کنترل اجاره؛ کارآمدترین تکنیک نابودی شهرها | وضعیت استثنایی، توجیهی برای مداخله در بازار مسکن | تجربه شکست مداخله دولت آمریکا در بازار مسکن در میانه دو جنگ جهانی

به گزارش اقتصادنیوز، مداخله دولت در بازار مسکن، یکی از مواردی است که بارها دولت‌ها در طول تاریخ به آن اقدام کرده‌اند. در میان انواع مداخلات دولتی، اعمال سقف قیمتی بر اجاره‌بها یا همان کنترل اجاره، به عنوان یکی از کلاسیک‌ترین نمونه‌های شکست سیاست‌گذاری شناخته می‌شود.

اجماع قابل توجهی در میان اقتصاددانان با گرایش‌های فکری متفاوت وجود دارد که کنترل اجاره در بلندمدت نه تنها به نفع مستأجران آسیب‌پذیر تمام نمی‌شود، بلکه با تخریب انگیزه‌های سرمایه‌گذاری، کاهش کیفیت و کمیت عرضه مسکن، و ایجاد اختلالات گسترده در تخصیص منابع، بحران مسکن را تعمیق می‌بخشد. 

ویژگی‌های خاص بازار مسکن 

بازار مسکن به دلیل ویژگی‌های ذاتی خود از جمله ناهمگنی، عدم تحرک فضایی، هزینه‌های بالای مبادله و زمان‌بر بودن فرآیند تولید و عرضه، تفاوت‌های بنیادینی با بازارهای کالاهای مصرفی دارد. 

خبر مرتبط

اصلاحاتِ اقتصادی پساجنگ؛ آیا می‌توان تغییر را از مناطق آزاد آغاز کرد؟ | ریشه شکست نهادی مناطق ویژه اقتصادی در ایران

اقتصادنیوز: با برقراری آتش‌بس، کارشناسان و به ویژه اقتصاددانان، ضمن تأکید بر ضرورت بازسازی سریع زیرساخت‌های تخریب شده، به سیاست‌گذار پیشنهاداتی برای اصلاحات سیاسی و اقتصادی ارائه کرده‌اند. از جمله اینکه در شرایط فعلی می‌توان اصلاحات اقتصادی را از مناطق آزاد تجاری و مناطق ویژه اقتصادی آغاز کرد. این پیشنهاد، با در نظر گرفتن تخریب برخی اسکله‌ها و بنادر جنوب کشور و تداوم مناقشات در تنگه هرمز اهمیت دوچندان می‌یابد. اما در اقتصادهای دولت‌محور مثل ایران، مناطق ویژه اقتصادی و مناطق آزاد تجاری-صنعتی چه میزان کارایی دارند؟

در کوتاه‌مدت، منحنی عرضه مسکن تقریباً بی‌کشش است؛ بدین معنا که با افزایش یا کاهش قیمت، تغییر معناداری در تعداد واحدهای مسکونی موجود رخ نمی‌دهد. در این شرایط، اعمال سقف قیمتی از سوی دولت ممکن است در نگاه نخست صرفاً به عنوان یک انتقال رفاه از موجر به مستأجر تفسیر شود. با این حال، فاجعه اقتصادی در افق میان‌مدت و بلندمدت نمایان می‌شود، جایی که منحنی عرضه کشش‌پذیری بیشتری پیدا می‌کند. با سرکوب قیمتی، نرخ بازده سرمایه‌گذاری در بخش مسکن اجاره‌ای به شدت افت کرده و به پایین‌تر از نرخ بازده در بازارهای رقیب (مانند بازار طلا، سکه، ارز یا ساخت و ساز تجاری) سقوط می‌کند. این اختلاف بازدهی منجر به خروج سیستماتیک سرمایه از بخش مسکن استیجاری می‌شود. 

