فسخ معامله زمین را با توجه به قوانین و مقررات ایران بشناسید!

 معامله زمین یک عمل حقوقی محسوب می‌شود. معامله به معنای انتقال مالکیت زمین در ازای دریافت بهای آن است.

به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که معامله یک زمین از طریق مبایعه نامه (روی لینک قبل بزنید) باعث انتقال مالکیت آن به خریدار می‌شود. مالک زمین و خریدار آن برای انجام معامله یک سند تنظیم می‌کنند. سندی که برای انجام معامله تنظیم شده، جزء اسناد لازم الاجرا است. یعنی؛ مالک زمین و خریدار پس از امضای این سند حق برهم زدن معامله را ندارند.

انحلال این معامله تنها در شرایطی امکان پذیر می‌شود که قانون گذار اجازه داده باشد. فسخ؛ یکی از موارد قانونی انحلال این قولنامه (روی لینک قبل بزنید) به حساب می‌آید. فسخ معامله زمین باعث منتفی شدن نقل و انتقال مالکیت زمین می‌شود.

مالک زمین و خریدار با میل و اراده خودشان نمی‌توانند معامله را فسخ کنند. بنابراین، خریدار و مالک زمین اگر قصد فسخ معامله را دارند باید با شرایط قانونی آن آشنایی داشته باشند. لازم به ذکر است که در برخی شرایط، نقل و انتقال مالکیت اراضی باعث تحمیل ضرر و زیان جبران ناپذیری به مالک زمین یا خریدار آن می‌شود.

در چنین شرایطی، آشنایی با شرایط فسخ معامله باعث خواهد شد که خریدار و مالک زمین بتوانند تمام یا برخی از ضرر و زیان خودشان را جبران کنند. به همین دلیل ما در این مقاله سعی کرده‌ایم که کاربردی‌ترین و مهم‌ترین موارد فسخ معامله زمین را بررسی کنیم.

قانون گذار، شرایط فسخ معامله زمین را در کدام ماده قانونی مشخص کرده است؟

در ابتدا باید بگوییم که فسخ قرارداد (روی لینک قبل بزنید) به معنای انحلال معامله از سوی مالک زمین (فروشنده) یا خریدار است. فسخ این معامله نیز در صورتی امکان پذیر می‌شود که قانون گذار اجازه داده باشد. قانون گذار، موارد فسخ معامله‌های میان اشخاص را در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی کرده است.

در اصطلاح قانون مدنی به موارد فسخ معامله زمین، خیار گفته می‌شود. خیار به معنای اختیاری قانونی است که از سوی قانون گذار در اختیار طرفین معامله قرار می‌گیرد. خریدار و مالک اراضی با استناد به این خیارات از حق انحلال یک طرفه معامله برخوردار می‌شوند. خیارات شمارش شده در این ماده، ده نوع هستند. خیار غَبن، خیار عیب، خیار تاخیر ثَمَن، خیار رؤیت، خیار تدلیس و خیار مجلس از مهم‌ترین خیاراتی هستند که به خریدار و مالک حق فسخ معامله زمین را می‌دهد.

برخی از خیارات شمارش شده در این ماده به خریدار اختصاص دارند. یعنی؛ تنها خریدار با استناد به این خیارات می‌تواند توافق بر نقل و انتقال مالکیت اراضی را فسخ کند. برخی دیگر از این خیارات به فروشنده اختصاص دارند و تنها او حق استناد به آن‌ها را دارد.

تعدادی از خیارات شمارش شده در این ماده نیز میان خریدار و مالک زمین مشترک هستند. یعنی اگر شرایط تحقق این خیارات مهیا شد هر یک از خریدار یا فروشنده می‌توانند به آن‌ها استناد کنند.

فروشنده با استناد به کدام خیارات از اختیار فسخ معامله زمین برخوردار می‌شود؟

خیاراتی که فروشنده با استناد به آن‌ها از حق فسخ معامله زمین کشاورزی برخوردار می‌شود، عبارت است از:

• خیار تاخیر ثَمَن: ثَمَن به معنای بهایی است که خریدار باید بابت زمین مورد معامله پرداخت کند. مالک و خریدار می‌توانند در خصوص پرداخت نقدی یا اقساطی بهای زمین با یکدیگر توافق کنند. اگر فروشنده با پرداخت نسیه یا اقساطی بهای اراضی فروخته شده موافقت نکرده باشد باید خریدار نسبت به پرداخت نقدی بهای زمین اقدام کند. خیار تاخیر ثَمَن، زمانی تحقق پیدا می‌کند که مالک و فروشنده در خصوص پرداخت نسیه یا اقساطی ثَمَن با یکدیگر توافق نکرده‌اند و سه روز از زمان امضای سند مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی می‌گذرد اما خریدار بهای آن‌ها را پرداخت نکرده است. در چنین شرایطی، فروشنده با استناد به خیار تاخیر ثمن از حق انحلال یک جانبه سند مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی برخوردار می‌شود.
• خیار غَبن: غبن به معنای ضرر و زیانی است که در راستای نقل و انتقال مالکیت اراضی به مالک آن‌ها یا خریدار وارد می‌شود. مهم‌ترین شرط تحقق این خیار، ناآگاهی یکی از طرفین نسبت به قیمت واقعی مال فروخته شده است. مالک زمین در صورتی از حق استناد به این خیار برخوردار می‌شود که از بهای واقعی اراضی فروخته شده بی اطلاع باشد.
• خیار مجلس: منظور ما از مجلس در واقع همان جلسه‌ای است که برای تنظیم سند مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی تشکیل می‌شود و مالک و خریدار نیز در آن حضور دارند. فروشنده تا زمانی که این جلسه به اتمام نرسیده و از خریدار جدا نشده است با استناد به خیار مجلس می‌تواند سند مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی را از سوی خودش منحل کند.
• خیار شرط: این خیار در صورتی به نفع مالک تحقق پیدا می‌کند که حق فسخ معامله را به نفع خودش شرط کرده باشد.

