کدخبر: ۲۷۱۶۱۷ لینک کوتاه

هشدارپنج صاحب‌نظر به دولت درباره نقاط کور در سیاست‌گذاری مسکن

اقتصادنیوز : گروهی از صاحب‌نظران بخش مسکن در واکنش به رجوع دوباره سیاست‌گذار به «سرکوب تقاضای مصرفی»، درباره تبعات حذف نقش خانه‌اولی‌ها در رونق‌بخشی به بازار مسکن هشدار دادند. اخیرا برخی مسولان با طرح دغدغه مرتبط با کمبود عرضه مسکن،‌ سیاست تجمیع منابع و اعتبارات این بخش صرفا برای افزایش عرضه را در دستور کار قرار داده‌اند و به صراحت از کنار گذاشتن طرح تعدیل سقف تسهیلات خرید مسکن سخن گفته‌اند.

به گزارش اقتصادنیوز بررسی صاحب‌نظران اقتصادی نشان می‌دهد تصور اینکه «افزایش قدرت خرید تقاضای مصرفی» تاثیر مستقیم بر «روند رشد قیمت» دارد باعث غفلت از نقش موثر «سه عامل بیرونی بازار» شده است. در این بررسی، رمز صحیح تحریک عرضه، «به رسمیت شناخته شدن نیاز اعتباری تقاضای مصرفی به‌خصوص خانه‌اولی‌ها» در گام اول و همچنین «هدایت تسهیلات کارآمد و در استطاعت (پس از تعدیل سقف وام‌ها متناسب با تورم ملکی) به بازار دوم معاملات» در گام دوم عنوان شده است. تسهیلات می‌تواند به بازار پیش‌خرید هدایت شود تا افزایش عرضه و تامین مالی تقاضای مصرفی را توامان تضمین کند. اما کم‌توجهی به بازار تسهیلات رهنی، سازنده‌ها را در حلقه آخر پروسه ساخت‌و‌ساز - مرحله فروش - با خلأ تقاضای موثر و رکود معاملات خرید روبه‌رو می‌کند که پیامد بعدی آن، رکود ساختمانی است.

 

پنج صاحب‌نظر اقتصادی متخصص بخش مسکن و ساختمان، ضمن هشدار درباره «نقطه کور» سیاست‌گذاری دولت، نسخه تعادل‌بخشی بازار ملک را به متولی بخش ارائه کردند. آخرین اظهارنظر مسولان درباره آنچه دولت برای این بازار تدارک دیده است، از «تمرکز صرف برنامه‌ها بر سمت عرضه (ساخت و ساز)» و «بی‌پاسخ گذاشتن نیاز مالی تقاضای مصرفی به‌خصوص خانه‌اولی‌ها در مواجهه با تخریب قدرت تسهیلات خرید مسکن» حکایت دارد. بر این اساس اعلام شده است سیاست تعدیل ارزش ریالی تسهیلات خرید مسکن در دستور کار نیست و ظرفیت‌های حمایتی و اعتباری در خدمت بازار ساخت مسکن قرار می‌گیرد. هر چند یک مراجعه ساده به آرشیو حداقل ۳ دهه برنامه‌ریزی‌ در وزارت مسکن سابق و وزارت راه و شهرسازی فعلی، «پیامد‌های دوطرفه» سرکوب تقاضای مصرفی در بخش مسکن را به‌خوبی نشان می‌دهد اما در کنار شواهدی که درباره آثار منفی حذف خریداران مسکن از سیاست‌ها و برنامه‌های دولت وجود دارد، نتایج بررسی کارشناسان در این‌باره تصریح می‌کند: نادیده گرفتن نیاز اعتباری خانه‌اولی‌ها به‌عنوان نقطه‌کور سیاست‌گذاری، اگرچه در کوتاه‌مدت ظاهری مثبت از رونق ساخت‌وساز به‌واسطه تجمع منابع حمایتی در این سمت از بازار را به نمایش می‌گذارد اما در نهایت، تاوان این «تجویز ناقص»، هم به متقاضیان خرید مسکن و هم به سازنده‌ها آسیب و خسارت وارد خواهد کرد.