استهلاک برنامه‌ریزی‌شده

موجران در مواجهه با درآمدهای سرکوب‌شده و هزینه‌های فزاینده نگهداری (که مشمول کنترل قیمت نیستند)، منطقی‌ترین تصمیم اقتصادی یعنی کاهش یا توقف کامل مخارج تعمیر و نگهداری را اتخاذ می‌کنند. این فرآیند که در ادبیات اقتصادی به عنوان «استهلاک برنامه‌ریزی‌شده» یا «دوشیدن دارایی» شناخته می‌شود، موجب افت شدید کیفیت مسکن شده و در نهایت واحدهای مسکونی را به سمت فرسودگی و خروج از بازار سوق می‌دهد. 

کمبود عرضه مسکن استیجاری

علاوه بر کاهش کیفیت، مهم‌ترین اثر مخرب کنترل اجاره، ایجاد کمبود فیزیکی در بازار است. زمانی که سقف قیمتی پایین‌تر از قیمت تعادلی بازار تعیین می‌شود، تقاضا برای فضای مسکونی افزایش می‌یابد (به عنوان مثال، افراد جوان زودتر از خانه والدین جدا می‌شوند یا مستأجران فعلی به دلیل ارزانی، به واحدهای بزرگ‌تر نقل مکان می‌کنند)، در حالی که عرضه به دلیل عدم توجیه اقتصادی متوقف می‌شود. این شکاف فزاینده میان عرضه و تقاضا، هزینه‌های رفاهی سنگینی را بر اقتصاد تحمیل می‌کند.

تخصیص غیربهینه منابع پیامد قطعی این وضعیت است؛ مستأجران مسن در آپارتمان‌های بزرگ و ارزان‌قیمت خود باقی می‌مانند، در حالی که خانواده‌های جوان و پرجمعیت به دلیل کمبود عرضه، مجبور به حاشیه‌نشینی یا زندگی در فضاهای تنگ و متراکم می‌شوند. در چنین محیطی که مکانیسم قیمت از کار افتاده است، سهمیه‌بندی غیرقیمتی رواج می‌یابد و بازارهای سایه شکل می‌گیرند. دریافت مبالغ غیررسمی، رشوه‌های پنهان و تبعیض‌های سیستماتیک بر اساس نژاد، شغل یا وضعیت تأهل توسط موجرانی که اکنون قدرت انتخاب از میان ده‌ها متقاضی برای یک واحد را دارند، از تبعات گریزناپذیر این نوع مداخلات است.

تجمع جلو بازار سهام - رکود بزرگ - 1929

یک تجربه تاریخی: آمریکا در میانه دو جنگ جهانی

تجربه ایالات متحده در فاصله سال‌های ۱۹۱۸ تا ۱۹۳۹، مثال جالبی است. وقوع جنگ جهانی اول، شوک عظیمی به اقتصاد آمریکا و به طور خاص بازار مسکن وارد کرد. با ورود رسمی ایالات متحده به جنگ در سال ۱۹۱۷، اقتصاد این کشور به سرعت به یک اقتصاد جنگی تغییر وضعیت داد. هیئت صنایع جنگی برای تخصیص منابع به تولیدات نظامی، محدودیت‌های شدیدی بر ساخت و سازهای غیرضروری اعمال کرد. مصالح ساختمانی مانند فولاد، چوب، و سیمان، و همچنین نیروی کار ماهر، به سمت ماشین جنگی هدایت شدند. در نتیجه، تولید مسکن جدید در مناطق شهری تقریباً به صفر رسید.

خبر مرتبط

تجربه‌های مدیریت اقتصاد در جنگ برای ایران؛ از خطای بریتانیایی تا ابطال تجربی یک تئوری در آلمان | مدیریت دستوری اقتصاد نه ممکن، نه مطلوب!

اقتصادنیوز: مدیریت اقتصاد در شرایط جنگ کاری دشوار است. در مورد ایران، این دشواری دو چندان است، چرا که پیش از درگیری نظامی نیز اقتصاد ایران گرفتار مشکلات عدیده‌ای بود. از این رو به نظر می‌رسد مدیریت اقتصاد کشور در وضعیت فعلی که در آتش‌بس به سر می‌بریم الزامات ویژه‌ای دارد. اما می‌توانیم ضمن پیش چشم داشتن این ملاحظات، به تجربه‌های تاریخی دیگر کشورها نظر کنیم.

همزمان، توسعه صنایع مرتبط با جنگ در شهرهای بزرگ و مراکز صنعتی مانند نیویورک، واشنگتن، شیکاگو و دیترویت، موج عظیمی از مهاجرت نیروی کار را به این مناطق روانه کرد. این ترکیب مرگبار از توقف عرضه و انفجار تقاضا، باعث شد تا تعداد خانه‌های خالی در بسیاری از این شهرها در سال ۱۹۱۸ به کمتر از یک درصد سقوط کند. با پایان جنگ و امضای قرارداد ترک مخاصمه در نوامبر ۱۹۱۸، بحران مسکن نه تنها فروکش نکرد، بلکه با بازگشت صدها هزار سرباز از اروپا و تلاش آن‌ها برای تشکیل خانواده و یافتن شغل در شهرها، تشدید شد. در حالی که تورم عمومی در اقتصاد آمریکا در فاصله سال‌های ۱۹۱۴ تا ۱۹۲۰ به دلیل سیاست‌های پولی انبساطی دوران جنگ به شدت افزایش یافته بود، اجاره‌بها نیز با تأخیری کوتاه اما با شتابی بی‌سابقه شروع به رشد کرد. در برخی از محله‌های کارگرنشین نیویورک، گزارش‌ها حاکی از افزایش ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی اجاره‌بها در فاصله کوتاه سال‌های ۱۹۱۹ تا ۱۹۲۰ بود. این فشار اقتصادی سنگین بر طبقه کارگر و متوسط، موجی از نارضایتی‌های اجتماعی، اعتصابات مستأجران و فشارهای سیاسی فزاینده‌ای را برای مداخله دولت ایجاد کرد. سیاستمداران که با خطر از دست دادن پایگاه رأی خود و بی‌ثباتی اجتماعی مواجه بودند، به جای اتخاذ سیاست‌های زمان‌بر طرف عرضه، به سریع‌ترین و در عین حال مخرب‌ترین ابزار ممکن یعنی تصویب قوانین کنترل اجاره متوسل شدند.

رکود بزرگ

نقطه اوج این مداخلات، تصویب «قوانین اجاره اضطراری» در ایالت نیویورک در آوریل و سپس سپتامبر ۱۹۲۰ و همچنین قطعنامه سالزبری برای واشنگتن دی‌سی بود. قوانین سال ۱۹۲۰ نیویورک که به عنوان یکی از جامع‌ترین بسته‌های کنترل قیمت در تاریخ پیش از جنگ جهانی دوم آمریکا شناخته می‌شود، حقوق مالکیت موجران را به شدت محدود کرد. بر اساس این قوانین، مستأجرانی که قرارداد آن‌ها به پایان رسیده بود، در صورت پرداخت «اجاره‌بهای معقول» نمی‌توانستند اخراج شوند. تعریف «اجاره‌بهای معقول» به دادگاه‌ها محول شد که در عمل به معنای تثبیت قیمت‌ها در سطوح گذشته و نادیده گرفتن تورم و افزایش هزینه‌های نگهداری بود. همچنین موجران از حق افزایش اجاره‌بها به میزانی که دادگاه آن را «غیرمنصفانه» تشخیص می‌داد، محروم شدند. بار اثبات منصفانه بودن افزایش اجاره‌بها به طور کامل بر دوش موجر قرار گرفت که فرآیندی به‌شدت زمان‌بر، پرهزینه و فرسایشی بود. تأثیرات اقتصادی این مداخله بلافاصله در بازار نمایان شد. اولین پیامد، فلج شدن سیستم قضایی بود؛ هزاران پرونده شکایت موجر و مستأجر دادگاه‌های نیویورک را مسدود کرد و هزینه‌های مبادله در بازار مسکن را به شدت افزایش داد. اما اثر مهم‌تر، در رفتار سرمایه‌گذاران رخ داد. آمارها نشان می‌دهد که در سال ۱۹۲۰ و اوایل ۱۹۲۱، سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز آپارتمان‌های چندخانواری که مشمول کنترل اجاره می‌شدند، در شهرهای درگیر قانون به شدت افت کرد. سرمایه‌گذاران نهادی و سازندگان خصوصی، سرمایه‌های خود را از بازار مسکن استیجاری خارج کرده و به سمت ساخت و سازهای تجاری، اداری، یا مناطق حومه‌ای که خارج از حوزه استحفاظی قوانین کنترل اجاره بودند، هدایت کردند. این پدیده، که نمونه بارز اثر جانشینی در سرمایه‌گذاری است، باعث شد تا بحران کمبود مسکن که دلیل اصلی وضع قوانین بود، نه تنها حل نشود، بلکه برای چندین سال در اوایل دهه ۱۹۲۰ تثبیت گردد. در همین دوره، دیوان عالی ایالات متحده در پرونده‌های متعددی با استناد به شرایط اضطراری، دخالت در حقوق قراردادها و مالکیت خصوصی را تایید کرد که این امر به لحاظ حقوقی، ریسک سیستماتیک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را در چشم‌انداز سرمایه‌گذاران به شدت بالا برد.

صف غذای رایگان - رکود بزرگ - 1929

دهه رونق اقتصادی

تحلیل داده‌های اقتصاد کلان و آمار پروانه‌های ساختمانی در اواسط دهه ۱۹۲۰ نشان‌دهنده یک نقطه عطف تحلیلی مهم است. با عبور از سال‌های اولیه دهه ۲۰، تورم عمومی مهار شد و اقتصاد آمریکا وارد دوره رونق گردید. در این زمان، با کاهش فشارهای تورمی، نهادهای قانون‌گذار به تدریج متوجه شدند که قوانین کنترل اجاره مانع اصلی در برابر ترمیم بازار مسکن هستند. در ایالت نیویورک، این قوانین به صورت تدریجی تضعیف شده و دامنه شمول آن‌ها کاهش یافت تا اینکه در اواخر دهه ۱۹۲۰ به طور کامل منقضی شدند. همزمانی لغو یا کاهش شدت سقف‌های قیمتی با تسهیل اعتبارات بانکی، منجر به یکی از بزرگترین جهش‌های ساخت‌وساز در تاریخ آمریکا شد. بر اساس آمارهای اداره سرشماری و دفتر ملی پژوهش‌های اقتصادی آمریکا (NBER)، تعداد واحدهای مسکونی تازه ساز که در سال ۱۹۲۰ به حدود ۲۴۷ هزار واحد تنزل یافته بود، با یک جهش خیره‌کننده در سال ۱۹۲۵ به بیش از ۹۳۷ هزار واحد رسید. این جهش تولید، به طور قطعی ثابت کرد که سرمایه خصوصی به محض برداشته شدن غل و زنجیرهای سرکوب قیمتی و احیای حاشیه سود منطقی، ظرفیت بی‌نظیری برای پاسخگویی به تقاضا و رفع کمبود فیزیکی مسکن دارد. رونق ساخت و ساز در این دهه نه تنها مشکل کمبود مسکن را حل کرد، بلکه با افزایش عرضه، در نهایت باعث تثبیت و حتی کاهش واقعی سطح اجاره‌بها در بسیاری از مناطق شهری از طریق مکانیسم بازار شد. این تجربه تاریخی به روشنی نشان داد که بهترین، مؤثرترین و پایدارترین راه برای کنترل اجاره‌بها، نه قیمت‌گذاری دستوری، بلکه تسهیل و تشویق تولید و عرضه مسکن است.

رکود بزرگ

رکود بزرگ

اما این چرخه یادگیری سیاست‌گذاری با ورود به دهه ۱۹۳۰ و وقوع رکود بزرگ با چالش‌های جدیدی مواجه شد. در سال‌های پس از سقوط بازار سهام در ۱۹۲۹، اقتصاد آمریکا با بحران کاهش تقاضای مؤثر، افت شدید درآمدها، و بیکاری گسترده (که در سال ۱۹۳۳ به حدود ۲۵ درصد رسید) روبه‌رو شد. در این دوره، مشکل بازار مسکن دیگر افزایش اجاره‌بها یا کمبود فیزیکی نبود، بلکه ناتوانی خانوارها در پرداخت اجاره‌های موجود و بازپرداخت وام‌های رهنی بود. ارزش املاک به شدت سقوط کرد و موج بی‌سابقه‌ای از مصادره املاک توسط بانک‌ها به راه افتاد. در این مقطع، سیاست‌گذاران آمریکایی که تجربه شکست کنترل قیمت‌های دهه‌ گذشته را در حافظه نهادی خود داشتند و همچنین ماهیت بحران را متفاوت می‌دیدند، رویکرد مداخله‌گرایانه متفاوتی را اتخاذ کردند. دولت تحت برنامه‌های «نیو دیل» (New Deal) فرانکلین روزولت، به جای بازگشت به سیاست کنترل اجاره، تمرکز خود را بر اصلاح ساختار مالی و نهادی بازار مسکن قرار داد. تأسیس نهادهایی مانند «شرکت وام مالکان خانه» در سال ۱۹۳۳ برای بازتأمین مالی وام‌های در آستانه نکول، و مهم‌تر از آن، ایجاد «اداره مسکن فدرال» (Federal Housing Administration - FHA) در سال ۱۹۳۴، نشان‌دهنده یک تغییر پارادایم اساسی در سیاست‌گذاری مسکن بود. FHA با بیمه کردن وام‌های رهنی، ریسک وام‌دهی را برای بانک‌ها به شدت کاهش داد و باعث استانداردسازی وام‌های بلندمدت (۲۰ تا ۳۰ ساله) با نرخ بهره ثابت و پیش‌پرداخت پایین شد. سیاست‌های تبعیض‌آمیز FHA در رتبه‌بندی اعتباری مناطق، تبعات اجتماعی و نژادی مخربی در بلندمدت به همراه داشت که منجر به عدم توسعه متوازن شهری گردید.

فرانکلین روزولت، رئیس جمهور ایالات متحده آمریکا در سال‌های 1933 تا 1945

اقتصاد جنگی و اداره مدیریت قیمت‌ها

با نزدیک شدن به پایان دهه ۱۹۳۰ و آغاز جنگ جهانی دوم، سایه شوم کنترل قیمت‌ها بار دیگر بر اقتصاد آمریکا سنگینی کرد. تاسیس «اداره مدیریت قیمت‌ها» (Office of Price Administration - OPA) در سال ۱۹۴۱ و اعمال مجدد سقف‌های قیمتی بر اجاره‌بها در سراسر کشور آمریکا، نشان داد که فشارهای اقتصاد سیاسی و پوپولیسم در دوران بحران، غالباً بر عقلانیت اقتصادی و تجربیات تاریخی غلبه می‌کند. تجربیات تلخ فاصله دو جنگ، به ویژه آسیب‌های وارد شده به زیرساخت‌های مسکن استیجاری در اوایل دهه ۱۹۲۰ در نیویورک، به عنوان هشداری برای اقتصاددانان مطرح بود، اما سیاست‌گذاران جنگی مهار تورم در کوتاه‌مدت را بر سلامت بلندمدت بازار مسکن ترجیح دادند. پیامدهای کنترل اجاره در طول جنگ جهانی دوم و پس از آن، دقیقاً تکرار الگوهای مخرب مشاهده شده در میان دو جنگ بود، با این تفاوت که به دلیل گستردگی ابعاد جغرافیایی، آثار آن عمیق‌تر بود. 

سقف‌ها در برابر سقف‌ها

مطالعات تجربی متعدد توسط اقتصاددانانی چون میلتون فریدمن و جورج استیگلر در مقاله مشهورشان در سال ۱۹۴۶ تحت عنوان «سقف‌ها در برابر سقف‌ها» (Roofs or Ceilings)، با بررسی دقیق داده‌های شهری آمریکا پس از جنگ، اثبات کردند که بحران کمبود مسکن در سال ۱۹۴۶ به هیچ وجه ناشی از تخریب فیزیکی در جنگ (چرا که خاک آمریکا از بمباران در امان بود) یا صرفاً رشد جمعیت نبود، بلکه محصول مستقیم سهمیه‌بندی فضایی و عدم تطابق ایجاد شده توسط کنترل قیمت‌ها بود. 

فریدمن و استیگلر با ارائه آمارهای دقیق نشان دادند که چگونه سقف‌های قیمتی باعث شده است تا افراد مجرد و خانواده‌های کوچک، فضای بسیار بیشتری از نیاز خود را اشغال کنند، در حالی که خانواده‌های بازگشته از جنگ فضایی برای سکونت پیدا نمی‌کنند. این تحلیل که ریشه در مشاهدات دقیق رفتار بازار در دوره میان دو جنگ نیز داشت، نشان داد که کشش قیمتی تقاضا برای مسکن، در تخصیص بهینه فضای موجود نقش حیاتی ایفا می‌کند و از کار انداختن این مکانیسم، به فاجعه رفاهی منجر می‌شود.

میلتون فریدمن

سیاست غیرهدفمند

علاوه بر ناکارآمدی تخصیصی، تحلیل مالی رفتار سرمایه‌گذاران نشان می‌دهد که کنترل اجاره در بلندمدت به مثابه یک مالیات تصادفی و به شدت غیرمنصفانه بر مالکان مسکن عمل می‌کند که عواید آن نه به جیب دولت می‌رود و نه لزوماً به فقرا می‌رسد، بلکه به مستأجرانی تعلق می‌گیرد که شانس حضور در واحدهای کنترل‌شده را داشته‌اند (فارغ از سطح درآمدشان). این پدیده، توزیع ثروت را به شکلی کاملاً نامنظم مختل می‌کند. در دوره میان دو جنگ، شواهد نشان داد که بسیاری از مالکان ساختمان‌های اجاره‌ای، خود از طبقه متوسط پایین یا مهاجرانی بودند که تمام پس‌انداز عمر خود را در یک ساختمان چندواحدی سرمایه‌گذاری کرده بودند تا در دوران پیری منبع درآمدی داشته باشند. اعمال قوانین اجاره اضطراری، ارزش واقعی دارایی این افراد را به شدت کاهش داد، در حالی که برخی از مستأجران آن‌ها ممکن بود درآمدهای بالاتری در صنایع جنگی یا پس از آن کسب کرده باشند. این عدم تقارن در توزیع منافع، که در ادبیات اقتصاد عمومی به عنوان عدم هدف‌مندی سیاست شناخته می‌شود، یکی از بزرگترین نقاط ضعف ذاتی کنترل اجاره است. در واقع، کنترل اجاره، یارانه‌ای پنهان است که به وضعیت سکونت فعلی فرد بستگی دارد نه نیازمندی مالی او. در نتیجه، این سیاست نه تنها کارایی اقتصادی را نابود می‌کند، بلکه از منظر عدالت توزیعی نیز به شدت قابل نقد است. 

جرج استیگلر

افت درآمدهای مالیاتی شهرداری‌ها

افت درآمدهای مالیاتی شهرداری‌ها نیز یکی دیگر از زنجیره‌های علّی مخرب در این سناریو است. در اقتصاد ایالات متحده، مالیات بر دارایی منبع اصلی درآمد دولت‌های محلی برای تامین مالی آموزش عمومی، پلیس، و زیرساخت‌های شهری است. زمانی که کنترل اجاره باعث کاهش درآمد عملیاتی خالص ساختمان‌ها و در نتیجه افت ارزش سرمایه‌ای آن‌ها می‌شود، پایه مالیاتی شهرداری‌ها به شدت تحلیل می‌رود. این امر در بلندمدت به کاهش کیفیت خدمات شهری منجر شده و یک مارپیچ نزولی از افت کیفیت محلات و فرار سرمایه‌ها را ایجاد می‌کند که نمونه‌های بارز آن در دهه‌های بعدی در شهرهایی که کنترل اجاره را حفظ کردند، مانند بخش‌هایی از نیویورک، مشاهده شد.

اختلال در اطلاعات اقتصادی

تجربه شکست‌خورده مداخلات دولتی در بازار مسکن آمریکا در میانه دو جنگ جهانی، مجموعه‌ای از حقایق جهان‌شمول اقتصادی را در برابر سیاست‌گذاران قرار می‌دهد.