خریدار با استناد به کدام خیارات از اختیار فسخ معامله زمین برخوردار می‌شود؟

در ادامه، مهم‌ترین خیاراتی که خریدار با استناد به آن‌ها از حق فسخ معامله برخوردار می‌شود را بررسی می‌کنیم:

• خیار عیب: در اصلاح به نقص‌های آشکار یا پنهان اراضی، عیب گفته می‌شود. این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که اراضی فروخته شده، نقص آشکار یا پنهان داشته باشند. اگر خریدار در هنگام تنظیم سند مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی با اسقاط خیار عیب توافق کرده باشد دیگر حق استناد به آن را ندارد.
• خیار رؤیت: مهم‌ترین شرط تحقق این خیار، عدم رؤیت اراضی فروخته شده است. از دیگر شروط تحقق خیار رؤیت این است که خریدار، اراضی فروخته شده را بر اساس تعریف‌های فروشنده معامله کند. خریدار در صورتی حق استناد به خیار رؤیت را پیدا می‌کند که اراضی فروخته شده با گفته‌های فروشنده مطابقت نداشته باشند.
• خیار غَبن: این خیار در صورتی به نفع خریدار تحقق پیدا می‌کند که او از قیمت واقعی اراضی فروخته شده بی‌اطلاع باشد. از دیگر شرایط تحقق خیار غَبن این است که اراضی مورد معامله بسیار گران‌تر از قیمت واقعی آن‌ها به خریدار فروخته شود. در این شرایط، خریدار برای جبران ضرر و زیان خودش با استناد به خیار می‌تواند نسبت به فسخ معامله زمین اقدام کند.
• خیار مجلس: خریدار نیز تا زمانی که جلسه تشکیل شده برای تنظیم و امضای معامله به پایان نرسیده و از فروشنده جدا نشده است با استناد به خیار مجلس می‌تواند سند مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی را از سوی خودش منحل کند.
• خیار شرط: خریدار در هنگام تنظیم سند مربوط به نقل و انتقال مالیکت اراضی می‌تواند شرط کند که تا بازه زمانی محدود و مشخصی از حق انحلال یک طرفه معامله برخوردار باشد.
• خیار تدلیس: تَدلیس به معنای فریب دادن دیگری است. خریدار در صورتی حق استناد به خیار تدلیس را پیدا می‌کند که از فروشنده فریب خورده باشد.

نکته: خریدار در هنگام تنظیم و امضای سند مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی می‌تواند با اسقاط تمام یا برخی از خیارات اختصاصی یا مشترک خودش، توافق کند. اسقاط این خیارات باعث می‌شود که خریدار دیگر حق استناد به آن‌ها را نداشته باشد.

فسخ معامله زمین چه نتایجی را به دنبال دارد؟

امضای سند مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی باعث ایجاد یک ماهیت حقوقی می‌شود که در اصطلاح قانون مدنی به آن، بیع می‌گویند. ماهیت حقوقی که به موجب امضای این سند ایجاد شده است با فسخ آن از بین می‌رود. بنابراین اگر پس از فسخ، مالک و خریدار بخواهند برای بار دوم در خصوص نقل و انتقال مالکیت اراضی با یکدیکر توافق کنند باید معامله دیگری تنظیم و امضا شود.

همچنین، فروشنده به موجب امضای این سند متعهد می‌شود که اراضی را به خریدار تحویل بدهد. خریدار نیز به موجب امضای این سند متعهد خواهد شد که بهای اراضی مورد معامله را پرداخت کند. از دیگر نتایج فسخ این سند، اسقاط تعهداتی است که به موجب امضای آن بر عهده هر یک از خریدار یا فروشنده قرار گرفته است.

بنابراین، خریدار پس از انحلال یک جانبه این سند باید زمین را تخلیه کند و به فروشنده تحویل بدهد. فروشنده نیز پس از انحلال یک جانبه این سند باید بهای زمین را به خریدار بازگرداند.

کدام یک از مراجع قضایی باید به اختلافات ناشی از فسخ معامله زمین رسیدگی کنند؟

دعوای ناشی از فسخ معامله زمین کشاورزی جزء دعاوی حقوقی است. بنابراین، رسیدگی به دعوای ناشی از فسخ این سند در صلاحیت آن دسته از مراجع قضایی است که به اختلافات حقوقی میان اشخاص رسیدگی می‌کنند. دادگاه حقوقی و شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به اختلافات حقوقی میان اشخاص را دارند.

داوری از دیگر مراجعی است که صلاحیت رسیدگی به اختلافات حقوقی میان اشخاص را دارد. مالک زمین و خریدار در هنگام تنظیم سند مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی می‌توانند یک داور مرضی الطرفین را به عنوان مرجع حل اختلاف تعیین کنند. در این حالت، طرفین برای طرح دعاوی ناشی از فسخ معامله زمین کشاورزی باید نزد داور مرضی الطرفین بروند.