در این بررسی، حسین‌ عبده‌تبریزی، تیمور رحمانی، داوود سوری، فردین یزدانی و علی قائدی به ترتیب «تجربه جهانی تامین مسکن خانه‌اولی‌ها»، «اشکالات نظام تامین مالی مسکن»، «ابزارهای مالی مناسب تقاضا»، «راهکار تحریک موثر و هدفمند عرضه مسکن» و همچنین «واقعیت مغفول درباره علل جهش قیمت مسکن و بهترین زمان و شکل تعدیل وام خرید خانه‌اولی‌ها» را تشریح کرده‌اند.

خلاصه نتایج بررسی‌ها مشخص می‌کند: التهابات قیمت مسکن طی روند بلندمدت گذشته عمدتا ناشی از سه عامل بیرونی بازار بوده که البته کمبود عرضه مناسب نیز در این رخداد نقش داشته اما عامل اصلی نبوده است. در این میان، متولی بخش مسکن و سیاست‌گذار پولی نمی‌تواند نسبت به بازار تسهیلات رهنی و نیازمندی‌های این بازار متناسب با تورم مسکن،‌ بی‌تفاوت باشد و شکل متعارف خانه‌دارشدن خانه‌اولی‌ها در کشورهای مختلف که بر «تامین بودجه خرید از محل پس‌انداز گذشته و درآمد آینده در قالب وام بلندمدت مسکن» استوار است را از فهرست برنامه‌های خود خارج کند. نسخه اصلی تنظیم بازار مسکن با محتوای رونق ساخت و عرضه مسکن، «تقویت قدرت خرید مسکن تقاضای مصرفی را به‌عنوان عامل محرک سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» معرفی می‌کند به‌طوری که،‌ حضور تقاضای موثر در بازار مسکن، حلقه آخر پروسه ساخت مسکن را برای سازنده‌ها –تسهیل فروش- تکمیل می‌کند و جریان پایدار تامین منابع مالی موردنیاز ساخت و سازهای جدید (پروژه‌های بعدی) را به‌وجود می‌آورد اما سرکوب تقاضا به امید رونق بیشتر عرضه، سازنده‌ها را در انتهای کار به مسیر انحرافی «بن‌بست فروش ناشی از رکود خرید مصرفی مسکن» می‌کشاند. در این نسخه، هدایت تسهیلات مسکن به بازار دوم (پیش‌خرید و پیش‌فروش واحد مسکونی منطبق با الگوی مصرف خانه‌اولی‌ها) پیشنهاد شده است تا هم دغدغه دولت از بابت افزایش عرضه و هم نیاز مغفول بازار تقاضا، مرتفع شود.

کاربری وام خرید در مقطع فروش سازنده‌ها

حسین عبده‌تبریزی با بیان اینکه افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن ضروری است، در یک متن مکتوب به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: متاسفانه امکانات بانک هم محدود است. مطلع هستید که اکنون سال‌هاست که دیگر بانک‌ها از اعطای تسهیلات رهنی (یعنی تسهیلات بلندمدت خرید مسکن) عاجزند زیرا هزینه پول برای آنها بالاست و نمی‌توانند با نرخ‌های پایین تسهیلات بدهند. اگر هم بخواهند با نرخ بالا بدهند، مردم نمی‌توانند اقساط را پرداخت کنند، از این‌رو بانک مسکن با نرخ یارانه‌ای ۸ تا ۱۰ درصد اعطای تسهیلات می‌کند.

بانک مسکن هم منابع محدودی دارد که از محل برگشت اعتبارات اعطایی به مردم برای مسکن مهر تامین می‌شود و با آن وجوه در حال پرداخت تسهیلات جدید است. این وجوه خط اعتباری ۴ درصدی از بانک مرکزی است و بانک مسکن می‌تواند با این وجوه به نرخ ۸ درصد تسهیلات بدهد و بسیار هم موثر بوده و طبق اطلاع من تا ۴۰۰ هزار نفر هم سپرده‌گذاری کرده‌اند. بانک‌های دیگر نمی‌توانند چنین تسهیلاتی بدهند چون هزینه پول برای آنها الان حدود ۲۰ درصد است. دولت هم در بودجه «یارانه تفاوت سود» منظور نکرده است و به‌علاوه بدهی خود به بانک مسکن بابت یارانه تفاوت سود را هم نپرداخته است. راه و مسیر هم همان است که دولت بتواند تفاوت سودی پرداخت کند تا بانک‌های دیگر هم راضی شده و منابع خود را در این مسیر حرکت دهند. البته، منظور بنده از پرداخت یارانه سود به مردم، پرداخت به افرادی است که برای اولین‌بار منزلی می‌خرند یا اشاره به مسکن‌های حداقلی است که اقشار ضعیف می‌خرند. کسی نمی‌گوید یارانه سود به همه پرداخت شود. «خانه‌اولی‌ها» و ساکنان بافت فرسوده باید در اولویت باشند. حال در این شرایط، مسوولان و مدیران منابعی ندارند که میزان تسهیلات در بانک مسکن را بالا ببرند. عبده‌تبریزی درباره راه صحیح برای تنظیم بازار مسکن تاکید کرده است: کاملا روشن است که اعطای تسهیلات برای خرید مسکن به مردم اجازه می‌دهد که مسکن را نه فقط از محل پس‌انداز گذشته و حال خود، بلکه از محل پس‌انداز آتی خود خریداری کنند. صدها میلیون نفر در سراسر جهان از این طریق خانه‌دار شده‌اند. در ایران هم بانک مسکن توانسته از همین طریق میلیون‌ها نفر را صاحب خانه کند. بدیهی است از «مسکن متوسط» صحبت می‌کنیم، و روشن است که خریداران مسکن‌های گران‌قیمت، به تسهیلات رهنی نیاز ندارند و خودشان منابع دارند.

محدودیت بودجه امروز گرفتاری‌های زیادی ایجاد کرده است. متاسفانه از سال ۱۳۸۶ تا امروز، بودجه خانوارها به قیمت ثابت در حال کاهش است و اجاره‌نشینی در حال گسترش. اجاره‌نشینی از حدود ۱۰ درصد سال ۱۳۶۵ به بیش از ۳۰ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده است و در تهران، این نسبت حدود ۵۰ درصد است. موضوع روشن است: گسترش مالکیت در گرو آن است که مردم بتوانند تسهیلات رهنی دریافت کنند و با پرداخت اقساط بلندمدت و در استطاعت، صاحب‌ خانه شوند. چون نرخ تورم و هزینه پول برای بانک‌ها بالاست، بانک‌ها حاضر نیستند اولا تسهیلات ۱۰ یا ۱۵ ساله بدهند و ثانیا آن تسهیلات را به نرخ سود پایین بدهند که برای اکثریت مردم، پرداخت قسط قابل‌تحمل باشد. از این‌رو، نظام بانکی تسهیلات بلندمدت خرید مسکن نمی‌دهد، و تنها بانک مسکن است که به کمک خط اعتباری ارزان‌قیمت بانک مرکزی، این تسهیلات را پرداخت می‌کند و میزان و تعداد این نوع تسهیلات هم کافی نیست. با همه این‌ها، همین بانک مسکن میلیون‌ها نفر را صاحب خانه کرده است. اگر مردم بتوانند با اقساط بلندمدت مسکن بخرند، توسعه‌گر و سازنده قادر خواهد بود که منابع لازم را برای ساخت تامین کند. در آن مورد، کسری و مشکل کمتر است. وقتی هم که ساخت، مردم به کمک وام رهنی می‌توانند آن واحدها را بخرند. بنابراین، همه دولت‌ها و از جمله دولت فعلی طبعا باید تلاش کنند که بازار رهن (یعنی بازار اعطای تسهیلات بلندمدت خرید مسکن) توسعه یابد. اما محدودیت‌های امروز کشور، این مسیر را دشوار کرده است. با همه این‌ها، تلاش باید در همین مسیر باشد. «خانه‌اولی‌ها» و اقشار ضعیف جامعه ناچارند به کمک دولت برای پرداخت تفاوت سود تسهیلات متکی باشند تا بتوانند صاحب مسکن شوند. نبود منابع، دلیل عدم‌درستی این سیاست نیست. متاسفانه نبود منابع این مسیر را کنُد می‌کند. حتی اگر تمام منابع موجود را به ساخت اختصاص دهید، در مقطع فروش، دوباره به تسهیلات رهنی نیاز خواهد بود؛ وگرنه آنچه ساخته می‌شود قابل‌فروش نخواهد بود؛ چرا که پس‌انداز گذشته مردم برای خرید ارزان‌ترین واحدها نیز کافی نخواهد بود.

رابطه بین قیمت مسکن و تسهیلات خرید

علی قائدی کارشناس اقتصاد مسکن نیز در مقاله‌ای که به «دنیای اقتصاد» ارائه کرده، به بررسی رابطه بین قیمت و تسهیلات خرید مسکن پرداخته است. این بررسی نشان می‌دهد: می‌توان کارشناسان و سیاست‌گذاران حوزه مسکن را به دو گروه و نحله فکری تقسیم کرد.

در گروه اول، رویکرد فکری حاکم این گونه است که برای ایجاد تعادل و ثبات قیمتی در بخش مسکن باید عرضه مسکن توسط دولت تقویت شود. لذا بر این اعتقاد هستند که دولت باید با استفاده از ابزارهای مختلف همچون افزایش عرضه زمین و اضافه کردن محدوده شهرها در این راستا، بارگذاری بیشتر بر زمین‌های موجود از طریق ارائه تراکم بیشتر و...، به همراه ارائه تسهیلات ساخت، عرضه مسکن را افزایش دهد. این امر منجر به ایجاد تعادل در بین عرضه و تقاضا می‌شود و به تبع آن قیمت مسکن نیز به ثبات می‌رسد. معتقدان به این رویکرد و تفکر، اگر چه شرایط متغیرهای کلان اقتصادی و بی‌ثباتی این متغیرها را نیز بر بازار مسکن بی‌تاثیر نمی‌دانند، ولی راهکار اصلی ایجاد ثبات در بازار مسکن را تقویت عرضه مسکن می‌دانند. از این‌رو درخصوص سیاست‌های تسهیلاتی نیز تمرکز به تخصیص تسهیلات به حوزه ساخت مسکن دارند و افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن را عامل تشدیدافزایش قیمت مسکن و به تبع آن نامساعدتر شدن شرایط بازار به ضرر خانوارهای فاقد مسکن می‌دانند.

در گروه دوم، این اعتقاد وجود که هر چند دولت باید شرایط را برای عرضه مسکن با استفاده حداکثری از ظرفیت بخش خصوصی و ایجاد ابزارهای مالی و غیرمالی مناسب برای ایفای نقش بیشتر توسط بخش خصوصی مهیا کند، ولی از دیدگاه آنها عامل اصلی بی‌ثباتی در بازار مسکن کمبود عرضه مسکن نیست و این شرایط کلان اقتصادی و بی‌ثباتی در متغیرهای اقتصادی است که منجر به افزایش قیمت و بعضا کاهش عرضه مسکن می‌شود. همچنین این طیف بر این باورند که راهکارهایی همچون ارائه تراکم بیشتر و افزایش محدوده شهرها نه تنها به ثبات قیمت مسکن کمک نمی‌کند بلکه منجر به ایجاد رانت و سوداگری و افزایش قیمت در بازارزمین و به تبع آن افزایش قیمت مسکن می‌شوند. حسب نظر این طیف از فعالان حوزه مسکن، ضروری است قدرت خرید خانوار متقاضیان مسکن از طریق افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به منظور پوشش بخش قابل توجهی از قیمت مسکن به وسیله این تسهیلات، تقویت شود زیرا مسکن یک کالای گران قیمت است و خرید آن به قصد استفاده در یک دوره طولانی از عمر صورت می‌پذیرد از این‌رو متقاضیان باید بتوانند با استفاده از پس‌اندازهای گذشته و اخذ تسهیلات خرید و بازپرداخت اقساط آن با درآمدهای آینده، مسکن مورد نیاز خورد را تامین کنند.

صرف نظر از دیدگاه‌هایی که درخصوص تسهیلات خرید مسکن و اثر آن بر بازار مسکن وجود دارد هرچند به لحاظ نظری می‌توان رابطه مثبت بین قیمت مسکن و افزایش سقف تسهیلات ساخت را توجیه کرد زیرا با افزایش تسهیلات خرید، قدرت خرید متقاضیان افزایش می‌یابد و به تبع آن با شیفت منحنی تقاضا به بالا، در شرایطی که عرضه مسکن ثابت است منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود ولی بررسی تجربی و شواهد این موضوع در کشور (حسب نمودار شماره ۱) نشان می‌دهد در زمان‌هایی که تسهیلات خرید مسکن ثابت بوده و افزایشی نداشته (دوره زمانی ۱۳۸۳ تا ۱۳۹۱)، قیمت مسکن با جهش مواجه شده است، ولی در دوره‌ای که سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش چندبرابری یافته (دوره زمانی ۶ ماه دوم سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵)، قیمت مسکن از ثبات برخوردار بوده و تقریبا ثابت مانده است. افزایش قیمت مسکن در سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ نیز همان‌طور که همگان مستحضرند عمدتا ناشی از افزایشنرخ ارز است هر چند کمبود نسبی عرضه مسکن در دو سال مذکور نیز بر این افزایش بی‌تاثیر نبوده است. درخصوص نمودار ۱ لازم به ذکر است که افزایش قیمت صورت پذیرفته در سال ۱۳۹۲، مربوط به ۶ ماه اول این سال است در حالی که افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در ۶ ماه دوم سال مذکور و پس از استقرار دولت یازدهم روی داده است، بنابراین افزایش قیمت در این سال نیز بی‌ارتباط به افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن است. افزایش قیمت مسکن به میزان حدود ۵۰۰درصد (۶ برابر) طی دوره زمانی سال‌های ۱۳۸۴ تا ۶ ماه اول سال ۱۳۹۲ در حالی روی داده است که در این دوره منطبق با تفکر گروه اول، ضمن اینکه مبلغ تسهیلات خرید مسکن تقریبا ثابت بوده، دولت نیز از طریق افزایش عرضه زمین، اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت ساخت، اجرای مسکن مهر و...، بیشترین ورود را در راستای تقویت طرف عرضه بخش مسکن داشته است.

همچنین بررسی روند رشد قیمت مسکن طی سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۷ نیز نشان می‌دهد (نمودار شماره ۲) که در این دوره، ۵ شوک قیمتی در بازار مسکن ایجاد شده است که سهمی از این افزایش قیمت‌ها ناشی از روند طبیعی دوره‌های رونق و رکود این بازار بوده، به گونه‌ای که پس از ثبات قیمتی در هر کدام از این دوره‌ها با وجود تورم عمومی، به منظور جبران عقب‌افتادگی از شاخص تورم عمومی، قیمت مسکن با جهش مواجه شده است کما اینکه در بلندمدت تفاوت معنی‌داری بین رشد سالانه قیمت مسکن شهر تهرانو تورم عمومی وجود ندارد. ولی دلایل اصلی ایجاد شوک‌های قیمتی؛ جهش نرخ ارز، افزایش نقدینگی، وجود نرخ سود حقیقی منفی در سیستم بانکی و... بوده است. بررسی این شوک‌ها نشان می‌دهد که شوک‌های قیمتی مسکن در سال‌های ۱۳۷۴ و ۱۳۷۵ ناشی از جهش نرخ ارز، نرخ رشد بالای نقدینگی در سال‌های پیش از آن و همچنین منفی بودن نرخ سود بانکی و سوق نقدینگی از سیستم بانکی به سمت بازار مسکن، در سال ۱۳۸۶ ناشی از حجم زیاد نقدینگی تزریق شده به اقتصاد از محل درآمدهای نفتی (بیماری هلندی)، نرخ سود حقیقی منفی، انحراف منابع طرح خوداشتغالی به سمت بخش مسکن و همچنین تزریق منابع بانک‌ها و موسسات مالی به این بخش به قصد سوداگری، در سال ۱۳۹۱ ناشی از وجود نرخ سود حقیقی منفی و جهش در نرخ ارز و در سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ نیز ناشی از جهش نرخ ارز بوده است و صرفا در سال ۱۳۸۱ متغیرهای کلان اقتصادی تاثیر قابل توجهی بر افزایش قیمت مسکن نداشته‌اند و افزایش قیمت در این سال عمدتا متاثر از ورود سایر بانک‌ها در حوزه تسهیلات‌دهی به بخش مسکن و همچنین محدودیت‌های ایجاد شده توسط شهرداری تهران در حوزه شهرسازی بوده است. از این‌رو شواهد تجربی نشان می‌دهد تا مقطع کنونی عموما متغیرهای کلان اقتصادی، عامل اصلی ایجاد شوک‌های قیمتی در بازار مسکن بوده‌اند و افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن عامل اصلی ایجاد شوک‌های قیمتی در این بازار نبوده‌اند. با وجود این به جهت رعایت احتیاط و با توجه به رابطه مستقیمی که می‌توان بین تسهیلات خرید مسکن و قیمت مسکن به لحاظ نظری عنوان کرد، باید نکاتی را درخصوص تسهیلات خرید مسکن مدنظر قرار داد. 

نکته اول اینکه افزایش سقف تسهیلات خرید زمانی می‌تواند از طریق تحریک تقاضا منجر به افزایش قیمت مسکن شود که بازار مسکن با رونق معاملاتی و حجم قابل توجهی از تقاضا روبه‌رو باشد. از این‌رو زمان مناسب اجرای سیاست افزایش سقف تسهیلات خرید، زمان رکود معاملاتی و ثبات قیمت در بازار مسکن است. اعمال این سیاست انبساطی در زمان رکود معاملاتی می‌تواند منجر به افزایش قدرت خرید برخی از متقاضیان و افزایش امکان فروش واحدهای تکمیل شده و به تبع آن تامین مالی برای سازندگان به منظور سرمایه‌گذاری مجدد در بخش ساخت و ساز شود و در مجموع از تعمیق رکود در بخش مسکن جلوگیری کند.  نکته دیگر اینکه سیاست‌های تسهیلاتی حوزه مسکن فاقد انعطاف کافی هستند و سیاست‌گذاران حوزه مسکن از قدرت مانور کافی برای تغییر سیاست‌های تسهیلات خرید در حداقل زمان ممکن برخوردار نیستند، به گونه‌ای که هرگونه تغییری در این حوزه باید پس از تدوین و ارائه گزارش‌های لازم به مراجع مختلف و تصویب شورای پول و اعتبار اعمال شود. از این‌رو با توجه به بوروکراسی‌های پیچیده حاکم بر این روند، تغییر سیاست‌ها در حوزه تسهیلات خرید مسکن عموما با «تاخیر در تصمیم‌گیری و تصویب» مواجه می‌شود. در این رابطه نیز ضروری است که یک اتاق کنترل متشکل از کارشناسان دستگاه‌های مربوطه از جمله وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزیجمهوری اسلامی به‌صورت مداوم شاخص‌های بازار مسکن را رصد و متناسب با شرایط این بازار گزارش‌های لازم را درخصوص تسهیلات خرید مسکن برای «تصمیم‌سازی و تصویب» به مراجع مربوطه ارائه کنند. در هر حال به نظر می‌رسد در ماه‌های آتی در صورت عدم تغییر قابل توجه در شاخص‌های کلان اقتصادی به خصوص نرخ ارز و کاهش التهابات و هیجانات در فضای اقتصادی کشور، بازار مسکن وارد دوره رکود معاملاتی و ثبات قیمت شود، لذا زمان مناسبی برای بررسی افزایش سقف تسهیلات خرید با لحاظ محدودیت‌های اعتباری سیستم بانکی و همچنین درآمدی خانوار خواهد بود تا با اجرای این سیاست از تعمیق رکود معاملاتی در بخش مسکن جلوگیری شود و به تبع آن انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز نیز افزایش یابد.

سه چالش فعلی نظام تامین مالی مسکن

داوود سوری صاحب‌نظر اقتصادی نیز در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد»، موضوع افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در مقطع زمانی فعلی را موضوعی پیچیده عنوان کرد و افزود: از یکسو صرفا موضوع افزایش سقف وام با هدف افزایش توان خرید متقاضیان برای خرید از بازار ملک مطرح است و از سوی دیگر بحث چگونگی، امکان‌پذیر بودن یا عدم امکان تامین منابع مورد نیاز برای پرداخت وام بیشتر به متقاضیان خرید مسکن وجود دارد. این در حالی است که ازپس همین مسائل موضوع دیگری به‌عنوان توان بازپرداخت وام‌ها از سوی وام‌گیرنده‌ها قابل توجه است؛ اینکه متقاضیان براساس توانایی مالی و درآمدی که دارند قادر به پرداخت چه میزان اقساط ماهانه برای بازپرداخت وام بانکی دریافت‌شده خواهند بود. بنابراین به نظر می‌رسد هر سه این موضوعات به‌عنوان سه چالش فعلی نظام تامین مالی مسکن در مقطع زمانی فعلی قابل توجه و تامل است؛ زمانی که ایده افزایش سقف تسهیلات مسکن مطرح می‌شود باید به این موضوعات اندیشیده شود که در وهله اول منابع مورد نیاز برای افزایش سقف تسهیلات مسکن باید از چه محلی تامین شود؛ از سوی دیگر متقاضیان تا چه اندازه توانایی مالی دارند تا بتوانند به تعهدات مالی خود در قبال نظام بانکی در جهت بازپرداخت وام در قالب اقساط ماهانه عمل کنند؛ نکته قابل توجه در این زمینه آن است که در شرایط فعلی اگر چه تسهیلات خرید مسکن به خصوص در کلان‌شهرها ناکارآمد شده است و شاید افزایش سقف تسهیلات به‌عنوان یکی از گزینه‌ها برای درمانوضعیت فعلی تجویز شود اما با توجه به سطح درآمد عمده گروه‌های متقاضی، حتی در صورت افزایش سقف تسهیلات بانکی خرید مسکن بسیاری از گروه‌ها از دایره مشمولان وام خارج می‌شوند؛ چرا که توان و پشتوانه مالی کافی برای بازپرداخت تسهیلات در ارقام بالاتر را ندارند. سوری تاکید کرد: تغییر در سقف تسهیلات خرید مسکن و انعطاف در شرایط پرداخت وام نیز مستلزم افزایش درآمد و ثروت است؛ در واقع این بحث در حوزه اقتصاد کلان مطرح است و از حوزه مسکن به تنهایی خارج است؛ در واقع برای ایجاد توانایی در نظام بانکی و همچنین نظام درآمدی خانوارها برای آنکه بتوانند سقف بیشتری از تسهیلات را پرداخت، دریافت و بازپرداخت کنند سیاست‌های کلان اقتصادی باید به سمتی حرکت کند که میزان درآمد خانوارها و افراد متقاضی افزایش یابد. وی افزود: بدون افزایش درآمد خانوارها عملا افزایش سقف تسهیلات هم نمی‌تواند راهگشا و موثر باشد؛ البته همواره روش‌هایی وجود دارد که با اتکا به طراحی ابزارهای مالی مناسب، هر چند به سادگی افزایش سقف وام خرید نباشد، می‌توان دست‌کم بخشی از متقاضیان خرید مسکن را پوشش داد؛ یکی از این ابزارهای مالی راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن است.

از طریق راه‌اندازی لیزینگ مسکن می‌توان گروهی از متقاضیان خرید مسکن را که درآمد بالاتری دارند اما به دلیل عدم تناسب سقف فعلی تسهیلات خرید مسکن با نیاز مالی آنها عملا در دایره استفاده‌کنندگان این تسهیلات قرار نمی‌گیرند تحت پوشش نظام تامین مالی مسکن با استفاده از کاربرد یک نهاد تامین مالی کرد.

استفاده دوگانه از تسهیلات مسکن

فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن و صاحب‌نظر این بخش نیز به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی با شرایطی مواجه شده است که یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های آن ناکارآمد شدن وام‌های بانکی برای خرید مسکن است؛افزایش وام خرید مسکن در شرایط معمول یکی از رایج‌ترین و مناسب‌ترین روش‌های افزایش قدرت خرید متقاضیان در بازار مسکن وایجاد رونق در بازارمعاملات ملک است؛ اما در مقطع زمانی فعلی که شرایط به نوعی شرایط بحرانی است افزایش سقف وام همزمان با تقویت تقاضای خرید مسکن می‌تواند از عوامل افزایش قیمت مسکن و ناکارآمدی مجدد وام‌ها شود.

وی افزود: هم‌اکنون کنترل قیمت مسکن و تلاش برای عدم افزایش آن در تابلوی ارجحیت‌ سیاست‌گذار بخش مسکن جزو اولویت‌هاست؛ با توجه به اینکه عدم افزایش سقف تسهیلات نیز به تنهایی راه‌چاره کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن نیست و معنایی جز فراموشی سمت تقاضا در بازار ندارد باید تمهیداتی اندیشیده شود که منابع مالی به‌صورت غیرمستقیم در خدمت مهار تورم مسکن و پاسخ به نیازهای متقاضیان در این باره قرار بگیرد؛باید تدابیری اندیشیده شود که وام‌های بانکی در جهت کمک به ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ به کار گرفته شود؛این وام‌ها همچنین باید با قابلیت انتقال به خریداران پس از اتمام دوره ساخت طراحی شود؛با استفاده از این روش علاوه بر کمک به ساخت و عرضه تعداد بیشتری از واحدهای مسکونی مورد تقاضا در شهرها و حرکت در مسیر ایجاد تعادل بین حجم عرضه و میزان تقاضا،تسهیلات بانکی به افزایش بنیه مالی سازندگان و سپس توان مالی خریداران کمک خواهد کرد. در واقع با استفاده از این روش منابع مالی به‌صورت ترکیبی در خدمت دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در بازار پیش خرید و پیش فروش قرار خواهد گرفت و اثرات تورمی نیز دربرنخواهد داشت یا این اثرات در حداقلی‌ترین حالت ممکن خود قرار خواهند گرفت.

اشکالات در بخش تامین مالی

تیمور رحمانی، اقتصاددان نیز درباره مدل‌های تامین مالی مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: فراترازاینکه موضوع افزایش سقف تسهیلات بانکی خرید مسکن در شرایط فعلی وبه‌طور کلی در حیطه وظایف کدام وزارتخانه،نهاد یا سازمان است ابتدا باید به این سوال پاسخ داده شود که آیا در وضعیت فعلی بازار مسکن لازم است سقف تسهیلات بانکی خرید مسکن مورد بازنگری و افزایش قرار گیرد یا خیر؟ اساسا و در حالت کلی به دلایل مختلف از جمله وجود برخی ملاحظات حقوقی و کند بودن سرعت اجرای ضرورت‌ها وسیاست‌ها در بازارهای مختلف در کنار ترجیحات نظام بانکی در حمایت از کسب‌و کارها وفعالیت‌های مختلف، موضوع نظام تامین مالی بخش مسکن در کشور دچار اشکالات اساسی است. یکی از مهم‌ترین ضعف‌های این نظام تامین مالی، کنار گذاشته شدن بخشی از متقاضیان خرید مسکن است؛ طی سال‌های اخیر بخش قابل توجهی از جامعه متقاضی دریافت تسهیلات برای خرید مسکن که بنیه بازپرداخت وام‌های با سقف‌های بالاتر از سقف‌های فعلی دارد عملا از دایره وام‌گیرنده‌ها کنار گذاشته شدند. به نظر می‌رسد لازم است این گروه از متقاضیان نیز مورد توجه قرار گیرند ودر بازنگری شرایط پرداخت تسهیلات خرید مسکن ضوابط و نهادهای مالی مورد نیاز برای پاسخ به تقاضای خرید مسکن این افراد نیز طراحی و اجرا شود؛ از سوی دیگر هر گونه افزایش سقف تسهیلات یا انعطاف در شرایط پرداخت وام بانکی خرید مسکن نیازمند اعمال ملاحظات حقوقی محکم است تا بانک‌ها نیز از بابت عدم تبدیل تسهیلات پرداختی به دارایی منجمد، اطمینان حاصل کنند. اینکه سقف فعلی وام مسکن کارآمدی و کارآیی خود را در بازار مسکن از دست داده است انکارناپذیر است؛این در حالی است که هیچ مانعی از بابت افزایش سقف تسهیلات و طراحی مدل‌های مختلف پرداخت تسهیلات خرید مسکن به گروه‌های مصرفی مختلف وجود ندارد؛هر چند هر گونه اقدام در این زمینه مستلزم تضمین پرداخت به موقع اقساط (وام در استطاعت) است.

07-01