خبر مرتبط

هزینه سرسام‌آور بازگشت به «نقطه صفر» | خرج بازسازی واحدهای تخریب شده در جنگ معادل راه‌اندازی چند پروژه و ابرپروژه است؟

اقتصادنیوز: تخریب هر واحد مسکونی یا تجاری، صرفاً از دست رفتن یک بنا نیست، بلکه به معنای قربانی شدن یک نیروگاه، یک بیمارستان یا کیلومترها خط‌آهن است که می‌توانستند هزاران شغل پایدار ایجاد کرده و رفاه ملی را به طور جهشی افزایش دهند. بنابراین، هزینه واقعی این جنگ نه در آمارهای بازسازی، بلکه در فرصت‌های سوخته‌ای نهفته است که می‌توانست ایران را در ابعاد مختلف توسعه دهد اما اکنون به ناچار صرف ترمیم زخم‌هایی می‌شود که بر کالبد شهرها نشسته است.

این دوره تاریخی به وضوح اثبات کرد که قیمت‌ها در اقتصاد بازار، صرفاً اعدادی دلخواه برای توزیع ثروت نیستند، بلکه سیگنال‌های اطلاعاتی حیاتی هستند که کمیابی نسبی منابع را به فعالان اقتصادی مخابره کرده و رفتار مصرف‌کننده و تولیدکننده را تنظیم می‌کنند. قطع کردن این جریان اطلاعاتی از طریق وضع سقف قیمتی دستوری، واکنشی زنجیره‌ای از انحرافات اقتصادی را به دنبال دارد که استهلاک سرمایه‌های فیزیکی، توقف سرمایه‌گذاری جدید، ایجاد بازارهای سیاه، و تخصیص به شدت غیربهینه فضاهای مسکونی موجود تنها بخشی از آن است. 

تکنیک نابودی شهرها 

واکنش بازار مسکن آمریکا در اوایل دهه ۱۹۲۰ به قوانین کنترل اجاره اضطراری، و متعاقب آن رونق عظیم ساخت و ساز با لغو این قوانین در اواسط همان دهه، شواهد تجربی غیرقابل انکاری را مبنی بر کشش‌پذیری بالای عرضه در صورت وجود انگیزه‌های اقتصادی مناسب ارائه داد.

نقل قول مشهور آسار لیندبک، اقتصاددان برجسته سوئدی، که بیان می‌دارد: «کنترل اجاره در بسیاری از موارد، پس از بمباران، کارآمدترین تکنیک شناخته شده تاکنون برای نابودی شهرهاست»، ریشه در همین تحلیل‌های بنیادین و شواهد تاریخی دارد. تداوم تمایل سیاستمداران در دوره‌های مختلف به استفاده از ابزار کنترل اجاره، بیش از آنکه ریشه در منطق اقتصادی داشته باشد، ناشی از مدل‌های اقتصاد سیاسی مانند مدل خودی-غیرخودی است، جایی که مستأجران فعلی (خودی‌ها) به عنوان یک بلوک رأی‌دهی منسجم و قدرتمند، منافع کوتاه‌مدت خود را به قیمت قربانی کردن منافع بلندمدت مستأجران آینده، مهاجران جدید و توسعه کلی شهر (غیرخودی‌ها) به سیستم سیاسی تحمیل می‌کنند. بنابراین، کارکرد علم اقتصاد در اینجا، روشن ساختن این هزینه‌های پنهان و بلندمدت و تأکید بر این اصل است که دستیابی به مسکن مقرون‌به‌صرفه و پایدار تنها از مسیر تسهیل فضای کسب‌وکار، کاهش موانع مقرراتی و تشویق مستمر به تولید مسکن جدید می‌گذرد، و هرگونه تلاش برای دور زدن این واقعیت‌های بنیادین از طریق دستورات دولتی، سرانجامی جز شکست و تعمیق بحران نخواهد داشت.

مقاله سقف‌ها در برابر سقف‌ها نوشته مشترک میلتون فریدمن و جرج استیگلر - 1946