کدخبر: ۳۵۴۱۸۰ لینک کوتاه
لینک کوتاه کپی شد

تاوان اشتباه تا کی؟

کسانی که دوران اولیه پس از انقلاب را تجربه کرده‌اند، به‌خوبی آگاهند که فضای به شدت عدالت‌خواهانه بعد از پیروزی انقلاب و غلبه نگاه‌های چپ در آن دوران به اعمال دیدگاه‌های بعضا مغایر با نظرات بزرگان اسلام‌شناس منجر شد و لطماتی سنگین به کشور به‌خصوص در حوزه اقتصاد و ثروت ملی وارد ساخت. تصویب اصل۴۴ قانون اساسی به‌عنوان یک ایده مبنایی، یکی از اقدامات بود.

همچنین دولتی کردن اکثر صنایع پیشرو، ایجاد محدودیت‌های شدید در مالکیت اشخاص به‌‌رغم تاکید قانون اساسی بر احترام به مالکیت خصوصی مشروع و قانونی، مسابقه در مصادره‌ اموال به نفع نهادهای تازه‌تاسیس با مدیران جوان و گاه ناکارآمد و غیر پاسخگو از جمله اقدامات دیگر در آن مقطع بود. تکیه بر تعریفی ناقص از عدالت اجتماعی با تصور اینکه بدون بهره‌مندی از بخش خصوصی مقتدر و تدبیر در راستای بزرگ‌تر کردن کیک اقتصاد صرفا با تقسیم کیک ‌موجود و تسلط دولت بر تمام شئون تصمیم‌گیری اقتصادی می‌توان به پیشرفت و رفاه اقتصادی دست یافت، تصور اشتباهی بود که سال‌ها پیش از آن در کشورهای بلوک شرق به‌کار برده شده بود و نتیجه‌ای عکس همراه داشت. با وجود این طرفداران این مکتب معتقد بوده و بعضا هنوز هم معتقدند که اشکال نه در اصل ایده بلکه در نحوه اجرای نامطلوب آن بوده است.

یکی از بخش‌های مهم اقتصادی که تحت تاثیر تفکرات چپ‌گرایانه قرار گرفت. بخش مسکن بود که در این زمینه با آزمون و خطاهای بسیار نیز همراه بود. از جمله اقدامات توام با آزمون و خطا می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

 وعده‌های مرحوم آیت‌الله خسرو شاهی در واگذاری مسکن به همه مردم فرودست که باعث مهاجرت خیل عظیمی از مردم به شهرهای بزرگ در اوان انقلاب شد.

 تصویب قوانین گوناگون برای ملی و مصادره کردن زمین‌های شهری که بسیار ناکارآمد و فسادآمیز بود و هنوز هم پس‌لرزه‌های آن دامن‌گیر جامعه است.

 ایجاد زمینه تاخت و تاز افراد فرصت‌طلب در قالب شرکت‌های تعاونی مسکن که در ماهیت تفاوتی با دیگر انواع مشارکت‌ در ساخت و ساز مسکن نداشت و صرفا به‌واسطه عنوان خود رانت عظیمی را به جیب عده‌ای که اکثرا از طبقه نیازمند نبودند، روانه ‌کرد (و کماکان می‌کند).

 تقسیم زمین‌های شهری توسط حکام شرع، شهرداری‌ها و امثالهم.

این طرز تفکر در آن بازه زمانی بخش اجاره‌داری را نیز از آسیب وحشتناک خود مصون نگذاشت. نظام خودجوش اجاره‌داری که به‌طور سنتی و قانونی سال‌ها در شهرهای بزرگ و کوچک اجرا می‌شد و مردم خودشان مسائل بین خود را حل و فصل می‌کردند، در سال ۱۳۶۲ تحت تاثیر این تفکر و به‌ظاهر به‌منظور حمایت از مستاجران تحت فشار، با دستکاری در قانون موجر و مستاجر آن‌چنان دچار آسیب شد که سال‌ها آثار زیان‌بار آن بر اقتصاد مسکن سایه افکند. بر اساس بخش تغییریافته قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ که اساسی‌ترین بخش آن بود، در صورتی‌که مستاجر در هنگام انقضای مدت اجاره، ملک مورد تصرف را تخلیه نمی‌کرد و حتی اجاره‌بها را پرداخت نمی‌کرد، دادگاه‌ها مجاز بودند درصورت احراز عسر و حرج مستاجر از صدور حکم تخلیه ملک خودداری کنند!‌ با این تغییر اساسی ملاحظه می‌شود که مهم‌ترین عنصر حق مالکیت یعنی حق بهره‌برداری، ‌برای سال‌ها از موجران سلب ‌شد.

روشن است مالکیتی که این چنین دچار محدودیت شود برای انسان متعارف به‌مراتب دردناک‌تر از نداشتن مال است. آن زمان این درد را می‌شد در چهره اشخاصی که عمدتا ملک اجاره‌ای‌شان نتیجه دوراندیشی، دسترنج و پس‌انداز سال‌ها تلاش آنها بود، به‌خوبی مشاهده کرد. ولی خیلی زود مشخص شد موجران تنها بازندگان این طرز تفکر چپ‌گرایانه نبوده و دود این نگرش بیشتر به‌چشم همان‌ مستاجران مورد حمایت می‌رود. هنوز چند سال از اجرای این قانون نگذشته بود که چنان استیصالی بر متقاضیان بی‌سرپناه حاکم شد که شاید تا آن تاریخ نظیر آن تجربه نشده بود. در اوایل دهه ۷۰ در پشت ویترین بسیاری از بنگاه‌های معاملات املاک شهرهای بزرگ تابلوی اعلانی مشاهده می‌شد که در آن جمله «اجاره‌ای نداریم، لطفا سوال نفرمایید» درج شده بود و خیل جوانانی که تازه تشکیل خانواده داده بودند و مستاجران اکثرا منصف که اخلاقا و شرعا تصرف برخلاف رضایت مالک را حرام می‌دانستند، برای یافتن سرپناه اجاره‌ای سرگردان بودند.

خوشبختانه عقلای آن زمان با تصویب قانون موجر و مستاجر جدید درسال ۱۳۷۶ ضمن آنکه از مالکیت منفعت مستاجر در دوره اجاره به‌خوبی محافظت می‌شد، تمامی عناصر اعمال مالکیت را به موجران بازگرداندند. علاوه‌بر آن در آن سال‌ها در قانون ‌مالیات‌های مستقیم مشوق‌های بسیاری برای املاک استیجاری مسکونی پیش‌بینی شد. از جمله این مشوق‌ها معافیت کامل مالیاتی برای هر تعداد واحد مسکونی اجاره رفته (طبق الگوی مصرف مصوب) و معافیت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی کوچک‌تر از ۱۵۰ متر در تهران و۲۰۰ متر در سایر شهرها از مالیات بر درآمد اجاره بود.

این سیاست‌ها و قوانین باعث شد به‌تدریج پس از سال ۷۶ تعداد واحدهای اجاره‌ای در کلان‌شهرها و شهرهای دیگر افزایش یافته و نسبت مستاجران واحدهای مسکونی به کل واحدها به نُرم جهانی نزدیک‌تر شود. به جرات می‌توان‌ گفت در بسیاری از سال‌های پس از اجرای این سیاست‌ها روابط مالک و مستاجر در بهترین دوران خود قرار داشت. این قضاوت البته به‌معنای آن نیست که حاشیه‌نشینی در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ و زندگی در بافت‌های فرسوده و... نادیده انگاشته شود، ولی برای نتیجه‌گیری لازم است از خلط مباحث خودداری کرد. موضوع بدمسکنی تعداد زیادی از هموطنان و عسر و حرج عده پرشماری از مستاجران بالقوه و بالفعل بر کسی پوشیده نیست ولی دادن آدرس اشتباه و سپردن حل این‌گونه مسائل اقتصادی و اجتماعی و تحمیل هزینه رفع این نارسایی‌ها به غیر از دولت منطقا نمی‌تواند قابل پذیرش باشد.

طی این سال‌ها متاسفانه بر اثر سیاست‌های اشتباه دولت‌ها، چندین بار با افزایش ناگهانی و سرسام‌آور قیمت مسکن در شهرها روبه‌رو شدیم و از آنجا که بر پایه رابطه بنیادین بازده و ارزش دارایی، همواره اجاره‌بها تابعی از قیمت ملک است، بنابراین افزایش ناگهانی و شدید قیمت املاک لاجرم با فاصله زمانی اندکی بر اجاره‌بها اثر خواهد داشت. با یک بررسی ابتدایی می‌توان مهم‌ترین دلیل جهش‌های قیمت املاک طی دهه‌های ۸۰ و ۹۰ را در فزونی بیش از حد نقدینگی و در نتیجه کاهش ارزش ریال دانست و فرافکنی و تقلیل مساله به پدیده سوداگری عده‌ای اخلالگر مشکلی را از اقتصاد مسکن حل نکرده و نخواهد کرد. ناگفته پیداست در هنگام کاهش ارزش پول ملی و منفی بودن نرخ واقعی سود سپرده‌های بانکی یا در هنگام بروز بیماری هلندی، به‌منظور جبران کاهش قدرت خرید پول، بخش مهمی از نقدینگی سرگردان به سمت املاک‌ و مستغلات سوق می‌یابد و بدیهی است این تقاضای اضافی قیمت املاک را افزایش ‌دهد. ضمن آنکه در دوران تورم بالا قیمت تمام‌شده ساخت و جایگزینی املاک نیز به‌شدت افزایش می‌یابد.

در چنین دورانی حداقل کاری که دولت‌های مختلف با توجه به تجربیات قبلی باید انجام ‌دهند این است که برای حمایت از اقشار متوسط جامعه به‌خصوص خانه اولی‌ها سیاست‌هایی را تدوین کنند که به‌موجب آن این طیف از متقاضیان مسکن در مقابل این نوسانات شدید بیمه شوند و با ۱) تصویب سیاست‌ها و مقررات اجرایی برای رشد نهاد توسعه‌گر مسکن، ۲) هم‌جهت کردن این سیاست‌ها با سیاست‌های حمایتی-تشویقی بانک‌ها در شکل اعطای تسهیلات ساخت به توسعه‌گران، انبوه‌سازان و متقاضیان خرید مسکن، ۳) این دو را در قالب مقررات پیش‌فروش آپارتمان (که ریسک خواب سرمایه توسعه‌گران و سازندگان را به‌هنگام رکود بازار و ریسک خریداران در برابر نوسانات قیمت طول دوره‌ ساخت پوشش می‌دهد) پیوند داده تا بتوان از این طریق دو طرف را در مقابل صدمات رکودها و جهش‌های گاه و بیگاه بازار، مصون ساخت.

سیاست‌های مربوط به اسکان مناسب اقشار کم‌درآمد سه دهک اول البته از طریق برنامه مسکن اجتماعی که در بسیاری از کشورها اجرایی شده، قابل الگوبرداری است که باتوجه به در اختیار داشتن زمین‌های زیادی توسط دولت در ایران اجرای این برنامه‌ها شاید از کشورهای اروپایی ساده‌تر بود.

متاسفانه هر دو برنامه‌ پیش‌گفته در عداد برنامه‌های بلندمدت محسوب می‌شود، از این رو دولت‌هایی که ‌متکی به احزاب نیستند در دوران عمر چهار ساله خود با اعمال سیاست‌های پوپولیستی (مانند طرح مسکن ‌مهر) و بعضا ضد توسعه‌ای (مانند مسکوت‌ گذاشتن طرح آمایش سرزمینی و متوسل شدن به پدیده شهر‌فروشی) هرگز چنین رویکردی را دنبال نکرده‌اند.

طی سال‌های پس از تصویب و تقریبا اجرای بی‌کم و کاست قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ و کاربرد مشوق‌های مالیاتی مصوب هیچ‌گاه اخباری موید این‌مطلب که در نتیجه عرضه کم مسکن، اجاره‌بها افزایش یافته به‌چشم نمی‌خورد و مردم همواره با مراجعه به بنگاه‌های معاملات املاک یا رسانه‌های گروهی، مورد متناسب با بودجه در نظر گرفته شده خود را پیدا می‌کردند (اینکه درآمد و بودجه در استطاعت مستاجر با واقعیت‌های قیمتی بازار اجاره همخوانی داشته یا خیر، مبحث جداگانه‌ای است که لااقل به موجر و قوانین موجود ارتباطی پیدا نمی‌کند).

اصولا اینکه بعضی‌ها تلاش دارند القا کنند علت افزایش قیمت کالا و خدمات صرفا ناشی از ساز و کار دستکاری‌شده عرضه و تقاضا (عمدتا از سمت عرضه‌کنندگان) است در این مورد و زمان مصداق ندارد زیرا در این حالت که ارزش پول کشوری سقوط کرده و در نتیجه قدرت خرید مصرف‌کنندگان پایین آمده، تعادل عرضه و تقاضا با کاهش تقاضا باید موجبات کاهش قیمت را فراهم ‌می‌آورد و زمینه‌ای برای بروز چنین رفتارهایی از سمت عرضه مهیا نیست، اما می‌دانیم برعکس آن اتفاق افتاده است. آنچه مشخص است، در نوع رکود تورمی متداول ایران قیمت همه اقلام نظیر میوه، گوشت، شکر، میلگرد، سیمان، دارو، نیروی کار و مسکن (اعم از فروشی و اجاری) و... به دلیل افزایش قیمت نهاده‌های تولید افزایش می‌یابد یا به‌‌عبارت بهتر خود را با تورم عمومی ناشی از وفور نقدینگی در سطح کشور تطبیق می‌دهد. یعنی عامل دومی به‌نام هزینه تمام‌شده کالا و خدمات در تعیین قیمت جدید نقشی به‌مراتب بیشتر از نیت فرصت‌طلبانه فعالان و صاحبان دارایی و راه‌اندازی موج سفته‌بازی در بازار از طریق ایجاد کمبود عرضه تصنعی و تقاضای هیجانی دارد.

حال در شرایط افزایش شدید هزینه تمام‌شده یا قیمت تحصیل‌شده یک واحد مسکونی، چگونه می‌توان انتظار داشت اجاره‌بها افزایش نیابد و از آن بدتر چگونه می‌توان با فرافکنی علت افزایش بهای مسکن و اجاره‌بها را ناشی از عدم عرضه واحدهای مسکونی خالی دانست؟ اگر تعداد زیادی از نمایندگان مجلس به‌دلیل عدم احاطه به دانش اقتصادی و اقتصاد کشور این بدیهیات را ندانند ایراد چندانی از این بابت بر آنها وارد نیست ولی قدر مسلم این مسائل برای اکثریت اعضای کمیسیون اقتصادی مجلس و مشاورانشان که طرح مالیات بر واحدهای مسکونی خالی را دنبال می‌کنند، روشن است و می‌دانند که آن تعداد واحد مسکونی خالی که موجد این افزایش سرسام‌آور قیمت‌هاست، واقعی نیست. هیچ دلیل عقلانی وجود ندارد که مالکی که واحد یا واحدهایی برای اجاره در اختیار دارد از اجاره دادن آنها خودداری کند زیرا در شرایط فعلی هم بهترین قانون مالک و مستاجر و هم بهترین مشوق‌های مالیاتی و هم مساعدترین بازار برای موجران وجود دارد. در این شرایط اشخاص باید از یک بیماری روانی رنج ببرند تا ملک خود را به اصطلاح احتکار کنند.

آنها نیک ‌می‌دانند که بیشتر واحدهای مسکونی خالی به نیت فروش ساخته یا خریداری شده‌اند و روشن است که در شرایط از دست رفتن روزانه ارزش ریال اشخاص کمتر علاقه‌ای به فروش دارایی‌هایی که می‌تواند آنان را از صدمات تورم دور نگه دارد، از خود نشان می‌دهند مگر به قیمتی که فکر می‌کنند می‌تواند ارزش ثروت آنها را از مسیر تولید یا خرید مجدد، پشتیبانی کند. این از بدیهیات است که حفظ ارزش دارایی وظیفه‌ عقلی، شرعی و پسندیده هر انسانی است و بنابراین نمی‌توان اخلاقا، شرعا و قانونا (قانون اساسی) کسی را مجبور به فروش دارایی خود آن‌هم در زمانی که به‌دلیل کاهش ارزش پول ملی ماحصل فروش بعد از مدتی ارزش خود را از دست می‌دهد، کرد. البته اخذ مالیات معقول از واحدهای مسکونی اعم از مورد استفاده و خالی امری متعارف در کشورهای مختلف است، ولی استفاده از حربه مالیات برای سلب حق مالکیت اشخاص در هیچ جای دنیای متمدن مشاهده نشده است.

مساله دیگری که احتمالا طراحان این طرح می‌دانند آن‌است که در هر بازاری همواره لازم است مقداری کالا به‌صورت موجودی نگهداری شود تا شوک‌های تقاضا با عدم تامین مواجه نشود و البته این امر ناشی از ساز و کار بازار است و هیچ کس توان آن ‌را ندارد که به نمایندگی مراقبت کند در هر لحظه میزان موجودی متناسب با نیازهای بازار باشد و نگهداری شود. آنها همچنین خوب می‌دانند که بازار خرید و فروش و اجاره مسکن دو بازار متفاوت است و واحدهایی که برای فروش ساخته یا تحصیل شده‌اند معمولا در این مرحله وارد بازار اجاره نمی‌شوند و صاحب چنین ملکی به دو دلیل اقدامی برای اجاره دادن آن نمی‌کند: اول اینکه اگر واحد را اجاره دهد ممکن است در هر لحظه برای آن مشتری پیدا شود و لذا شانس فروش ملک خود را تا انقضای مدت اجاره از دست می‌دهد. دوم‌ اینکه واحد مسکونی نو به‌محض حضور مستاجر در اصطلاح مشاوران املاک، کلیدخورده محسوب و مالک آن بیش از رقم دریافتی از بابت اجاره در اثر کاهش قیمت دارایی، متضرر می‌شود.

طراحان چنین طرحی نیز نیک می‌دانند که هیچ تطابقی بین اندازه، موقعیت، کیفیت و سایر عوامل موثر در قیمت فروش و اجاره اکثر واحدهای مسکونی خالی در نقاط اعیان‌نشین کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ، با واحدهای مسکونی مورد تقاضای اقشار آسیب‌دیده از تورم وجود ندارد و به‌فرض آنکه با زور و اجبار آپارتمان‌های لوکس و وسیع مثلا منطقه یک تهران را به متقاضیان هدف عرضه کنند، استطاعت هیچ‌کدام در حدی نیست که این واحدها را خریداری یا اجاره کنند.

و نکته آخر اینکه طراحان اصلی این طرح همان‌گونه که از بازار سوداگری و سفته‌بازی سهام بنا بر مقتضیات روز حمایت می‌کنند و نیز همان‌طور که معتقدند مخالفت با اعمال مالیات بر عایدی سرمایه در آن بازار (که به‌مراتب بیش از عایدی سرمایه ناشی از خرید و فروش املاک است) در نهایت به‌نفع فضای سرمایه‌گذاری اقتصاد کشور است، باید بدانند (و احتمالا می‌دانند) بازار معمول سوداگری مسکن (نه از نوع مخرب آن) نیز لازمه‌ رونق در عملیات ساخت و ساز و عرضه متناسب واحدهای مسکونی است و تجربه ۵۰ سال اخیرنشان داده هرگاه این بازار سوداگری از رونق افتاده کل صنعت ساختمان و صنایع وابسته به آن دچار رکود سرنوشت‌سازی برای کل اقتصاد کشور شده است.

نگرانی آن است که این گروه نداند این‌گونه اقدامات و ارائه طرح‌هایی از این دست، سرمایه را از این بازار حساس برای اقتصاد ایران فراری می‌دهد که نتیجه محتوم آن کمبود عرضه واقعی در آینده‌ای نزدیک هم در بازار فروش و هم اجاره مسکن و رکود صنایع و خدمات وابسته است و این حربه به عکس آن چیزی عمل خواهد کرد که برای آن طراحی شده است و در آینده‌ای نه‌چندان دور، ولی این بار به‌دلیل کمبود عرضه، فشار بر متقاضیان خرید یا اجاره مسکن چند برابر خواهد بود.

این مطلب برایم مفید است
84 نفر این پست را پسندیده اند