزارش اقتصادنیوز ، با تصویب جزئیات طرح مسکن اجتماعی و اجرای برنامه جدید تامین مسکن کم‌درآمدها از آنجا که بخشی از این طرح به ساخت مسکن ملکی (حداقل 30 درصد از برنامه تامین نیاز مسکن سالانه 100 هزار خانوار کم‌درآمد)اختصاص دارد یک نگرانی را بین صاحب‌نظران و کارشناسان حوزه مسکن ایجاد کرده که مبادا برنامه‌های شکست‌خورده تامین مسکن طی 7 دهه گذشته مجددا در قالب برنامه جدید مسکن اجتماعی تکرار شود.

بررسی‌های حمیده امکچی، مدیر گروه مطالعاتی مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران از سابقه برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری در ایران طی 7 دهه گذشته نشان می‌دهد: عمده سیاست‌های دولت در حوزه مسکن متوجه تامین مسکن کم‌درآمدها بوده و با یک انحراف آشکار نسبت به الگوی جهانی همراه بوده است. طی دهه‌های گذشته همه دولت‌ها خود را متعهد به تامین سرپناه می‌کنند اما نحوه تعریف و اجرای این سیاست در ایران متفاوت با الگوی سایر کشورهای جهان بوده است.

در همه 7 دهه گذشته دولت تامین مسکن گروه‌های خاص را از طریق ساخت مسکن ملکی پاسخ داد که در تضاد آشکار با الگوی جهانی تامین مسکن که در قالب مسکن اجاره‌ای تعریف شده است، قرار دارد. دولت‌ها در کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه خود را متعهد می‌دانند که در مواقع شکست بازار به شکل مشخصی مداخله کنند. نحوه مداخله برای جبران شکست بازار به شکلی است که دولت‌ها به عرضه مسکن استیجاری در کنار حفظ مالکیت دولت بر واحدهای مسکونی به بازار ورود پیدا می‌کنندتا امکان ارائه خدمات مرتبط با تامین مسکن را فراهم کنند.

اما در ایران از دهه 30 تاکنون نحوه ورود دولت به بازار مسکن برای تامین مسکن کم‌درآمدها، همواره به شکل ساخت خانه‌های ارزان قیمت، شهرک مسکونی برای افراد بی‌بضاعت، واگذاری امتیاز زمین به کم‌درآمدها و همچنین ساخت آپارتمان ملکی روی زمین‌های 99 ساله با عنوان طرح مسکن مهر به اجرا درآمده که منجر به بروز سه آسیب در حوزه تامین سرپناه شده است.

روند اجرای این برنامه‌ها نشان می‌دهد هدف اولیه (تامین سرپناه) در عمل به شکل کامل محقق نشده است، طوری که انحراف از الگوی جهانی تامین مسکن کم‌درآمدها در ایران و ترجمه غلط الگوی نحوه مداخله دولت برای تامین مسکن باعث شکست در برنامه‌های جبران شکست بازار در بخش مسکن شده است.

آخرین مداخله دولت در بازار مسکن برای تامین سرپناه خانوارهای کم‌درآمد با عنوان طرح مسکن مهر سه نشانه از این شکست را داشته است. نخست آنکه بیش از 30 درصد واحدهای مسکونی مسکن مهر خالی از سکنه هستند، دومین نشانه این شکست آن است که واحدهای مسکن مهر عمدتا اجاره یا فروخته شده‌اند که به معنی در اختیار قرار نگرفتن واحدهای مسکن مهر به گروه‌های هدف است. سومین نشانه شکست این طرح نیز افزایش آمار جمعیت اجاره‌نشین‌های کشور طی 30 سال گذشته است. بررسی‌های نشان می‌دهد در 30 سال گذشته جمعیت اجاره‌نشین نزدیک به 3 برابر شده است. طبق آمار جمعیت اجاره‌نشینان کشور از 12 درصد در سال 65 به نزدیک 30 درصد در حال‌حاضر رسیده است. بنابراین اگر برنامه‌های تامین مسکن به شکل مسکن ملکی هدف تامین سرپناه را محقق کرده بود، در حال‌حاضر جمعیت اجاره نشینان دست‌کم باید ثابت می‌ماند.

حمیده امکچی، مدیر گروه مطالعاتی مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران در تحقیقات خود با عنوان «سندروم‌مسکن ملکی» که روند تامین سرپناه در 30 سال گذشته را در ایران مورد بررسی قرار داده، آورده است: هیچ سند دانشگاهی، سیاسی، اقتصادی و اجتماعی مبنی بر اینکه تامین مسکن کم‌درآمدها باید به‌صورت ملکی باشد، وجود ندارد. تجربه کشورهای موفق در زمینه تامین سرپناه برای اقشار کم‌درآمد حاکی از آن است که تا این اندازه تعهد بی‌پشتوانه در تامین مسکن ملی حتی در کشورهایی که در سه شاخص تولید ناخالص داخلی، درآمد سرانه و حجم پرداخت تسهیلات خرید مسکن وضعیت به مراتب بهتری نسبت به ایران دارند، وجود نداشته است. در این کشورها برنامه‌های تامین مسکن به‌جای آنکه روی مسکن ملکی متمرکز باشد، روی مسکن اجاره‌ای پایه‌ریزی شده است.

این الگوی جهانی مسکن اجاره‌ای که با عنوان مسکن اجتماعی بیش از 70 سال است که در سایر کشورها اجرا می‌شود امکان حمایت درازمدت دولت از گروه‌های کم‌درآمد را از طریق عرضه مسکن اجاره‌ای تضمین می‌کند، به این معنا که دولت‌ها با استفاده از منابع محدود خود می‌توانند به حجم گسترده‌تری از تقاضای تامین سرپناه پاسخ دهند. این در حالی است که در کشور ما ترجمه غلط مسکن اجتماعی و تحقق سیاست تامین مسکن از طریق اجرای برنامه‌های مسکن ملکی 3 آسیب جدی را به اقتصاد کشور و سایر بخش‌ها وارد کرده است. آسیب اولی که از این ناحیه به حوزه مسکن وارد می‌شود آن است که امکان استفاده از ظرفیت‌های مالی و اعتباری را به‌صورت پایدار سلب کرده است. با وجود آنکه هر‌ساله حجم زیادی مسکن ساخته می‌شود اما چون واگذار می‌شود ناگزیر به اختصاص اعتبار جدید برای سال‌های آتی است.

دومین آسیب به انحراف از تحقق هدف اصلی بازمی‌گردد، به این معنا که بسیاری از این واحدها پس از واگذاری به مالکان، فروش یا اجاره داده می‌شوند. سومین آسیب ناشی از هزینه‌ای است که دولت در سال‌های اخیر برای اجرای برنامه‌های مسکن ملکی متعهد شده که چندین برابر هزینه‌ای است که برای ساخت مسکن استیجاری نیاز است. متن کامل بررسی‌ها و تحقیقات حمیده امکچی مدیر گروه مطالعاتی مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران درباره سندروم مسکن ملکی که در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته است به شرح زیر است: